マンション売却で不安やトラブルがある方へ｜相談先とケース別の対処法を解説

マンションの売却には高額な取引や複雑な手続きが伴うため、多くの人が不安や悩みを抱えます。

たとえば、「この価格で売って大丈夫？」「住宅ローンが残っているけど売却できる？」「相続人同士で揉めている物件はどうすれば？」などケースは様々です。

本記事では、マンション売却時によくある悩みとその相談先、売却後の手続きや借金返済が絡む場合の対処法まで詳しく解説します。

マンション売却を安心して進めるための第一歩として、ぜひ参考にしてください。

マンション売却に関する「よくある悩み」とは？

マンション売却では、多くの方が価格や手続き、権利関係など共通の悩みに直面します。ここでは代表的な5つの不安について、その内容を具体的に掘り下げて解説します。

価格が適正か不安

売却価格の設定は、高すぎると売れず、低すぎると損をするため、多くの方が悩むポイントです。この不安を解消するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、客観的な価格を知るのが最も効果的でしょう。

無料で利用できるマンションナビの一括査定サービスなら、一度の手間で複数社からの査定額や販売提案を比較できます。各社の査定根拠を聞き、周辺の相場データと照らし合わせることで、ご自身のマンションの適正価格帯が見えてきます。

住宅ローンが残っていて売れるか不安

住宅ローンが残っていてもマンションの売却は可能です。ただし、原則として売却で得た資金を使ってローンを完済し、金融機関が設定した「抵当権」を抹消する必要があります。

売却価格がローン残高を上回る場合は、売却代金で一括返済できるため問題ありません。

一方で、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態だと、売却代金だけでは完済できず、自己資金で不足分を補うなどの対応が必要になるため、不安を感じる方が多くいらっしゃいます。

相続や離婚などの権利関係が複雑

相続や離婚が絡むと、マンションの権利関係は複雑になりがちです。夫婦で共有名義のマンションを財産分与する場合や、複数の相続人がいるケースが代表的です。

売却には関係者全員の同意が必須であり、売却の意思や代金の配分など、全員の足並みが揃わないと契約に進めません。

そのため、権利関係の整理が大きな課題となり、「売却に時間がかかるのではないか」という不安につながるのです。

売却後の確定申告や税金が不明

マンション売却で利益が出た場合、翌年に確定申告をして税金（譲渡所得税）を納める必要がありますが、その仕組みは複雑です。

税額は売却価格から購入費や売却経費を差し引いて計算します。しかし、購入時の契約書が見つからず費用が不明だったり、節税に使える特例の条件が分からなかったりと、自分で正確な税額を把握するのは困難です。

そのため、「想定外の税金がかかるのでは」という金銭的な不安につながりやすいのです。

不動産会社に不信感がある

「しつこく営業されるのでは」「相場より安く売却を迫られるのでは」といった不動産会社への不信感も、売却時の大きな悩みです。大切な資産を任せるからこそ、信頼できる担当者と出会えるかが重要になります。

一社の査定だけでは、提示された価格や方針が本当に適切なのか判断がつきません。担当者の説明が一方的だったり、こちらの希望を軽視されたりすると、「このまま進めて大丈夫か」という疑念が、売却活動全体の不安へと発展してしまいます。

マンション売却・査定について相談できる専門家

マンション売却は、相談したい内容によって頼るべき専門家が異なります。ここでは、価格査定や資産価値について相談できる専門家の特徴と役割を解説します。

不動産会社・不動産鑑定士｜市場価格と資産価値を把握する

マンションの価格を知りたいときの主な相談先は「不動産会社」と「不動産鑑定士」ですが、目的によって使い分けることが重要です。

不動産会社は、「自宅がいくらで売れるか知りたい」「売却活動を始めたい」という場合に最初の相談先となります。周辺の売買事例や市場動向を基に、無料で「査定価格」を算出してくれるのが特徴です。ただし、査定価格はあくまで「売れるであろう価格」の予測のため、会社によって差が出ます。一社の意見を鵜呑みにせず、複数社に相談して比較検討しましょう。

一方、不動産鑑定士は、相続財産の評価や離婚時の財産分与など、法的に証明力のある「不動産鑑定評価書」が必要な場合に頼る専門家です。国の基準に基づき鑑定するため客観性が高いですが、20万円以上の費用と期間がかかります。「まずは相場を知りたい」段階には不向きですが、公平な第三者の意見が欲しい場面では心強い存在です。

税理士・司法書士｜税務と登記の手続きをサポート

マンション売却では、税金や権利関係の手続きも専門家のサポートが必要です。

税理士は、売却で利益が出た際にかかる税金（譲渡所得税）の計算や、確定申告の相談に乗ってくれます。売却益を抑えるための特例や控除は条件が複雑ですが、税理士に相談すれば、節税効果が最も高くなる方法を提案してもらえます。「手元にいくら残るか不安」「確定申告を任せたい」という場合に頼りになる存在です。費用はかかりますが、売却前に相談すれば資金計画が立てやすくなります。

一方、司法書士は、不動産の名義変更（所有権移転登記）や、住宅ローン完済に伴う抵当権抹消登記などを代行する専門家です。特に相続した物件で名義変更が未了の場合や、夫婦の共有名義になっている場合など、権利関係が複雑なケースでは相談が必須です。売却前に権利関係を整理しておくことで、スムーズな取引につながり、買主の安心にもつながります。

弁護士｜相続・離婚・任意売却など法的トラブルを解決

弁護士は、法律の専門家として、他の専門家では対応が難しい法的トラブルの解決を担います。当事者間の話し合いで解決できない場合、代理人として交渉や法的手続きを進めてくれる心強い存在です。

• 相続人間の持ち分争い／離婚の財産分与
  
  相続したマンションの売却で意見がまとまらない、離婚で財産分与の条件が折り合わないといった場合に、法的に権利を整理し、円満な解決を目指します。

• 任意売却・債務整理の同時進行
  
  住宅ローンの返済が困難な場合、「任意売却」と並行して自己破産などの債務整理手続きを進めることができます。

• 不動産会社との契約・瑕疵（契約不適合）トラブル
  
  不動産会社との契約トラブルや、売却後に買主から建物の欠陥（契約不適合）を指摘され損害賠償を求められた際などに対応します。

相談は有料が基本ですが、初回無料の事務所もあります。問題がこじれてしまう前に、早めに相談することが重要です。

マンション売却後の確定申告や税務相談はどこに？

マンション売却後には、税金の申告という大切な手続きが待っています。「いつまでに何をすればいい？」「節税できる？」といった疑問を解消し、安心して手続きを終えましょう。

税理士へ相談するのが基本

マンション売却後の税務は、専門家である税理士に相談しましょう。売却で利益が出た場合、原則として翌年に確定申告が必要ですが、計算方法は複雑です。

税理士に相談すれば、節税につながる特例が使えるか、損失が出た場合に税金が戻ってくる（還付）可能性があるかなどを的確に判断してくれます。

相談は有料ですが、自分で調べて申告する手間や、申告ミスによる追徴課税のリスクを考えれば、専門家に任せるメリットは大きいと言えるでしょう。

譲渡所得税の申告期限と必要書類

確定申告の期間は、マンションを引き渡した年の翌年2月16日から3月15日までです。期限を過ぎるとペナルティが課されるため注意しましょう。

申告には、税務署で入手する申告書一式のほか、売買契約書（購入時・売却時）、仲介手数料などの領収書が必要です。さらに、節税特例を使う場合は住民票の除票などが追加で求められます。

国税庁『申告手続き（譲渡所得関係　申告書添付書類）』

書類が不足すると手続きが進まないため、売却後すぐにまとめて保管しておくことが大切です。

売却益がある場合・損が出た場合の税制特例

マンション売却では、税負担を軽くする特例が利用できる場合があります。

利益が出た場合、マイホームであれば「3,000万円特別控除」が代表的で、多くの場合、税金がかからなくなります。一方、ローンが残る家を売って損失が出た場合は、その損失を給与所得などと相殺し、所得税の還付を受けられる可能性があります。

国税庁『マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除の特例）』
国税庁『不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合』

これらの特例を使うには、必ず確定申告が必要です。適用条件は細かく定められているため、自分が対象になるか税理士に確認しましょう。

借金返済とマンション売却を同時に行いたい場合の相談先

住宅ローンの返済が困難になった場合、競売を避けて市場で売却する「任意売却」という方法があります。専門的な手続きが必要なため、頼れる相談先と進め方を解説します。

任意売却に対応できる不動産会社を選ぶ

任意売却は、金融機関との債権交渉や時間的な制約があり、通常の売却とは全く異なります。そのため、相談先は必ず「任意売却の専門知識と実績」が豊富な不動産会社を選びましょう。

実績のある会社は、金融機関ごとの交渉の進め方を熟知しており、競売開始までの限られた時間で最善の解決策を提案してくれます。売却後に残るローンの返済計画まで見据えて交渉してくれる場合もあり、その手腕があなたの生活再建を大きく左右します。

弁護士への相談で債務整理と同時進行が可能にOK

任意売却は、金融機関との債権交渉や時間的な制約があり、通常の売却とは全く異なります。そのため、相談先は必ず「任意売却の専門知識と実績」が豊富な不動産会社を選びましょう。

実績のある会社は、金融機関ごとの交渉の進め方を熟知しており、競売開始までの限られた時間で最善の解決策を提案してくれます。売却後に残るローンの返済計画まで見据えて交渉してくれる場合もあり、不動産会社の手腕が生活再建を大きく左右すると言っても過言ではないのです。

信用情報や差押えなどの注意点も知っておくべき

任意売却を進める上で、専門家と共有すべき2つの重要点があります。

一つは「信用情報」です。ローンを3ヶ月以上滞納したのちに任意売却に至るため、任意売却を検討し始める段階で、既に信用情報に事故記録が載っている可能性が高いという点は知っておきましょう（ブラックリスト状態）。

もう一つが「差押えの有無」です。住宅ローン以外に税金や管理費などを滞納していると、物件が差し押さえられている場合があります。差押えがあると売却できないため、判明次第、弁護士に交渉を依頼する必要があります。

よくある質問｜マンション売却時の相談に関する疑問

不動産会社に相談してもしつこく営業されない？

信頼できる会社ほど無理な勧誘はしません。査定時に「情報収集が目的」と伝えれば、あなたのペースを尊重してくれます。

もし担当者の対応が気になる場合は、遠慮なく変更を申し出るなど、主導権はあなたが握って大丈夫です。納得できるパートナーを、焦らずに選びましょう。

相続人間で揉めている状態でも売却相談できる？

相談は可能です。むしろ、揉めているからこそ専門家の力を借りましょう。

まず不動産会社に査定を依頼し、物件の客観的な価値を把握します。その価格を基にすれば、話し合いも進めやすくなります。それでも解決しない場合は、弁護士に間に入ってもらい、法的な観点から解決を目指しましょう。

知り合いの弁護士でも対応してくれる？

まずは相談してみる価値はあるでしょう。専門外でも、その分野に強い弁護士を紹介してくれる可能性があります。

ただし正式に依頼する際は、不動産トラブルなどを得意としているか確認しましょう。信頼関係は重要ですが、専門分野が異なる場合は、別の専門家を探す方が良い結果につながります。

まとめ

マンション売却の不安は、状況に応じて適切な専門家に相談することで解決できます。一人で悩まず、まずは第一歩を踏み出してみましょう。

売却成功の鍵は、信頼できる不動産会社を見つけることです。そのためには、複数の会社を比較検討するのが最も効果的。マンションナビの一括査定を利用すれば、自宅にいながら複数の会社に査定を依頼し、対応や査定額を比較できます。

また、イイタン相談室では、なかなか人には相談しにくい・一人では解決が難しい不動産の悩みを、お気軽に強談いただけます。

マンション売却には様々な悩みがついてまわります。「どうしたらいいんだろう？」と迷ったら、まずはマンションナビやイイタン相談室をご活用ください。