【2024年最新】中古マンション高騰はすでに終結？東京23区でも二極化が浮き彫りに

昨今、東京都23区の中古マンションは高騰し続けているというのが、主流となっている論調です。実際に、マクロデータではそのように見て取れます。ただ、実態は大きく異なり、地域差が見られているようです。

マンションリサーチ株式会社では、この実態を明らかにするため、東京都23区に所在する中古マンション約4,000棟を対象に、2022年から23年にかけて価格が下落した物件の割合を調査しました。

高騰する中古マンション価格

近年は「新築マンション高騰」「新築マンション価格、バブル期超え」といったニュースが目立っていますが、中古マンションも同様に高騰を続けています。

なぜここまで高騰しているの？

今も続くマンション価格の高騰は、2013年頃から始まりました。価格高騰の大きな要因となったのは、量的・質的金融緩和の開始です。いわゆる「異次元の金融緩和政策」により住宅ローン金利はどんどん低下し、その動きと反比例するようにマンション価格は高騰し続けました。

コロナ禍以降、高騰は一層加速

2020年には新型コロナウイルス感染症蔓延のため一時的に価格が下落しましたが、一度目の緊急事態宣言が解除された2020年5月頃からこれまでを上回る高騰率を見せています。

これは、コロナ禍で働き方・暮らし方が大きく変わったことを受け、住み替え需要が拡大したためです。もちろん、その背景には、依然として続いていた金融緩和政策があります。

中古マンションの在庫数は増加傾向に

長らく高騰を続けていた中古マンション市場ですが「在庫件数」は2021年頃から増加傾向にあります。在庫件数とは、売り出されている物件の数です。

上記グラフのように、2023年末には2013年以降、最大水準にまで在庫物件の数は膨れ上がっています。

成約件数も減少傾向に

在庫件数の増加のみならず、近年は成約件数の減少も見られます。

上記は、一都三県の中古マンション成約状況を表したものです。2022年の成約件数は、前年比−11.0%。この10年で最も大きい減少幅となっています。2023年も同＋1.6%と、ほぼ横ばいです。

一方、2022年の平米単価は、同＋12.4%とこの10年で最大。2023年も成約数はほぼ横ばいながら、同+6.9%と高い上昇率を維持しています。

需給バランスを考えれば価格が下落してもおかしくない

不動産の価格は、需要と供給のバランスで決まるというのがセオリー。需要に対して供給が増えれば、価格は下がるというのが市場原理です。

在庫数が増加し、成約件数は減少していという状況に鑑みれば、価格が下落してもなんらおかしくありません。しかし、平均価格は上昇し続けるという稀有な現象が見られているのが現状です。

在庫増・成約数減なのに中古マンション価格が上がり続ける理由

マクロなデータからは、供給にバランスに傾いているにもかかわらず、価格が上昇し続ける稀有な状況にあるということしか読み取れません。そこでマンションリサーチは、東京都23区別に前年比で価格が下落した中古マンションの割合を調査しました。

価格が下落した中古マンションは増加

前年比で価格が下落した中古マンションの割合の平均は、2022年が28%。2023年が35%でした。平均価格は上昇傾向にあるものの、価格が下落したマンションは増加しています。

2022年から2023年にかけての増加が著しかった区には、品川区や目黒区、文京区など人気なエリアも見られます。大田区、板橋区、練馬区の増加率も顕著です。

好調なのは都心5区のみ

逆に、2023年に価格が下落したマンションの割合が低下したのは、千代田区、中央区、新宿区。渋谷区は横ばい、港区は増加ながらもいまだ低い水準を維持していることから、好調なのは「都心5区」のみといえそうです。

平均価格が高騰し続けている理由

• 中古マンションの平均価格は伸び続けている
• 在庫数は増え、成約件数は減っている
• 都心5区以外は価格が下落するマンションが増加

以上のことに鑑みれば、中古マンションの平均価格を押し上げているのは取引件数が多く、価格も高い傾向にある都心5区の物件であり、その他の区では中古マンション価格が下落局面に入っているものと推察されます。

東京23区以外も同様か

上記は、2023年一都三県の中古マンションの成約状況をエリアごとに表したものです。

東京都区部や横浜・川崎といった都市部では成約件数が増加しましたが、その他のエリアは軒並みマイナス。それにもかかわらず、価格の上昇率は東京都区部を上回るエリアも見られます。

今回のマンションリサーチの調査は東京23区に限定したものですが、その他のエリアでも成約数が減る中で平均価格の上昇が見られることから、売れる地域・売れない地域、価格が上がる物件・下がる物件の二極化が確実に進行しているものと考えられます。

マンション市況はマクロデータだけでは読み解けない

中古マンションの「平均価格」は上昇しているものの、東京23区では2022年から23年にかけて下落した中古マンションは増加しています。その中でも好調を維持しているのは、都心5区のみ。東京23区の平均価格を押し上げているのは、都心5区などで取り引される好条件のマンションだと推察されます。

大企業と中小企業、富裕層と一般層といった格差が広がる中、不動産市場でも確実に二極化が拡大しているようです。マイナス金利が解除された今、この格差はますます広がっていくことも予想されます。

格差は、「一都三県」や「東京23区」といったマクロなデータだけで読み解くことはできません。マンションリサーチでは、引き続きミクロなデータにも着目しながら市場の動向を読み解き、お伝えしてまいります。