マンション売却に有利な間取りと広さは？高額売却のポイントも解説

マンションの売却価格を大きく左右するポイントは、「間取り」と「広さ」です。

この記事では、マンションの間取りと広さに関する以下4つの疑問を解消します。

• なぜ売却価格に影響するの？
• 3LDKと4LDKはどちらが売却しやすい？
• リノベーションで間取りを変更したらマンションを高額売却できる？
• 間取り・広さ以外で売却価格に影響するポイントはある？

高額売却のコツや住宅ローン減税についても触れているので、マンションを売却予定の人も、これからマンションを購入する予定の人も、ぜひ参考にしてください。

マンションの間取りと広さが売却価格に影響を及ぼす理由

マンションの間取りと広さが売却価格に影響を及ぼす理由としては、以下の2点が挙げられます。

• 間取り・広さごとに購買層が異なるため
• 売却価格の高さは専有面積に比例するため

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

間取り・広さごとに購買層が異なるため

マンションは間取りや広さごとに購買層が異なります。
売却するマンションの条件と、そのエリアの購買層が合致する場合、需要と共にマンションの売却価格は高くなりやすいでしょう。

マンションのアピールポイントを考えたり、広告のターゲットを絞ったりする売却活動の方向性も、間取りと広さに大きく左右されます。

具体的な購買層や需要は、以下のとおりです。

間取りごとの購買層と需要

マンションをはじめとする物件の間取りは、1K・1DK・1LDK・2LDK・3LDKのように、「数字とL・D・Kの組み合わせ」で表記されます。
数字は部屋の数、Lはキッチン、Dはダイニング、Kはキッチンです。

1つの部屋にキッチンがある「1K」の間取りは、基本的に一人暮らしや投資を目的とした人が購入します。
資金に余裕がある単身者が、1Kにダイニングスペースを加えた「1DK」や、さらにリビングスペースもある「1LDK」を選ぶことも。

2LDKになると、リビング・ダイニング・キッチンに加えて部屋が2つあるため、夫婦で住むケースがよく見られます。
1部屋を書斎、もう1部屋を寝室として使ったり、夫婦それぞれの部屋を設けたりすることができる間取りです。

子どもがいるファミリーは、夫婦の部屋や子ども部屋を考えて、3LDK以上の間取りを選ぶでしょう。

• 1K〜1LDK = 単身または投資目的の人
• 2LDK = 2人暮らしの夫婦
• 3LDK〜 = 子どもがいるファミリー

マンションにおいて最も需要が高いのは、ファミリー向けの間取りです。
出産によって家族が増える予定、または既に小さい子どもがいる20代〜30代のファミリーは、住宅ローンの返済期間も考えて住まいの購入に踏み出しやすいと考えられます。

広さごとの購買層と需要

部屋の数が増えるほど専有面積も大きくなるため、間取りと広さは比例すると言えます。
マンションにおける間取りごとの専有面積（㎡）の目安は、以下のとおりです。

• 1K = 20〜30㎡
• 1LDK = 35〜45㎡
• 2LDK = 50〜60㎡
• 3LDK = 70㎡〜80㎡
• 4LDK = 90〜100㎡

広さごとの購買層としては、専有面積が45㎡以下のマンションであれば単身、70㎡以上であればファミリー、その間は2人暮らしの夫婦となります。
最も需要が高いマンションの専有面積は、70㎡〜80㎡です。

また、マンションを探している人が不動産ポータルサイトで物件検索をおこなう際に、「〇〇㎡以上〇〇㎡未満」と、間取りではなく専有面積で広さの条件を絞り込むケースがあります。

売却するマンションの専有面積が59.9㎡の場合、60㎡以上に絞って物件検索した人には見てもらえません。
このように、専有面積のわずかな違いで売却の機会を失うこともあるため、マンションの広さは売却スピードにも影響を及ぼします。

売却価格の高さは専有面積に比例するため

マンションの専有面積が大きいほど、売却価格は高くなります。
売却価格の算出方法はいくつかありますが、基本的な考え方としては、1㎡あたりの価格（㎡単価）に専有面積をかけて計算するためです。
つまり広ければ広いほど、高く売れるということになります。

ただ、㎡単価の相場はエリアなどの諸条件によって異なるため、同じような広さのマンションでも売却価格に差が出るケースは少なくありません。

3LDKと4LDKはどちらが売却しやすい？

マンションにおいて最も需要が高いのは、ファミリー向けの間取りです。
では、共にファミリー向けの間取りと言える3LDKと4LDKだと、どちらが売却しやすいのでしょうか。

「間取りの需要」と「ランニングコスト」の観点から、2つの間取りを比較していきます。

間取りの需要

間取りの需要においては、4LDKよりも3LDKのほうが売却しやすいと言えます。
過去5年間、首都圏に建つ中古マンションの成約件数は、3DK・3LDKの間取りが最も多い（※1）という結果が出ているためです。
※1 参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構 年報マーケットウォッチ2023年・年度 表１７－①　中古マンションの間取り別成約件数［首都圏］

買い手の視点で考えると、3LDKのマンションには以下のようなメリットがあります。

• 4LDKよりも購入価格を抑えられる
• 夫婦の部屋と子ども部屋を確保できる
• 3部屋であれば、子どもが独立しても有効活用できる
• 将来的に親と同居することも考えられる

ファミリー層にとって、3LDKはバランスの取れた間取りなのです。

ただ、3LDKのマンションは需要が高いぶん供給も多いため、近くで類似マンションが売り出されている場合、間取りや広さ以外のポイントで差別化を図らなければなりません。
4LDKのマンションは、「子どもが多い」「書斎や趣味の部屋が欲しい」などの理由で部屋数を必要とする人が見つかれば、スムーズに売却できる可能性があります。

ランニングコスト

3LDKの間取りは、4LDKよりもランニングコストを安く抑えられるというメリットがあるため、売却しやすいでしょう。

マンションの専有面積が大きいほど、管理費・修繕積立金・固定資産税のようなランニングコストは高くなります。
「建物の区分所有等に関する法律」によって、共用部分の持分は専有面積に応じると定められているためです。

3LDKに比べて購入価格とランニングコストが高くなってしまう4LDKのマンションに対して、毎月の支出を負担に感じてしまう人も少なくありません。

リノベーションで間取りを変更したらマンションを高額売却できる？

4LDKのマンションを、売却しやすい3LDKにリノベーションしたら、高額売却できるのでしょうか。
ここでは、以下のポイントを解説していきます。

• リノベーションで間取りを最適化するメリット
• リノベーションの注意点

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

リノベーションで間取りを最適化するメリット

リノベーションで需要のある間取りに変更すると、買い手が付きやすく、高額で売却できる可能性が高くなります。
検索数が多い間取りにすることで、マンションを探している人の目に止まりやすくなるためです。

また、リノベーションによって汚れや劣化が目立つ部分も綺麗にすれば、中古マンションのデメリットである「古さ」もカバーできます。
内覧時の印象が良くなり、他のマンションとの差別化にもなるでしょう。

リノベーションの注意点

リノベーションによる間取り変更には、以下のようなリスクがあるため、注意が必要です。

• リノベーション費用を回収できない
• 購買層の需要に合わず売れ残ってしまう

大規模なリノベーションとなる間取りの変更には、1,000万円を超える費用がかかることも。
そのため、マンションの売却価格では回収できず、赤字になってしまう可能性があります。

リノベーション費用を上乗せしたことで、相場よりも売却価格が高くなりすぎてしまうと、そもそも買い手が付きません。
新築マンションと中古マンションの価格が同じであれば、新築を選ぶ人も多いでしょう。

また、購買層の需要に合わないリノベーションをおこなってしまうと、売れ残りの原因にもなります。
中古マンションを安く購入し、自分たちの希望どおりにリフォームしたいという人もいるため、需要を正確に汲み取ることが大切です。

リノベーションによって、必ずしもマンションを高額売却できるとは限りません。
検討する際には、プロである不動産会社に相談しましょう。

マンションの売却価格に影響を及ぼす間取り・広さ以外のポイント

間取りや広さ以外にも、マンションの売却価格に影響を及ぼすポイントはあります。

• 築年数
• 立地条件
• 階数
• メンテナンス状況

近くで同じような間取り・広さのマンションが売り出されている場合は、上記のポイントに強みを見つけ、差別化を図ることが大切です。
それぞれについて、詳しく解説していきます。

築年数

マンションは築年数が新しいほど、高額で売却できます。
築年数が経つと、建物の資産価値やマンションの人気が下がってしまうためです。

建物の資産価値は、構造ごとに定められた耐用年数を元に算出されます。
一戸建てによく見られる木造の耐用年数は22年、マンションの鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年。
マンションの資産価値は、建てられてから47年でゼロになるようなイメージです。

また新しいマンションのほうが、見た目の綺麗さや設備の新しさ、間取りの使いやすさなど多くの面で人気があります。
購入後に長く住み続けることを踏まえて、はじめから「築◯年以内」と条件を絞ったうえで、マンションを探す人も少なくありません。

立地条件

以下のような立地条件を満たすマンションは、高額売却できる可能性があります。

• 駅が近い
• 都心にアクセスしやすい
• 生活に必要な施設が充実している
• 商業施設が近くにある

いずれも、暮らしの利便性を高めてくれるポイントです。
生活に必要な施設としては、スーパー・コンビニ・ドラッグストア・病院・銀行が挙げられます。
ファミリー向けマンションの場合、保育園・幼稚園・小学校・公園の近さも重要です。

またマンション周辺の静けさや治安の良さは、住環境のメリットとなるため、アピールすることで売却価格にプラスの影響を与えるでしょう。

階数

マンションは階数が高いほど、眺望・日当たり・風通しが良くなるため、売却価格が高くなりやすいです。

眺望の良さはステータスとなり、日当たりや風通しの良さは生活の質を向上させます。
ただ部屋に西日が強く差し込む場合、夏場にエアコンの効率が下がったり眩しすぎたりすることから、マイナスポイントだと思われてしまうケースもあるため注意が必要です。

また、1階でも専用の庭が付いている部屋は、ファミリーやペットを飼っている人からの需要があります。
子どもやペットの足音が響くことを気にせずに暮らせて、プライベートな遊び場もできるためです。

メンテナンス状況

メンテナンス状況も、マンションの売却価格に影響を及ぼすポイントのひとつです。

室内の汚れや傷は、気を付けていても蓄積していくもの。
とくに水回りはカビや黒ずみが出やすいため、見た目の清潔感を保つためにも、日々の清掃を怠らないことが大切です。

広告に使う写真を撮ったり、内覧者を迎え入れたりする際には、室内を可能なかぎり綺麗な状態にしておきましょう。
悪い印象を持たれてしまうと、値引き交渉の材料にされたり、他のマンションに流れてしまったりする可能性があります。

自力では落とせない汚れがある場合は、ハウスクリーニングを活用するものおすすめです。

マンションを高額売却するために押さえたいポイント

マンションを高額売却するためには、以下のポイントを押さえましょう。

• 売却相場を掴んでおく
• 実績のある不動産会社を選ぶ

以下に詳しく解説していきます。

売却相場を掴んでおく

マンションの売却相場を掴んでおくと、以下のような点から高額売却に繋がりやすいです。

• 現実的な売却価格の上限がわかる
• 値引き交渉を断る際に根拠を示すことができる
• 必要以上の値引きを受けずに済む

マンションの購入を検討してもらえる現実的な価格内で、根拠と自信を持って高く売り出すためには、売却相場の知識が必要です。

売却価格の設定や交渉については、不動産会社に任せることもできます。
ただ、不動産会社にも良し悪しがあるため、流されないよう主体的に動くことが大切です。

実績のある不動産会社を選ぶ

マンションの売却価格は、不動産会社の力量次第で大きく変わるため、実績があるところに依頼しましょう。
実績があれば、効果的な広告や高額売却のノウハウを持っているはずです。

投資用ワンルームマンションの売却を得意とする不動産会社もあれば、ファミリー向けの居住用マンションの売却を得意とする不動産会社もあります。
売却するマンションが建つエリアに店舗を構えており、同じタイプのマンションの売却を得意とする不動産会社が望ましいです。

不動産会社の実績は、基本的にホームページを見ればわかります。
記載がない場合は、相談や査定の際に直接聞いてみてください。

マンションの査定を複数社に依頼し、結果を比較することも大切です。

マンションの広さと住宅ローン減税

最後に、マンションの広さと住宅ローン減税の関係について解説します。

住宅ローン減税は、マンションを購入した際に受けられる制度です。
マンションの購入から10年間、各年末時点における住宅ローン残高の0.7%の額が、所得税から控除されます。
ただし「床面積が50㎡以上」という適用条件があるため、注意しましょう。

減税対象となる住宅ローン残高の上限は2,000万円ですが、長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅など、一定の基準を満たす住宅は上限が3,000万円となります。

住宅ローン減税を受けるためには、床面積の他にも以下のような要件を満たさなければなりません。

• 居住用のマンションであること
• 合計所得金額が2,000万円以下であること
• マンションの引き渡しから6ヶ月以内に住み始めること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 1982年1月1日以降に建築されたマンションであること（または地震に対する一定の安全性を証明できること）

マンションに住み始めた翌年には、サラリーマンであっても確定申告をおこないます。

住宅ローン減税のように、マンションの売買に関係する税制には、専有面積の制限が設けられている可能性があります。
各税制の適用条件をよく確認したうえで、取りこぼしのないように活用していきましょう。

まとめ【マンション売却に有利な間取り・広さと高額売却のポイント】

需要が高く、マンション売却に有利と言える間取りは「3DK・3LDK」、広さは「70㎡〜80㎡」です。
購買層が同じ4LDKの間取りは、購入価格やランニングコストが3LDKに比べて高いため、部屋数を必要とする人以外には選ばれにくいと言えます。

リノベーションで間取りを最適化すれば、検討してもらえる機会が増え、高額売却できる可能性が高まります。
しかし費用を回収できなかったり、需要を反映できずに売れ残ってしまったりと、大きなリスクが伴うため注意が必要です。

間取りや広さの他に、マンションの売却価格を左右するポイントとしては、「築年数」「立地条件」「階数」「メンテナンス状況」が挙げられます。
近くで類似マンションが売り出されている場合は、各ポイントに強みを見つけ、差別化を図りましょう。

マンションを高額売却するためには、売却相場を掴み、実績のある不動産会社を選ぶことが大切です。
必ず複数社を比較したうえで、安心して任せられる不動産会社に依頼してください。