マンション査定とは？仕組みと高く売るためのポイントを徹底解説

マンション売却における「査定」について、疑問や不安を抱いていませんか？
査定は売却価格を左右する重要なステップのため、全体像を理解しておくことが大切です。

この記事では、マンション査定の概要や方法、査定額の算出、注意点について解説します。
マンションを高く売却するためのポイントや、おすすめの査定サイトもまとめているので、「なにから始めたら良いのかわからない…」という人もぜひ参考にしてください。

マンション査定とは？

マンション査定とは、不動産会社に売却したいマンションの価値を算出してもらうことです。
不動産のプロによる現地確認や、類似物件における取引事例との比較など、さまざまな方法により「いくらくらいで売れそうか」を見積もります。

査定結果は、売却価格を設定する際の大きな判断材料となるため、マンション売却にとって非常に重要なステップです。
売却価格次第で、買い手が付くまでのスピードや、最終的な利益が変わってきます。

マンションの査定方法

マンション査定は、以下いずれかの方法でおこなうのが一般的です。

• 不動産会社に「机上査定」を依頼する
• 不動産会社に「訪問査定」を依頼する

机上査定・訪問査定について、詳しく解説していきます。

机上査定

机上査定は、マンションの情報を元に価値を算出する査定方法です。
簡易査定とも呼ばれており、不動産会社は現地確認をおこないません。

依頼者は不動産会社に出向き、マンションの情報として、立地・築年数・間取り・階数・専有面積などを共有します。
不動産会社によっては、登記事項証明書や図面のような書類の提出が必要です。

机上査定は、基本的に無料で対応してもらえます。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を確認したうえで、マンションの価値を算出する査定方法です。
机上査定と同じく不動産会社に出向き、マンションの情報を共有したり、書類を提出したりします。

マンションの劣化具合や周辺環境をプロの視点で見てもらえるため、机上査定よりも精度の高い結果が出やすいです。
売却活動を本格的に始めたい場合は、訪問査定を依頼すると良いでしょう。

訪問査定も、基本的に料金はかかりません。

マンションの査定額を算出する際に、不動産会社が使用する方法は3つあります。
「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」です。

それぞれの特徴について、以下に詳しく説明していきます。

①取引事例比較法

取引事例比較法では、他のマンションにおける取引事例を元に、査定額を算出します。
マンション査定において、最もポピュラーな方法です。

過去に取引された類似マンションの成約価格を調べ、査定するマンションならではのメリット・デメリットや、最新の売却相場を加味します。
類似マンションとは、立地や築年数、広さなどの条件が似ているマンションのことです。

参考にする取引事例や、諸条件を加味した査定額の調整は、不動産会社によって異なります。

②原価法

原価法では、「対象の不動産を一度取り壊し、現時点で再度建築する場合にかかる費用」を計算し、これを元に査定をおこないます。
マンションよりも、一戸建ての査定で用いられることが多い算出方法です。

現時点で建築する場合にかかる費用を「再調達原価」といいます。
再調達原価に、建物の劣化や需要の変化による価値の減少を反映し、査定額を算出するのです。
これを「減価修正」といいます。

③収益還元法

収益還元法では、マンションが将来的に生み出すであろう収益に着目し、査定額を算出します。
賃貸マンションのような、投資用の不動産を査定する際に用いられる方法です。

多くの収益が期待できるマンションほど、査定額が高くなります。

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2つがあり、一般的に利用されるのは「直接還元法」です。
直接還元法は、1年分の家賃収入から経費を差し引いた利益を還元利回りで割り、収益価格を計算します。
還元利回りとは、不動産などの資産価値を算出する際に用いる利率のことです。

DCF法は、家賃の下落や空室が続くリスクを踏まえたうえで、収益価格を計算します。
直接還元法よりもDCF法のほうが、精度は高いと言えます。

マンション査定の注意点

ここでは、不動産会社にマンション査定を依頼する際に知っておきたい、注意点について解説します。
具体的には、以下の2つです。

• 査定を依頼する不動産会社の数
• 査定結果の根拠

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

注意点①査定を依頼する不動産会社の数

マンション査定は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。
査定額は、売却価格を左右する重要なポイントでありながら、不動産会社ごとに結果が異なるためです。
たとえば取引事例比較法の場合、「膨大な取引データの中から、どの事例を参考にするのか」によって査定額が変わってしまいます。

マンション査定は基本的に無料のため、少なくとも3社以上に依頼し、結果を比較してみてください。
手間はかかりますが、比較することで査定額の異常値も発見しやすくなります。

注意点②査定結果の根拠

マンションの査定結果を確認する際は、「なぜこの査定額になったのか」という根拠を重要視してください。
査定額が高くても、実際にその価格で売却できるとは限らないためです。
不動産会社のなかには、契約に繋げるために査定額を高く設定しているところもあります。

査定結果の根拠には、周辺環境やマンションの現状、これからの展望など、さまざまな要素が入ります。
あらかじめ売却相場を把握しておくと、不動産会社から査定結果の根拠を示してもらう際に、その内容や良し悪しを理解しやすくなるでしょう。

マンションの売却相場を掴むためには、全国の分譲マンションの相場価格を公開している「マンションナビ」の活用がおすすめです。

マンションを高く売却するためのポイント

査定結果が出たら、不動産会社を選び、媒介契約を結んだうえで売却活動を始めます。
マンションを高く売却するためには、以下のポイントを押さえましょう。

• 信頼できる不動産会社を選ぶ
• リフォームの要否を検討する
• 売却時期を見極める

ひとつずつ、詳しく解説していきます。

ポイント①信頼できる不動産会社を選ぶ

マンションを高く売却するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
査定や相談の際に、以下のようなポイントをチェックしてみてください。

• 査定結果にしっかりとした根拠がある
• マンション売却の実績がある
• エリアに精通している
• 担当者の対応に安心できる

不動産会社ごとに得意分野が異なるため、マンション売却の実績が豊富なところを選びましょう。
買い手の需要を汲み取り、スムーズかつ高く売却するためには、マンションが建つエリアに詳しくなければなりません。

担当者の対応としては、質問した際の回答や連絡のスピードなどにおいて、安心できるか否かを考えます。

ポイント②リフォームの要否を検討する

リフォームをおこなうと、マンションの価値とともに売却価格が高まる可能性があります。
ただ買い手の需要を満たせずに売れ残ってしまったり、売却による利益でリフォーム費用を回収できなかったりするリスクもあるため、まずは不動産会社に相談しましょう。

中古マンションを安く購入し、自分たちの手でリフォームしたいという人は少なくありません。
経年劣化や傷があったとしても、そのままの状態で売却したほうが、買い手が付きやすいケースもあるのです。

マンションの場合は、共用部分のグレードや設備、管理体制も見られるため、周辺環境を含めた総合力と価格のバランスを考える必要があります。
リフォームよりも少額で済むハウスクリーニングを活用して、室内をキレイにするだけでも、良い印象を与えられます。

不動産会社の意見も聞きながら、リフォーム箇所やその費用対効果について検討してみてください。

ポイント③売却時期を見極める

マンションを高く売却するためには、売り出す時期も重要です。
可能な限り、不動産やエリアの需要が高まるタイミングに合わせて売却活動をおこなってください。

一般的に以下のようなタイミングは、需要とともに売却価格が高くなりやすいと言えます。

• 3月前後の引っ越しシーズンを迎えた
• 再開発により住環境が向上した
• 大型商業施設のオープンにより利便性が向上した

反対に「エリアの発展が見込めない」「金利の引き上げが決定した」など、需要の低下が考えられる場合は、売却を急いだほうが良いでしょう。
マンション売却を決めたら、不動産会社に相談のうえ、いつでも売却活動を始められる状態にしておくことが大切です。

マンション査定のおすすめサイト

複数の不動産会社に査定依頼する場合には、マンション一括査定サイトの利用をおすすめします。
サイトにマンションの情報を入力し、査定を申し込んだら、結果が出るまで待つだけです。

査定を依頼した不動産会社から、電話やメールで連絡を取りながら売却の相談が可能です。

マンション一括査定サイトは無料で利用することができるので、売却を考え始めたらぜひ活用してください。

マンション査定額の算出方法

最後に、マンション査定のおすすめサイトとして「マンションナビ」を紹介します。
「いきなり不動産会社に行くのは怖い」「まだ売却を決めたわけではない」という人は、ぜひ参考にしてください。

マンションナビは、利用者数1,000万人を突破したマンション専門一括査定サイトです。
保有する2億件超の売買・賃貸事例データは日本最大級。より正確な売却相場を確認できます。

全国対応の査定だけでなく、売却益や住宅ローン返済のシミュレーション、不動産のお悩み相談室など、さまざまな面での売却サポートが可能です。
「一括査定ご成約者様インタビュー」では、実際にマンションを売却した人の本音を見ることができます。

わからないことが多い初めてのマンション売却にも、心強いサイトです。

まとめ【マンション査定の仕組みと高く売るためのポイント】

マンション査定とは、不動産会社に「このマンションはいくらくらいで売れそうか」を見積もってもらうことです。
「机上査定」「訪問査定」の方法で査定してもらいます。
売却活動を本格的に始めたい場合は、担当者の現地確認がある「訪問査定」を選ぶと良いでしょう。

不動産の査定額を算出する方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つです。
マンションの査定に用いられる「取引事例比較法」は、過去に取引された類似マンションの成約価格を元に、査定額を算出します。

査定の段階で失敗せず、マンションを高く売却するためのポイントは、以下のとおりです。

• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 査定結果は「なぜこの査定額になったのか」という根拠を重要視する
• 売却相場を掴んでおき、査定結果の良し悪しを判断する
• 実績があり、信頼できる不動産会社に売却を依頼する
• 不動産会社とリフォームの要否を検討する
• 不動産やエリアの需要が高まるタイミングに合わせて売却活動をおこなう
• 一括査定サービスを利用する

不動産会社に相談のうえ、いつでも売却活動を始められる状態にしておくことが大切です。

また「いきなり不動産会社に行くのは怖い」「まだ売却を決めたわけではない」という人は、マンション専門一括査定サイトの「マンションナビ」を利用してみてください。
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