不動産売却で損をしないための3つのポイントを解説！

不動産売却は人生の中で、何度も経験することではなく、手順を誤ると予想外の損失を被るリスクもあります。

本記事では、不動産売却で損をしないための3つの重要ポイントを分かりやすく解説していきます。

売却後に「知らずに損してしまった…」と後悔しないために、確認すべき情報が満載です。ぜひ最後までご覧ください！

不動産売却で損をする主な原因とは？

不動産売却はさまざまな要因が重なり、損失を生むことがあります。以下は、多くの売主が陥りがちな3つの主な原因です。

• 売却価格の設定
  適切な価格設定ができていない場合、買い手がつかず、長期間売れ残るリスクがあります。一方、価格を低く設定しすぎると、相場より安く売却することになります。
  
• 不動産会社の選び方
  不動産会社によって得意分野や販売力が異なります。経験の少ない会社や自社の利益を優先する業者に依頼すると、売却価格が下がったり、余計な費用がかかったりする可能性があります。
  
• 売却タイミング
  不動産市場は常に変動しています。需要が高まる時期に売却できれば高値で売れる可能性が高まりますが、逆に需要が低迷しているときに売却を急ぐと損をすることになります。

これらの原因を理解したうえで、次に損をしないための3つの重要ポイントを解説していきます。

不動産売却で損をしないための3つの重要ポイント①売却にかかる費用を正確に把握する

不動産売却の際、売却価格ばかりに目が行きがちですが、実際には他に多くの費用が発生します。
これらを正確に把握していないと、最終的に手元に残る費用が想定より少なくなり、損をする原因になります。

売却時に発生する主な費用

• 仲介手数料
  不動産会社に支払う手数料で、通常は「（売却価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税」が上限額です。

• 抵当権抹消費用
  住宅ローンが残っている物件を売却する場合、抵当権を抹消する手続きが必要です。この費用は司法書士への報酬や登記費用を含めて1～3万円程度が目安です。

• 譲渡所得税
  売却益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税が課されます。課税率は所有期間によって異なり、短期所有（5年以下）と長期所有（5年超）で大きく異なります。

• 引っ越し費用
  新しい住まいへの移動に伴い、10万～30万円程度を見込んでおくとよいでしょう。

• その他の諸費用
  登記費用や印紙税などもかかります。

費用を正確に計算する方法と注意点

1. 売却シミュレーションを活用する

不動産会社が提供する「売却シミュレーションツール」を活用することで、売却価格に基づく概算費用や手残り額を簡単に試算できます。自動計算されるため、初心者でも利用しやすいのが特徴です。

2. 必要経費をリストアップして詳細に見積もる

売却時に発生する費用は、仲介手数料、譲渡所得税、抵当権抹消費用、引っ越し代など多岐にわたります。
それぞれの項目について、不動産会社や税理士、司法書士に見積もりを依頼し、詳細な数字で確認をしましょう。

予備費用の確保をする

不動産売却では、予定外の出費が発生することがあります。予備費として売却価格の2〜3%を確保しておくと安心です。

費用を正確に計算し、予想外の出費を防ぐことが、不動産売却で損をしないためのカギにもなります。計画的に進めるためにも、事前の準備を怠らないようにしましょう。

売却後の手残り額を最大化するためのコツ

不動産売却では最終的に、どれだけ多くの金額を手元に残せるかが大切です。以下に具体的なコツを紹介します。

1.仲介手数料の交渉や割引を活用する

不動産会社に支払う仲介手数料は、売却費用の中でも大きな割合を占めます。
割引交渉を行ったり、一部の会社ではキャンペーンで手数料を低く設定している場合もあります。

2. 譲渡所得税の特例を活用する

「3,000万円特別控除」や「特定の居住用財産の買換え特例」などを活用すれば、大幅に税負担を軽減できます。

3. 不動産会社の販売戦略を確認する

不動産会社がどのような販売戦略を取るのか、広告掲載や販売活動の内容を事前に確認し、適正価格での早期売却を目指しましょう。

4. 売却タイミングを見極める

不動産市場は季節や経済状況によって変動します。市場の動向をチェックし、売却に最適なタイミングを選ぶことが重要です。

5. 必要以上のリフォームは控える

売却前にリフォームを行うことで物件の価値を高めることができますが、投資額に見合わない場合もあります。
最低限のリフォームやハウスクリーニングに留めることで、手残り額を確保できます。

不動産売却で損をしないための3つの重要ポイント②市場相場をしっかり理解する

不動産を適正な価格で売却するためには、市場相場を正しく理解しましょう。
相場感を理解することで、高すぎる価格設定による売却の長期化や、安すぎる価格設定による損失を防ぐことができます。

不動産の相場を調べるための具体的な方法

1. 不動産ポータルサイトを活用する

不動産ポータルサイトでは、地域ごとの販売価格や成約価格が公開されています。
売却予定の物件と条件が似ている物件を検索し、現在の市場価格を確認しましょう。

2.レインズ・マーケット・インフォメーションを利用する

レインズ・マーケット・インフォメーション（REINS Market Information）とは、国土交通大臣が指定する4つの不動産流通機構が保有する不動産の成約価格などの取引情報を公開しているサイトです。
レインズでは実際に取引された不動産の成約価格が確認できます。

3.複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の会社に依頼することで、価格の違いを比較し、査定理由を聞くことで、価格設定の根拠を具体的に理解することができます。
理解することで適正価格がいくらなのか、判断材料にもなります。

4. 地域の不動産ニュースや市場動向を調べる

地域の不動産市場は、需要や供給、経済動向に左右されます。
不動産関連ニュースやレポートをチェックし、売却予定の物件が属する市場環境を把握することも大切です。

これらの方法を組み合わせて活用することで、不動産の相場を正確に把握でき、適正価格への理解も深まります。

周辺エリアの取引事例をチェックする際のポイント

売却予定物件の周辺エリアで実際に行われた取引事例を確認することで、適正価格を見極めやすくなります。

取引事例をチェックする際の具体的なポイント

• 同条件の物件を探す（立地・築年数・間取り）
• 過去1～2年以内の取引事例に絞る
• 信頼できるデータベースを活用する（レインズや不動産レポートなど）
• 取引価格以外の情報にも注目する（販売期間や値下げ幅）
• 不動産会社の担当者に直接ヒアリングする

AIを活用した最新の相場分析ツールとは？

近年、不動産売却でAIを活用した相場分析ツールが注目を集めています。
AIツールでは複雑な市場データを正確に分析でき、適正価格や売却のタイミングの判断に役立ちます。

主な機能としては

• 過去の取引データ
• 将来の価格動向予測
• エリアごとの分析　などができます。

過去のデータなどを用いて分析を行うので参考程度に利用し、最終的な価格設定には現在の市場動向をよく見て、専門家からアドバイスをもらうことも大切です。

不動産売却で損をしないための3つの重要ポイント③売却の流れを事前に把握する

不動産売却の基本的な流れ

• 不動産会社に査定を依頼する
  適正価格かどうか判断するためにも、複数社に査定依頼をしましょう。
• 媒介契約を結ぶ
• 販売活動を開始する
• 売買契約を締結する
• 物件の引き渡しと決済
• 確定申告を行う
  売却益が出た場合、翌年に確定申告が必要です。

不動産売却を行う前に、これらの流れを事前に理解しておきましょう。
次に何をするか理解しておくと計画も立てやすく、トラブルを防ぐことができます。

売却時に失敗しないための計画の立て方

• 売却の目的を明確にする
  最初に「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。目的が明確であれば、それに合った売却計画を立てやすくなります。

• スケジュールを逆算して立てる
  売却の完了までにかかる期間は通常3〜6か月程度ですが、余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。

• 関係者と連携を密にする
  不動産会社や税理士、司法書士などの専門家との連携を密にとっていきましょう。

トラブルを防ぐための注意点

• 不動産会社を慎重に選ぶ
  高い査定額を提示されると魅力的に感じますが、実際に売却できる価格であるとは限りません。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格の範囲を把握しましょう。
  
  また、会社の実績や口コミを確認し、信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。

• 販売活動中の物件の状態に注意
  物件の状態が悪いままだと、買い手の印象が悪くなり、売却価格が下がる可能性があります。最低限の掃除は必ず行い、清潔感をアピールできるようにしましょう。

• 売買契約書を隅々まで確認する
  契約書の内容を十分に確認しないまま署名すると、予期せぬトラブルや条件違反が発生することがあります。
  特約事項や引き渡し条件、支払いスケジュールを確認し、必要に応じて内容の修正を依頼しましょう。弁護士や不動産の専門家にチェックしてもらうと安心です。

• 決済・引き渡し時に手続き漏れがないか確認
  抵当権の抹消、登記変更、鍵の引き渡しなど、必要な手続きが全て完了していることを確認しましょう。不動産会社や司法書士と連携し、確実に進めてください。

• 売却後の税務手続きを怠らない
  売却益が出た場合、譲渡所得税の申告を忘れるとペナルティが発生する場合があります。売却後に必要な確定申告や税務手続きを忘れずに行い、必要に応じて税理士に相談しましょう。

まとめ

不動産売却で損をしないためには、事前準備と計画が何より重要です。
売却までの流れを一つ一つ把握し、しっかり準備していきましょう。

不動産売却は大きな決断でもありますので、不動産会社や専門家に分からないことは聞くようにして、すぐに対応しましょう。