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マンションリサーチでは「MACHI会」という街を知る会を定期的に開催しています。毎回街を案内するリーダーを変更しワイワイ楽しく街を練り歩く企画です。
今回は、合計6名で豊洲・月島・勝どき・晴海のタワーマンションに囲まれた湾岸エリアを練り歩いて参りました!
MACHI会やるぞ!とXに投稿したら湾岸の主(のらえもんさん)にしっかり絡んでいただきました。その節はありがとうございます。
当日のコースプランは以下の通り。設定されたエリア(豊洲・月島・勝どき・晴海)は、湾岸エリアとしても固まったエリアではあるものの、実際に街を歩く、マンションを見に行くとなると、結構広い。集まったメンバーにはとにかく歩きやすい格好で!とお願いをしておきました。(それでもムートンブーツで現れた強者もおりましたが)
「おいしいランチを食べる」はテーマには入ってないのですが、参加メンバーから見えない圧力をかけられていたので、おいしいランチもしっかり調査しておいたのは内緒です。
ーーー当日のコースプランーーー
9時30分 豊洲駅集合(45分散策&移動)
10時30分 月島駅到着(45分散策&移動)
11時30分 勝どき駅到着(30分散策&移動)
12時15分 晴海到着(30分散策&移動)
13時00分 月島もんじゃ店到着!堪能
ーーー ーーー ーーー ーーー ーーー
いつものMACHI会は一つの駅を探索するのですが、今回は3つの駅プラス晴海エリアということで各エリアの特徴について簡単にまとめていきます。
過去のMACHI会の記事はこちら
MACHI会 第1弾 多彩な魅力が詰まった街『吉祥寺駅』周辺の住みやすさや街の特徴を徹底解説
MACHI会 第2弾 都会のオアシス幡ヶ谷 利便性と穏やかな静けさが共存する街を歩く
MACHI会 第3弾 東京のブルックリン『蔵前』ってどんな街?歴史や魅力をひも解いてみた
MACHI会 第4弾 歴史と利便性が融合する街『春日』住みやすさや治安、特徴を解説
MACHI会 第5弾 多彩な魅力が集う『北千住駅』周辺の住みやすさや治安、子育て環境を徹底解説
MACHI会 第6弾文化と個性が融合する高円寺はどんな街?魅力やエリアの特徴を解説
MACHI会 第7弾古き良き風情が漂う『柴又駅』住みやすさや治安、特徴を解説
まずは位置関係からご紹介。今回の探索エリアから北西側に銀座、東京タワー、南西側にレインボーブリッジ、品川駅、南側にはお台場が位置しています。
地図だけで見てもわかるように、湾岸エリアの都心へのアクセスの良さが見てとれます。特に、銀座からでも歩いて帰ることができる勝どきや月島エリアの価値は計り知れません。湾岸エリアが人気の理由の一つとも言えるでしょう。
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豊洲は大正後期から昭和前期にかけて、「関東大震災(1923年)」の瓦礫の処理も兼ねて行われた埋立地です。
2006年にはららぽーと豊洲完成、そして豊洲エリアのタワーマンション第一号、豊洲シエルタワーが竣工します。この時から、豊洲を大きな街へと発展させる!というデベロッパーの大きな構想があったことが伺えます。が、筆者の私の記憶では当時周囲からは「へんぴな場所」と言われていた記憶があります。今では考えられないですが、ちょっと変わった場所という認識でした。当たり前ながら発展する街というのは元々なにもないですよね。
結果的に現在では、豊洲駅周辺だけで1万戸(部屋)程度ある超大型の住宅地となりました。あの時買っていればー!と後悔している人たちも周りに多いですよね。
2018年には築地から豊洲に市場が移転しました。今度は築地の跡地の再開発(約1兆円)が注目されていますね。
あまり知られていませんが、豊洲や月島は造船所の工場跡地という歴史を持っています。
1853年に黒船が現れたことで、江戸幕府が石川島(月島周辺)に造船所を建設。1939年には豊洲に工場をつくります。これが、国内でも有数な企業であるIHIと言われる石川島播磨重工業(東京石川島造船所)です。
豊洲に行ったらぜひららぽーと前にある船着場を見に行ってください。当時の面影をうっすら目にすることができますよ。
月島も元々埋立地です。これもあまり知られていませんが、1626年の「石川島」という埋立地から始めり、1644年に埋立地の「佃島」、200年以上の時を経て1892年に埋立地の「月島」が完成し、月島一体のエリアが完成します。
古地図からもわかる通りの離れ小島だったようです。信じられないですよね?
月島の名前の由来は月がきれいに見えたからだとか。このエリアは「もんじゃ」が有名ですが、発祥は浅草という説もあり定かではない模様。
これは気になり過ぎてしまったので月島のもんじゃのお店の店員さんに聞いたところ、あっさり「浅草です」と認めてくれました。
そしてお待ちかね、月島のマンションと言えば駅直結の「キャピタルゲートプレイスザタワー」ともんじゃストリートに突如現れる「ミッドタワーグランド」。
そして現在、とんでもない規模の「グランドシティタワー月島」が建設中。中央区内の最高層らしいです。恐るべし、住友不動産様。
筆者の私が周辺に住んでいた感想としては、豊洲、勝どき、晴海と異なり、佃エリアには戸建て住宅も多く、夏のお祭りやお神輿など下町情緒をしっかりと残している湾岸エリアです。
ちなみに、月島と言えば、つくだ煮の「天安(1837年創業)」が有名。目上の方には喜ばれる一品なので、贈り物などに利用していました。ECサイトもあるのでお中元やお歳暮などにいかがですか?
豊洲、月島と同様に勝どきエリアも埋立地です。勝どきと言えば「勝鬨橋」が有名ですが、建設されたのは1940年。名前の由来は日露戦争の勝利を記念して命名されたとか。ということは、橋がつくられたことによってこの辺りのエリアが勝どきと呼ばれるようになったのだと考えられます。
当初は跳開式(橋が開閉する構造)で船の通行が可能でしたが、現在は固定されています。また、勝鬨橋は昭和を代表する土木建築物として評価され、1999年には国の重要文化財に指定されました。
勝どきといえば、タワーマンション!が代名詞と言っても過言ではありませんが、昔は工場地帯ということもあり、商店や木造家屋が密集していました。
よくぞこの写真を残しておいてくれました!と藁にもすがる思いで引用させていただきましたが、今の勝どきからはなかなか想像できないですよね。
1930年代~1940年代にかけて埋め立てられた土地で、戦前から戦後直後にかけての港湾拡張計画の一環として整備された場所です。
東京オリンピック選手村跡地の「晴海フラッグ」でお馴染みの晴海エリアですが、「晴海駅」は存在せず、最寄りは「勝どき駅」となります。昔から住んでいる人からすれば 「晴海トリトン」の方がピンとくる方も多いかもしれません。私もマクドナルドを求めによく行きました。(現在は勝どき駅の駅前にもマクドナルドができました)
勝どき駅から徒歩15-20分のエリアとなっていて陸の孤島と揶揄されていたこともありましたが、晴海フラッグの抽選は倍率が241倍にも上ったことでも有名です。
そして2024年、晴海の不動産マーケットを劇的に変化させるできごとが起こります。
それは「黎明小橋」が完成したことによって、ドゥトゥールの駅徒歩が9分から5分、晴海フラッグの各棟の駅徒歩がマイナス4分になったのです。駅徒歩分数が縮まったことで、マンションの坪単価が10-15%も上昇したと言われています。
豊洲、月島、勝どき、晴海は埋立地ということもあり、橋の建設とともに発展したエリアということがよくわかります。普段なにげなく渡っている橋が、街の発展につながっていると考えると街の見方が変わるかもしれませんね。
こういったこともMACHI会の楽しみのひとつです。
各エリアの紹介も落ち着いたところで、今回のMACHI会資料の表紙。ちゃんとお腹を満たすことまで想定しているリーダーはえらい!(筆者の私です)
そして、各エリアの情報を1枚にまとめて、これを持ちながら練り歩きます。
さて、今回の集合場所は「デイリーヤマザキ 江東豊洲駅前店」です。なぜならここは・・・「豊洲シエルタワー」の場所だから。
え?なんでここなのかわからない?
前述の「豊洲ってどんな街?」でご案内した通り、豊洲で最初に竣工されたタワーマンションが豊洲シエルタワーなので、スタートする地点としてもっともふさわしい場所と勝手にさせていただきました。
それではここで、豊洲のタワマン価格(坪単価)事情について学びましょう。
階数 | 広さ | 販売価格 | 坪単価 | |
2012年の事例 | 35階 | 85平米 | 7,100万円 | 275万円 |
2024年の事例 | 35階 | 84平米 | 1億5,200万円 | 596万円 |
信じられないことなのか、時代とともに物価が上がることを考えれば当たり前なのかわかりませんが、倍以上の価格になっています。日本人の平均年収が倍になってないことだけは誰もがわかる事実だと思いますが・・・。
新築マンションは、購入後の鍵を差した瞬間に20%価値が下がるなんていうフレーズもあるくらいですが、もはや最近は引き渡される前に20%以上上がったりすることも珍しくありません。
豊洲に限らず、湾岸エリアではこういった相場が普通になっています。
MACHI会なので街を練り歩く企画ですが、今回は3駅(豊洲・月島・勝どき)プラス1エリア(晴海)ということで、時間も限られているため、ターゲットをシンボリックなマンションに絞りました。
豊洲のタワーマンションは以下のようなラインナップです。もっとも古い豊洲シエルタワーは前述の通りなので、次に見に行ったのは「ブランズタワー豊洲」と「スカイズタワー&ガーデン」。
※マンションナビから抜粋
選んだ理由ですが、ブランズタワー豊洲は豊洲の中でももっとも新しく戸数も非常に多いシンボルになりつつあるタワマンであること。
スカイズタワー&ガーデンは、形が珍しくY字型になっている印象的なタワマンで、自然環境からホテルライクな設備から「豊洲のスカイズが好き!」という声が聞こえてくるほどのタワマンなのでみんなを連れて行きたかったことが大きいです。
もちろん、他にも素敵な特長のあるマンションはたくさんあるのですが、苦渋の決断で絞らせていただきました。
ではここで、豊洲のタワマン価格(坪単価)事情をおさらいしましょう。
階数 | 広さ | 販売価格 | 坪単価 | |
---|---|---|---|---|
2022年の事例 | 16階 | 63平米 | 1億980万円 | 576万円 |
2024年の事例 | 12階 | 58平米 | 1億5,000万円 | 854万円 |
わずか2年で坪単価が1.5倍です…。恐るべし豊洲。
しかし、外観もかっこいいですね。豊洲の駅や幹線道路から見た時にそびえ立っている感じがシンボリックさを助長します。なぜそんなにそびえ立っているように見えるのかというと、タワマンは、600戸あたりでも40階を超えるかなり大きな建物ですが、ブランズタワー豊洲は48階で1100戸を超える部屋数なので、シンボリックになる理由も当然と言えば当然かもしれません。
デザインに関しては、調べてみるとちゃんと出てきましたので引用させていただきます。ごめんなさい、これは私の美的センスのレベルでは答えられない回答でした。
’’低層部は、中間層免振の下部地盤側に属し、文字通り、地層地盤のような積層デザインと壁面緑化で周辺のランドスケープを引き込みながら隆起する丘ととらえている。
一方免振層の上の高層部は、植物の葉が螺旋を描きながら成長する「らせん葉序」をデザインに取り入れた。
白とガラスのキューブが2重螺旋を描いてダイナミックに上昇し成長する過程を可視化した。 タワー上部に行くにしたがって、螺旋のガラスヴォリュームが大きくなり、凹凸のあるバルコニー手すりにより空を乱反射させながら、キラキラと空に溶け込むデザインとしている。’’
階数 | 広さ | 販売価格 | 坪単価 | |
---|---|---|---|---|
2015年の事例 | 23階 | 77平米 | 7,880万円 | 336万円 |
2024年の事例 | 23階 | 75平米 | 1億6,200万円 | 711万円 |
2015年頃にどうにか戻る手段があればと思ってしまいますよね。もう本当に信じられないくらい価格高騰中なのが湾岸です。
ここで、タワマンのワンポイントアドバイス!
タワマンは階数が高ければ坪単価が高くなると思われがちですが、以下を見ていただくとそれだけではないことが、よーくわかります。
階数 | 方角 | 坪単価 |
19階 | 南 | 820万円 |
23階 | 西 | 710万円 |
35階 | 北西 | 650万円 |
41階 | 東 | 640万円 |
方位で眺望も陽の入り方も変わり、階数が低くても坪単価が高くなることは実際にあります。A棟、B棟のように、タワマン同士が近い場合もあり、その場合は隣の棟の人や部屋が近くに見えてしまったりすることもあるので、これからタワマンを検討される方は階数や方位だけでなく、実際に見に行って体験することをおすすめします。
さて、豊洲駅から南に下ってブランズタワー豊洲とスカイズタワー&ガーデンを拝んだ後は、急いでららぽーとへ移動!
豊洲駅といえば、ららぽーと。ららぽーとと言えば、直結しているアーバンドックパークシティなので、その説明をしつつ、船着場のあたりに見えるIHIの工場跡地を説明します。もうこの辺りで時間が差し迫っています。
(あーもう!まだ豊洲なのにこの時間じゃ語りきれない!)
ちなみに、MACHI会の翌日からららぽーと豊洲にSESAME STREET MARKETが新しくオープンしたらしいです。
この時点で1時間はかかっていたので、急いで月島へGO!
(読んでいるみなさんもだんだん汗かいてきましたか?筆者の私は汗だくだくでした)
いかがでしたか?先が気になるところですが、MACHI会練り歩き【前編】はここまで。
気になる続きは後編でじっくりお届けしますので、お楽しみに!
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