漫画「正直不動産」原案・夏原武氏×長嶋修氏が初対談！マンションと不動産業界について語りつくす

これまで不動産に関する漫画ってちょこちょこはあったんですけど、多分ここまでしっかり不動産業界を描いたのは夏原先生が初めてだと思いますよ。

正直不動産、漫画もドラマも大ヒットしましたけど、多くの不動産会社が喜んでいると思います。一部の正直じゃない不動産会社さんには、面白くないかもしれませんけど（笑）

今回は「正直不動産」と絡めて、夏原先生とマンションの価値や不動産業界についてお話していきたいと思っています。どうぞよろしくお願いします！

簡単に、今のマンション市場の外観を整理してお伝えしますね。

新築マンションは、売れ行き好調の目安である「契約率70％超」をほぼ維持しています。とはいえ、新築マンション市場は圧倒的なデフレ産業。10年前は年間約9万戸つくっていましたが、今は約3万戸です。タワー、大規模、駅前、駅近など高額なマンションが中心になっているからこそ、今、新築マンションが高騰しているわけです。

そして中古マンションも、新築マンションに引っ張られる形で高騰しています。新築は価格も高く、供給も絞っている。購入できない人達が中古に流れており、2013年頃からずっと高騰傾向が継続しています。

人口が減っていっていきますから、今後、市場全体は落ちていく一方だと思います。そして、一部の限られたマンションだけが強いという状況も当面は続くでしょうね。

夏原先生、売れ行き好調な新築マンションですが、新築マンションを正直不動産の主人公である永瀬に売らせるとしたらどんなことを正直に伝えますかね？

新築マンションはほぼ一斉に分譲するものですから、階数が上がるごとに50万円なり、80万円なりの価格差を付けるんですよね。でも、中古になれば1戸ずつの販売となります。上下関係で価格に折り合いをつける必要がなくなるわけです。

一般論にはなりますが、タワーマンションは低層階であるほどお買い得といわれています。新築時は上層階であるほどプレミアがついている価格ですから。

夏原先生がおっしゃった「他言しないでね」ってことも、新築マンションではけっこうあることなんですよ。購入価格のみならず、アフターサービスを受けた場所なんかも他言NGだったりしますね。マンション購入後、2年間、うまく作動しない設備や建具の不具合などがあれば無償で直してもらえるものです。だけど、他の部屋の人に「ウチここ直してもらったわよ！」なんていったら、対応が大変になりますからね。

新築マンションの値付け方法も、もしかしたら“不”正直といえるものかもしれません。というのも、新築マンションって反響を見ながら売り出し価格を変えるんですよ。要は、魚の時価のようなものなんです。そこまでやるならオークションにでもすればいいと思うのですが……まぁやりたい気持ちも分かるという面もあります。

あとは「修繕積立金が安いからお得」というトーク。これは、まさに“不”正直ですね。

タワーマンションが量産されるようになったのは、おっしゃる通り2000年代前半です。築15年～20年くらいのタワマンが今ちょうど増えてきている状況です。

同じような築年数で、同じく7,000万円で売りに出されているマンションがあったとしても、私たちからすれば「こっちのマンションは適正価格だけど、こっちのマンションに7,000万円の価値はないでしょ……」ということも見受けられます。要は、年数が経つにつれて「管理」など目に見えないところで価値が大きく変わるんですよ。「中古マンションの価格」にも不都合な真実が隠されているのであり、もっと正直であるべきだと思います。

マンションって、小さな自治体のようなものなんですよね。誰しもが、借金のある自治体より資金が潤沢な自治体に住みたいはずです。

マンションの管理は「ブラックボックス」といいますか……不動産屋は聞かれないと答えない、聞かれてももわからないということもあるんですよ。ここが、もっと明確に、簡単にわかるようになるといいですよね。

中古マンションは不動産屋が高く査定したからといって高く売れるわけではありません。「管理の良さ」が金融の担保評価に結びつくようにならないといけないんです。「管理状態が良いマンションは担保評価100％」「管理状態によっては70％にもなっちゃう」このような仕組みになれば、管理力と資産性が結びつくようにもなります。

2022年4月から、管理計画認定制度が始まりました。長期修繕計画のガイドラインにも改定がありました。ただ、昨今の国や自治体の取り組みは、管理状態が良くないマンションの管理を良くすることを重視しているんですよ。ここよりも、管理を頑張っているマンションを評価し、伸ばす方向で進めたほうが歯車の回転は速いと思いますね。

管理組合の理事や役員が回ってきたとき「めんどくさ……」と感じる方も少なくないと思います。でも、管理を頑張ることで資産価値が維持・向上するとすれば、この雰囲気もだいぶ変わってくるでしょうね。

一部のデベロッパーは努力してやろうとはしていますが、いかんせん買主がそこまでの説明を求めていないというところがありますね。それでも、だいぶ変わってきましたが。

「マンションの管理は管理会社がするもの」という時代が長かったということもあり、まずマンションを買う人の意識を変えていかなければならないと思います。

マンションの寿命は、65年くらいだろうといわれています。ただこれは、平均です。50年経たずに取り壊しているマンションもあります。

そもそもマンションの歴史ってそんなに長くないんですよね。せいぜい50年、60年です。100年以上経過しているマンションなど存在しませんから、データが甘いということはありますけどね。

今の技術力、設計力でつくったマンションなら、100年以上はもつでしょう。しかし、まともに点検もメンテナンスもせずに、そのまま放置し続けるとするならば、とてもじゃないですが100年はもたないと思います。

建物の「持続可能性」がマンションの資産価値に結びつくんです。今は「あと30年しかもたないマンション」と「これから50年、60年もつマンション」が同じ評価になってしまうこともあります。悪くいえばロシアンルーレットですけど、良くいえば選球眼さえあれば見極めることはできます。

夏原先生、「正直不動産」ってどうやって見極めればいいですか？

自分と相性が良い人を探すというのもいいですよね。ロジカルに進めたい人、エモーショナルに進めたい人、性格は様々だと思います。

いずれにしても、不動産購入にあたって営業担当者は買主のプライベートな領域にまで踏み込みます。お金のこと、家族のこと、日常生活のこと……腹を割って話せるかどうかは非常に大切ですよね。

相性が良いと、営業担当者のほうも物件探しが楽しいんですよ。お互いに相思相愛であれば、気持ちよく物件探しできるはずです。

相性は2通りあって、1つが性格的なものです。これは人間だからしょうがないですね。そして、もう1つはスキル面のこと。１質問して5や10答えてくれるのか、それとも0.5しか答えてくれないのか。この2つの観点から、自分が付き合って気持ちの良い不動産会社を見つけると良いと思います。

夏原先生が「結局は、人」とおっしゃいましたが、昨今では個人の営業担当者を指名して仲介を依頼することも見られています。米国などでは一般的な「不動産エージェント制」というものですね。

正直不動産を見た人の中には「会社」じゃなくて「個人」の中から取引をサポートしてくれる人を選びたいと思った人も少なからずいらっしゃると思います。

不動産業界だけの問題ではありませんよね。雇用流動性の問題でもあります。サービスを提供する人は、どこかの会社の社員であることが一般的なんですよ。

米国なんかは、様々な職業が「プロ野球球団と選手」のような関係性です。優秀な人は、あちこち渡り歩くわけです。日本でこれをやるとなると、一朝一夕にとはいかないでしょうね。

終身雇用や年功序列は、もはや今の日本にもありませんけどね。今、ちょうど崩れ始めているタイミングですから、10年、15年後には米国のようなスタイルが一般的になっているかもしれません。

日本でも、大手不動産会社の中にはエージェント個人を全面に打ち出そうとしている会社もあります。「形だけスタートした」というのが、現状です。

日本の不動産取引で問題なのは、透明性だと思うんです。正直不動産でも取り上げられていましたが、良くないのは両手取引を狙った「囲い込み」ですよね。両手取引そのものは悪ではないですが、不動産会社が物件情報を隠してしまう「囲い込み」は悪です。

「レインズ」という不動産業者特有の物件情報システム。これを、もっと透明性あるものに作り直してしまうのがいいと思いますね。災害関連のデータや登記情報、管理のこと、役所情報のことなどの情報をすべて一元化してしまえばいいんです。

エージェント制を浸透させるには、このような仕組みの面を見直す必要があると思います。仲介手数料も「3％＋6万円」が上限となっていますが、実質的には仲介手数料のほかにコンサル料などをもらって成立させている不動産取引もあります。

仲介手数料も自由化でいいと思うんですよね。私が不動産エージェントに戻るとすれば、ブラックジャックみたいにやりたいです（笑）

400円の牛丼もあれば、高級レストランもある。付き合いたい人と付き合うということで、不動産業界もこれでいいと思います。

不動産業界は今、テックの推進、価値の可視化、価格の可視化、取引の透明化、不動産エージェントの広まり……色々なことが急速に進んでいます。社会構造の変化も相まって、大きな変化の入り口に立っているのです。

私たちは昔から正直不動産です。環境の変化はあっても、自分たちのサービス提供を続けていきたいと考えています。