【2024年10月】住宅ローン金利は固定金利が全体的に下落！変動金利は据え置き

2024年10月の住宅ローン金利は、変動金利が全体的に上昇しました。これは、2024年7月に日銀が政策金利を0.25%に引き上げたことによるものです。

一方、固定金利については前月から大きな変化はありませんでした。

本記事では、2024年10月の住宅ローン金利の動向や今後どうなるのかを解説します。

2024年10月の住宅ローン金利

まずは、固定金利の指標である10年国債の金利の推移をご紹介します。

※財務省「国債金利情報」をもとに筆者作成

2024年9月の10年国債金利は、低下傾向にあることが見て取れます。これは、米国の利下げ観測が高まったことが主な要因であると考えられます。

実際に、9月17日・18日に開催されたFOMC（連邦公開市場委員会）では、米国の政策金利が0.5%引き下げられました。

米国で利下げ観測により、利上げを始めた日本との金利差が縮小するという予測が強まったことで、10年国債金利にかかる上昇圧力は弱まったといえます。

このような状況のなか、各金融機関は住宅ローンの借入金利をどのように設定したのでしょうか。金利タイプごとに、各金融機関の最優遇金利をみていきましょう。

また、金利上乗せなしで加入できる団信の保障内容とあわせてご紹介します。

団信の保障内容は、以下のとおりです。

• 一般：死亡または所定の高度障害状態の場合に住宅ローン残高を保障する団信
• がん50%保障：所定のがんと診断されると住宅ローンの残高が半分になる団信
• 全疾病保障：病気やけがで働けない状態が一定期間続いたとき　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

※金融機関によって保障内容は異なります。

2024年10月の変動金利とランキング

まずは、2024年10月の変動金利をみていきましょう。

結果は、以下のとおりです。

	適用金利	金利上乗せなしの団信
三菱UFJ銀行	年0.345%（±0%）	一般のみ
三井住友銀行	年0.625%（+0.15%）	一般のみ
みずほ銀行	年0.375%（±0%）	一般のみ
りそな銀行	年0.49%（+0.15%）	一般のみ
SBI新生銀行	年0.42%（+0.13%）	一般または介護保障付団信
PayPay銀行	年0.465%（+0.195%）	一般または一般+がん診断一時金+先進医療給付金または一般+がん50%保障+先進医療特約+全疾病保障（入院限定）など
auじぶん銀行	年0.479%（+0.15%）	【満50歳以下の方】一般または一般+がん50%団信　　　　　　　　　　　　※がん診断保障・4疾病保障・全疾病長期入院保障が無料付帯 【満51歳以上の方】一般団信のみ
住信SBIネット銀行	年0.448%（+0.15%）	一般または一般+全疾病保障または一般+全疾病保障+3大疾病保障　　　　　※契約者が40歳未満である場合のみ
ソニー銀行	年0.497%（±0%）	一般または一般+がん50%保障
楽天銀行	年0.834%（−0.01%）	一般または一般+がん50%保障+全疾病保障　　　　　　　　　　　　　　　※契約者が51歳以上の場合、がん50％保障はなし
イオン銀行	年0.53%（+0.15%）	一般または一般+全疾病保障

※ソニー銀行は自己資金10%以上で借り入れをしたときの金利

※SBI新生銀行は手数料定率型を選択した場合

※イオン銀行は物件価格の80%以内で住宅ローンを組んだ場合

※PayPay銀行は自己資金10%以上の場合

※住信SBIネット銀行は借入金額が物件価格の80%以下の場合

多くの金融機関が変動金利を引き上げていますが、三菱UFJ銀行とみずほ銀行は、据え置いています。

最優遇金利のランキングにも、以下のとおり大きな変化がありました。

1（↑）	三菱UFJ銀行：年0.345%（±0%）
2（↑）	みずほ銀行：年0.375%（±0%）
3（↓）	SBI新生銀行：年0.42%（+0.13%）手数料定率型を選択した場合
4（↓）	住信SBIネット銀行：年0.448%（+0.15%）※借入金額が物件価格の80%以下の場合
5（↓）	PayPay銀行：年0.465%（+0.195%）自己資金10%以上の場合

※カッコ内の記号の意味は、以下のとおり

・（→）：先月と同じ

・（↑）前月から上昇

・（↓）前月から下落

もっとも金利が低いのは三菱UFJ銀行の年0.345%です。

同行は今月から基準金利を年2.625%に引き上げました。一方で、優遇幅を拡大したため、先月と同じ金利で新規借入ができます。

三菱UFJ銀行に次いで金利が高いのは、みずほ銀行の年0.375%です。

みずほ銀行は既存顧客の基準金利を2.625%に引き上げましたが、新規借入の基準金利は2.475%に据え置きました。そのため、新規借入の最優遇金利も据え置かれています。

一方、SBI新生銀行やPayPay銀行などのネット銀行は、変動金利を引き上げました。

auじぶん銀行も金利を引き上げたため、キャンペーンを適用したときの最優遇金利も年0.179%から年0.329%に引き上げられています。

借り換えの最低金利は、三菱UFJ銀行の年0.345%です。先月までは、SBI新生銀行とPayPay銀行が最低金利でしたが、新規借入の金利と同様に引き上げられています。

2024年10月の固定期間選択型とランキング

続いて、2024年10月の固定期間選択型（10年固定金利）をみていきましょう。各金融機関の最優遇金利は、以下のとおりです。

	適用金利	金利上乗せなしの団信
三菱UFJ銀行	年1.11%（+0.06%）	一般のみ
三井住友銀行	年1.7%（−0.05%）	一般のみ
みずほ銀行	年1.35%（±0%）	一般のみ
りそな銀行	年1.585%（−0.02%）	一般のみ
SBI新生銀行	年0.95%（±0%）	一般または介護保障付団信
PayPay銀行	年1.115%（+0.04%）	一般または一般+がん診断一時金+先進医療給付金または一般+がん50%保障+先進医療特約+全疾病保障（入院限定）など
auじぶん銀行	年1.195%（+0.02%）	【満50歳以下の方】一般または一般+がん50%団信　　　　　　　　　　　　※がん診断保障・4疾病保障・全疾病長期入院保障が無料付帯 【満51歳以上の方】一般団信のみ
住信SBIネット銀行	年1.203%（−0.03%）	一般または一般+全疾病保障または一般+全疾病保障+3大疾病保障※契約者が40歳未満である場合のみ
ソニー銀行	年1.344%（±0%）	一般または一般+がん50%保障
楽天銀行	年1.71%（−0.047%）	一般または一般+がん50%保障+全疾病保障　　　　　　　　　　　　　　　※契約者が51歳以上の場合、がん50％保障はなし
イオン銀行	年1.50%（±0%）	一般または一般+全疾病保障

※ソニー銀行は自己資金10%以上で借り入れをしたときの金利

※住信SBIネット銀行は借入金額が物件価格の80%以下の場合

今月の10年固定金利は、金融機関に対応が分かれる結果となりましたが、基本的に前月から大きな変化はありません。

一方、上位5行をランキング形式でみると、順位に変動はありませんでした。

1（→）	SBI新生銀行：年0.95%（±0%）
2（→）	三菱UFJ銀行：年1.11%（+0.05%）
3（→）	PayPay銀行：年1.115%（+0.04%）
4（→）	auじぶん銀行：年1.195%（+0.02%）
5（→）	住信SBIネット銀行：年1.203%（−0.03%）

※カッコ内の記号の意味は、以下のとおり

・（→）：先月と同じ

・（↑）前月から上昇

・（↓）前月から下落

最優遇金利がもっとも低いのは、今月もSBI新生銀行でした。次点は三菱UFJ銀行の年1.11%であり、PayPay銀行の年1.15%がそれに続きます。

2024年10月の全期間固定金利（フラット35・固定金利35年）

2024年10月のフラット35（買取型）の最低金利は年1.82%であり、先月から据え置かれました。

※融資率9割以下・借入期間21年以上35年以下・新機構団信付きの金利

2021年10月から2024年10月までの推移は、以下のとおりです。

※【フラット35】借入金利の推移をもとに筆者作成

※上記は「買取型・融資率9割以下・借入期間21年以上35年以下・新機構団信付き」の金利

2024年におけるフラット35の金利は、2023年と比較して変動幅が小さく、ほぼ横ばいであることが見て取れます。

続いて、大手都市銀行が独自に取り扱う35年固定金利の最優遇金利をみていきましょう。

• 三菱UFJ銀行：年1.77%（+0.02%）
• 三井住友銀行：年2.57%（−0.03%）
• みずほ銀行：年1.79%（+0.03%）
• りそな銀行：年1.715%（+0.1%）

三井住友銀行を除く3行がわずかに引き上げています。

住宅ローン金利は今後どうなる？変動金利が上昇するタイミング

では、今後の住宅ローン金利はどのように推移するのでしょうか。とくに金利の上昇が始まった変動金利においては、今後の動向が気になるところです。

そこで、ここでは変動金利の今後や借入時に押さえておきたいポイントを解説します。

変動金利の今後は「追加利上げのタイミング」が鍵

住宅ローンの変動金利が上がるタイミングは、日本銀行（日銀）が追加の利上げをするタイミング次第です。

2024年7月に日銀が政策金利を年0.25%に引き上げたことで、日経平均株価は歴史的な暴落にみまわれたのちに急騰し、金融市場は大混乱となりました。

利上げのタイミングを誤ると、再び金融市場が混乱する恐れがあるだけでなく、景気の後退も招きかねません。そのため日銀は、利上げについて慎重な姿勢をみせています。

日銀の植田総裁は、9月19日・20日に開催された金融政策決定会合の記者会見で「経済などのデータが見通し通り推移している場合は少しずつ利上げを行う」と発言しました。

また「政策判断にあたって状況を確認する時間的余裕がある」とも述べています。

日銀の内田副総裁は、8月7日に開かれた金融経済懇談会で「金融資本市場が不安定な状況では利上げを行わない」と明言しました。

以上の発言から、日銀は短期間で急激に利上げをするのではなく、状況をみながら少しずつ政策金利を引き上げようとしていることがみてとれます。

一方、9月の会合では「経済・物価動向が想定通りに推移すれば、早ければ2025年度後半には政策金利を1.0%程度まで段階的に引き上げる」との意見も出ました。

政策金利が引き上げられれば、住宅ローンの変動金利は基本的に上昇します。現時点では急上昇の可能性は低いものの、長期的にはゆるやかに上昇していくものとみられます。

変動金利型の住宅ローンを借り入れるポイント

これから変動金利型の住宅ローンを借り入れる方は、金利が上昇することを想定し、毎月の返済額に余裕をもたせることが大切です。

毎月の返済額に余裕があれば、返済途中で転職や退職、病気の療養などで収入が減ったときや、子どもの出産・成長などで支出が増加しても、滞納が起きにくくなるでしょう。

また、金利上昇に備えて繰り上げ返済資金を準備するのも有効です。金利が上昇したときに繰り上げ返済をして借入元金を減らすと、利息の増加を抑えられます。

変動金利型を選ぶ場合は、金銭的に余裕を持って返済しながら、繰り上げ返済の資金を積み立てられるかどうかを、シミュレーションで確認すると良いでしょう。

「5年ルール」と「125%ルール」の有無も確認しよう

5年ルールと125%ルールは、変動金利型の住宅ローンを借り入れる人の返済負担が急激に上昇しないようにするための仕組みです。

• 5年ルール：金利が見直されても5年間は返済額が据え置かれる仕組み
• 125%ルール：見直し後の返済額が見直し前の最大1.25倍になる仕組み

多くの金融機関は、変動金利に5年ルールと125%ルールを設けていますが、一部採用していないところもあります。

5年ルールと125%ルールがない金融機関で変動金利型の住宅ローンを借りると、金利が見直された直後に返済負担が上昇してしまうかもしれません。

変動金利型の住宅ローンを借り入れようと考えているのであれば、金融機関が5年ルールと125%ルールを採用しているかどうか必ず確認しましょう。

まとめ

2024年10月は、各金融機関が変動金利を引き上げました。一方、三菱UFJ銀行やみずほ銀行のように新規借入の金利を据え置いた金融機関もあります。

10年固定金利は、引き上げをした金融機関もあれば引き下げをしたところもあり、対応が分かれる結果となりました。

フラット35については、前月から据え置かれており、2024年の開始以来、ほぼ横ばいの状況が続いています。