【2023年】住宅ローン金利、今後はどうなる？長期金利事実上の利上げの影響は

アメリカや欧州諸国などでは、過熱したインフレを抑えるために利上げをしていますが、日本は金融緩和政策により歴史的な低金利が続いています。

そのようななか、2022年12月20日に開かれた金融政策決定会合で日本銀行（日銀）は、金融緩和政策の方針を変更し、事実上の利上げをしました。

金融緩和政策の影響を受ける住宅ローン金利は、2023年にどのように変化するのでしょうか。

本記事では、2023年の住宅ローン金利について考察します。

2022年12月20日、日銀は事実上の利上げを発表

2022年12月に開かれた金融政策決定会合で、日銀は「長期金利の変動幅を±0.25%程度から、±0.5%程度に拡大する」ことを決めました。

長期金利とは、金融機関が1年以上のお金を貸すときに適用する金利を指します。長期金利の代表的な指標となっているのは「10年国債」という金融商品の金利です。

日銀は金融緩和政策の1つとして、10年国債の金利がゼロ%程度で推移するようにコントロールしています。

日銀が10年国債の金利を操作することを「イールドカーブ・コントロール（YCC）」といいます。
国債には「価格が下がると金利は上がる」という特徴があります。そこで、10年国債の金利が上昇しそうなときは、日銀が指定した利回りで国債を買い付ける「指し値オペ」をすることで、金利上昇を抑えることが可能です。

ただし、金利がちょうど0%になるようにコントロールするのではなく、±0.25%の変動は許容範囲とされていました。それが今回の金融政策決定会合で、許容範囲が±0.5%へと拡大されています。

10年国債の金利の上限が引き上げられたことで、事実上の利上げであるといわれています。

実際に、金融政策決定会合のあと10年国債の金利は以下の通り上昇しました。

※財務省「国債金利情報」をもとに筆者作成

日銀の金融緩和政策はいつまで続くのか

日銀は、今回の変動幅の見直しはあくまで市場への悪影響を抑えるための措置であり「2%の物価安定目標」を達成するまで金融緩和政策を続けるとしています。

2%の物価安定目標とは、景気が回復して経済活動が活発になり、モノやサービスの値段が前年と比較して2%ずつ上昇している状態のことです。

総務省統計局の調査によると、2022年の消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）は、4月から8月まで2%を超えており、同年の9月から11月までは3.0%以上で推移しています。
※出典：総務省統計局「2020年基準 消費者物価指数 全国2022年（令和4年）11月分」

しかしこれは、小麦をはじめとした原材料価格やエネルギー価格の高騰が主な要因であり、景気が上向いたことで起こった物価上昇ではありません。

そのため、日本の景気が良くなり、賃金の上昇をともなって物価が安定的に上昇するまで、金融緩和政策は継続されるでしょう。

今後の住宅ローン金利はどうなる？

住宅ローンの金利には、返済途中で定期的に金利が見直される「変動金利」と、借り入れから一定期間は金利が変わらない「固定金利」の2種類があります。

ここでは、2023年に変動金利と固定金利がどのように推移するのかをみていきましょう。

変動金利は引き続き低水準で推移

変動金利については、2023年に急上昇するとは考えにくいでしょう。

まず、住宅ローンの変動金利は、取引期間が1年以内である「短期金利」をもとに決まるため、長期金利の影響は基本的に受けません。

短期金利は、日銀が決める「政策金利」の影響を受けます。
政策金利は、日銀（中央銀行）が景気や物価を安定させるために調節する金利のことです。

2022年12月の金融政策決定会合では、長期金利の変動幅を拡大しつつも、政策金利は引き続き−0.1%に抑える「マイナス金利政策」を続けることが決まっています。

2%の物価安定目標が達成されない限り、政策金利は引き上げられず、変動金利は上昇しないでしょう。

また、政策金利が引き上げられたとしても、変動金利がすぐに上昇するとは限りません。

日銀が、現在の金融緩和政策を実施し始めたのは2016年ごろですが、変動金利の基準金利は、以下の通り2009年ごろから一定です。

※画像引用：フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

住宅ローンの借入金利は「基準金利−優遇金利」で決まります。住宅ローンの金利が年々下がり続けているのは、金融機関の競争が激化し、優遇金利を徐々に拡大していることが主な要因です。

通期（全期間）引き下げ型の住宅ローンを組んでいる場合、返済途中で優遇金利が変わることはありません。

そのため、日銀が金融緩和政策を止めて政策金利が−0.1%から0%や0.1%程度に引き上げられるだけでは、変動金利は上昇しないと考えられます。

固定金利は多少上昇する可能性がある

住宅ローンの固定金利は、長期金利を指標に決められています。そのため、日銀が長期金利の変動幅を拡大したことで、2023年1月には多くの金融機関が固定金利を引き上げました。

日銀が長期金利の変動幅を±0.5%に見直したのは、アメリカをはじめとした諸外国との金利差が開いたことで、国債金利に上昇圧力がかかっていたことが理由の1つです。

そのため2023年においても、アメリカや欧米諸国などがインフレを抑えるための利上げを続けると、日銀が政策を再度修正して固定金利が上昇する可能性もゼロではありません。

一方で、日銀が金融緩和政策を続ける限り、固定金利についても急激に上昇する可能性は低いでしょう。イールド・カーブ・コントロールもまた、マイナス金利政策と同様に金融緩和政策の重要な柱であるためです。

とはいえ、10年国債は金融商品であり投資家の予測の影響を受けやすいため、固定金利の動向を正確に予測するのは困難です。

固定金利での借り入れを検討している人は、ニュースや日銀のホームページなどで金利の動向をチェックし、不動産会社や金融機関にも相談のうえ慎重に検討しましょう。

また「固定期間選択型」の住宅ローンを組んでいる方も、金利の動向を定期的に確認することをおすすめします。金利の固定期間が終了したあと、変動金利に移行すべきか、再び一定期間の金利を固定するのかを選択しやすくなるためです。

アメリカでは住宅ローンの金利が急上昇

日本とは対照的に、アメリカは過熱したインフレを抑制するために政策金利が段階的に引き上げられています。

2022年11月の連邦市場委員会（FOMC）では、4会合連続となる0.75%の利上げが発表されました。また、同年12月に0.5%引き上げられたことで、アメリカの政策金利は2023年末には5%を超える見通しです。

アメリカでは30年固定の住宅ローン金利が2022年11月時点で6.58%であり、日本と比較して非常に高い水準となっています。

一方で、アメリカでは政策金利が変動しやすいため、住宅ローンは30年の固定金利が主流です。そのため、利上げの影響を受けて返済額が増える人は限定的でしょう。

日本では長らく低金利の時代が続いていることもあり、住宅ローンを組む人のほとんどが変動金利を選びます。

日本住宅金融支援機構の調査によると、2021年10月から2022年3月までに住宅ローンを組んだ人のうち73.9%が変動金利を選んでいます。
※出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査 住宅ローン利用者調査（2022年4月調査）」

政策金利を引き上げると、住宅ローンの返済負担が増加して生活が苦しくなる人が増えてしまうのも、日銀が利上げに踏み切れない理由の1つといえるでしょう。

日銀の黒田総裁が任期満了した後の金利はどうなる？

日銀総裁の黒田氏は2023年4月に任期が満了します。

また、岸田首相は次期日銀総裁と協議のうえ、2％の物価上昇目標の柔軟化を検討していることも報じられたため、2023年に金融緩和政策が終了するという見方もあります。

一方で金融政策は、日銀総裁と2名の副総裁、6名の審議委員の多数決で決まるため、日銀総裁が交代したからといって方針が変わるとは限りません。

また、金利が引き上げられると、個人は金融機関からお金を借りて住宅や車などの高額な商品を購入しにくくなります。企業にとっても、金融機関からの融資を受けて設備投資をしにくくなるため、金利が引き上げられるとさらなる景気悪化を招きかねません。

日銀総裁の交代は、今後の金融政策が決まるうえでの重要な要素ではあるものの、それだけでは金利が急激に引き上げられる可能性は低いと考えられます。

金利が引き上げられた場合の対策

2023年に金利の急上昇が起こる可能性が低いとはいえ、将来を正確に予測するのは専門家でも困難です。

とくに変動金利や固定期間選択型の住宅ローンを借り入れている人は、返済途中の金利上昇に備えて対策を考えておくことが重要です。

金利が上昇したときの主な対策としては、以下の方法が挙げられます。

• 家計の見直しをする
• 繰り上げ返済資金を準備する
• 借り換えをする

①家計の見直しをする

家計を見直して毎月の支出を下げると、金利が上昇したとしても住宅ローンの返済負担が家計を圧迫しにくくなります。

家計の見直しをする際は、保険料や通信費などの固定費を削減できないか検討すると良いでしょう。固定費は、一度見直すと長期間にわたって支出を抑えられるためです。

たとえば、加入している生命保険を見直して、家族構成や生活背景に合った保障内容に調整することで保険料負担を減らせる可能性があります。

また、携帯電話の通信プランを安いものに変更したり、格安SIMに乗り換えたりすることで通信費を抑えるのも方法です。

②繰り上げ返済資金を準備する

変動金利で住宅ローンを借り入れているのであれば、金利が上昇したときに繰り上げ返済ができるよう資金を準備しておくと良いでしょう。

住宅ローンの利息額は借入残高に応じて決まるため、返済が進み残高が減るにつれて利息負担は低くなっていきます。

そのため、金利が上昇したときに繰り上げ返済をして借入残高を減らすと、返済負担の上昇を抑えることが可能です。

③借り換えをする

変動金利の住宅ローンを組んでいる人は、固定金利に借り換えるのも1つの方法です。

ただし、変動金利から固定金利に借り換えると、返済負担は基本的に増えるでしょう。借入時の金利は、変動金利よりも固定金利のほうが高く設定されているためです。

また、将来的に変動金利が上昇したとしても、そのころには借入残高が減っており、毎月の返済額があまり増えないこともあります。

さらに、住宅ローンの借り換えでは事務手数料や印紙税などの諸費用もかかります。
固定金利に借り換える場合は、金銭的な負担をともなったとしても、金利が固定されるメリットを得るべきか慎重に検討しましょう。

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住宅ローン金利に関してよくあるご質問

金利が上がった場合のシミュレーションはどう確認すればいい？

金融機関のホームページや金融広報中央委員会のサイトなどで、住宅ローンの返済シミュレーションができます。また、金融機関やファイナンシャルプランナーに試算をしてもらうのも方法でしょう。

アメリカが利上げをするなか、金融機関が変動金利を徐々に引き下げているのはなぜ？

日銀がマイナス金利政策を継続しており、変動金利と関連性が高い政策金利が−0.1%のままとなっているためです。また、金融機関の顧客獲得競争が激しくなっていることも、変動金利が下がっている主な要因です。

金利が引き上げられると、不動産価格は高騰する？

一般的に金利が引き上げられると、不動産価格は下がりやすくなります。住宅ローンや不動産投資ローンの利息負担が増えることで、不動産を購入しようとする人が減り、需要が低下するためです。

まとめ

2023年の住宅ローン金利は、変動金利については引き続き低いまま推移するでしょう。日銀が政策金利を引き上げる兆候はみられず、金融機関の顧客獲得競争も激しくなっているためです。

一方の固定金利は、日銀の事実上の利上げにより2023年1月の時点ですでに上昇しています。ただし、固定金利の指標である10年国債が投資家の影響を受けやすいため、今後さらに上昇するかどうかは予測が困難です。

住宅ローンの金利は、金利タイプごとの特徴だけでなく今後の金利の動向も踏まえて慎重に検討することが大切です。ご自身に合った金利タイプを選ぶのが難しいときは、不動産会社や金融機関、ファイナンシャルプランナーに相談をすると良いでしょう。