100万円から始める不動産投資の始め方とは？物件の選び方や注意点を解説

不動産投資は、多額の初期費用がかかることが多いものの、実は100万円の自己資金でも始められる可能性があります。

ただし、自己資金が少ないと、購入できる物件の選択肢が限られたり、金融機関の審査に通りにくくなったりする点には注意が必要です。

本記事では、100万円の自己資金で不動産投資を始める方法や、メリット、注意点などを解説します。

100万円の自己資金で不動産投資は始められる？

100万円の自己資金でも、金融機関の融資を利用することで、不動産投資を始めることは可能です。

また、価格が100万円以下の物件に投資をするのも1つの方法です。

金融機関からの融資を受けられれば可能

マイホームを購入する際に住宅ローンを組む人が多いように、不動産投資を始める際に不動産投資ローンを利用する人は少なくありません。

自己資金が100万円であっても、金融機関から不動産投資ローンを借り入れることができれば、不動産投資を始められます。

とくに、年収が高く安定している方や保有資産が多い方、不動産投資をしており複数の投資物件を持っている方などは、好条件の融資を受けやすいです。

また、不動産投資ローンを借り入れると団体信用生命保険（団信）に加入できます。

団信とは、ローンを返済する人が亡くなったときや所定の高度障害状態になったときに、保険金でローンが完済されるという仕組みの保険です。

不動産投資をしたあとに万が一のことがあった場合、団信に加入していれば残された家族は返済負担のない収益不動産を得ることができます。

不動産投資ローンは、大手都市銀行や地方銀行、ネット銀行、信用金庫など、さまざまな金融機関が取り扱っており、金利や審査基準などに違いがあります。

自己資金100万円で投資できる物件の選択肢

金融機関の融資を利用する場合、自己資金100万円で購入できる収益不動産の価格帯は、500万〜1,000万円となります。

そのため、中古マンションや中古アパート、中古戸建て住宅が主な選択肢となるでしょう。

物件価格と同じ金額を借り入れるフルローンを組むことができれば、さらに高い価格帯の不動産に投資できる可能性があります。

ただし審査のハードルが高くなるため、フルローンを組めるケースは多くありません。

地方都市をはじめとした一部のエリアでは、価格が100万円以下の収益不動産が売りに出されることがあります。

金融機関の融資を利用せず、自己資金のみで価格が100万円の不動産に投資をすることも、不可能ではありません。

100万円の自己資金のみで不動産投資をする場合、主な選択肢は築古の中古戸建て住宅となりますが、中古の区分マンションや中古アパートにできるケースもあります。

100万円の自己資金で不動産投資を始めるメリット

多額の自己資金を準備せず、あえて100万円で不動産投資を始めることには、さまざまなメリットがあります。

主なメリットは、以下のとおりです。

• 不動産投資ローンを組んでレバレッジ効果を活かせる
• 早いうちに不動産投資を始められる
• 手元に資金を残すことも可能

メリットを1つずつみていきましょう。

不動産投資ローンを組んでレバレッジ効果を活かせる

金融機関から不動産投資ローンを借り入れて不動産投資をすると、レバレッジ効果が働きます。

レバレッジ効果とは、自己資金に借入金という他人資本を加えることで、収益率を高められる効果のことです。

たとえば、自己資金100万円と500万円の融資で600万円の物件に投資をするとしましょう。

この物件の期待利回りが年10%の場合、年間の家賃収入は「600万円×10%＝60万円」です。

一方、自己資金100万円のみで、期待利回りが年20%の物件に投資をすると、得られる家賃収入は年間で「100万円×20%＝20万円」となります。

不動産投資では、物件価格が安いほど利回りは高くなる傾向にあります。

また、不動産投資ローンを借り入れると、利息も含めて返済をしなければなりません。

そのため、返済負担が収益を圧迫することがあります。

しかしそれらを考慮しても、不動産投資ローンを借り入れて自己資金以上の物件に投資をすることで、より多くの収益を得られる可能性があります。

早いうちに不動産投資を始められる

多額の自己資金を貯めてから不動産投資を始めようとすると、資金の準備に時間がかかってしまうかもしれません。

準備に時間がかかると、魅力的な物件を見つけても購入するチャンスを逃してしまう可能性があります。

とくに優良な収益物件の競争率は高く、売りに出されるとすぐに買い手が現れるケースも少なくないのです。

その点、すでに100万円ほどの自己資金があれば、安定した収益が見込める物件を見つけたとき、すぐに申し込みをすることができます。

まだ100万円の自己資金がないとしても、500万円や1,000万円といった金額を準備する場合と比べて、短い期間で資金を準備して不動産投資を始めることが可能です。

手元に資金を残すことも可能

多額の自己資金を投入して不動産投資を始めると、手元の資金が少なくなってしまい、不測の事態に対応できなくなることがあります。

たとえば、空室が発生して家賃収入が減少したとき、手持ち資金が少ないと不動産投資ローンの返済や管理費などの支払いが苦しくなるかもしれません。

また、突発的に建物や設備の修繕が必要になったとき、手元の資金が少ないと適切に対処できない可能性があります。

一方、100万円という最小限の自己資金で不動産投資を始め、手元に資金を残しておくと、空室や突発的な修繕などが発生したときに資金不足が生じにくくなります。

また、将来的に不動産投資の規模を拡大する際、物件を購入するための頭金を準備しやすくもなるでしょう。

100万円で不動産を始める注意点

不動産投資を始めるにあたって、自己資金が100万円程度と少ない場合には、以下の注意点があることを理解しておきましょう。

• 購入できる物件の選択肢が限られる
• 金融機関の審査に通りにくくなる可能性がある
• 借入額が多いとキャッシュフローが悪化しやすいこと
• 価格が100万円以下の不動産に投資するのはハードルが高い

失敗を防ぐためにも、100万円の自己資金を用いて不動産投資を始める際は、以上の注意点を理解したうえで、必要に応じて対策をすることが大切です。

購入できる物件の選択肢が限られる

100万円の自己資金で不動産投資を始める場合、投資対象は築年数が経過した中古物件が中心となります。

とくに、100万円以下の収益物件ともなると、そもそも市場で取り引きされている絶対数が少ないため、選択肢は非常に限られます。

限られた選択肢の中から、安定した収益を得られる物件を選び抜くためには、不動産投資の経験や知識や経験が必要です。

金融機関の融資を利用しても、物件の選択肢が期待どおりに増えるとは限りません。

物件購入時の税金や手数料などの諸費用は、基本的には現金で支払うため、頭金に回せる金額は100万円よりも少なくなります。

頭金が少ないと、金融機関から借り入れられる金額が低くなります。

その結果、購入可能な物件の価格帯がさほど上昇せず、投資できる物件の数が増えないこともあるのです。

金融機関の審査に通りにくくなる可能性がある

自己資金が少ない場合、金融機関から融資の返済が滞るリスクが高いと判断されやすくなり、審査に通過しにくい傾向にあります。

とくに近年は、不動産投資ローンの審査が厳格化しています。

不動産投資の経験が浅い人や、自己資金をあまり用意できない人に対しては、融資が承認されないかもしれません。

また、物件価格が安いと、希望する融資額が金融機関の定める不動産投資ローンの最低融資額を下回り、そもそも借り入れができないケースもあります。

金融機関の融資を受けるのが難しいのであれば、まとまった自己資金を準備してから不動産投資を始めた方がよいかもしれません。

借入額が多いとキャッシュフローが悪化しやすい

キャッシュフローとは、手元に残る現金の流れのことです。

たとえば、家賃収入よりもローンの返済額や諸費用などのランニングコストが少なく手元に現金が残る場合、キャッシュフローはプラスとなります。

自己資金が少額である場合、不動産投資ローンの借入額が増えて、毎月の返済額が高くなり、キャッシュフローが悪化することがあります。

とくに、空室が発生して収入が減少したときや、突発的な修繕などで支出が増えたときに、キャッシュフローがマイナスになるかもしれません。

資金繰りの悪化により、ローンの返済が長期にわたって滞ると、金融期間に不動産を差し押さえられる恐れがあります。

金融機関の融資を利用する場合は、返済負担が収益を圧迫しないよう、慎重に資金計画を立てることが大切です。

価格が100万円以下の不動産に投資するのはハードルが高い

自己資金のみで価格が100万円以下の物件を購入すれば、ローンの返済が発生しないため、家賃収入のほとんどを利益にできます。

空室となり家賃収入が選らないあいだの持ち出しも少なくて済むでしょう。

ただし、価格が安い物件は、空室リスクが高く入居者が決まりにくい傾向にあります。

また、安価で物件を購入できたとしても、建物や設備の老朽化が進んでおり、運用開始後に修繕や交換に多額の費用がかかることもあります。

価格が100万円以下の物件に投資をする場合、建物や設備の状態、立地などをよく確認し、収益性を慎重に判断しなければなりません。

そのため、不動産投資をした経験があまりない方が、よく検討することなく100万円以下の物件に投資をするのは避けた方がよいといえます。

100万円で不動産投資を始めるときのポイント

100万円という少ない自己資金で不動産投資を始める場合、以下のポイントを押さえたうえで戦略を練る必要があります。

• 投資する物件は慎重に選ぶ
• 価格の安さだけで物件を選ばない
• 物件の取得に必要な費用とランニングコストを見積もる

上記を踏まえて不動産投資を始めることで、着実に収益を得て、投資規模を拡大していきやすくなるはずです。

投資する物件は慎重に選ぶ

限られた資金で不動産投資を始める場合、収益が見込める物件をより慎重に選ぶ必要があります。

物件の収益性を判断するうえで、必ず確認しておきたいのが立地です。

一般的に、以下のような物件は、立地が良く安定した賃貸需要が見込めるといわれています。

• 駅から徒歩10分以内
• 最寄り駅が主要駅に直結している
• スーパーやコンビニ、飲食店などが徒歩圏内にある
• 病院や学校、公園などが近くにある

また、物件の管理状態も収益性に影響します。

築年数が経過した物件であっても、メンテナンスが行き届いており、適切に修繕もされていれば、空室リスクは抑えられるでしょう。

投資する物件を選ぶ際は、必ず現地を視察することが大切です。

建物・設備の状態や周辺の環境、日当たり、騒音の有無など、書類やインターネットだけではわからない実態を確かめることで、物件の収益性をより判断しやすくなります。

投資する物件を慎重に選び、収益を着実に積み上げていくことで、2件目や3件目に投資をする資金を確保でき、投資規模を拡大していきやすくなるでしょう。

ただし、先述のとおり100万円の自己資金で投資できる物件の選択肢は限られます。

インターネットを検索するだけでなく、不動産会社をいくつか回り、時間をかけて情報を収集することも必要になるでしょう。

価格の安さだけで物件を選ばない

自己資金が限られるとはいえ、価格が著しく安い物件は避けた方が賢明です。

あまりに安すぎる物件は、建物の欠陥や老朽化、治安の悪さなど、何らかの問題を抱えていることがあるためです。

たとえば、シロアリ被害や雨漏りなどがあり、運用開始後に多額の修繕費がかかるかもしれません。

また、事故物件であり、入居者がなかなか決まらないケースもあります。

相場と比較して安すぎる物件は、高い空室率や想定外の修繕費用、資産価値の下落、入居者の退去などで、収益が悪化するリスクが高いかもしれません。

限られた資金で不動産投資を始めるのであればなおのこと、立地や建物の状態などをよく確認し、安定した収益が得られる物件を慎重に選ぶことが重要です。

物件取得時や運用開始後の諸費用を把握する

不動産投資を始める際は、物件の取得費用だけでなく、取得時や運用開始後にかかる諸費用を把握しておきましょう。

諸経費を把握していないと、物件購入時に適切な資金計画を立てられず、運用開始後の収益やキャッシュフローも試算できないためです。

物件の取得に必要な費用には、不動産仲介手数料、登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、ローンの事務手数料などがあります。

詳細については、下記記事をご覧ください。

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運用開始後にかかる経費には、管理費や修繕費、固定資産税などがあります。

物件の収益性を判断する際は、期待できる家賃収入から経費を差し引き、実際の利回りや収益、手残りを試算することが重要です。

また、シミュレーションの際は、外壁や屋根などの大規模な修繕や設備の交換、空室の発生なども考慮することで、より実際の運用に近い結果が得られます。

とはいえ、物件取得の資金計画を立てたり、収益性をシミュレーションしたりするためには不動産投資の知識が必要です。

そのため、収益不動産の取扱実績が豊富な不動産会社やファイナンシャルプランナーなどに相談することをおすすめします。

現物の不動産投資ではない方法を選ぶのも一案

自己資金が100万円である場合、現物不動産ではないものに投資をする方法もあります。

選択肢は、以下の3種類です。

• 不動産投資信託（REIT）
• 不動産小口化商品
• 不動産クラウドファンディング

現物の不動産投資に上記の選択肢を加えることで、100万円の自己資金をより有効に活用した資産運用ができるようになるでしょう。

不動産投資信託（REIT）

不動産投資信託（REIT）とは、多数の投資家から資金を集め、その資金を用いてオフィスビルや商業施設、マンションなどに投資する商品のことです。

REITの最低投資金額は数十万円程度であるため、間接的ではあるものの、100万円以下の資金で不動産投資を始めることが可能です。

また、REITは株式と同じように証券取引所に上場しています。

そのため、流動性が高く現金化しやすいのも主な利点です。

一方で、投資対象の不動産の運用成果に変わりがなくても、株式市場や不動産市況などの影響を受けて価格が変動する市場の変動するリスクがあります。

加えて、REITを運用する法人が倒産し、投資した資金のすべてが戻ってこない可能性があります。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は、複数の投資家がお金を出し合って不動産に投資をし、そこから得られた利益を投資家の持ち分に応じて分配する仕組みの商品です。

不動産小口化商品であれば、個人では手が出せないような高額な収益不動産にも、少ない金額で出資できます。

たとえば、不動産を複数の投資家で共同所有する「任意組合型」であれば、一口100万円ほどで投資できるだけでなく、不動産の所有権も得られます。

また、投資対象となる収益不動産の選定や管理、運営はすべてプロに任せられるため、投資する人の手間もかかりません。

ただし、不動産小口化商品は、途中解約や現金化が難しい場合があります。

また、現物の不動産投資よりも利回りは低い傾向にあるといわれています。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め不動産に投資をするものです。投資した不動産から得られた利益は、投資家に分配されます。

不動産クラウドファンディングであれば、1万円程度で始めることも可能です。

また、インターネットから簡単に手続きができるものも多く、不動産の管理は運営会社に任せられるため、比較的手軽に投資しやすいといえます。

ただし、不動産クラウドファンディングは、途中解約ができないケースも多く、現金化しにくい点には注意が必要です。

加えて、案件ごとに出資できる金額の上限があるため、人気の高いファンドには応募が殺到し出資自体ができないこともあります。

まとめ

100万円で不動産投資を始める場合「不動産投資ローンを組む」「価格が100万円以下の物件に投資をする」といった2つの選択肢があります。

また、REITや不動産小口化商品などに投資をするのも一案です。

現物の不動産に投資をするのであれば、価格の安さだけでなく、立地や建物・設備の状態などもよく確認し、投資する物件を慎重に選ぶことが大切です。