不動産投資のメリット・デメリットとは？向いている人の特徴を解説！

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建て住宅などに投資をすることです。物件を貸し出すことで家賃収入を得られるだけでなく、所得税や住民税の節税効果も期待できるなど不動産投資にはさまざまなメリットがあります。

一方で、不動産投資にはデメリットもあるため、よく理解したうえで始めることが大切です。不動産投資の主なメリットとデメリットをまとめると以下のとおりとなります。

本記事では、不動産投資の主なメリットやデメリットを詳しく解説していきます。

不動産投資のメリット6選

まずは、不動産投資の主なメリットを6つご紹介します。

①あまり手間をかけずに収入源を増やせる

賃貸用のマンションやアパートなどに取得して、他人に貸し出すと家賃収入を得ることができます。

給与などに加えて、家賃収入という収入源を1つ増やすことができれば、生活にゆとりが生まれやすくなるでしょう。突発的に支出が増えたり本業の収入が減ったりしても、家賃収入があれば、それまでの生活を維持しやすくなります。

また、労力をあまりかけずに収入源を増やせるのも不動産投資の魅力です。

給与のような労働収入を増やすためには、労働時間を増やさなければなりません。本業や子育てなどで多忙ななか、労働時間を増やすと身体に負担がかかるでしょう。

不動産投資では、物件の修繕工事の手配や入居者募集、入居者とのトラブル対応など、さまざまな管理業務が発生します。

しかし、管理業務のほとんどは管理会社に委託できるため、本業や子育て、親しい人の介護など忙しい人でも、不動産投資であれば取り組みやすいといえます。

②レバレッジをかけて投資できる

賃貸マンションや賃貸アパートなどは一般的に高額であり、取得するために数千万円や数億円の資金が必要になることもあります。そのため、不動産投資をする人の多くが、金融機関からの融資を利用します。

金融機関から融資を受けることで「レバレッジ効果」が働いて、より大きな収益を得ることが可能です。

たとえば、1,000万円の自己資金があるとしましょう。自己資金のみで利回りが5%の物件に投資をする場合、年間の収入は50万円です。

一方、金融機関から5,000万円の融資を受けて、6,000万円の物件に投資をした場合、利回りが同じ5%であっても得られる収入は300万円まで増えます。

不動産投資ローンを借り入れると、元金と返済とあわせて利息を支払っていかなければなりません。また、融資事務手数料、収入印紙代などもかかるでしょう。
しかし、毎月の返済額や諸経費の金額を考慮して入念に資金計画を立てることで、自己資金のみで投資をするケースよりも、大きな収益を得られる可能性があります。

③生命保険代わりになる

不動産投資ローンを組んで収益不動産を取得する場合、団体信用生命保険に加入できます。

団体信用生命保険に加入すると、不動産投資ローンの契約者が亡くなったり、所定の高度障害状態になったりしたとき、ローンは保険金で完済されます。

自分自身の身に万が一のことがあったとき、団体信用生命保険に加入していれば、家族に返済義務のない収益不動産を残すことが可能です。

収益不動産を相続した家族は、国からの遺族年金※とあわせて家賃収入を得ることで、金銭的に余裕のある暮らしを送りやすくなるでしょう。※支給要件を満たす必要があります。

また、子どもの進学資金やマイカーの購入資金などが必要になったときは、相続した物件を売却してまとまったお金に換えることも可能です。
不動産投資ローンを組んで取得した収益不動産は、万が一のときには生命保険の代わりとして、残された家族の生活を支えてくれるでしょう。

④インフレリスク対策になる

インフレとは、物価が上昇することをいいます。インフレが発生するとモノやサービスの値段は基本的に上昇しますが、相対的に貨幣の価値は減少します。

そのため、資産の大半を現金や預貯金で保有していると、インフレが発生して貨幣価値が下がったときに保有資産の価値が大幅に目減りしてしまいかねません。

その点、不動産は現物資産であるため、インフレが発生すると家賃収入や物件価格が上昇する可能性があります。

預貯金だけでなく不動産という形で資産を保有することで、インフレに強い資産構成となるでしょう。

⑤所得税や住民税を節税できることがある

不動産投資では、収益不動産を取得した場合、建物価格をもとに算出する「減価償却費」を、一定期間に渡って分割して経費に計上していきます。

減価償却費は実際の支出を伴わない経費です。そのため不動産投資では、減価償却費を経費に計上すると、実際は手残りがあるにもかかわらず、会計上は赤字になることがあります。

家賃収入などから必要経費を差し引いた残りは不動産所得として所得税や住民税の課税対象になります。
会計上が赤字であり、不動産所得がマイナスであれば「損益通算」をして給与所得などの他の黒字所得と相殺すると、課税所得が減って税金の負担を軽減することが可能です。

⑥相続対策に活用できる

相続税を計算するときは、亡くなった人が残した財産にいくらの価値があるのか（＝相続税評価額）を求めます。

預貯金や株式などの相続税評価額は、原則として時価と同じです。一方、不動産の相続税評価額は、時価よりも低く算出されます。

現金や有価証券ではなく不動産という形で資産を相続したほうが、相続税評価額が低くなるため、相続税の負担を軽減することが可能です。

また、アパートやマンションなどの収益不動産は、相続税評価額がさらに低く算出されるため、相続税の節税効果を高められる可能性があります。

不動産投資のデメリット6つ

続いて、不動産投資の主なデメリットをみていきましょう。

①空室になると家賃を得られない

不動産投資で家賃収入を得るためには、入居者がいなければなりません。空室が発生すると家賃収入が得られなくなり、利回りは低下します。

また、入居者がいないあいだも管理費など諸経費の支払いや融資の返済は続けなければなりません。

空室の期間が長ければ長いほど、赤字分は膨れ上がっていき、貴重な財産を食いつぶしてしまうでしょう。

そのため、退去者が出たときは速やかに次の入居者を見つける必要があります。空室期間を短くするには、入居者募集が得意な管理会社に委託するのも1つの方法です。

また、物件選びの時点で、安定した賃貸需要が見込めるかどうかもよく確認しましょう。

立地や築年数、エリアの人口推移などを確認し、安定した賃貸需要が見込める物件に投資をすることで、空室が発生しても次の入居者が見つかりやすくなります。

②家賃を滞納される恐れがある

入居者がいても、家賃の支払いを滞納されてしまうと家賃収入を得ることができません。

家賃が支払われない場合は、入居者に催促をする必要があります。入居者が催促に応じないと、損失が膨らんでいくだけでなく、次の入居者を募集することができないという機会損失にもなってしまうでしょう。

家賃滞納リスクに対処するためには、入居者が家賃を滞納したときの対応に慣れている管理会社に管理を委託する方法があります。

また、入居の審査の審査を厳しくするのも方法です。入居希望者の年収や職業などを入念に審査することで、入居後に家賃を滞納されるリスクを抑えることができるでしょう。

③修繕費や管理費などがかかる

収益不動産は、建物や設備の故障・劣化によって修繕・メンテナンスが必要になることがあります。

築年数が経過した物件は、価格が割安ではあるものの、建物や設備の経年劣化が進んでいることで多額の修繕費がかかるかもしれません。

取得コストを抑えられたとしても、修繕やメンテナンスに多額の費用がかかってしまうと安定した収益は期待できないでしょう。

そのため、投資する物件を選ぶときは、建物や設備の状況を慎重に確認することが大切です。自分自身の目で確認するだけでなく、修繕履歴や設備の交換履歴なども入念にチェックしましょう。

④自然災害の被害に遭う可能性がある

地震や洪水、津波などの自然災害によって、建物部分が損壊して人が住める状態ではなくなった場合、多額の修繕費用がかかるだけでなく家賃収入も得られなくなるでしょう。

そのため収益不動産を選ぶときは、耐震性能が高く地震の被害に遭いにくい物件に投資をするのも1つの方法です。

また、各自治体が公表しているハザードマップを閲覧して、自然災害の被害に遭う確率が低い物件に投資をするのも有効でしょう。

とはいえ、自然災害で建物が損壊するリスクを完全に避けることは困難です。そこで、加入を検討したいのが火災保険と地震保険です。

火災保険に加入していれば、建物が台風や洪水などの自然災害の被害に遭ったとき、保険会社から支払われる保険金で修繕費をカバーできます。

また、地震保険に加入すると、地震や噴火、それらによる津波によって生じた損害に備えることも可能です。

⑤金利上昇リスクがある

不動産投資ローンの金利タイプには、返済途中で金利が変わる可能性がある「変動金利」と、一定期間は金利が変わらない「固定金利」の2種類があります。

変動金利型の不動産投資ローンを組む場合、返済途中で金利が上昇して返済負担が増えてしまうかもしれません。

また、固定金利を組んだ場合、金利の固定期間が終了したあとに、変動金利に移行すると金利上昇リスクを負います。

金利が上昇すると、増加した返済負担が収益を圧迫し、経営が苦しくなるかもしれません。借入金の返済が滞ってしまいやすくもなるでしょう。

そのため、返済途中で金利が上昇して返済負担が増えたとしても、賃貸経営を続けられるのかどうかをシミュレーションでよく確認することが大切です。

加えて、不動産会社や金融機関の担当者とも相談し、ローンの完済までに金利が上昇する可能性や上昇幅などを考えたうえで、借り入れることも重要となります。

⑥流動性が低く換金しにくい

預貯金口座にあるお金は、ATMから自由に引き出すことができます。また、株式や投資信託などの有価証券は、売却をすることで比較的すぐに換金が可能です。

それに対して、不動産を現金に換えるためには、買い手を探して売買契約を結ばなければなりません。

売却開始から買い手と契約を結ぶまで3〜6か月ほどかかるのが一般的であるため、不動産は流動性が低く換金しにくい資産といえます。

希望するタイミングで売却しやすくするためには、流動性の高さで投資する物件を選ぶことが重要です。

駅近の物件や築浅の物件、人気の学区にあるファミリー向け賃貸住宅、再開発が予定されているエリアにある物件などは、高い流動性が期待できるでしょう。

不動産投資に向いている人の特徴

他の投資方法と同じく、不動産投資にも向き不向きがあるため、万人におすすめできるわけではありません。そこで、ここでは不動産投資に向いている人の特徴をご紹介します。

安定した収入がある人

不動産投資ローンの審査では、取得予定の物件の収益性だけでなく、申し込んだ人の年収や勤続年数、年齢など、個人の属性も入念に確認されます。

年収が高く安定した人は、返済が滞るリスクが低く、金融機関から高い評価を得やすいため、不動産投資ローンを組みやすいといえます。

上場企業に勤めている会社員や医師など、安定した高い収入がある人は、金融機関からの融資を活用して不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

まとまった自己資金がある人

まとまった自己資金がある人は、金融機関から融資を受けやすいといわれています。

金融機関から「お金をきちんと管理できる能力がある人だ」と高く評価してもらえる可能性があるためです。

また2023年10月現在は、ひと昔前と比較して金融機関の融資審査が厳しくなっており、物件購入価格のすべてをローンで賄うのは難しくなりました。

運用に充てられる資産で、物件購入価格の2〜3割程度の頭金を入れることができる人は、金融機関からの融資を活用して不動産投資を始めやすいと考えられます。

老後の生活に金銭的な不安がある人

セカンドライフでは、一般的に主な収入源が給与から年金へとなるため、世帯収入が低下して赤字が発生しやすくなります。

総務省統計局の調査によると、65歳以上の夫婦のみの無職世帯（夫婦高齢者無職世帯）の毎月の収入と支出は、以下のとおりです。

※出典：総務省統計局「家計調査年報（家計収支編）2022年（令和4年）」

調査結果をみると、夫婦高齢者無職世帯では毎月22,270円の赤字が発生しています。

また、生命保険文化センターの調査によると、ゆとりのある老後生活を送るために必要な生活費は毎月38万円となっています。

※出典：生命保険文化センター「2022（令和４）年度生活保障に関する調査」

シニア世代の多くは、国から支給される年金だけに頼るのではなく、保有している資産の取り崩しもしながら生活しています。

ゆとりのある老後生活を送ることができるか不安な方は、不動産投資を始めて収入源を増やすのも1つの方法です。
老後生活が始まる前にローンを完済できれば、物件から得られた家賃収入の多くを追加の年金として生活費などの支払いに充てることができるでしょう。

不動産投資と他の投資手法の違い

資産形成をする方法には、不動産投資の他にも預貯金や債券、株式投資などがあります。

ここでは、不動産投資と他の投資手法の異なる点をみていきましょう。

不動産投資と預貯金

不動産投資と預貯金の主な違いは「元本保証の有無」と「期待できるリターン」です。

預貯金には、元本保証があります。預け先の金融機関が経営破綻したときは「預金保険制度」によって、1,000万円までの元本と破綻日までの利息が保護されます。

不動産投資に元本保証はないため、安全性は預貯金のほうが高いといえるでしょう。

一方で預貯金は、2023年10月現在も続く低金利によりあまり利息収入は期待できません。

その点、不動産投資では、投資先を慎重に選ぶことで長期的かつ安定的に家賃収入を得ることができるだけでなく売却益も狙えます。

不動産投資と債券（国債）

債券は、国や企業、地方自治体などが投資家からお金を借りるときに、発行する有価証券のことです。国が発行する債券のことを「国債」といいます。

国債に投資をすると、満期日を迎えるまで定期的に利息を得ることができるだけでなく、途中で売却して現金化することも可能です。

また、満期を迎えたときは額面金額（投資した資金）が払い戻される仕組みです。

発行先である国が破綻しない限り、額面金額の返還が受けられなくなることはないため、不動産投資よりも国債のほうがリスクは低いといえます。

一方で、期待できるリターンは、不動産のほうが高い傾向にあります。

不動産投資と株式投資

株式投資は、企業が資金の調達を目的に発行する「株式」に投資をする方法です。株式に投資をすると、業績の一部を投資家に還元する配当金を定期的に受け取れることがあります。

また、株価が上昇したタイミングで売却をして売却益を得ることも可能です。投資先の企業が将来的に成長すると、大きな売却益を得られる可能性があります。

しかし、企業の業績が振るわないときや不祥事が発覚したとき、株価が大幅に下がって元本割れが発生してしまうかもしれません。投資した企業が経営破綻して、投資元本を失ってしまうこともあります。

一方、マンションやアパート、戸建て住宅などの不動産は、人々の生活にかかせない存在であり価格変動が緩やかであるため、短期間で価値が0円になることはほぼありません。

株式投資は、不動産投資と比較して期待できるリターンが高い代わりに、投資家が追うリスクも大きくなります。

不動産投資と投資信託

投資信託は、多くの投資家から資金を集めてひとつにまとめ、株式や債券、不動産などに分散して投資をする仕組みの金融商品です。

集められた資金の投資先から利益を得られると、出資金額に応じた分配金を受け取れることがあります。他の金融商品と同様に、売却して利益を得ることも可能です。

不動産投資と投資信託の主な違いとしては「投資対象」と「投資金額」が挙げられます。

不動産投資は、賃貸マンションや賃貸アパートなどが投資対象です。対して投資信託は、商品によって異なりますが、株式や債券、不動産など幅広い資産が対象です。
投資金額は、投資信託のほうが低いといえます。不動産投資では少なくとも数百万円ほどの資金が必要ですが、投資信託であれば100円や1,000円から投資することもできるためです。

不動産投資のよくある失敗事例

不動産投資でよく起こる失敗事例としては、以下の3点が挙げられます。

不動産ポータルサイトや広告などに記載されている「表面利回り」は、管理費や税金、保険料などの諸経費が考慮されていません。

表面利回りの高さのみで物件を選ぶと、想定外に経費がかさんでしまい、期待した収益を得られずに失敗してしまうことがあります。

また「このエリアは人気がある」「この物件は退去者が出てもすぐに次が見つかる」などという不動産会社の言葉を鵜呑みにして失敗するケースもあります。

自分自身で情報を調べずに投資判断をすると、実際は不動産会社の言うとおりにならず、入居者募集に苦労してしまいかねません。

所得税や住民税の節税を主な目的にしてしまうことも、代表的な失敗事例です。

節税ばかりに目を向けていると、収益性が低い物件や管理費・修繕費がかかる物件に投資をしてしまい、赤字を生めるために持ち出しが必要になることがあります。

なお、ここでご紹介した失敗事例の一部に過ぎません。よくある失敗事例とその対処方法については、下記記事で詳しく解説していますので、あわせてご一読ください。

不動産投資を成功させるためのポイント

最後に、不動産投資を成功させるために押さえておきたいポイントを2つご紹介します。

不動産投資をする目的を考える

不動産投資をするときは、目的を明確にしておくことが重要です。運用目的が明確ではないと、自分自身や家族のライフプランに合わない物件を選んでしまいかねないためです。

たとえば、不動産投資の目的が「よりゆとりのある老後生活を送るために収入源を増やすこと」であるとしましょう。

この場合、高い利回りが期待できる物件や将来的に高値で売却ができる物件よりも、長期にわたって堅実に家賃収入を得ることができる物件を選ぶのが良いと考えられます。

不動産投資を通じて実現したいことを明確にし、それが達成できるような物件を選ぶことが重要です。

物件の価格相場や周辺環境などを調査して物件を選ぶ

不動産投資を成功に導くためには、物件選びがすべてと言っても過言ではありません。

物件の立地や家賃相場、周辺にある公共・商業施設、今後の人口推移、将来の開発計画など、さまざまな項目を調査し、収益性の高い物件を選ぶことが大切です。

また、不動産会社の意見やアドバイスを鵜呑みにするのではなく、投資の判断に必要な情報を自分自身でも調べましょう。

インターネットや書籍、不動産投資セミナー、新聞など複数の情報源から、不動産投資に関する情報を取得して、魅力的な物件を見極める力を付けることが重要となります。

まとめ

不動産投資では、物件の管理業務を管理会社に委託することができるため、仕事や子育てなどで多忙な方でも始めやすいといえます。

また、金融機関から融資を受けて、少ない自己資金で始めることも可能です。団体信用生命保険に加入すると、自分自身が万が一のとき、返済義務のない物件を家族に残せます。

他にも「所得税や住民税の節税効果が期待できる」「相続対策に活用できる」といったメリットがあります。

一方で、空室の発生や家賃の滞納、建物の損傷などで収益が低下してしまうかもしれません。メリットばかりに注目するのではなくデメリットについてもよく理解し、適切に対策をすることが不動産投資では重要となります。