離婚時に住宅ローン残債があるときの支払い義務と売却方法

離婚時に困ることの1つとして、自宅をどうするかということが挙げられます。中でも、住宅ローン残債がある家の取り扱いには皆さん悩んでいらっしゃるようです。

そこで今回は、離婚時に住宅ローン残債があるときの支払い義務と家の売却方法についてわかりやすく解説します。

• 離婚後の住宅ローンは誰に支払い義務が？
• 連帯保証人はどうなる？
• 離婚で家を売却するときはどうする？

本記事ではこのような疑問が解消できるようになっていますので、ぜひ最後まで読み進めてくださいね。

離婚する時の選択肢は「住み続ける」or「売却する」

「住宅ローンが残っている家は離婚するときにどうすべるべき？」と悩まれる方が多いですが、選択肢はいたってシンプル。大きく分けると以下の二択です。

• 住み続ける
• 売却する

夫か妻が住み続けるのであれば、「住宅ローンの返済」「住宅ローンの名義」「連帯保証人」などの権利関係を明確にしておかなければ大きなトラブルになります。

一方、売却する場合は、売却してもローンが残る「オーバーローン」状態に陥っている場合、誰が住宅ローンを返済するかが問題となります。

住み続けるにしても売却するにしてもクリアにしなければならない問題が多いので、１つずつ解決していきましょう。

離婚後の住宅ローンの支払い義務を明確にする

離婚後に夫か妻が住み続ける場合に大切なのは、住宅ローンの名義と誰に支払い義務があるのかを明確にすることです。その経緯について、手順を追って解説します。

手順1.名義と財産分与を確認

まずは、住宅ローンの名義とともに、家・土地の名義を確認しましょう。

その際に「主債務者」と「連帯保証人」も確認しておいてください。

夫婦が結婚したあとにローンで購入した家は財産分与の対象となりますが、結婚前から所有している家、親族等から贈与・遺贈をうけた家は財産分与の対象外です。

手順2.ローンの残り金額を確認

住宅ローンがいくら残っているかを確認します。「償還表（返済予定表）」がお手元にあればそれを見ればわかりますが、見つからない場合には金融機関に再発行を依頼しましょう。

手順3.家を査定してもらう

家を売るか売らないかの判断、そして財産分与額の決定、いずれもを家の査定をしなければ判断できないでしょう。家が「アンダーローン」なのか「オーバーローン」なのかによって売却方法や財産分与の取り扱いは異なります。

アンダーローンとは、住宅ローンの残高が家の価値を下回る状態。オーバーローンは住宅ローン残高が家の価値を上回る状態です。

アンダーローンの場合

アンダーローンになっている場合、家は財産分与の対象となります。住む・住まないに関わらず、プラスになっている部分を分割しなければなりません。

例えば住宅ローンの残債が2000万円、家の価値が3000万円と査定された場合、財産分与の対象となるのは1000万円です。原則夫婦で2分の1ずつ分割するため、それぞれが500万円ずつ受け取ることになります。「妻がローンを支払いながら住みたい」という場合には、夫に500万円を渡さなければなりません。

売却すれば残ったお金を二等分すればいいだけなのでスムーズに進みますが、住み続ける場合はお金のやり取りだけでなく、住宅ローンや家の名義といった問題も解決しなければなりません。

オーバーローンの場合

一方、オーバーローンの場合は誰に支払い義務があるのでしょうか？

基本的には、マイナスの資産は財産分与の対象となりません。債務者個人が負担するのが原則です。しかし結婚後に夫婦で築いた資産がマイナスだとすれば、ローンの債務者のみに負担が生じるのは不公平ですよね。

そのため財産分与の対象となる資産があれば、相殺した上で分与するのが一般的です。例えば家の評価額がローン残債と比較してマイナス500万円。財産分与に該当する資産が1,000万円だったとすれば、差額の500万円が財産分与の対象となります。ただこの場合にも、「養育費として夫がローンを負担する」など特別な取り決めがされるケースもあります。

結局、オーバーロ結局、オーバーローンでもアンダーローンでも残債の支払い義務は名義人にあるものの、実際には、夫婦間で「誰が住むのか」「どう払うのか」決めていく必要があるということです。

手順4.誰が住むのか、誰が払うのかを決める

住宅ローンの契約形態は様々ですが、以下の4パターンが多い傾向にあります。

• 夫が債務者、妻が連帯保証人
• 夫が主債務者、妻が連帯債務者
• 夫婦ともに債務者であり、それぞれが連帯保証人（ペアローン）
• 夫が主債務者、連帯保証人は保証協会

一般的なご家庭は夫が主債務日本のご家庭は圧倒的に夫が債務者、あるいは主債務者となっていることが多く、離婚時に誰が住むかという問題を複雑化させます。

離婚時に、夫がそのまま家に住み続けて住宅ローンを返済するのであれば、名義上も支払い上も問題はありません。ただし、妻が連帯保証人を担っている場合は、保証人を変更してもらわなければ夫のローン返済が滞った時に妻が全額負担しなければならないので注意しましょう。

問題となるのは、夫が債務者であり家の名義人である家に、妻や子どもたちが住み続けたいというケース。その場合は、「返済をどうするのか」「名義をどうするのか」を考えなければなりません。

住宅ローンの返済は、債務者である夫が行わなければなりません。しかし自身が住まない家のローン返済を全部担うのは、現実的に難しいものです。支払うと約束していても途中で義務を怠り、連帯保証人や連帯債務者の妻が支払わなければならないリスクがあります。

この問題を解決する方法は、以下の2つです。

• 妻がその家に住み続けたい＆ローンの支払い能力があるのであれば、ローンの借り換え
• ローンの借り換えが難しければ夫と賃貸借契約を結ぶ

いずれにしても妻の経済能力が必要ですが、比較的低リスクで今の家に住み続けることができます。

夫が養育費代わりに住宅ローンを支払うなどイレギュラーな約束をする場合は、離婚の際に必ず離婚協議書を公正証書で作成しておきましょう。協議書があれば、万一、約束を守らなかったときには、訴訟を提起することなく強制執行などが可能になります。

ただし、訴訟等が進んでいる状況においても「住宅ローンの返済が滞っている」という事実は変わりません。公正証書は、一定のリスクを回避するものであるものの、住宅ローンの返済が滞っている間にも差し押さえや競売手続きが開始してしまう可能性はあります。

手順5.連帯保証人の解除

連帯保証人になっている場合、債務者の返済が滞ってしまうと代わりに返済しなければならない義務を負い続けます。

離婚後のお互いのお財布事情まで把握できませんし、関わりを持ちたくないと考えるのであれば、連帯保証人を解除する必要があります。

連帯保証人は、「代わりの連帯保証人を見つける」もしくは、「片方が連帯保証人なしで住宅ローンを借り換える」ことで解除可能です。

親族などで、一定の収入があり、連帯保証人になってもいいと言ってくれる人がいればいいのですが、そんな親切な方はあまり現れません。そのため現実的な方法は、主債務者の収入のみで住宅ローンの審査を再度受け、連帯保証人を不要とすることです。ただこの場合にも、収入不足等で審査が通らないことも考えられます。

一方で、連帯債務者は、自身がローン返済の義務を持っている人のことです。連帯債務から脱却するには、こちらも改めて主債務者1人でローンを通さなければなりません。債務者の収入や属性で審査が通らないとなれば、残債の一部を繰り上げ返済するなど、債務を減らすことも必要になります。

離婚時に住宅ローン残債がある家を売却する方法

• 新たに連帯保証人になってくれる人も見つからないし、単独では払えない
• 離婚後も夫名義の家に住みたくない
• 離婚後まで連帯保証人でいたくない

このような状況にあれば、離婚とともに家を売却することも検討しましょう。

アンダーローンの家の売却方法

家の資産価値がローンを上回るアンダーローンの状態であれば、売却方法は非常にシンプル。離婚とはいえ、一般的な不動産売却方法と変わりはありません。

評価額の査定ではオーバーローンと判断された場合にも、不動産会社による売却査定ではその結果にはならない可能性もあります。評価額は、売却相場より安く見積もられるのが一般的。売却をお考えの場合は、必ず不動産会社による査定を受けるようにしましょう。

売却したお金でローンを完済して残った金額を夫婦で分割すれば、手元に新生活資金を残した上できれいにリスタートできます。

オーバーローンの家の売却方法

問題なのは、オーバーローンの場合です。

オーバーローンの家は売却してもローンが残ってしまうため、金融機関が売却を了承してくれません。しかし「任意売却」という専門家とともに売却する方法をとれば、売却は可能です。

金融機関等の許可さえ取れれば、任意売却は一般的な売却方法とほぼ変わらず、市場価格に近い金額で売却が可能です。売却後に残った住宅ローンの支払いについても、無理のない返済計画を立てることができます。　

残った債務の支払い義務ですが、先述通り、基本的にマイナスの資産は財産分与の対象にはなりません。ただやはり夫婦で築いた財産を売却した結果、債務が残った場合には、その他のプラスの資産と相殺して財産分与するのが一般的な方法だといえるでしょう。

任意売却は売却後に債務が残る可能性はあるものの、大幅に債務を減らすことが可能です。場合によっては手元に引越し費用等を残せるので、離婚後の新しい生活のスタート資金にもできます。

離婚時に家の住宅ローン残債があると揉めるケースが多い

離婚時には「住宅ローンの支払い義務はどちらにあるの？」「そもそも家を売った方がいい？」と、多くの方が悩みます。結局は「住み続ける」「売却する」の二択ではあるものの、住宅ローンの名義や誰が住むかなどによっては簡単に答えが出せるものではありません。

自分たちにとって住み続けるのがベストなのか、売却すべきなのかも判断できないと思います。オーバーローンなのかアンダーローンなのかも、判断が分かれるポイントです。

まずは現在住んでいる家の想定売却価格の把握と、残債を差し引いて手元に残る金額を確かめましょう。マンションの査定には、どうぞマンションナビをご活用ください。