【2024年】マンション売却の最適なタイミングと高く売るコツとは？

マンション売却を考える際、売却タイミングや価格は非常に重要な要素となります。
高く売るためには市場動向を把握し、賢い戦略を立てる必要があります。

本記事では、マンション売却の最適なタイミングの考え方、投資マンションを高値で売却するためのコツ、
さらに売却を成功するためのステップや税金対策など、知っておくべきポイントを解説していきます。
最後まで是非、お読みください。

マンション売却の最適なタイミングとは？

マンション価格は売却時点の市況や需要によって決まります。最適なタイミングを見極めるためには不動産市場の動向を把握することが大切です。

市場動向を把握する重要性

出典：国土交通省

市場動向を把握することは、マンション売却において非常に重要です。
市場の供給と需要のバランスが、物件の売却価格に大きな影響を与えます。

マンション価格は、2013年から一貫して高騰を続けています。土地や戸建も高騰傾向にあるものの、マンションはその他の物件種別を凌駕する高騰を見せています。

2013年に導入された量的・質的金融緩和により住宅ローン金利は低下し続け、これに伴って不動産価格はどんどん高騰していきました。
不動産の中でもマンション価格の高騰率が飛び抜けている理由は、総じて立地が良いからと考えられます。

金利の影響を見極める

マンション売却時には、金利の影響を見極めることが不可欠です。

低金利の時期は、住宅ローンを利用する買い手が増えるため、需要が高まり、売却価格が上昇しやすくなります。
逆に、金利が上昇する局面ではローンを組む負担が増え、購入者が減少する可能性が高いです。

そのため、金利の動向をしっかりと把握し、売却のタイミングを見極めることで、より高い価格での売却が期待できます。

所有期間と税金の関係

マンションの所有期間は、売却益に対する税金に直接関わる重要な要素です。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.630% （所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
5年超	長期譲渡所得	20.315% （所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）

短期譲渡（5年未満）では最大39％の税率が適用されるのに対し、長期譲渡（5年以上）では20％となります。そのため、所有期間が長くなるほど税負担が軽減され、手元に残る利益が増える可能性があります。

売却時にはこの所有期間を十分に考慮することが重要です。

シーズン別、売却のメリットとデメリット

マンション売却のタイミングはシーズンによって影響を受けます。

1〜3月は、引っ越しシーズンと重なり需要が高く、売却価格も上がりやすい一方で、競合物件も増える可能性があります。逆に7〜8月のお盆の時期や年末年始の長期休暇中やその前後は、物件の動きが鈍くなります。

築年数の古いマンション、傷や汚れの目立つマンション、管理不全に陥っているマンションなどは、時期や売り方などさまざまなことに気を配る必要があります。

投資マンションを高く売るためのコツ

売却理由の整理

投資マンションを高く売るためには、売却理由を整理することが重要です。売却理由が明確であると、最適なタイミングや売却方法を選択しやすくなります。

売却理由①建物の老朽化、管理できないなど

リフォームや修繕を行って価値を高めてから売却することで、より高値での売却が期待できます。

売却理由②現金化したい

まとまったお金が欲しいという場合には「不動産買取」か「オーナーチェンジ」がオススメです。

ただし、不動産買取は通常の売却よりも売却価格が2〜3割ほど下がるとされていて、物件自体に魅力がなければオーナーチェンジで売却することになっても、価格は下がりやすいです。

空室の状態で、なおかつ時間に余裕がある方は、投資用として売るのではなく、居住用として売却することも検討してみてはいかがでしょうか。

このように売却理由に基づいた最適な戦略を立てることが、成功の鍵となります。

3つのポイント

ポイント①なるべく満室の状態で売りに出す

棟ごと所有している場合は、売却する際になるべく満室にしておくことで、還元利回りを下げられる要因になります。少なくとも空室の割合は減らすようにしましょう。

ポイント②マンションの売り時を知っておくマンションの売り時を知っておく

居住用・投資用を問わず、購入希望者はやはりマンションの築年数を気にします。
マンションの場合、築10年を過ぎてしまうと、修繕しなければならない設備や場所が散見されるようになります。

そのため、所有しているマンションが築10年を超えるかどうかも、マンションを高く売却するためのファクターになります。

ポイント③なるべく満室の状態で売りに出す

修繕を含め、とにかく綺麗に見せるようにしましょう。特に排水設備はとても重要になります。

投資用マンションの売却価格の決め方を知っておく

投資用マンションの場合は、物件そのものの収益力によって売却価格が決定されます。
計算式は、以下のようになります。

居住用マンションと投資用マンションでは、売却価格の算出方法が大きく異なります。
賃料が高くてニーズがある、つまり収益力が高ければ、投資用マンションを高い価格で売却しやすいです。

複数の不動産会社を比較する

投資マンションを高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格やサービス内容を比較することが非常に重要です。

不動産会社ごとに査定基準やマーケティング手法が異なるため、1社だけに頼ると適正な売却価格を逃す可能性があります。

複数社に査定を依頼することで相場感をつかみ、価格やサービスが優れている不動産会社を選ぶことで、売却成功の確率を上げましょう。

売却を成功させるための流れ

査定から売却完了までのステップ

マンションの売却を成功させるためには、全体の流れをしっかりと理解し、一つ一つのステップを丁寧に進めていくことが重要です。
以下に、査定から売却完了までの具体的なステップをご紹介します。

ステップ①不動産会社への査定依頼

まずは複数の信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。

これにより、物件の適正な市場価格を把握できます。オンライン査定や訪問査定を活用して、詳しい評価を受けることが大切です。

ステップ②媒介契約の締結

査定結果を見て、不動産会社と媒介契約を結びます。

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれ特徴や制約が異なります。
自分の売却方針に合った契約を選びましょう。

ステップ③販売戦略の策定と広告活動

不動産会社と協力して、ターゲット層や販売価格、宣伝方法などの販売戦略を立てます。効果的な広告やインターネット掲載を行い、物件の魅力を最大限に伝えます。

ステップ④内覧準備と対応

購入希望者からの内覧依頼に備えて、荷物の整理や掃除をして清潔な状態にしましょう。内覧時には明るい照明や快適な室温などを心掛け、良い印象を与えるようにしましょう。

ステップ⑤価格交渉と条件調整

購入希望者から申し込みがあったら価格や引き渡し時期、付帯設備などの条件交渉を行います。不動産会社が仲介役となりますので、自分の希望を明確に伝えましょう。

ステップ⑥売買契約の締結

条件が合意に達したら、重要事項説明を受けた上で売買契約を締結します。契約内容を十分に確認し、不明点はその場で解消しておきましょう。

ステップ⑦残代金決済と物件引き渡し

決済日に残代金を受け取り、同時に物件の引き渡しを行います。

この際、登記手続きや関係書類の準備が必要となります。司法書士や不動産会社のサポートを受けながら進めましょう。

ステップ⑧諸費用の精算と確定申告

管理費や固定資産税などの精算を行います。

また、売却によって譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。税理士に相談し、適切に申告・納税を行いましょう。

売却時にかかる費用と税金

マンション売却時には、いくつかの費用と税金が発生します。
主な費用としては

①仲介手数料	売却価格の×3%+6万円+消費税
②印紙税	5,000〜30,000円程度
③譲渡所得税（売却益に対して課税される税金）	所有期間5年以下：39.63% 所有期間5年超：20.315%
④登記費用（抵当権抹消登記・司法書士報酬）	10,000〜30,000円程度

先のとおり、譲渡所得税については所有期間によって税率が異なり、長期譲渡（5年以上）では税率が軽減されるため、計画的な売却が有利です。
費用を事前に見積もり、しっかり把握しておくことが大切です。

売却活動中の物件の管理方法

売却活動中の物件は、常に良好な状態で管理することが売却成功の鍵となります。

特に内覧希望者が物件を見に来る際、清潔で整理された空間であることが大切です。空室の場合は定期的な掃除や喚起を行いましょう。

また、賃貸中の物件の場合は、入居者とコミュニケーションを取り、協力を得ることが重要です。物件の印象を良くすることで、売却活動がスムーズに進みやすくなります。

よくある質問

売却活動中に住み続けても問題ないですか？

住みながらでも売却活動は可能です。

ただし、内覧時には物件をきれいに整え、生活感を抑えることが大切です。
また、内覧のスケジュールには柔軟に対応できるようにすることが望ましいです。

売却期間はどのくらいかかりますか？

一般的に売却には3〜6ヶ月程度かかることが多いですが、物件の価格や市場状況、エリアによって異なります。急いで売却したい場合は価格を調整するなどの対策が必要です。

内覧時に物件の修繕は必要ですか？

必須ではありませんが、軽微な修繕やリフォームを行うと物件の印象が良くなり、売却価格にプラスの影響を与えることが多いです。

売却する際にローンが残っている場合はどうすればよいですか？

売却時に残債を一括返済する必要があります。
売却金額がローン残債を下回る場合は、手持ち資金で返済するか、売却後もローンを返済する選択肢があります。

まとめ

マンション価格は高騰傾向にあります。

マンション売却を成功させるためには、タイミングや戦略が重要となるので、市場動向や金利は常にチェックしておきましょう。より高い価格で売却するチャンスが広がります。

今一度、ご所有のマンションの「今」の価値を把握しておくことがおすすめです。