マンション売却時に確定申告が必要になるケースとは？確定申告の必要書類や流れを紹介

サラリーマンは給与計算時に所得税の暫定的な控除が行われます。
12月末の給与で総収入が確定しますので、改めて所得税の確定計算が行われたうえ、「年末調整」で払い込みすぎた税の戻りが支払われます。
このことから、サラリーマンは基本的に確定申告が不要です。

ただし、マンションやマイホームを売却した際にはサラリーマンでも確定申告が必要になります。
今回は確定申告の基本から、マンション売却によって申告が必要になるケースなどをピックアップしてご紹介します。

確定申告とは

確定申告とは、1月1日～12月31日の一年間にあった収入（所得）に対する税金を納めるための手続きです。
納税義務者である私たちが、年末に「課税対象の収入の件数・金額」をまとめそれぞれの税率に当てはめて納付額を算定し、申告書とともに税金を納付するという仕組みです。
税務署にある書式を用いて申告書を作成します。

いつ行うの？確定申告の期間とは

課税期間は1月1日から12月31日までに発生した所得が対象です。申告書の受付は翌年の2月15日から3月15日までの1ヶ月の間、税務署や各窓口で行われます。

サラリーマンの場合、給与所得に対する控除を会社が行い、申告を行っているため確定申告の必要はありません。ただし給与所得以外の部分で発生している所得で一定額以上の収入を得た場合は、確定申告が必要になります。

例えば、マイホームなどの不動産の譲渡所得や、農業・漁業所得のほか、副業で得た取得に対しては確定申告を行う必要があります。

マンション売却時に確定申告が必要になる人

マンションを売却した場合に、確定申告が必要になるケースがあります。
まずは、こちらの計算式にあてはめてみましょう。

ここで譲渡所得が少しでも出た場合には確定申告が必要になります。
ただしマイホームに限り、3,000万円までは課税対象にならないため、譲渡所得から3,000万円を引いた差額が所得税の課税対象額となります。
譲渡所得が3,000万円以上の場合は確定申告が必要と覚えておきましょう。

また、譲渡所得が当時のマイホーム購入額よりも低くなってしまい、実質上損失が出てしまった場合には、「譲渡損失」として確定申告をすることができます。

マイホーム売却によって発生した「譲渡損失」を申告することで、マイホーム売却以外で収入がある場合、損失分を控除できるという特例があります。この特例によって最終的に所得税の納付が相殺されるというメリットがあります。

また、マイホーム売却によって大きな損失が出たなど、1年分だけでは控除しきれないという場合は「損益通算」という最大3年分まで控除分を繰り越しできるルールが適用されます。

その他マイホーム売却で申告が必要な例

一定の条件が必要となりますが、住み替えなどで新たに住宅を取得した場合（2017年12月31日までの売却・2018年12月31日までの新規住宅購入にのみ適用の特例）や、売却時の条件を満たせず、3,000万円の控除が受けられない場合などにも確定申告によってそれぞれの特例や軽減税率の適用を受けることができます。

確定申告によって特例を受ける場合は税理士に相談しよう

確定申告を行うことで受けられる特例には条件が細やかに例示されており、特にマイホーム売却後に新たな居宅を取得した場合の譲渡所得税の繰越特例には期限が設定されています。
また税率などもそれぞれ異なりますので、税理士に相談をしながら確定申告書を作成していくことをおすすめします。

マンション売却時に確定申告が必要にならない人

マンションの売却した際に、実際に購入した金額よりも売却額が下回ってしまったケースに関しては先ほども触れました。
そのほかにも収入があるケースとして確定申告が必要であるとまとめましたが、「給与収入があり所得税の控除・年末調整がなされている」場合でなおかつ「給与収入以外の収入はない」という場合、確定申告は不要です。

実質上不動産売却による収入はあったとしても、3,000万円までは控除されますので、計算上は「収入がない」と認められます。
ただし、給与による所得税を納めている場合には、税還付が受けられる可能性があるので、確定申告をしたほうが無難でしょう。

ただし、所有権移動登記などから土地の売買が認められますので、確定申告をしない正当な理由がある場合でも税務署から確認が入る場合があります。
その時は、当該不動産を購入当時の売買契約書と売却時の売買契約書を提示し、売却損が出た旨を伝えましょう。

確定申告までの流れ

確定申告を行うための流れをまとめました。初めて申告を行う場合は、準備を入念に行いましょう。

書類の準備

確定申告を行う場合には、以下の書類を準備することから始めます。

1. マンションの売買契約書
2. 売却時に発生した費用（仲介手数料や印紙代、住宅ローンの返済時の手数料など）の領収書
3. 当該物件購入時の売買契約書とその際に支払った費用の領収証
4. 住宅ローンの残高が確認できる書類
5. 実際にお金が動いたことを示す銀行預金通帳の写し
6. マイナンバーカード（通知カード）
7. 免許証などの本人確認書類

書類の準備漏れがあると、申告書自体の受付ができない場合があるので、注意が必要です。

手続き

確定申告書は自分で作成することができます。この二つの方法から選べます。

1. インターネット上の国税庁のサイトより「確定申告書等作成コーナー」を利用する。
   入力フォームに当てはまる数字を入力するだけで確定申告書を作成することができます。作成した書類は「e-Tax」より電子申告を行うほか、プリントアウトしたものを申告書として使用することが可能です。
2. 税務署から様式をもらい受け、手書きで記入。
   税理士に申告書の作成を依頼する場合などは税務署の書式を利用して作成されるケースが多くみられます。

申告書提出

確定申告の期間内に郵送または窓口へ直接持参で書類を提出します。これで手続きは完了です。還付などがある場合には、後日税務署より、郵便はがきが届きます。

ただし、初めて確定申告をするという方の場合「どの項目にどんな数字をあてはめればよいのか」がわからないという現状があります。
そういう場合には、税理士に相談をすることも一案です。数万円程度の税理士報酬が発生しますが、間違いのない書類を作成してもらえます。

確定申告をしないどうなるのか

譲渡所得が出たにも関わらず確定申告を行わなかった場合や、損失が出たから確定申告は不要とみなし確定申告を行わなかった場合、どのようなことが起こるのでしょうか。

申告すべき所得があるのに確定申告をしなかった場合

課税対象の譲渡所得がある場合で、確定申告をしなかった場合には、本来支払うべく所得税にプラスし、「無申告加算税」と呼ばれるペナルティと、申告時に税金を納付しなかったことに対する「延滞税」が加算されます。

どんな場合でも無申告加算税がプラスされるわけではなく、本来の確定申告の期限（法定申告期限）を過ぎて1ヶ月以内に自主的に申告を行えば、無申告加算税は免れることができます。ただし、その期間に応じた延滞税の追徴は行われます。

追徴される無申告加算税は納付すべき税額に対して15％～20％が乗算されます。また、延滞税は、1ヶ月以内であれば「年7.3％」または「特例基準割合＋1％」のいずれか低い割合、2か月を超える場合は「年14.6％」または「特例基準割合＋7.3％」のいずれか低い割合が乗算されます。
延滞の期間が長ければ長いほど追徴される金額が大きくなるので注意しまよう。

なお、「特例基準割合」には、財務大臣が公告する銀行の新規短期貸付の金利をもとに算出された割合に、年1％の割合を加算した数字が当てはまります。その時々で特例基準割合は変動します。

所得税が発生しない場合でも、確定申告で得をする場合がある

控除や売却損によって所得税が発生しない場合でも、確定申告を行うことが大切です。
理由としては、特例や控除は確定申告を行うことによって適用されるためです。

また、売却損が発生した場合は、その根拠を提示することで税還付を受ける可能性が生まれますし、ほかの収入で納めるべき所得税が相殺される損益通算が可能になります。どんな場合でも確定申告をするべきでしょう。

まとめ

マンションを売却した場合に収入があったら「確定申告が必要」だということを覚えておきましょう。「控除があるから確定申告は不要」ではなく、確定申告ありきで控除を受けられるととらえておくとスムーズです。
損失がある場合でも、税還付はその他の収入で控除を受けられる場合がありますので、申告は的確に行うことが大切です。