専任媒介契約は途中解除できる?解除方法や違約金など解説

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不動産会社に不動産売却を依頼するための媒介契約には、次の3つの種類があります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

中でも「専任媒介契約」は選択されることの多い媒介契約です。いずれも不動産会社と売主の「契約」であるため、契約書に明記されていることについては遵守しなければなりません。「契約期間」もその1つです。しかし、契約期間中であっても途中解除は可能です。

本記事では、専任媒介契約の解除方法や解除に伴う違約金について解説します。

目次

専任媒介契約は途中解除できる?

専任媒介契約は契約時、「3ヶ月」を上限に契約期間を決めます。基本的には、期間満了時をもって契約が終了します。

しかし、必ずしも期間中に解除できないということではありません。専任媒介契約は途中解除できます。ただし、解除には違約金や解除までにかかった実費を請求される可能性があるので注意が必要です。

違約金なしに専任媒介契約を解除できるケースとは

違約金なしに専任媒介契約できるのは、不動産会社に落ち度があるケースです。

専任媒介契約を締結した不動産会社には、次のような義務があります。

  • 契約成立に向けて積極的に努力する
  • 2週間に1度以上の頻度で売主に対し販売活動の報告をする
  • 媒介契約の翌日から7日以内に対象不動産をレインズに登録する
  • レインズの登録証明書を売主に交付する

このような義務を怠った場合、売主は違約金なしに専任媒介契約を解除できます。

ただし、不動産会社の状況によって解除までに履行の催促が必要なケースと必要ではないケースに分かれます。

履行催促後、履行がない場合に解除できるケース

不動産会社が専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合

国土交通省による専任媒介契約標準約款では、上記のような場合、不動産会社に対し、期間を決めて履行を催促し、その期間内に履行がないときに専任媒介契約を解除できるとしています。

「専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合」とは、次のような状態を指します。

  • なかなかレインズ登録証明書を交付しない
  • 売却活動に積極性が見られない

このような状況が見られた場合「○日以内にしっかり義務を履行してくださいね」と不動産会社に期限を設けた履行を催促し、期日までに改善が見られなければ、売主は違約金なしに専任媒介契約を解除できます。

履行催促なしに解除できるケース

加えて、専任媒介契約標準約款では、売主が履行催促なしに解除できる要件として次の3つを挙げています。

  1. 不動産会社が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき
  2. 不動産会社が専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、または不実のことを告げる行為をしたとき
  3. 不動産会社が宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をしたとき

具体的には、次のような状況です。

  • 販売活動をしていない
  • 7日以内レインズに登録しない
  • 媒介契約の義務やルールについて嘘を告げる
  • 他社に意図的に物件情報を伝えない(囲い込み)
  • 14日に1度以上の頻度で販売状況の報告がない

このような場合は完全に不動産会社に落ち度があると判断されるため、売主は履行催促なしに無条件で専任媒介契約を解除できます。

自己都合による契約解除は「履行のために要した費用」を請求されることも

不動産会社に落ち度がある場合、売主は違約金なしに専任媒介契約を解除できます。

しかし、専任媒介契約の有効期間内に、売主が自己発見取引をした場合、あるいは不動産会社が落ち度のない自己都合で解除を申し出た場合、不動産会社は「媒介契約履行のために要した費用」の償還を請求できます。

この請求額は、約定報酬額(仲介手数料)を超えることはできません。

「履行のために要した費用」とは?

「媒介契約履行のために要した費用」とはつまり、解除までにかかった営業費用の実費を指します。

不動産会社は、対象不動産を売却するため、不動産ポータルサイトに登録したり、折込チラシや投函チラシを作成したり、さまざまな戦略で物件情報の広告活動をします。この過程には費用がかかっているため、売主の都合による専任媒介契約の解除には、それ相応のペナルティが課せられるのです。

実費を請求されるとは限らない

売主の都合による専任媒介契約の解除に際し、解除までにかかった営業費用の実費を請求される「可能性」はありますが、あくまで可能性の話です。

実際には、家庭の事情など止むを得ない事情による契約解除では、費用を請求されないことも多いものです。何か事情がある場合は、実費を請求されることを恐れて解除を先延ばししたり期間満了を待つよりは、まずは不動産会社に事情を話してみることをおすすめします。

専任媒介契約解除に違約金がかかるケース

一方、売主に違約が見られた場合は、違約金を請求される可能性があります。

売主の違約とは、専任媒介契約の有効期間中に他社と媒介契約を締結すること。専任媒介契約では、1社のみとしか媒介契約を締結できません。これに違反し、他社が売買を成立させたとき、不動産会社は売主に対し、約定報酬額に相当する金額の違約金の支払いを請求できます。

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専任媒介契約の解除方法・手順

専任媒介契約の有効期間中に契約を解除する場合は、状況にあわせて次のような手順を踏みましょう。

不動産会社に落ち度がある場合

STEP
不動産会社に専任媒介契約の解除を申し出る

基本的に、専任媒介契約の有効期間は契約書に記載された期日までです。途中解除をするには、売主自らが申し出なければなりません。

STEP
猶予期間を設定して義務履行を催告

解除理由が不動産会社の落ち度である場合は、まず不動産会社に改善を求めます。このとき、相当の期間を定めて義務の履行を催告しなければなりません。「○日までに専任媒介契約の義務を履行すべく〇〇してください」と具体的に催告するようにしましょう。いつ催促したかがわかるよう、履行を求めた日付も記載します。

STEP
内容証明郵便で解除通知書を送付する

催促に応じない、あるいは催促以前に不動産会社に義務違反が見られた場合は、専任媒介契約を解除できます。このとき大切なのは、書面をもって解除を通知すること。さらに、いつ、誰が、誰宛に書面を出したか履歴が残る「内容証明郵便」だと安心です。しっかり書面で解除を通知することで、その後、他社と媒介契約を締結したときにも重契約ではないことが証明できます。

売主の都合による場合

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不動産会社に専任媒介契約の解除を相談する

売主の都合による解除の場合、不動産会社に落ち度はありません。「解除してもらって当然だ」という姿勢で臨むのではなく、解除理由を正直に話し、不動産会社に相談することから始めましょう。

STEP
解除までにかかった営業費用の実費がかかるか確認

売主都合による解除に際して、不動産会社は売主に対して解除までにかかった営業費用の実費を請求できます。ただし、必ずしも請求されるというわけではなく、実際には請求されないことも多いものです。解除に際して実費がかかるのか?かかる場合はいくらなのか?を確認しましょう。

STEP
内容証明郵便で解除通知書を送付する

双方が解除要件に合意したら、専任媒介契約を解除できます。自己都合による解除の場合も、内容証明郵便で書面をもって解除を通知したほうがその後のトラブルを防げます。

専任媒介契約を解除するときの注意点とは

専任媒介契約を解除する際には、解除した後のトラブル回避や販売活動のことを考慮し、次のような点に注意しましょう。

解除の催告や通知を書面に残す

契約やその解除は、口約束でも成立します。しかし「言った言わない」といったトラブルに発展してしまうことを避けるため、解除までの催告や通知は書面に残しましょう。

専任媒介契約は、複数の不動産会社と契約できない媒介契約です。解除が認められない中で他社と媒介契約を締結すれば、売主の違約となってしまいます。もし違約を追求されてしまったら、たとえ売主は「解除したつもり」であっても、その証明ができなければ対抗することはできません。書面に残すことで、解除後のトラブルを回避できます。

できる限り期間満了時に契約終了とする

専任媒介契約は、基本的に期間満了をもって契約が終了します。途中解除は、あくまでイレギュラーなケースと考えておきましょう。

不動産会社に落ち度があれば別ですが、期間満了時に契約を終了するのが最も安全な解除方法です。

事前に不動産会社に対して不安があったり、売却を中断する可能性があったりする場合は、スムーズに解除できるよう次のような方法を検討しましょう。

  • 専任媒介契約ではなく、基本的にいつでも解除できる一般媒介契約にする
  • 専任媒介契約でも契約期間を短くする

「解除後」のことを考えてから解除する

不動産会社に落ち度があって専任媒介契約を解除する場合は、解除した「後」のことを考えてから解除するようにしましょう。

媒介契約の解除は、販売活動の中断を意味します。空白期間なく販売活動を続けるためにも、解除後に媒介契約を締結する不動産会社選びを進めておくことが大切です。

専任媒介契約中であっても、他社に査定依頼することはできます。これは違約にもあたりません。解除手続きと並行し、一括査定を活用してスムーズに不動産会社選びを進めておきましょう。

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よくある質問

専任媒介契約は途中解除できますか?

途中解除は可能ですが、不動産会社に落ち度がない場合、違約金や解除までにかかった営業費用の実費を請求される可能性があります。

専任媒介契約を締結した不動産会社が、しっかり営業活動をしてくれません。解除できますか?

不動産会社に落ち度がある場合は解除可能です。しかし、状況によっては解除の前に義務の履行を催告する必要があります。

専任媒介契約の解除前に、他社に査定依頼することはできますか?

契約期間中に他社と媒介契約を締結することはできませんが、査定依頼は可能です。違法にもあたりません。

「専任媒介契約の解除」まとめ

専任媒介契約は、途中で解除することも可能です。しかし、不動産会社に落ち度がない場合は、違約金や解除までにかかった実費を請求される可能性があります。

途中解除する際には、解除後にトラブルになったり、販売活動が停滞してしまったりすることのないよう、しっかり準備して臨むことが大切です。不動産会社に落ち度がある場合の解除は、解除後に売却を依頼する不動産会社探しを同時並行で進めましょう。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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