【完全解説】マンション売却時にかかる費用と手数料は？節税対策も解説！

マンションを売却する際に、具体的にどのくらいの費用がかかるか皆様はご存じですか？

実は売却するときであっても、買ったときと同様に費用がかかります。

この記事では、売却時に必要となる費用と手数料の詳細をすべて網羅し、節税対策までを徹底解説します。

仲介手数料や印紙税、譲渡所得税といった基本的な費用から、引っ越し費用やクリーニング費用、さらに売却時期や法務関連の考慮事項まで、全てご紹介します。

計画的にマンションを売却し、利益最大化のための知識を身につけていきましょう。

マンション売却時にかかる具体的な費用

マンション売却には、多くの費用がかかります。売却活動を始める前に必要な費用の確認をしておきましょう。

主にかかる費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税（抵当権抹消費用）
• 住宅ローン返済手数料
• 譲渡所得税
• 引っ越し費用
• クリーニング・リフォーム費用
• 固定資産税・都市計画税

詳しく解説していきます。

仲介手数料- 計算方法と相場

マンションを売却する際に重要な費用の一つが仲介手数料です。
仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬であり、売買契約が成立した場合に発生します。

売買価格	仲介手数料の上限
400万円超	売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税
200万円超～400万円以下	売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税
200万円以下	売買価格（税抜）×5%+消費税

計算方法は、法律で上限が定められており、売却金額が400万円を超えるケースがほとんどで

「売却価格×3%+ 6万円＋消費税」が一般的な計算式です。（速算式）
例）売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は約105万円。

この手数料には、売却活動や契約手続きに関するサポートが含まれていますので、安心して売却を進めるために必要な費用と言えるでしょう。

不動産会社によっては、仲介手数料を安くすることで集客している不動産会社もいますので、複数の会社を比較して自分に合った不動産会社を選びましょう。

印紙税- 費用の概要

マンション売却時には、売買契約書に印紙税がかかります。
印紙税は、契約書の金額に応じて課される税金で、売買金額が高いほど税額も増加し、売主と買主が自身が保管する分に対して印紙代を負担します。具体的な税額は次の通りです。

1,000万円超〜5,000万円以下	1万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円

※記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減税率が適用されます。

登録免許税（抵当権抹消費用）- 必要な手続きと費用

マンション売却時には、住宅ローンを完済する必要があり、これに伴って抵当権の抹消手続きが必要になります。

抵当権と抵当権抹消って？

抵当権は、金融機関が住宅ローンを貸し出すときに、返済を保証するためにマンションなどの不動産を担保に設定する権利です。

借りたお金を返せない場合、金融機関はその不動産を売ってお金を回収します。住宅ローンを全部返し終わったら、この抵当権を解除する手続きをします。これを「抵当権抹消」といいます。

この手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、その際の費用は1〜2万円程度が相場です。

また、法務局への登録免許税は不動産1物件につき約1,000円です。土地と建物それぞれにかかります。

例）戸建ての住宅の場合、土地1筆の上に建物が1棟建っていれば、登録免許税は2,000円です。1筆・1棟は、「登記簿の数」で数えます。

手続き自体は複雑ですが、司法書士に依頼することでスムーズに進めることができます。

住宅ローン返済手数料- 一括返済の際の手数料

マンションを売却する際に住宅ローンが残っている場合は、一括返済を行う必要があります。この際、金融機関に対して一括返済手数料がかかります。

手数料の金額は金融機関によって異なりますが、一般的には数万円程度が相場です。

マンションに設定された抵当権を抹消するためには、住宅ローンを組んだ金融機関の承諾が必要です。
しかし多くの金融機関では、住宅ローンの完済を条件としているため、ローンを完済しなければマンションの売却はできないものと心得ておきましょう。

一括返済を行う前に、事前に手数料の詳細を確認し、費用を見積もっておくことが重要です。

一括返済と聞くと大きな負担に感じてしまいそうですが、一括返済によって将来的な利息の支払いが不要になるため、総支払額が減少するというメリットもあります。

譲渡所得税- 税金の計算方法

マンション売却時に発生する譲渡所得税は、売却益に対して課される税金です。

譲渡所得は、売却価格から取得費用や売却にかかった諸費用を差し引いた金額で計算されます。この所得に対して税率が適用され、税額が決まります。

譲渡所得と譲渡所得税の計算式

譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋購入時の諸経費＋売却時の諸経費）－特別控除
譲渡所得税＝譲渡所得×税率

譲渡所得税の内訳は「所得税」「住民税」「特別復興所得税」で、税額の算出に用いられる税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかで異なります。

また、所有期間が10年を超えていると、更に税率が低くなる特例の適用を受けられます。

所有期間	所得税（復興所得税も含む）	住民税
5年以下 （短期譲渡所得）	30.63%	9%
5年超～10年未満 （長期譲渡所得）	15.315%	5%
10年超	6,000万円以下の部分：10.21%	4%
	6,000万円超の部分：15.315%	5％

マンションを売却して利益が出た＝譲渡所得がプラスになった場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告をしなければいけないことを覚えておきましょう。

引っ越し費用- 相場と節約ポイント

マンションを売却する際には、引っ越し費用も重要な考慮事項です。
遅くとも前日までには引越しを終えて、室内を清掃してきれいにしておく必要があります。

一般的な引っ越し費用の相場は、引っ越し距離や荷物の量、時期によって異なりますが、平均的には数万円から十数万円となります。

以下に費用相場と引っ越し費用を節約するポイントを紹介します。

相場

・距離と荷物の量
近距離の引っ越しは安く、遠距離になるほど高くなります。また、荷物の量が多いほど費用も増加します。

・時期
繁忙期（3月や4月）は費用が高くなるため、閑散期を狙うとコストを抑えられます。

節約ポイント

・複数の業者から見積もりを取る
複数の引っ越し業者に見積もりを依頼し、比較検討する。

・荷物を減らす
不要な物を事前に処分することで、引っ越し費用を削減する。

・フリー便を利用する
時間指定をせず、業者のスケジュールに合わせる「フリー便」を利用すると、通常よりも安くなる場合があります。

・引っ越し業者のキャンペーンを利用する
時期によってはキャンペーンや割引を実施している業者もあるため、これを活用するのも一つの方法です。

クリーニング・リフォーム費用- 売却前の準備

必ず行う必要があるかどうかはケースバイケースですが、クリーニング・リフォーム費用を回収できない場合のことも考え、新築同様までする必要はないとされています。

ただし大きな破損や故障・ひどい汚れがある場合はクリーニングやリフォームを行うことで、良い印象を与え、より良い条件での売却が期待できます。

具体的な費用とポイント

・クリーニング費用
→専門業者による清掃
プロのクリーニング業者に依頼することで、数万円程度の費用がかかりますが、部屋全体が美しくなります。
→自己清掃
自分で掃除する場合、費用はほとんどかかりませんが、時間と労力が必要です。

・リフォーム費用
→部分リフォーム
キッチンや浴室などの特定箇所のリフォームは数十万円程度かかりますが、印象も大きく変わります。
→簡易リフォーム
壁紙の張り替えや床の修繕など、比較的安価なリフォーム（数万円〜）でも効果があります。

固定資産税・都市計画税- 清算方法と注意点

マンション売却時には、固定資産税と都市計画税の清算が必要です。これらの税金は毎年1月1日時点の所有者に課税され、その1年間の納税義務者になります。

実質的な納税者は売主ですが、買主が残りの固定資産税を支払うことを「清算」といい、この際発生するのが「清算金」です。

清算方法

・日割り計算
売却日までの期間を日割りで計算し、税金を按分します。通常、売却代金の受け渡し時に清算が行われます。

・契約書への明記
清算方法を売買契約書に明記し、双方が合意しておくことが重要です。

注意点

・事前確認
税額の確認と清算方法を事前に調整しトラブルがないようにしましょう。

・税務署への申告
必要に応じて税務署へ適切に申告し、支払いを行います。

売却費用を抑えるための特例と不動産会社への交渉

少しの工夫や知識があると売却費用を抑えることも可能です。
ここでは活用すべき特例と、不動産会社への交渉のポイントについて解説していきますので是非覚えてください。

特例の内容

利用できる控除

• 居住用財産の3,000万円特別控除
  自宅を売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
  条件：居住用財産であり、売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないことなど。
  
• 特定居住用財産の買い替え特例
  マンションを売却し、新たな住居を購入する場合、譲渡所得の課税を繰り延べることができます。
  条件：売却と新居購入の両方が一定期間内に行われることなど。

優遇措置

• 住宅ローン控除
  新居を購入する際に住宅ローンを利用すると、一定期間所得税が控除されます。
  
• 損失の繰越控除
  マンション売却で損失が出た場合、他の所得から控除し、3年間にわたって繰り越して控除することができます。

申請手続き

• 確定申告
  これらの控除や特例を適用するには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
  
• 必要書類
  売買契約書、住民票、住宅ローンの書類などを準備し、正確に申告することが重要です。

これらの控除や優遇措置を活用することで、売却にかかる税金を大幅に軽減できます。
事前に条件を確認し、適切な手続きを行うことで、最大限のメリットを享受しましょう。

不動産会社との交渉ポイント

マンション売却を成功させるためには、不動産会社との交渉が重要です。以下のポイントを押さえて、より有利な条件を引き出しましょう。

• 複数の見積もりを取得
  複数の不動産会社から見積もりを取り、比較検討することで最適なパートナーを見つけることができます。
  
• 仲介手数料の交渉
  法律で上限が決まっているものの、交渉次第で割引が可能な場合があります。手数料の割引やサービス内容の充実を求めましょう。
  
• 売却戦略の確認
  どのように売却活動を行うのか、マーケティング戦略や広告方法を具体的に確認し、納得のいくプランを提供してもらうことが重要です。
  
• 契約内容の明確化
  売買契約書の内容を詳細に確認し、不明点や不安な点があれば事前に質問してクリアにしておきましょう。
  
• 実績の確認
  過去の売却実績や成功事例を確認し、その不動産会社が信頼できるかどうかを判断します

納得のいく条件で取引が進められるよう、これらのポイントを押さえていきましょう。

売却費用に関連する追加の考慮事項

マンションを売却する際、売却時期の選定は非常に重要です。市場の動向や季節によって、売却価格や成約までの期間が大きく影響されます。
以下に最適なタイミングを見極めるためのポイントを紹介します。

マンションの売却時期- 市場の動向と最適なタイミング

市場の動向

・不動産市場のトレンド
景気の動向や金利の変動、政府の不動産政策などが市場に影響します。景気が良い時期や金利が低い時期は、買い手が多くなる傾向があります。

・地域の需要
マンションが所在する地域の需要と供給のバランスを確認しましょう。地域ごとの開発計画や人口動態も影響を与えます。

最適なタイミング

・春と秋
新年度の始まりや転勤シーズンに合わせた春と、転勤や新学期が始まる前の秋は、引っ越し需要が高まり、売却の好機となります。

・閑散期を避ける
夏休みや年末年始の期間は、不動産市場が静まり、売却が難しくなることが多いため避けるのが無難です。

法務関連費用- 売却契約書作成と法的手続き

マンション売却時には、法務関連の費用も考慮する必要があります。以下に、主要な費用項目を説明します。

売却契約書作成費用

・司法書士費用
売却契約書の作成や法的手続きを代行するための費用です。一般的には数万円程度かかります。

・登記費用
所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続きが必要です。登記手数料は、登記の内容や司法書士の報酬によって異なります。

その他の法的手続き

・売買契約書のチェック
契約書の内容を確認し、必要に応じて弁護士に相談することで、法的リスクを減らします。

・税務署への申告
売却益に対する税金の申告が必要です。税理士に依頼することで、適切な申告を行うことができます。

まとめ：計画的なマンション売却を目指して

マンション売却時には、様々な費用が発生します。費用を事前に把握し、計画的に準備することが重要です。

また、売却費用を抑えるための特例や税金軽減策を活用し、専門家のアドバイスを受けることで、最適な売却を目指しましょう。

この記事を読みながら全体像をしっかりと理解しておくことが成功への鍵となります。