瑕疵担保責任とは？契約不適合責任の違いと不動産取引での注意点

不動産取引において重要な「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」。
2020年の民法改正によりルールは大きく変わり、売主と買主の双方に影響が出ました。

しかし、「具体的に何が変わったのか？」「自分にどのような影響があるのか？」と不安に思う方も多いでしょう。
本記事では、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いをわかりやすく解説し、取引で注意すべきポイントもご紹介しますので、トラブルを未然に防ぐためにも、ぜひ最後までご覧ください。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の概要

不動産取引における「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」は、売主と買主の権利義務を定めた制度です。

2020年4月の法改正により、「瑕疵担保責任」は廃止され、新たに「契約不適合責任」が導入されました。これにより、売主の責任範囲や買主の請求権が大きく変わりました。

瑕疵担保責任とは？

「瑕疵担保責任」とは、不動産売買などで売主が負う責任の一つです。

この責任は、売却した物件に「隠れた瑕疵（かし）」、つまり目視や通常では発見できない欠陥があった場合に適用されます。

具体的には、雨漏りやシロアリ被害、配管の破損など、買主が注意していても気づけない欠陥が該当します。

契約不適合責任とは？

2020年4月1日の民法改正により導入された新しい制度で、物件が「契約内容に適合しない」場合に適用されます。

従来の瑕疵担保責任が対象としていた「隠れた瑕疵」という表現は無くなり、「契約に不適合なもの」が対象となります。

対象範囲の拡大

契約不適合責任では、物件が契約内容（契約書に明記された条件や事前の説明）と異なる場合に、買主は売主に対して責任を追及できます。

たとえば、設備の不具合、建物の仕様が契約内容と異なるなど、物件の状態や性能が契約に反している場合も含まれます。

法改正による買主への影響

契約不適合責任が導入され、買主の権利は強化、売主が負う責任の範囲が広がりました。

1. 買主保護の強化

改正前の瑕疵担保責任では、売主が責任を負うのは「隠れた瑕疵」のみに限定されていました。しかし、契約不適合責任では、物件が契約内容に適合していない場合はすべて責任の対象となります。

これにより、買主は以下のような場合にも責任対象として求めやすくなりました。

• 設備や仕様が契約条件と異なる場合
• 売主が口頭で説明した内容と物件の実態が異なる場合

2. 買主の請求権の強化

改正後、買主は契約不適合が発覚した場合に以下の請求を行うことが可能です。

追完請求

主に修繕や代替物の引渡しを求めることが可能です。場合によっては、損害賠償請求も可能となります。

代金減額請求

契約不適合部分の代金減額を、求めることも可能です。

催告解除

追完請求をしたものの対応してもらえない、代金減額請求では納得のいかない場合には催告解除を行い、「やっぱり購入しない」と契約を解除することができるのです。

無催告解除

「契約の目的を達成できない」場合にのみ、認められます。
多少の不具合では認められないので、買主は注意が必要です。

法改正による売主への影響

瑕疵担保責任から契約不適合責任へと改正後、売主は従来よりも広い範囲での責任を負うことになりました。

1.売主が負うリスク

責任の範囲が大幅に広がり、拡大したことで買主が売主に対して請求できる範囲も、広がりました。
これにより、取引完了後も売主からの請求があった場合、対応しなければいけません。

契約不適合が発覚した場合、売主は修繕費用や損害賠償金の負担だけでなく、買主との交渉やトラブル解決に時間を割かなければならなくなります。

2.売主が取るべきトラブル回避のポイント

ポイント① 物件状況報告書の作成と開示

売主は、物件の状態を正確に把握し、物件状況報告書として買主に提供することが重要です。この報告書を作成する際は、以下の内容をいれるようにしましょう。

• 建物の構造や設備の状態
• 修繕履歴や過去の不具合
• 現在の不具合や劣化箇所

これらの内容は買主との間で物件の状態について共通認識を持つことができ、後のトラブルを防ぐことが可能です。

ポイント②契約内容の明確化

売買契約書には、物件の状態や取引条件を具体的に記載することが必要です。以下のポイントを明確に記載しましょう。

• 物件の引渡し時点での状態
• 引渡し後の責任範囲
• 契約不適合が発生した場合の対応

曖昧な表現を避け、誤解を生むような表現は防ぎましょう。

ポイント③瑕疵保険の加入

瑕疵保険は、契約後に発覚した不具合に対する修繕費用をカバーする保険です。
保険に加入することで、予期せぬ修繕費用の負担を軽減し、買主に対しても安心感を与えることができます。

ポイント④定期的な物件メンテナンス

売却予定がなくても、定期的に物件のメンテナンスを行い、状態を良好に保つことが大切です。売却時に大きな不具合が発覚した！なんてことも防げます。

これらの対策をすることで、リスクを最小限に抑えて、スムーズな取引が心がけましょう。
安心して不動産取引を行うために、事前準備を怠らないことが大切です。

契約解除の申し立てがあった際の対処法

せっかく売れると思っていた物件が契約解除になるのは、なるべく避けたい状況ですよね。
契約解除の申し立てがあった場合、どのように対処すればいいのか解説していきます。

瑕疵担保保険を利用する

せっかく売却できそうなのに解約されてしまうのには、2つの理由があります。
売主が追完請求に応じない場合と、代金減額請求では納得してもらえない場合です。

追完請求も代金減額請求も、どちらも多額の費用がかかってしまい、自己負担できる範囲が少額になってしまうケースも。

そんなときに活用したいのが瑕疵担保保険です。
瑕疵担保保険に加入している場合、請求された追完請求や代金減額請求の一部を保険金でまかなうことができます。

損害賠償金を払って交渉する

買主がどうしても納得してくれない場合には損害賠償金を支払って、契約解除をしないよう交渉してみる方法もあります。

損害賠償責任の範囲は信頼利益と履行利益の2つがあります。

信頼利益とは、「契約が有効なものと信じて行ってきた手続き等にかかった費用」のことを指します。
対して履行利益は「不適合がなかった場合に得られていた利益」を指します。

瑕疵担保責任では信頼利益に限定されていたものの、契約不適合責任では履行利益をもカバーすることになってしまいました。

売主はこれらの対処方法があることを、理解しておきましょう。

瑕疵担保責任と契約不適合責任に関するよくある質問

契約不適合責任が免責される場合はありますか？

あります。しかし、すべての取引で適用されるわけではなく、特定の条件や契約内容によって適用の範囲が異なる場合があります。

1.免責特約がある場合
契約書に「契約不適合責任を免除する特約」が記載されている場合、売主は一定の責任を免れることができます。

以下の条件に注意が必要です。

・売主が宅地建物取引業者で、買主が個人の場合
→特約で売主の責任を完全に免除することはできません。
消費者保護の観点から、最低限の責任を負う必要があります。

・個人間の取引の場合
→双方が同意すれば免責特約を設定することが可能です。
ただし、買主にとって不利な条件となるため、慎重な合意が必要です。

2.買主が不適合箇所を知っていた場合
買主が契約前に不具合箇所などを認識しており、それを了解した上で契約を結んだ場合、その点について契約不適合責任が問われることはありません。
このため、契約時に物件の状態を正確に開示し、双方で認識をすり合わせることが重要です。

買主が請求できる損害賠償の範囲はどこまでですか？

損害賠償責任の範囲は信頼利益と履行利益の2つがあります。

「信頼利益」とは
契約が有効のものであると信用して行ったことに対してかかった費用に対する損害です。
具体的には、契約があるものとして現地に足を運ぶための交通費用、名義変更にかかった登記費用、瑕疵について詳しく調査をするための調査費用などが挙げられます。

「履行利益」とは
基本的に履行利益は信頼利益よりも賠償が大きくなることがほとんどです。
履行利益とは、「もしも瑕疵がなかったら得られていたはず」の利益のことを指します。
投資、賃貸、転売などで出ていたはずの利益を履行利益とします。
しかし、履行利益まで売主に賠償させるのはあまりにも負担が大きくなり過ぎてしまいます。

そのため、履行利益は賠償対象外とし、信用利益のみを賠償するのが一般的です。

ケース別で見る対処法

ケース1: 契約不適合責任で修繕費用を請求された場合

契約時には、「設備はすべて正常に動作している」との説明を受け、エアコンや給湯器などの主要な設備についても問題がないと認識し、中古マンションを購入した買主。

しかし、引渡し後に給湯器が故障していることが発覚しました。
このことを買主は契約不適合責任に基づき、売主に修繕費用の請求を行いました。

問題点

契約時には、「設備はすべて正常に動作している」との説明がありましたが、設備の動作状況については、契約書内に具体的な明記がありませんでした。

売主は給湯器の故障について「知らなかった」と主張しましたが、買主は事前説明と異なるとして修繕費用を請求。

買主の対応

買主は、追完請求と損害賠償請求を行い、結果として売主は、給湯器の修繕費用の負担、さらに宿泊費用の一部を賠償することで買主と和解しました。

ケース2: 免責特約でトラブルを回避できた事例

ある売主が築40年の中古住宅を売却しました。
売主は、物件が築年数相応の劣化があることを考慮し、契約書に「契約不適合責任を免責する特約」を記載していました。

この特約では、売主は引渡し後に発覚した不具合について責任を負わないことが明記されていました。

物件を購入した買主は、引渡し後に屋根の一部に雨漏りがあることを発見。修繕費用の請求をしましたが、契約書に記載された免責特約を確認し、請求を断念しました。

売主の対応

売主は契約前に物件状況報告書を作成し、物件の老朽化に関する情報を詳細に説明しました。
これにより、買主は物件の現状を十分に理解した上で契約を締結。免責特約が買主に不利な内容であることも丁寧に説明し、双方が合意しました。

その結果、買主は自己負担で雨漏りを修繕することになりました。

このようなケース別で見た際にも、売主側の責任範囲が増えていることが分かります。
トラブルに発展させないためにも、事前に契約書の内容は詳細まで記入し、双方で認識を合わせることが、とても重要だといえます。

まとめ：契約不適合責任を理解してトラブルを未然に防ぐ

契約不適合責任へ法改正されたことにより、不動産取引における売主と買主、双方の責任や権利は大きく変わりました。

トラブルを未然に防ぐためにも、物件状況報告書の活用や免責特約などの対策をすることがとても重要になります。
売買締結前に、契約書の内容を見直し、不明点や疑問点はすぐに担当者に確認しましょう。

また、万が一トラブルが発生した場合にも冷静に対応できるように、相談先を調べて準備しておくことも大切です。