マンション売却はコロナ禍の今が良い？タイミング・時期を見極める5つのポイント

マンションの売却を検討している人の中には、マンションを高く売れる時期やタイミングはいつか？と疑問に思っている人も多いでしょう。
特にコロナ禍の現在は、どの時期ならマンションを高く売れるのか？という点は気になるものです。結論から言うと、マンション売却のタイミング・時期を探るためには、査定依頼して売却価格を調べた方が良いです。
この記事では、査定した方が良い理由を含め、マンション売却の時期・タイミングを見極める5つのポイントについて解説します。

ポイント1：築年数の節目はマンション売却のタイミング

マンション売却の時期・タイミングを見極める1つ目のポイントは、築年数の節目です。その理由と、築年数の節目を迎えるとき・節目を超えたときの「マンション売却のコツ」を解説します。

検索時に露出しなくなるから

築年数の節目がマンション売却のタイミングである理由は、広告に載らなくなるからです。
というのも、マンションを売却するときはネット広告を出すことが多く、ネット広告の大半は以下のように築年数を区切っています。

仮に築10年のマンション売却を検討していたとします。築10年なら、上記「10年以内」と検索しても検索結果に出てきます。ただ、そのマンションが築11年になれば、当然「10年以内」と検索しても出てきません。
つまり築年数の節目を過ぎると検索時の露出が少なくなり、集客力が下がります。そのため、築年数の節目はマンション売却のタイミングと言えるのです。

築年数の節目を迎える前の対策

次に築年数の節目を迎える前の対策について解説します。節目を迎える前とは、「後3か月で築年数が10年から11年になる…」などの状況です。その際の対策は以下3点です。

• 値引き交渉の対応を柔軟にする
• オープンルームを実施する
• 営業担当者に働きかける

築年数の節目を迎えるマンションの売却を検討している人は、参考にしてみてください。詳しく解説していきます。

値引き交渉の対応を柔軟にする

まずは値引き交渉の対応を柔軟にすることです。上述の通り、築年数の節目を超えると集客力は落ちるでしょう。
そのため、集客できているうちに多少値引きしてでも売却してしまった方が、結果的に高く売れる可能性があります。とはいえ無理な値引きに対応する必要はありません。
節目を迎えるまでの集客状況・検討状況、そして周辺の売り出し物件の状況などを再度確認します。その上で営業担当者と一緒に、値引き交渉に応じる「下限価格」を決めておきましょう。

オープンルームを実施する

次にオープンルームを実施することです。オープンルームとは、「8/25（土）10：00～17：00」のように、時間を決めて部屋を開放することです。
オープンルーム期間中は予約なしで内見できるので、集客力が増します。ただオープンルームを実施するときは、不動産会社の営業担当者（1人～2人）が室内で待機する必要があります。
つまり営業担当者が拘束される時間が長いです。そのためオープンルームを積極的にやらない不動産会社もいるため、売主の方から促してあげましょう。

営業担当者に働きかける

次に営業担当者に働きかけることです。前項のオープンルーム以外に、営業担当者へ以下を働きかけましょう。

• 広告ボリュームを上げてもらう
• 検討顧客へのアプローチ

「築年数の節目を迎えるので…」という理由を添えて、営業担当者に働きかけることをおすすめします。
実際どのくらい営業担当者が動くか分かりませんが、営業担当者も築年数の節目は意識しているはずです。営業担当者への意識付けのためにも、売主の方からも営業担当者へ働きかけることは重要と言えます。

節目を超えたマンションを売るコツ

次に、節目を超えてしまったマンションはどうするのか？という点を解説します。築年数の節目を超えているマンションを売却するコツは以下の通りです。

1. 築年数を表記する
2. 別のベネフィットを提示する

上記は広告に関することなので、基本的には不動産会社の営業担当者が主導します。ただ、営業担当者に任せきりにせず、前項と同じく売主からも積極的に提案しましょう。
上記について詳しく解説していきます。

築年数を表記する

まず広告に築年数を表記しましょう。具体的には「2015年12月築」などの表記です。というのも、築年数が節目を超えたということは、相対的には今までより築浅に見えるからです。
たとえば築11年になったマンションは、「築15年以内」にカテゴライズされます。そうなれば、築12年～15年も一緒に検索されるので、築11年はアピールポイントになる可能性があります。
築10年のときは、「築10年以内」と検索されたときに露出しますが、築1年～築9年と比較されます。そうなると、築10年はアピールポイントになりにくかったです。
ただし築年数を絞らないで検索する人もいるので、「築11年」というストレートな表記は避けた方が良いです。
ネット広告なら、検索画面のTOPに出る文字列に表記し、チラシなら目立つ箇所へ表記しましょう。もし表記していなければ、営業担当者に指摘して表記してもらうことをおすすめします。

別のベネフィットを提示する

次に別のベネフィットを提示することです。これは節目を超えたマンション以外にも言えるものの、節目を超えたマンションは特に意識しましょう。
具体的には以下のようなベネフィットを、前項と同じ場所に表記します。

• 【大規模×眺望良好】
• 【角部屋×ルーフテラス】
• 【専用庭×南向き】

要は築年数以外のアピールポイントをきちんと伝えることで、物件に興味を持ってもらうということです。
営業担当者は何件もの物件を抱えているので、あまり深く考えずに広告を掲載することもあります。だからこそ、売主の立場から広告をチェックし、指摘してあげると良いでしょう。

・築年数の節目はマンション売却のタイミング
・検索時に露出しなくなるので集客が落ちるから
・築年数の節目を超えているなら広告表記を工夫する

ポイント2：マンション売却前に大規模修繕の時期を確認する

マンション売却の時期・タイミングを見極める2つ目のポイントは、大規模修繕の時期を確認することです。
以下より、大規模修繕の時期を確認する理由と確認すべき事項、および大規模修繕の期間中にマンションを売却するコツについて解説します。

大規模修繕中にマンション売却を避ける理由

そもそも大規模修繕とは、マンションの外観・屋上・共用廊下などを修繕することです。マンションは共用部の修繕を定期的にしますが、その中でも大がかりな修繕を大規模修繕と言います。
大規模修繕の時期を確認する理由は以下の通りです。

• 大規模修繕中は内見者の印象が悪くなるから
• 修繕積立金の上昇リスクがあるから

詳しく解説していきます。

大規模修繕中は内見者の印象が悪くなるから

大規模修繕中は内見者の印象が悪くなりやすいです。というのも、大規模修繕中は外観を幕で覆うので、内見者は外観の状態を見られないからです。
また、工事の音や塗装の臭いなどもあります。室内からは外の景色を見られないので、その点も内見者の印象が悪くなる理由です。

修繕積立金の上昇リスクがあるから

大規模修繕前は、修繕積立金の上昇リスクがあります。そもそも修繕積立金は、長期修繕計画を策定して、将来発生する修繕費を予想した上で算出するという流れです。
しかし国土交通省の調査によると、修繕積立金が不足しているマンションは50％以上にのぼります。なお、この数値は「不明」と回答したマンションを除いての計算です。
修繕積立金が不足している場合、管理組合の決議によっては修繕積立金が上昇するリスクがあります。
大規模修繕に伴い不足分が明確になるため、大規模修繕の前は修繕積立金が上昇する可能性が高いのです。
修繕積立金が上昇するとマンショを売却しにくくなるので、大規模修繕の時期は確認しておきましょう。工事の時期によっては、マンション売却の時期を早めた方が良い場合もあります。

大規模修繕の時期を確認する方法

大規模修繕を行う時期は「長期修繕計画表」を確認すれば分かります。長期修繕計画表は、マンションの管理規約集に挟み込まれていることが多いです。
一般的には12年周期で大規模修繕を計画しているため、築11年・23年・35年辺りは大規模修繕を迎える直前のタイミングになります。

大規模修繕の工事期間中にマンションを売却するコツ

上述したように、大規模修繕の工事期間中にマンションを売却するのは、時期的に避けた方が良いです。とはいえ、どうしても工事期間中の売却になることもあるでしょう。
そのようなタイミングでマンションを売却するコツは以下の通りです。

• 室内からの景色が分かる写真を用意する
• 工事していない時間帯に案内する（土日など）
• 修繕内容を明確に伝えて修繕後の期待を大きくする

大規模修繕工事前の様子が分かるようにすることと、工事音が出ないタイミングで内見者を案内することが重要です。
また、どこをどう修繕するのか？を伝えることで、修繕後の期待を大きくすることができます。そのためには営業担当者に長期修繕計画を確認してもらいましょう。
そうすれば、「一部タイルを張り替える」や「外部廊下の塗装をし直す」など、具体的に外観がきれいになるポイントを内見者へ説明できます。

・大規模修繕工事の時期はマンション売却を避けた方が良い
・理由は内見者の印象が悪くなる点と積立金の上昇リスクがあるから
・どうしてもその時期に売却するなら上記のコツを知っておく

ポイント3：マンション売却時の税率を確認する

マンション売却の時期・タイミングを見極める3つ目のポイントは、税率を確認することです。この点について以下を解説します。

• 3,000万円の特別控除を利用できるか確認
• 譲渡所得の計算方法
• 譲渡所得税率

3,000万円の特別控除を利用できるか確認

まずは3,000万円の特別控除を利用できるか確認します。結論からいうと、この特例を利用できるなら、後述する譲渡所得税は気にしなくて良いでしょう。
つまり、税率の変化はマンション売却の時期・タイミングには関係ないということです。以下より、「3,000万円の特別控除」の内容と利用できる条件を解説します。

3,000万円の特別控除とは？

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得を3,000万円控除（マイナス）できる特例です。譲渡所得の計算式は後述しますが、簡単にいうと「売却益」のことです。
譲渡所得がプラスなら譲渡所得税という税金がかかります。しかし3,000万円の特別控除を利用すれば、譲渡所得を3,000万円控除できます。
自宅マンションを売却して譲渡所得が3,000万円を超すケースは少ないでしょう。そのため、3,000万円の特別控除を利用できれば、譲渡所得がゼロになる可能性が高いのです。
ただし3,000万円の特別控除を利用する場合は、マンション売却の翌年に確定申告が必要になります。

3,000万円の特別控除とは？

3,000万円の特別控除を利用する条件は以下の通りです。

• 現在住んでいる自宅を売却すること
• 過去2年間で不動産売買に関する特例を受けていないこと
• 親子間で売買するなど売主と買主が特別な関係でないこと

現在住んでいないマンションの売却や、親御さんが所有するマンションの売却時などは別途確認が必要です。

譲渡所得の計算方法

前項の3,000万円の特別控除を利用できない場合や、利用しても譲渡所得がプラスになる場合は譲渡所得税がかかります。
この点について、まず譲渡所得の計算方法から解説します。

単純に売却価格から購入時の価格を引くわけではありません。上記のように、売買時の諸費用や減価償却費用を加味します。
特に減価償却費用の算出は複雑なので、不動産会社の営業担当者にヒアリングしましょう。もしくは、国税庁のサイトで確定申告書類を作成すると、自動計算されます。

譲渡所得税率

譲渡所得税は、前項で計算した譲渡所得に以下の税率を掛けて算出します。

税の種類	短期保有 (5年以下)	長期保有 (5年以上)	報酬額
所得税	30%	15%	課税所得6,000万円以下の部分：14.21％ 課税所得6,000万円超の部分：20.315％
復興特別所得税	所得税額×2.1％
住民税	9%	5%

このように、保有期間が長いほど税率は低くなります。保有期間について、以下より詳しく解説します。

保有期間とは？

保有期間は、マンションを売却した年の1月1日時点の保有期間になります。以下に例を挙げます。
2015年7月末に購入したマンションを2020年8月1日に売却
上記のタイミングでマンションを購入・売却したとします。購入してから売却するまでに5年と1日経過しているので、単純に考えると保有期間は「5年超」です。
しかし、上記の通り保有期間は売却した年（2020年）の1月1日時点で計算するので、保有期間は4年5か月になります。そのため、この場合の保有期間は5年以下…つまり短期保有です。

10年超保有の特例

上述の通り保有期間が長いほど税率は低いです。ただ、最も税率の低い「10年超保有の税率」を適用させるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 現在住んでいる自宅の売却
• 売却した年の1月1日時点で10年超の保有
• 過去2年に不動産売買に関する特例を受けていない
• ※ただし上述した3,000万円の特別控除は併用可能
• 親子間売買など売主と買主が特別な関係ではない

上記のように、3,000万円の特別控除とほぼ同じ条件です。マンションを10年超保有していて、かつ3,000万円の特別控除を利用できるなら、こちらの特例も利用できるでしょう。

マンション売却のタイミングを考える

3,000万円の特別控除を利用できずに譲渡所得税が発生するなら、まず上記の計算式に当てはめて税額を計算します。
仮に税額が高額になるなら、税率が下がるタイミングまでマンション売却の時期をずらすことも検討しましょう。

・マンション売却時は譲渡所得税が発生することがある
・まずは3,000万円の特別控除を利用できるか検討しよう
・利用できないなら税率を掛けて税額を計算しよう
・税額が高くなるならマンション売却のタイミングを再検討しよう

ポイント4：コロナによるマンション売却への影響を知る

マンション売却の時期・タイミングを見極める4つ目のポイントは、コロナによるマンション売却への影響を知ることです。
以下より、コロナによってマンション価格が下落する可能性がある理由と、その対策について解説します。

理由1：リーマンショック時に下落したから

コロナによってマンション価格が下落する1つ目の理由は、リーマンショック時に中古マンション価格は下落したからです。
リーマンショック時（2008年9月）は以下のように、中古マンション価格は下落しています。

2008年10月：前月比0.9％下落
2008年11月：前月比1.9％下落
2008年12月：前月比2.9％下落

東京カンテイ：2008年データ、2009年データ

その後も緩やかに下がっていきます。ご存知の通り、コロナショックによって日本のみならず、世界の経済が悪化しています。
日本でも、2020年4月～6月期のGDPは年率換算で27.8％減となり、リーマンショックを超える下落率を記録している状況です。
不況下においては、全ての商品が影響を受けます。ただ、特に不動産のような高額な商品は買い控えが起こるため、価格が下がりやすい傾向にあるのです。
現在のところは、中古マンション市場に大きな変化は見られません。とはいえ、リーマンショックの状況を考えると、コロナ後も中古マンションの価格は緩やかに下がっていく可能性があるでしょう。

東京カンテイの直近のデータ
→直近の中古マンション価格は大きく下落していない。

理由2：外出者が減るので内見者も減る

コロナによってマンション価格が下落する2つ目の理由は、外出者が減ることで内見者も減るからです。この点はリーマンショック時と異なる点です。
中古マンションの売却は、内見者を集客して部屋を気に入ってもらう必要があります。ただ、コロナによって外出を自粛する人が多いため、内見者・検討者が減るリスクがあります。
検討者がいなければ無理な値引き交渉にも応じる必要が出てくるので、その結果マンション価格が下落するリスクがあるのです。
 特にマンションの売却を急いでいる人にとっては、マンション価格が下落する大きな要因になるでしょう。

対策：早めの売り出しはコロナの影響を受けにくい

コロナの状況でもマンションをなるべく高く売るための対策は、早めに売り出すことです。というのも、マンションの売り出し価格は取引事例比較法で決まります。
つまり、周辺で実際に成約したマンション価格を参考にするということです。しかし、上述したように現時点では中古マンション市場に大きな変化はありません。
そのため今マンションを売り出しても、売り出し価格が大きく下がる可能性は低いでしょう。言い換えると、マンション価格が下落する前に売却してしまうということです。
今後は、周辺の売り出し物件が集客に苦戦し、売り出し価格を下げるかもしれません。そうなると周辺相場が崩れ、マンションの売り出し価格を下げざるを得ない可能性があります。
このような理由で、コロナの影響を受けないようにするなら、早めの売り出しが望ましいのです。

・コロナショックでマンション価格は下がる可能性がある
・理由はリーマンショック時にも下がっている点と内見者が減る点
・対策は相場が崩れる前に売ること

ポイント5：査定依頼をしてマンション売却の時期を探る

マンション売却の時期・タイミングを見極める5つ目のポイントは、査定依頼をしてマンション売却の時期を探ることです。
査定依頼する前に、上述した「マンション売却のタイミング・時期を探るポイント」は理解しておきましょう。
その上で、今がマンション売却のタイミングだと思えば、不動産会社に査定依頼する…ということです。以下より、査定依頼のコツや注意点を解説していきます。

査定依頼のコツ

査定依頼のコツは以下の通りです。

総じて言うと、一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定価格を算出してもらいましょう。
その価格や周辺の成約状況などを加味して、マンション売却時期・タイミングを見極めるという流れです。詳しく解説していきます。

一括査定サイトで複数社へ査定依頼する

査定依頼時は、一括査定サイトで複数社へ査定依頼しましょう。査定価格は不動産会社によって異なります。そのため、複数社の査定価格を比較しないと、どの査定価格を信用して良いか分からないからです。
複数社に依頼すべき理由は下記に詳細を記載しています。

一括査定サイトなら、Web上から複数の不動産会社へ簡単に査定依頼できます。つまり、査定依頼する不動産会社を探す手間も、一社一社に査定依頼する手間もかからないのです。

マンション売却に強いサイトを選ぶ

ただし一括査定サイトは、マンション売却に強いサイトを選ぶ必要があります。不動産会社によっては一戸建てや土地の売却が得意で、マンションの売却実績は少ない…という不動産会社もあるからです。
マンション売却に強い一括査定サイトは、マンションナビが代表格と言えるでしょう。マンションナビは、マンション売却に特化した不動産会社が参画している一括査定サイトです。
また、元不動産実務経験者に問い合わせ対応してもらえる点も、マンションナビをおすすめする理由の一つです。

査定依頼時の注意点

次に、査定依頼時の注意点である以下を解説していきます。

査定価格の根拠を比較

まず査定価格は金額だけでなく、その査定価格を算出した根拠を見極めましょう。不動産会社の中には、根拠なく査定価格を高く提示する不動産会社もいるからです。
査定価格に根拠がなければ、結局はその査定価格で売れないことが多いです。それどころか、ずるずる価格が下がって、相場価格を下回ってしまうリスクもあります。
そのため、査定価格の算出根拠は何か？マンション売却の実績はあるか？を見極めることが重要です。
ご自身で相場価格を調べる方法もございます。下記の記事に詳細を記載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

営業担当者も見極める

査定依頼をするときは、査定価格だけでなく営業担当者も見極めましょう。査定を担当した営業担当者は、そのままマンション売却の営業担当者になることが多いからです。
つまり査定時の対応は、そのまま売却時の検討者への対応になります。仮に、対応が雑で正確性に欠けていれば検討者も良い印象は持たないので、マンションは売れにくいでしょう。
査定価格と一緒に、営業担当者の対応は丁寧・迅速・正確か？という点を見極めることが重要です。

・最終的には査定依頼をしてからマンション売却の時期を見極める
・査定依頼はマンションに特化したマンションナビがおすすめ
・査定価格の根拠と営業担当者を見極める

マンション売却のタイミング・時期

まずは上記のポイントを意識して、いつマンションを売るべきか？を確認しましょう。もし「近い将来売る」のであれば、早めに査定依頼することをおすすめします。
上述したように、今後は中古マンション価格が緩やかに下落する可能性があるからです。その際はマンション売却に特化したマンションナビを利用しましょう。
上述のように、マンション売却に強い不動産会社を見つけられるはずです。