不動産の売却で損をしないコツは「費用」「相場」「流れ」の３点！

不動産を売却をする際に考えるべきこととして、まずは損をしないための知識が重要となります。不動産売却において損をしないためにはどうすればいいのか。重要なポイントとしては、不動産売却にかかる費用を理解して利益がいくらになるかを知ることです。そのためには、相場を理解して売却損を出さないことが重要になってきます。この記事ではそのポイントをまとめました。

不動産の売却で損をしないために、売却にかかる費用を知る

不動産を売却をする際には、損をしないための知識が大変重要となります。

不動産売却において損をしないためにはどうすればいいのか。

まずは、不動産売却にかかる費用を理解して利益がいくらになるかを知ることです。

不動産の売却にかかる費用とは

まず始めに、不動産を取得した際にかかった費用を紹介していきます。

不動産の売却時にかかる費用や、売却後の税金を正しく理解し、いくらぐらいの現金が必要になるのか把握しておくようにしましょう。

不動産の売却にかかる費用としては４つあります。（戸建・土地の場合は5つ）

それぞれ具体的に紹介していきます。

売却時の不動産会社への仲介手数料

不動産の取引は額が大きかったり、法律が絡む関係で、個人間での取引ができません。そのため、不動産会社の介入が必須です。購入時にも仲介手数料がかかっていますが、もちろん、不動産を売却する際にも仲介手数料がかかります。

どの不動産会社に仲介依頼をするかによって金額も異なりますが、取引成功の暁には成功報酬として仲介手数料の支払いが発生します。仲介手数料は取引金額にもよりますが、取引金額の3％〜5％ほどが一般的です。仲介手数料の算出方法は以下です。

住宅ローンの返済手続き

売却する不動産のローンが完済していれば問題は何もないのですが、注意が必要なのは住宅ローン返済中の不動産を売却する際です。

不動産を売却したお金はまずはローンの完済に充てることを意識しましょう。仮に売却したお金では完済が難しいようだと、貯金を切り崩して完済をしたり、残りのローン分の借り入れをしなくてはいけなくなったりします。

新たに不動産を購入するのであれば、「買い替えローン」という、新しい不動産の購入額と合わせて残りのローンをひとつの住宅ローンとして扱えるものに契約を切り替えましょう。

住宅ローン返済中の不動産を売却する際の詳細については下記の記事を参照してください。

抵当権抹消の登録費用

抵当権とは、住宅ローンでお金を貸している側が持つ対象不動産の所有権のようなものです。不動産を担保として住宅ローンを組みます。

不動産を売却する際には、この抵当権を抹消しなくてはいけません。その理由は、抵当権を抹消されていないと、購入側は「購入した後で家をいきなり取り上げられることがあるかもしれない」と不安に感じるため、事前に登録をしておく費用があります。費用は高くても2万円ほどです。

土地・戸建の場合は境界測定確定費用

土地・戸建などの不動産を売却するにあたり、重要になるのが「面積」です。土地は「1坪◯◯万円」という表記で売買されるため、自分の土地がどれほどの面積を有しているのかで、売買価格が大幅に変わります。そのため、境界測定確定を実施し、実際にどれほどの面積があるのかを調査する必要があります。特に、隣人との土地の間にフェンスや杭がない場合には、必ず測定しましょう。

費用は50万円前後ですが、土地の広さによっても異なるため、専門家や不動産会社に問い合わせて相談してみることをおすすめします。

引っ越し・リフォームの費用

不動産を売却するにあたり、あまりにも物件の状態がよくない場合、リフォームをしてから不動産を売却することもあるでしょう。その場合には、リフォームの費用も売却価格として扱われます。リフォームまでしなくとも、売却前に業者に頼んでクリーニングをした場合にも売却費用に組み込めます。しかし、リフォームやクリーニング費用はかかる場合もありますが、必ずかかる費用でないのでご注意ください。

そのほかにも、売却にあたり、新しい住居に引っ越すことでしょう。新しい不動産の取得費用を含まない「引っ越し費用」も不動産売却価格から差し引きく必要があるので、忘れないようにしましょう。

譲渡所得税

不動産を売却すると、「譲渡所得税」という税金の支払い義務が発生します。売却してすぐに請求されるものではなく、不動産を売却した翌年の年末調整のタイミングで納税する必要があります。売却から日にちが経ってしまうと、譲渡所得税の存在を忘れてしまいがちですが、滞納してしまうと罰金が発生してしまうため、忘れずに納税するようにしましょう。

もちろん、購入時に住宅ローン減税があったように、売却時にも税金を低くするための特例などがありますので、チェックをするようにしておきましょう。

売却時にかかる費用や税金について、更には税金を節税する方法を詳しく知りたい方はこちらの記事を参照してください。

ここまで、不動産を売却して手元に残る利益を考える基本となる、不動産の売却時にかかる費用を理解する方法を紹介してきました。

売却後、手元に残る利益は下記の計算式で算出することができます。

不動産売却後の手元に残る利益を出すための計算式

不動産の売却後に手元に残る利益を出すための計算式は下記の通りになります。

ここでは、不動産の取得にかかる費用については、詳しくは紹介していませんが、より気になる方は、こちらの記事を参照ください。

不動産を売却する際に損をしないためにも、売却した後にいくらぐらい手元に残るのかは重要なポイントです。

ここからは、実際に売却をしていく中で、少しでも損をしないための知識を紹介していきます。

不動産売却で損をしないために、相場を知る

不動産売却において、何よりも重要になるのが、自分の所有する不動産がいくらになるのかを自分自身で把握しておくことです。現在では、インターネットが普及し、スマホでも不動産の相場がわかるようになってきています。

不動産には定価というものがありません。価格は需要と供給のバランスで決まります。人気があれば高く売れる可能性があるし、そうでなければ売りづらくなります。

不動産売却に損をしないということは、できるだけ高く売るということです。

そのためにも、騙されて安く売らないようにするためにも、自分が売ろうとする不動産のだいたいの価値は知っておきたいものです。

とくに、最近では不動産一括査定サイトを使うことで、複数の会社から、所有している不動産の査定書をもらうことができるので、便利ですし、お勧めです。

ざっくりとでも相場の見積もりができていると、不動産会社と話すときも、早めに資金計画を立てるにも、なにかと動きやすくなりますのでやってみてください。

過去の事例や売出物件の価格を参考にする

自分の不動産と似た最近の取引事例や、今売りに出ている不動産の販売価格を見ると、自分の物件もだいたいこのくらいかなとわかります。

実際の不動産取引の成約事例は、レインズ・マーケット・インフォメーションや土地総合情報システムなど公的機関が運営するサイトで、簡単に見ることができます。

地域や物件の種別で絞り込んで調べられますから、以下のような条件を比較して、自分の物件と条件が似ているものを探してみましょう。

① 近隣の地域であること
② マンション・戸建て・土地の別
③ 築年数
④ 木造・鉄筋コンクリートなど構造の種別
⑤ 床面積

条件が類似する物件の成約金額や、販売価格をいくつも見ていくと、いろいろなことがわかってきます。

「うちとよく似た条件のこの家は、西向きで３千万か。うちは南東角だから、もう少し高く売れるかも」
「条件はあの不動産と似ているけど、うちの場合大通りの騒音がどう評価されるか」

間取り、環境、駅からの距離、バスの便など、さらに細かく絞り込んで比較することも可能です。また、現在売り出し中の物件価格を参照するなら、たくさんある不動産売買のポータルサイトが便利です。

もちろん、不動産会社に依頼して、相場情報をもらうことも可能です。

相場を知る賢い売主は、担当者にも一目置かれる

不動産会社によっては、査定の後で破格の売り出し金額を提示してくれることがあります。「うちに任せてくれたら、こんなに高く売りだしてあげますよ」というのです。

喜んだ売主さんが媒介契約さえ結んでしまえば、あとからいくらでも理由をつけて値段を下げ、最終的に、自分たちが売りたい買手が喜ぶ価格で売ることができてしまいます。

そういう不動産会社にとって、なんでもかんでも自分で調べて勉強するお客様は、とても煙たいお客様です。

だいたいの相場を知っているので、契約を取らんがために根拠なく高い売り出し金額を口にすると、「なんでそんなに高いの？」と不審がられたり、問い詰められたりするのがオチでしょう。なめてかかるとまずいと分かれば、担当者も襟を正さないわけにはいきません。

たしかにお客様の中には、無関係な情報や、間違った知識をインターネットで仕入れてしまう方もいらっしゃって、誤解を解くのに一苦労ということも正直あります。

それでも不誠実な業者に騙されたり、損をさせられたりするリスクを思えば、お客様自身が不動産取引の基本的な仕組みを知っておくに越したことはありません。

「このお客様、よく勉強しているな。こっちもプロとしてもっと頑張るぞ！」
そう担当者が奮い立つような、賢い売主さんが増えれば、ウソやごまかしはどんどん通用しなくなっていくに違いありません。

不動産会社に査定を依頼する際の注意点

ポイントとしては、「まず大まかに、次に詳しく、２段階で査定してもらう」ことが重要となります。

売却を検討している不動産を、さまざまな角度から調査して、「売却できそうな価格」を不動産会社などに算出してもらうのが査定です。

査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の２種類があります。簡易査定は物件を見ないで行う査定で、立地、築年数、面積、近隣の類似物件の取引事例、公示価格・路線価といった情報をもとに、売れそうな金額を見積もります。ネットで申し込むことができる一括査定サービスの内容も簡易査定です。

査定は必ず複数の会社に依頼しましょう。１社だけだと、出てくる査定価格が高いのか、安いのかわかりません。

３～５社くらいに査定してもらえば、「まあ誰が見てもこのくらいかな」という価格帯が見えてきます。

名前が知られている大手不動産会社、地域に強い会社、新しいやり方を取り入れている若い中小の会社と、多少バリエーションを意識して依頼してみてください。各社の特徴や強みがよく分かると思います。その後、簡易査定の結果をもとに、２～３社に絞り込んで訪問査定を依頼します。

訪問査定では、物件入手時の書類もできるだけ用意する

訪問査定は、不動産会社の担当者が現地に足を運び、実際に物件を見て行うものです。物件固有の状態を基に、制度の高い査定ができることから、売り出し前には訪問査定が不可欠です。

同じ会社が出す簡易査定の結果が、著しく変わることは稀ですが、実際の販売活動では査定額よりだいぶ値引きしないと売れないこともありますし、逆に査定額より高く売却できる幸運なケースもあります。

少なくとも、査定価格イコール売却価格ではないことは、知っておきましょう。

訪問査定の際は、間取り図、権利証、住宅ローンの残高証明、固定資産税の納税通知書ほか、戸建てなら、測量図や建設業者への支払い金額がわかる書類、不動産なら、耐震性、仕様、共用施設などの情報が書かれている、分譲時のパンフレットなども用意します。

こうした物件入手時の書類があると、担当者がよりよく物件について理解できますから、それが販売活動にも反映されて、結果的に高額売却につながることが期待できます。

査定後のしつこいセールスは断ってよい

インターネット上には、不動産会社の一括査定サイトがいくつもあって盛況です。売却を検討している物件の住所、築年数、面積などの簡単な情報をオンラインフォームに入力するだけで、複数の会社から査定がとれるので、よく利用されています。

ただ、不動産会社からすると、無料査定を行うのは、つまるところ媒介契約獲得のためです。査定をきっかけに「お客様がいます！」というウソのアピールを含めた、しつこいセールス攻勢に悩まされるケースが後を絶ちません。

査定を頼んだからといって、契約の義務はありません。最初から売るつもりのない物件の査定を気軽に頼むのは考えものですが、査定をしてもらった会社と、この先お付き合いするつもりいがなければ、はっきりと断ってかまいません。

少しでも損をしないためにも、正しく相場情報を理解し、正しく不動産会社と付き合うことが重要であるということを覚えておきましょう。

・相場から自分の物件の価値を想定
・不動産の取引事例や販売価格が参考になる
・地域や築年数など、条件が似た物件を比較
・はじめに簡易査定、販売開始前には訪問査定
・簡易査定は複数の会社に依頼する
・物件入手時の書類があると担当者が売りやすい

ここまでで、不動産を売却する際に、損をしないために、不動産の売却時にかかる費用を理解し、手残りになる利益を知る方法。さらには、少しでも高く売るために、正しく相場を知る方法と、不動産会社と正しく付き合う方法をご紹介してきました。

最後に、不動産を売却する際の流れも理解しておきましょう。事前に準備をしておかないと、不動産会社にも、買い手にも迷惑をかけてしまうことになるので、値段を安くした方がいいかな。なんて気持ちにもなりかねません。

不動産の売却は何よりも事前準備が大事です。今後、どのような流れで不動産を売却していくことになるのかをしっかり理解しておきましょう。

不動産売却で損をしないために、流れを知る

重要なポイントが、不動産の売却の流れを理解するということです。不動産売却の段取りがわかっていれば、不動産会社にも簡単にはつけこまれないので、皆様も押さえておくようにしましょう。

不動産を売却する際の流れも理解しておきましょう。事前に準備をしておかないと、不動産会社にも、買い手にも迷惑をかけてしまうことになるので、値段を安くした方がいいかな。なんて気持ちにもなりかねません。

不動産という高価な資産を、何の知識もないまま不動産会社に委ね、一から十まで担当者の言うなりという売主さんは、不心得な不動産会社にとってネギを背負ったカモのようなものです。

専門家になる必要などありませんが、簡単に騙されて損をすることがないよう、最低限の基礎知識は仕入れておきましょう。

これからどんな段取りで物事がうごくのかがわかると、先々のことがシミュレーションできます。

その中で、自分はどのタイミングでどんな準備をすればいいのか、何に注意すべきかはっきり見えてくると思います。

不動産の売り出しから成約に至るまでの大きな流れを頭に入れておくだけで、いろいろなことが主体的に考えられるようになり、担当者と話していても、意味がよく理解できるはずです。

その結果、不動産会社がつけこむ隙を減らすことができるのです。では、不動産売却のステップを見てみましょう。

① 不動産売却を考え始める

いつ頃売りたいのか、費用や転居先はどうするのかも考えておきましょう。

② 自分の不動産の相場を調べる

簡単な方法は、不動産売却のポータルサイトで、よく似た物件の売り出し価格や成約価格を参考にすることです。公的機関も不動産取引の成約事例や地価をネット上で公開しています。前章を参考にして下さい。

③ 売却仲介を依頼する会社を選び、媒介契約を結ぶ

不動産売却のパートナーの決定です。売却のために必要な準備、どのように物件を宣伝するか、担当者からあなたへの販売活動報告についてなど、タイムスケジュールを含めて十分に話し合ってください。

必要に応じて、測量、境界の確定、確定測量図の作成

土地や戸建て住宅の売却に不可欠な図面や書類がない場合、作る必要があります。日数がかかることを前提に、担当者と相談して遅滞なく進めることが重要です。

④ 不動産会社と販売活動をはじめる

査定価格をもとに売り出し価格を決め、物件情報をレインズに登録。広告宣伝を展開して買手を募集します。情報の囲い込みをされないように、レインズへの登録状況を担当者に確認しましょう。

⑤ 購入希望者が現れる

内覧の対応をします。買手が不動産を気に入った場合は、後日、購入申込書が提出されます。希望購入価格、契約日、決済日（物件の引渡し日）などに関する希望や情報が書かれています。

⑥条件の交渉

戸建の場合は、雨漏りやシロアリ被害の有無など、物件の状態を詳しく記載した物件状況等報告書、給湯・空調などを含む付帯設備を記した設備表を用意して、詳細な物件情報を購入希望者に開示。価格や諸条件について話し合います。契約日と物件の引渡しをいつにするかも相談します。

⑦ 契約成立

価格や条件の折り合いがついて買手が決まったら、売買契約を結びます。売却代金のうちから手付金が支払われます。仲介手数料の半分を、このタイミングで不動産会社に支払うこともあります。

⑧決済の準備

決済とは、売買契約を簡潔することです。そのために必要な書類を調えますが、時間がかかる可能性があるので、早めに担当者から説明を受け、速やかに動けるようにしておきましょう。不動産の明け渡しと引っ越しの準備も並行して進めるので、忙しくなります。

⑨ 決済日

鍵と権利証を買手に引渡し、所有権が移転します。売却代金の残金を受け取り、ローンが残っている場合は一括返済。不動産会社に残りの仲介手数料（分割でなければここで全額）を支払います。

⑩ 税務申告

不動産売却による譲渡所得については、確定申告が必要です。

それぞれの流れを正しく理解し、不動産会社に騙されないように、自分で事前準備をするようにしましょう。

不動産の売却の流れをより詳しく知りたい方は下記の記事を参照ください。
売却で成功するコツと流れについて

・不動産の売却の流れの段取りがわかっていると行動しやすい
・時間を要する書類作成などは早めに準備
・自分の都合で売り急ぐ担当者もいるため、注意が必要

不動産売却で損をしない方法まとめ

不動産を売却する際になるべく、スムーズに進めるためには、不動産会社との信頼が圧倒的に肝となります。

不動産会社との信頼関係がないと、購入したい人がいたとしても、より信頼関係の構築している別の不動産の持ち主に紹介されてしまい、なかなか自分の不動産を紹介してもらえない事態になることも。まずは自分自身で不動産売却の流れを把握しておくことが大事です。

不動産売却の初めのステップとしては、一括査定を使って、自分の不動産がいくらで売れるのかを確認することが重要です。

ぜひ、下記のフォームから無料で一括査定を試してみてはいかがでしょうか。