マンションの間取りは広いほど高く売れる？

マンションの広さが価格に影響する

マンションの価格は需要と供給のバランスで決まる

マンションの売却ではマンションの広さ（専有面積）や間取りによって売り出し方が変わります。基本的には、マンションの価格は需要と供給のバランスで決まることが多く、人気の間取りや広さは高く売れることが多いでしょう。

地域性も関係するので一概には言えませんが、家族構成、価格から購入しやすいという意味で、ファミリータイプの3LDKのマンションは需要が多く、比例して供給量も多いです。

平米単価で価格を判断する

マンションの価格や取引相場を表す指標として、1㎡当りの価格「㎡単価」があります。
広さ（専有面積）の違う複数のマンションを比較するときに、㎡単価はマンションの価値や価格の妥当性を判断する材料となります。

地域によって、需要が高い間取りや広さは異なります。1LDKから4LDKなど間取りがあるなか、その地域で広さ（㎡単価）によってどれくらいの取引価格になっているかを見てみると、その地域における広さと価格の関係が分かるので、価格設定に役立ちます。

専有面積の違いで売却に影響がでる

不動産ポータルサイトで物件検索をする場合、間取り以外にも〇〇㎡以上〇〇㎡未満のように専有面積の設定ができます。

マンションの専有面積が64.9㎡であれば65㎡以上の条件において、検索でヒットされません。専有面積のわずかな違いでも、検索のされやすさ、さらには売却のしやすさに影響するのです。

3LDKと4LDKはどっちが売りやすい？

前提として、マンションの売りやすさは、間取りや広さだけではなく、立地や築年数、総戸数、ブランド力によっても変わります。

前述の通り、3LDKのマンションは需要も供給量も多いため、他のマンションとの違いを明確に打ち出せないと売りづらいという特徴があります。

反対に、4LDKのマンションの需要は少ない。その分、価格も高いですが、子供が多くどうしても部屋数が必要という買主を見つけることができれば売りやすいと言えます。

共有部分の負担

マンションは専有部分だけでなく、共有部分についても持分があります。共有部分の持分については、専有部分の床面積の割合によるのが原則です（区分所有法により規定）。

そうすると、4LDKで床面積が大きくなれば、管理費や修繕積立金、固定資産税も高くなるので、購入後のランニングコストを考えた場合、3LDKと4LDKでは、物件価格以上に経済的な負担に差が生じます。

ただ、管理費や修繕積立金は、マンションの規模（総戸数）が大きいマンションの方が、規模が小さいマンションと比べて、1世帯あたりの負担が少ない傾向がありますので、積極的にアピールしたいものです。

マンションは広ければ広いほど売りやすい？

マンションの広さに関しても、マンションの価格は需要と供給のバランスで決められるという原則通りに考えると分かりやすいです。

専有面積による売りやすさ

例えばファミリータイプのマンションで標準的な広さと言われる70㎡のマンションは需要も多く、供給量も多いです。その分、立地やブランド力などで特徴を打ち出せないと売りづらくなります。

一方で100㎡以上あるマンションの需要は限られますが、値崩れしにくい傾向にあります。広いマンションを探している買主を見つけることができれば、相応の価格で売れる可能性が高いです。

30㎡以下のコンパクトマンションは、投資用に購入されることがほとんど。
そのため、景気や不動産市況含め、最も値崩れしやすいマンションと言えます。

マンションの広さによって変わる税制のメリット

マンションの広さによって税制面で買いやすさが変わってくるので注意が必要です。

投資用マンションの場合

例えば投資用に買われることの多い30㎡以下のマンションは、銀行から借りられる住宅ローンと借りられない住宅ローンが出てきます。

また、融資を受けて購入する際、投資用のローン金利は、居住用として購入する一般的な住宅ローン金利より高い設定となっています。

居住用マンションの場合

居住用として購入する場合、マンションの専有面積が50㎡以下の場合には、住宅ローン減税の恩恵が受けられなくなるので注意が必要です。

このように、マンションは間取りと広さによって売却のための戦略が変わるのです。

▼外部リンク
東京カンテイ　マンションデータ白書2013
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/78hakusyo-syuto.pdf