マンション売却時の価格の決定方法の解説！相場の調べ方や高く売るための売却価格の設定方法を紹介。

はじめてマンションを売却する人の中には、価格をいくらに設定するかお悩みの人は多いと思います。マンション売却をするにあたって、自分で相場価格を把握することは売却を成功させる上で重要です。

そこで今回は、マンションの相場価格の調べ方や高く売るための売却価格の設定方法、そしてマンションを高く売却するコツを紹介していきます。

マンションの価格の決定要素

まずは、マンションの価格が決定する要素の一つである、「築年数」にフォーカスを当てて解説していきます。築年数によって、大体どのくらい価格が落ちるのか？という点を知っておきましょう。

新築と中古

マンションには、大きく分けて新築・中古の2種類あります。基本的に新築の方が売却価格は高くなります。ただ売却価格というよりは、そのマンションをそもそもいくらで買ったのか？という点が重要です。

つまり購入時と売却時の価格差が重要になるので、マンション売却時は「購入時からどのくらい下がったか（もしくは上がったか）」という点を必ず確認しましょう。

いずれにしろ、マンションの状態やエリアの将来性などによって売却価格は異なります。自分のマンションがどのくらいの価格で売れるか気になる人は、不動産会社に依頼して査定価格を確認してみると良いでしょう。

築年数によって変わるマンションの価格

上述したように、物件によってマンションの売却価格は異なります。

ただ一般的な傾向として、新築から数年は急激に価値が下がり、15年ほど経つと下げ幅が落ち着いていきます。そして、築30年前後で新築の半値くらいまで下がるとイメージして下さい。

しかし、ビンテージマンションといって、今風なリフォームがなされていたり、長期修繕計画がしっかり練られ実行されていたりするようなマンションもあります。

そんなビンテージマンションは新築同様の価値がついたり、場合によっては新築以上の価値がついたりすることがあります。

・購入時と売却時の差額を確認しよう
・価格を確認するには査定依頼しよう
・新築から数年でマンション価格は急激に下がる

マンション売却の相場を確認

次にマンション売却の相場を確認しましょう。マンションの売却価格はエリアによって大きく異なるものの、マンション売却時に価格はどのくらいになるか？という参考として確認しておいてください。

東京23区のマンションの価格相場

東京カンテイの資料によると、中古マンションの70㎡価格は以下のように推移しています。

• 2012年：4,000万円前後
• 2014年：4,000万円～4,200万円前後
• 2016年：5,000万円前後
• 2018年：5,200万円～5,500万円前後
• 2020年：5,600万円～5,700万円前後

このように、2012年と2020年を比較すると40％以上の上昇率です。東京23区のマンション価格は大きな上昇を見せているのが分かります。

マンション売却相場の動向

次にマンション売却相場の動向です。前項は東京23区でしたが、ほかのエリアの売却相場はどうなっているかというと、東京23区と同様に全体的に上昇している傾向があります。

前項と同じく東京カンテイの資料によると、大阪市でも2012年と2020年マンション価格を比較すると、60％以上の上昇率です。また、名古屋市のマンション価格も50％以上の上昇率になっています。

ただし、いずれの地域もここ数年で上昇率が鈍化している傾向にあります。2013年～2015年辺りは大きく上昇していましたが、ここ2～3年はそこまでの上昇率ではありません。

今マンション売却を検討している方は、その点を頭に入れておきましょう。

・東京23区や大阪、名古屋のマンション価格は上昇傾向
・ただしここ数年は伸びが鈍化している

マンション売却の相場の調べ方

マンション売却の相場の調べ方は以下3通りです。

• レインズマーケットインフォメーション
• マンションナビ
• 不動産会社に査定してもらう

詳しく解説していきます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションとは、不動産会社しか閲覧できない「レインズ」というネットワークシステムと同じ情報を見られるサイトです。

そもそも不動産会社が査定価格を算出するときは、レインズで周辺の成約事例を調べてその価格を参考にします。その情報を不動産会社以外の一般の方が、レインズマーケットインフォ―メションを利用すれば見られるということです

ただしレインズマーケットインフォンだと、成約事例の正確な住所までは分かりません。つまり不動産会社が閲覧しているレインズほどの精度はないため、あくまで参考価格として理解しておきましょう。

マンションナビ

マンションナビとは、複数の不動産会社へ同時に査定依頼できるサイトです。このサイトなら、査定依頼するだけでなく「マンション売却マニュアル」というページから、AIを利用して相場価格を算出してくれます。

エリアやマンション名を検索すると、マンションナビが蓄積する膨大なデータによって売却価格を算出してくれるので、一度利用してみると良いでしょう。

不動産会社に査定してもらう

最後に不動産会社に査定してもらう方法です。上述したレインズマーケットインフォンとマンションナビで相場を調べつつ、最終的に不動産会社に査定してもらいましょう。

上述したようにレインズは不動産会社しか見られないので、正確な相場価格を算出できるのは不動産会社しかいないからです。そのため、マンション売却時は査定が必須であると認識しておきましょう。

・レインズマーケットインフォンとマンションナビでざっくりと相場を把握
・最終的には不動産会社へ査定依頼する

相場を調べるときの注意点

相場を調べるときの注意点は以下の通りです。

• 相場通りの金額で売却できるとは限らない
• 売却価格を決めるなら査定額を参考にする
• 査定は複数社に依頼しよう

詳しく解説していきます。

相場通りの金額で売却できるとは限らない

1つ目の注意点は、相場通りの金額で売却できるとは限らない点です。相場価格は過去の成約事例を基に算出する参考価格なので、必ずしもその価格で売却できるとは限りません。

そのため、不動産会社が提示した相場（査定価格）はあくまで目安として認識しておきましょう。いくらで売却できるかは実際に売り出してみないと分からないのです。

売却価格を決めるなら査定額を参考にする

2つ目の注意点は、売却価格を決めるなら査定額を参考にすることです。上述したように、相場（査定）価格で売れるか分からないものの、相場価格が最も売却価格に近しい価格であることは確かです。

そのため、売却価格を参考に売り出し価格（広告に記載する価格）を決めましょう。値引きを加味して、相場価格よりやや高めに設定することが多いです。

査定は複数社に依頼しよう

3つ目の注意点は、査定は複数社へ依頼することです。というのも、不動産会社によって強み・弱みが異なるため、自分のマンションと相性のよい不動産会社を見つける必要があります。

そのためには複数社へ査定依頼して、不動産会社を比較する必要があるのです。

・相場価格はあくまで売却の目安価格
・査定額を参考に売却価格を決める
・査定は複数社へ依頼して比較する

マンションを高く売るためのコツ

マンションを高く売るためのコツは以下の通りです。

• 秘訣① 信頼できる不動産会社を選ぶ
• 秘訣② 媒介契約は「専任媒介契約」を選ぶ
• 秘訣③ 査定担当者の対応もチェックする

詳しく解説していきます。

秘訣① 信頼できる不動産会社を選ぶ

1つ目のコツは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。そのためには、不動産会社が提示する査定価格の「根拠」をヒアリングしましょう。

たとえば「先月同じエリアでマンションを成約させた」や「このエリアで100件以上のマンションの成約事例がある」など、実績が豊富な不動産会社は強いといえます。

いずれにしろ、査定価格だけでなくその根拠をヒアリングすることが重要です。

秘訣② 媒介契約は「専任媒介契約」を選ぶ

2つ目のコツは、媒介契約は専任媒介契約を選ぶことです。専任媒介契約とは、媒介契約を一社としか結べない契約です。つまり、マンションの売却を一社だけに任せるということです。

一社にしか任せないので、もしかしたら不利に思う人もいるかもしれません。しかし実は、一社だけに依頼するからこそ、その不動産会社はマンションを売却するために広告費や人件費を投下してくれます。

そうなると、自ずと集客力や営業力は増すので早く売却が完了しやすいのです。

秘訣③ 査定担当者の対応もチェックする

3つ目のコツは、査定担当者の対応もチェックすることです。というのも、査定を担当する人がそのまま営業担当になるケースが多いからです。

仮に査定時の対応が丁寧・正確・迅速であれば、購入検討者への対応もそうなるでしょう。だからこそ、査定時は査定価格の根拠だけでなく、査定担当者の比較も重要になります。

・査定価格の根拠を比較して信頼できる不動産会社を選ぶ
・広告費や人件費を投下してくれる「専任媒介契約」を選ぶ
・査定担当者の対応もチェックする

さらに高く売却するために

さらに高く売却するために、前項に加えて以下を知っておきましょう。

• 売りやすい時期がある
• リフォームは慌てて行わない
• 部屋をすっきりとした印象にする
• 部屋の雰囲気を明るくする
• 内覧で好印象に思ってもらう

詳しく解説していきます。

売りやすい時期がある

まずは売りやすい時期を見極めましょう。世の中のあらゆる商品には売れ行きが伸びる時期というものがあり、マンション売却に関しても時期によって購入希望者の数が変わってきます。

マンション売却の場合、新年度が始まる直前の3月がまさにそのシーズン。進学や就職、転職など生活の拠点を移す必要がある時期には、新天地に居を構えるという人が多くなるのです。

そのため春には不動産取引が活発になり、購入希望者が増えるため売却価格も高くなる傾向にあります。

リフォームは慌てて行わない

リフォームを急いではいけません。マンションの価値を高めるために、リフォームをして部屋を綺麗な状態にしようと考える売主も多いかと思います。

しかしリフォームに関しては要注意。急いでリフォームをしても、意味がなかったり、場合によっては逆効果になってしまったりする可能性もあります。

その理湯は、買主と売主の価値観が必ずしも一致しているとは限らないためです。購入希望者の中には、リフォームを希望していない人や、自分の裁量でリフォームをしたいと考える人もいるかもしれません。

リフォームして綺麗な部屋になっていることが必ずしも購入の決め手になるわけではないため、急いでリフォームをすることはせず、まずは掃除などをしっかりして最低限の綺麗さを保っておきましょう。

ただし、水回りの不具合や壁の穴など、明らかな欠陥がある場合には事前にリフォームをしておいた方が良いかもしれません。

部屋をすっきりとした印象にする

部屋をすっきりとした印象にするために、物を置きすぎないように気を付けましょう。売却予定のマンションの部屋は、できる限り物を排除してスッキリとさせておくことが望ましいです。

家具などが多く置いてある家はどうしても本来より狭く見えてしまいがちですし、ごちゃごちゃと物が置いてあると生活感がにじみ出てしまい、購入希望者の購買意欲をかき立てることができません。

新居にはやはり広さや新鮮さを求めるものです。現状住んでいる部屋だと難しいかもしれませんが、できる限りでスッキリとした印象の部屋にしておくことをおすすめします。

部屋の雰囲気を明るくする

部屋の雰囲気を明るくするために、明るくクリーンな部屋づくりをしましょう。部屋の印象というのは、内覧の際に最も重視されるポイントの一つだからです。

内覧に訪れた人に良い印象を与えるために大きな役割を果たすのが、照明やインテリア、観葉植物などです。直前の項目と矛盾しているように聞こえるかもしれませんが、これらは工夫しだいでは部屋の雰囲気を何倍にも良くしてくれます。

照明やインテリアにこだわって明るい雰囲気づくりをし、さらに観葉植物でクリーンなイメージをプラスさせるなど、あくまで生活感ではなく、「ここに住みたい」と思わせるような工夫を凝らしましょう。

内覧で好印象に思ってもらう

内覧では好印象に思ってもらいましょう。内覧は、マンション売却ではとても重要な工程です。実は中古マンションの購入の決め手として意外にも上位にくるのが、内覧の際の売主の印象なのです。

内覧は売主と買主が初めて顔をあわせる場であり、ここでの印象しだいで売却が決まるかどうかが大きく変わってきます。
柔らかな物腰で愛想よく話し、内覧に訪れた方に良い印象を与えられるように心がけましょう。ちなみに、見た目の清潔感もとても大切です。

・売りやすい時期を見極める
・リフォームは慌てて行わない
・部屋をすっきりと明るい雰囲気にする
・内覧で丁寧な対応をして好印象に思ってもらう

まとめ

マンションの売却価格は、最終的に不動産会社へ査定価格を算出してもらわないと分かりません。ただ査定価格の根拠を確認するために、レインズマーケットインフォメーションとマンションナビを利用して、相場価格を把握しておきましょう。

その後は、そのままマンションナビで査定依頼することをおすすめします。というのも、マンションナビはマンション売却に特化した一括査定サイトだからです。相性のよい不動産会社を選定しやすいので、ぜひご活用ください。