【2020年版】空き家と入居中でマンション売却に有利なのは？

住み替えなどの理由から、これまで住んでいたマンションを売却したいという人も増えています。

空き家と入居中のマンション、果たしてどちらの方が売却に有利なのでしょうか？

マンションの売却をする際のクリーニングの有無や残った家具の扱いなどにも触れつつ、現在、コロナ渦によって起きている変化と、変化に対し売却を考えている方がとれる対策について本記事ではいち早く紹介します。

マンションは空き家と入居中、おすすめなのは空き家！？

これまで住んでいたマンションを手放したいと考えたとき、どんなタイミングで売却をするべきか悩む人もいます。
結論から言うと、空き家の方がマンション売却に有利であると思われます。

入居中にマンションを売却する場合と、空き家にしてからマンションを手放す場合、
この二つのケースについてメリットやデメリットを見ていきましょう。

空き家のメリット

①購入検討者が好きな時間に内覧できる

日当たりの良しあしや夜間の騒音など、住まいの購入にはだれもが慎重になります。
マンション購入には何度も足を運んで検討することがセオリーとされています。
マンションの空き家であれば、購入検討客が自分のタイミングで内覧でき購入検討をしやすいメリットがあります。

②リフォームが検討しやすい

家具が一切ない状態での内覧は、購入検討者が自らの家族構成などを踏まえ間取りを変更するリノベーションや、内装や水回り品を変更するリフォームの検討がしやすくなります。

③即入居可であれば買い手が付きやすい

空き家の状態であれば、即入居可とするケースがあります。
入居中の場合は、居住者（売主）の退去時期に応じて売買契約を結び、入居時期の調整を行う必要がありますが、空き家であれば、買い手側のタイミングで入居時期を調整することができます。

空き家のデメリット

①劣化が早まるリスク

直射日光による壁紙や床の日焼けのほか、部屋の換気がままならないため、湿気や結露が床材や柱を傷めることがあります。定期的に手入れをしなければ、カビや害虫の被害リスクも高まります。

入居中のメリット

①内覧に立ち会える

現居住者として「住んでいる人の目線」で周辺環境などをアピールできます。
また、内覧に立ち会うことで、購入検討者が物件に関して知りたいことを納得できるまで説明できます。

入居中のデメリット

①空き家に比べて部屋が狭く見える可能性がある

家具などが置かれているうえに生活感が出てしまうため、空き家に比べて部屋が狭く見える可能性があります。

②週末・休日に内覧が入るケースが多い

購入検討者が内覧に来るのは、週末や休日が中心です。
売主は在宅の上購入検討者を待たなければいけないため、売りに出してから購入希望者が現れるまでは、予定を立てにくくなる可能性が生まれます。

マンションを売る際、家具はどうしたらいい？

入居中でも空き家の状態でもマンションは「不動産動産」です。売却する際には買主との間に「不動産売買契約」を締結します。
マンションを売却するとき、処分の手間などから家具付きで売却したいと考える売主もいるかもしれませんが、家具は法律上の定義で「動産」と位置付けられています。

不動産売買においては「動産」に関する契約は対象外のため、明け渡しの際には空き家の状態で引き渡しをすることが一般的です。

このことから、家具は基本的に処分するか、新居へ持っていくことが必要です。
ただし、居室の冷暖房として利用できる据え付け型のエアコンや、照明設備、コンロなどは不動産の一部ととらえることもできるため、マンションに残すこともできます。
この場合、不動産仲介業者や買主と相談することをおすすめします。

空き家にした後、クリーニングは必要？

賃貸住宅の場合は、退去時にハウスクリーニング費用を負担することが一般的ですが、売却物件に対するクリーニングの費用は売主が負担しなければならないのでしょうか。
結論から言うと、売主側のハウスクリーニングの義務はありません。

ただし、売主側の感情とすれば、きれいな状態で手渡したいと考えるものです。
また、昨今の新型コロナウイルスの影響から室内除菌が行われている物件の需要が増えています。

購入者側としても安心して物件を内見したいと考えているため、コロナ対策の一環として物件を除菌することで売却活動がよりスムーズに進む可能性が高いです。

ハウスクリーニングをする義務はないものの、できる限りの範囲内でクリーニングすることが結果的に満足のいく売却につながるでしょう。

義務はないが、できるだけクリーニングをしたほうが良い理由

• クリーニングをしないままだと、水回りの汚れなどを理由に値引き交渉をされる可能性がある
• きれいな状態をアピールすれば、マンションの価値が上がる可能性がある
• リフォームの必要がなく、売買代金以外の支出を抑えられる物件だと認識してもらいやすい
• コロナを意識している方にとって、適切に除菌されていない物件に対して不安や抵抗感を抱かれる

義務はないとはいえ、購入検討者に対する購入メリットのアピールポイントにもつながるため、簡単にでもクリーニングは行うべきでしょう。

ハウスクリーニングの重点箇所は？

家全体をクリーニングすることが望ましいのですが、費用面でも大きな負担になり、売却益が減ってしまうことも予想されます。
もし、ピンポイントにクリーニングをする場合は、水回り（シンク・浴室・トイレ）とレンジフードだけは業者に任せるとよいでしょう。

また、コロナの影響で室内の消毒サービスが大きな反響を呼んでいます。

コロナ対策としてそういった消毒サービスを利用して、主な感染経路として挙げられる
ドアノブ、電源スイッチ、キッチン、洗面台、トイレの便座・フタ、手すりなどに対象を絞って除菌するのがよいでしょう。

【節税】マンションの空き家を売るときに利用できる控除とは

これまで居住していたマンションで、空き家のままになっている物件を売却する場合でも、譲渡所得（売却益）より最高3,000万円までは所得税の控除を受けることができます。

ただし、以下の3点の場合はこの控除を受けることが出来ません。

1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
2. 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

国税庁　タックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」より引用

また、空き家となってから（引っ越しをしてから）3年を経過する日が含まれる年の12月31日までに売却することが適用条件のひとつとなります。
長期間空き家のままにしておくことは節税面でマイナスになるので、早めの売却検討がカギとなります。

上記の控除を受けるには、確定申告が必要になるので、年度末には確定申告をするようにしましょう。

まとめ

空き家と入居中、マンション売却に有利なのは空き家です。
ただし、空き家でない場合でも、内覧に立ち会い実際に住んでいる人目線からの
「生活のしやすさ」をアピールすることで、売却への手助けになることもあります。

また、空き家は有利ではありますが新型コロナウイルスの影響によって捉え方が一変し、内覧に訪れる人に対してコロナウイルス対策を行なっていることが売却活動を円滑に進める重要なポイントとなっています。

以上のように空き家、入居中に関わらず、購入を検討されている内覧者の立場になってご自身の物件をアピールすることが求められています。
もし、マンション売却の際に不安な点があったら、仲介業者の担当者に質問をするようにしましょう。