マンション買い替え！住宅ローンが残ったら？利用できるローンを解説

2020-07-07

家族構成に変更があったり、近隣環境を変えたかったり、転職や転勤で引っ越さなくてはいけなかったりすると、マンションの買い替えを考えることになるでしょう。今住んでいるマンションを売却して新しく家を購入する際に利用できるローンにはどのようなものがあるのでしょうか。ローンの種類と、それぞれのメリットとデメリットについて解説していきます。

マンションを買い替える際に利用できるローン

マンションを買い替えるということは、もともと住んでいた物件を売却し、新居を購入することになります。もともと住んでいたマンションを売却して得た利益で住宅ローンを完済できたとします。この場合、新しく買い替える物件の住宅ローンは一から新規で組むことができるので、あまり気にすることはありません。しかし、売却しても住宅ローンの完済ができなかった場合には、新居を購入する際どのようなローンを組めば良いのでしょうか。

マンションを買い替える際に利用できるローンには3種類あります。

「買い替えローン」
「住宅ローン」
「つなぎ融資」

の3つです。それぞれどのような内容なのかを紹介していきます。

買い替えローン

家を買い替える際、もともと住んでいたマンションを売却した利益をすべて返済に充てたにも関わらず完済できないことがあります。この場合、新居を購入するためのプラスの資金がない中、新しい家の取得費用ともともと住んでいたマンションの残債を負担しなくてはいけません。

「買い替えローン」とは、上記のような住宅ローンが完済できなかった場合の残債と新居の購入費用のどちらもを一括で借りることのできるローンの仕組みです。金融機関によっては「住み替えローン」という場合もあります。

住宅ローン

マンション買い替えの際、もともと住んでいた物件を売却する前に新居を購入する「買い先行」の方法をとる場合、新しく住宅ローンを組むことがあります。この場合、新居の住宅ローンと、もともと住んでいたマンションの住宅ローンを二重で負債することになります。貯金に余裕のある方はこの方法を取ることを検討してみてもいいかもしれませんね。

つなぎ融資

住宅ローンとは、建築物に対して担保をかけることで借りることのできるローンです。そのため、マンションや戸建てが完成してからでないと住宅ローンは組めません。しかし、建築物が完成する前にも支払いが必要になるものがあります。

事前に支払いが必要になるものとしては「土地の取得費用」、「着工金」、「中間金」、「竣工後引き渡し代金」などが挙げられます。支払額は数百万円から数千万円に登ることも。これらの支払いが発生したにも関わらず、自身では支払えない場合に「つなぎ融資」を検討してみてはいかがでしょうか。

つなぎ融資は住宅ローンを組むまでの間は利子のみの返済をします。住宅ローンを組んだタイミングで一緒に返済をしていくことになります。

・マンションを買い替える際に利用できるローンには、「買い替えローン」、「住宅ローン」、「つなぎ融資」の３つの種類がある。
・「買い替えローン」とは、住宅ローンが完済できなかった場合の残債と新居の購入費用のどちらもを一括で借りることのできるローンの仕組み。
・住宅ローンとは、建築物に対して担保をかけることで借りることのできるローン。
・事前に支払いが必要になる代金を支払いできないときには「つなぎ融資」を活用することができる。

それぞれのローンのメリット・デメリット

マンションを買い替える際には、利用できるローンの選択肢が3つあります。「買い替えローン」、「住宅ローン」、「つなぎ融資」の3つです。それぞれのローンがどのような内容のものなのかは上記で説明しました。メリットやデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。解説していきます。

買い替えローンのメリット・デメリット

買い替えローンのメリット

【メリット】
買い替えローンを組む最大のメリットは、残債が残ってしまった場合に返済を一括管理できることであると言えます。残債の返済を続けながら新しい住宅ローンを組んでしまうと、2つの返済スケジュールを管理しなくてはいけません。しかし、買い替えローンを利用することで一本化できるため管理がしやすい上に、トータルの残債も把握しやすくなります。

買い替えローンのデメリット

金利が高い
住宅ローンの金利の相場は0.5%ほど。対して買い替えローンの金利の相場は2%から4%ほどと高めです。住宅ローンと同じ額を借りるとしても、返済額は買い替えローンの方が負担が大きくなることを覚悟の上で契約しなくてはいけません。
審査が厳しい
金利が高かったり、前の住宅ローンの残債が残っていることから、年収の審査が厳しくなります。住宅ローンの審査基準は300万円〜400万円と言われています。対して買い替えローンの基準年収は400万円〜500万円と少し高め。審査が通らない場合もあるので、他の案も考慮しておくことをおすすめします。
新居探しの時間が限られてしまう
買い替えローンを組むためには、売却するマンションの引き渡し日と新居への入居日が同日である必要があります。そのため、新居を探す期間に制限がかかってしまいます。

住宅ローンのメリット・デメリット

住宅ローンのメリット

住宅ローンの最大のメリットは、金利が低いことです。買い替えローンの金利は2%〜4％とかなり高め。対して住宅ローンの金利は1%未満なので、同じ額を借りるにしても負担額を抑えることができます。

住宅ローンのデメリット

前の住宅ローンと新しい住宅ローンを組むことになるため、審査は最初の頃のものよりも厳しくなります。また、二重でローンを組むとその分家計の管理工数がかかり負担になってしまうことも。どちらのローンの残債がどれほどなのか、しっかりと把握しておく必要があります。家計が厳しくならないためにも、貯金に余裕のある場合にのみ検討してみることをおすすめします。

つなぎ融資のメリット・デメリット

つなぎ融資のメリット

住宅ローンを借りられる前に資金が必要になった際に借りることのできる唯一のローンです。自己負担ができなくても希望の新居を購入することができるようになります。

つなぎ融資のデメリット

金利が高い
つなぎ融資の金利は3％と、住宅ローンのものに比べると高いです。
取り扱いのない銀行がある
返済が住宅ローンを一緒に返済することになります。そのため、住宅ローンを組む金融機関につなぎ融資の制度がないと契約をそもそもすることができない場合があります。

・買い替えローンのメリットしては、残債が残ってしまった場合に返済を一括管理できること。デメリットとしては、金利が高いこと、審査が厳しいこと、新居探しの時間が限られてしまうことが挙げられる。
・住宅ローンの最大のメリットは、金利が低いこと。
・つなぎ融資とは、住宅ローンを借りられる前に資金が必要になった際に借りることのできる唯一のローンである。しかし、金利が高かったり、取り扱いが少ないため、注意が必要。

買い替えローンまとめ

買い替えローンの基本

マンションを買い替える際に利用できるローンには、「買い替えローン」、「住宅ローン」、「つなぎ融資」の３つの種類がある。
「買い替えローン」とは、住宅ローンが完済できなかった場合の残債と新居の購入費用のどちらもを一括で借りることのできるローンの仕組み。
住宅ローンとは、建築物に対して担保をかけることで借りることのできるローン。
事前に支払いが必要になる代金を支払いできないときには「つなぎ融資」を活用することができる。
買い替えローンのメリットしては、残債が残ってしまった場合に返済を一括管理できること。デメリットとしては、金利が高いこと、審査が厳しいこと、新居探しの時間が限られてしまうことが挙げられる。
住宅ローンの最大のメリットは、金利が低いこと。
つなぎ融資とは、住宅ローンを借りられる前に資金が必要になった際に借りることのできる唯一のローンである。しかし、金利が高かったり、取り扱いが少ないため、注意が必要。
どのローンを使って買い替えを進めるかの判断は、どのような資産計画を立てるかで変わってくる。

マンションを買い替える際に使えるローンには「買い替えローン」、「住宅ローン」、「つなぎ融資」の3つがあります。それぞれ契約条件や、使えるタイミングに違いがあります。自分の場合にはどのローンが一番合っているのかをよく検討して選ぶようにしましょう。

それぞれ注意点も違うため、どのローンを使って買い替えを進めるかの判断も、どのような資産計画を立てるかで変わってきます。事前に一括査定サイトを使って、今の自分のマンションの価値がいくらになるかを確認してみることをお勧めします。

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この記事を書いた人

すみかうる編集部

すみかうるの企画・編集・運営を行う編集部です。マンション売却や購入にまつわる情報に加え、不動産市況調査や街の再開発に関する記事も執筆。独自の不動産データを掛け合わせ、不動産初心者から上級者まで関心を持っていただける記事を目指しています。不動産会社への取材や売却体験者へのインタビューなど、生の声を届けることを大切にしています。

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