【完全ガイド】マンション売却に必要な書類とは？建築確認済証など項目別に解説！

マンションを売却するときは、査定や契約に伴う必要書類がたくさんあります。その時になってから慌てて用意するよりも、事前に必要書類を知っておけば準備も売却手続きもスムーズです。

そこで、この記事ではマンション売却のステップごとに必要な書類と、必要書類が手元にない場合の対応方法について解説します。

マンション売却を予定している方は、内容とともに記事最後のチェックリストも参考にしてください。

【一覧】マンション売却で必要な書類と取得先

各書類についてそれぞれ解説する前に、まずはマンション売却のステップごとにどのような書類が必要になるかと取得先について、一覧で概要を把握しておきましょう。

〇＝再取得が原則可能
△＝条件付き（発行機関・時期・管理先・実施の有無による）
×＝再取得不可（再発行なし。本人保管分が唯一）

査定時に必要な書類一覧

書類名	取得先	再取得の可否
購入時の売買契約書	不動産会社（契約時に交付）	○
登記簿謄本（登記事項証明書、全部事項証明書）	法務局	○
権利証または登記識別情報通知	購入時に登記を依頼した司法書士	×
間取り図などの図面	売主または仲介の不動産会社	△
管理費・修繕積立金の支払額がわかる書類	管理会社・管理組合	○
管理規約・重要事項調査報告書・長期修繕計画書	管理会社・管理組合	○
ローン残高証明書（住宅ローン償還表）	金融機関（借入先銀行）	○

媒介契約～売却活動に必要な書類一覧

書類名	取得先	再取得の可否
本人確認書類（運転免許証など）	–	○
印鑑（認印 or 実印）	–	○
固定資産税納税通知書	市区町村（役所から毎年郵送、役所窓口でも再発行可）	○
建築確認済証・検査済証	販売会社（新築）または不動産会社（中古）	△
物件パンフレット・チラシ・施工会社資料	販売会社（新築）または不動産会社（中古）	△
付帯設備表
耐震診断書	専門業者または不動産会社	△
アスベスト使用調査報告書
建物状況調査書（インスペクション調査書）

契約締結～引渡し・登記に必要な書類一覧

書類名	取得先	再取得の可否
住民票・印鑑証明書	住民登録している市区町村の役所など	○
売却物件の権利証または登記識別情報通知	司法書士または売主（購入時）	×
鍵（部屋／共用／ポスト等）	–	○
物件状況確認書（告知書）	不動産会社が作成・用意（売主が記入・署名）	○
固定資産税評価証明書	所在地の市区町村役所	○
抵当権抹消に関する登記済証または登記識別情報通知書	住宅ローンを借りている金融機関または保証会社	×

【査定時】マンションの売却査定を依頼するときに必要な書類

まずはマンション売却の最初のステップである、査定時に必要になる書類について解説します。

購入時の売買契約書

査定の際には、室内・室外の現況だけでなく、物件概要についての情報があると正確な査定額の算出に役立ちます。

そのため、売却予定のマンションを購入したときの売買契約書を用意しておくと査定もスムーズです。

また一般的に、購入時の契約では売買契約に関する説明と同じタイミングで、重要事項説明も受けているはずです。

そのため、不動産の内容や権利関係、規制などについて記されている「重要事項説明書」も一緒に用意しておくと、物件の詳細が伝わりやすくなります。

登記簿謄本（登記事項証明書）

登記簿謄本は、マンション購入時に司法書士から郵送されているため、手元にあるはずです。手元にあれば、「建物の構造」など査定時に必要な情報を確認しておきましょう。

謄本を紛失している場合は法務局で取得できます。

ただ、自分で法務局で取得する前に、不動産会社に相談しましょう。不動産会社も独自に謄本を取得するため、売主が自ら謄本を取得しなくて良いケースが多いからです。

権利証または登記識別情報通知

権利書とは不動産登記が完了した旨を証明する書類であり、売却予定のマンションの所有者であることを不動産会社が確認するために必要です。

2005年の法改正によって、権利証は登記識別情報という名称に代わりました。

そのためマンションの取得時期によって、手元にある書類が権利書か登記識別情報か異なります。

権利証（登記識別情報通知）は、購入したマンションを登記した際に入手できるもので、通常登記を依頼する司法書士から受けとります。

間取り図などの図面 

物件の資料請求時や時や内覧時に、パンフレットや販売資料の一部としてマンションの間取り図をもらっているでしょう。

もちろん大まかな間取りは実際に訪れれば分かりますが、住戸全体の間取りや窓などの寸法が正確に分かり便利です。

また、マンション販売時に依頼した不動産会社で広告用の販売図面を作成することになりますが、元となる間取り図があれば作成に役立ちます。

管理費・修繕積立金の支払額がわかる書類

購入検討者にとって、販売価格だけでなくマンションの維持費も重要です。

そのため、管理や修繕積立金の支払額や支払い状態が分かる書類があれば用意しておきましょう。

もし手元に確認できる書類がない場合には、通帳の記録などから簡単にまとめておきましょう。

管理規約・重要事項調査報告書・長期修繕計画書

特に中古マンションの購入を検討する際に、重要なチェック項目の一つとして挙げられるのがマンションの管理状態です。

マンション管理に関する事項を記した以下の3つの書類を用意しておくと、物件の管理状況や将来性の判断がしやすくなり、査定の助けとなります。

• 管理規約：マンション居住に関するルール
• 長期修繕計画書：マンション全体の大規模修繕の予定など
• 重要事項調査報告書：マンションの修繕状況や管理費の滞納状況など

また、これらの書類に記載されている事項は購入検討者が知りたい情報が載っていることが多いため、すぐ用意できると販売活動にも便利です。

ローン残高証明書（住宅ローン償還表）

次に住宅ローンの償還表も査定時の必要書類です。住宅ローン償還表は必須書類ではありませんが、売り出し価格を決めるときに必要だからです。

マンション売却時は査定価格（≒相場価格）を基に、広告に表記する売り出し価格を決めます。

その際は以下の支出を把握しておかないと、手持ち資金を減らすリスクがあります。

• 住宅ローンの残債
• マンション売却時の諸費用
• 税金

言い換えると、マンションの売却益で上記を全額捻出できれば、手持ち資金を減らさずにマンション売却ができます。一方、マンション売却益が上記の支出合計額を下回れば、手持ち資金が減ります。

マンション売却時の諸費用と税金は不動産会社にヒアリングできるため、住宅ローンの償還表だけは手元に用意しておきましょう。

住宅ローン償還表は、住宅ローンを組んでいる金融機関から一年に一回郵送されてきます。もし紛失していれば、金融機関に問い合わせてみましょう。

【媒介契約時】マンション売却の媒介契約締結時に必要な書類

査定が終わり、依頼した不動産会社に売却を依頼する際に締結するのが「媒介契約」です。

次に、査定時に用意したもの以外で媒介契約締結時に必要な書類について見てみましょう。

本人確認書類（運転免許証など）

上記のように、前章で解説した査定時の必要書類を用意しておけば、追加で必要な書類は少ないです。

身分証明書とは、運転免許証やパスポートなどです。

売却するマンションの住所と身分証明書に記載されている住所が異なる場合は、住民票を取得する必要があります。

印鑑（認印 or 実印）

また、仲介を担当する不動産会社によっては、媒介契約書の捺印に「実印」を使用しなければいけません。

その場合は印鑑証明も必要です。住民票・印鑑証明は最寄りの役所で取得できます。

• 査定時に書類を用意しておけば媒介契約時の書類は少ない
• 最終的には不動産会社に確認しよう

固定資産税納税通知書

「固定資産税・都市計画税納税通知書」は、毎年5～6月頃に市区町村から届く書類で、その年の物件にかかる固定資産税や都市計画税の金額や評価額が記載されています。

媒介契約時にこの書類が必要な理由は、不動産会社が物件の課税内容や評価額を正確に把握し、適切な売却価格の査定や販売資料を作成するためです。

また、売買契約時にもこの通知書を使って、売主・買主間で固定資産税や都市計画税を日割りで清算する（金額を分担する）ための資料となります。

そのため、媒介契約の段階で早めに取得・提示しておけば、契約締結や引き渡し時にも同じ書類を再利用でき、やりとりがスムーズです。

もし手元になければ税事務所で再発行できます。

• 参考：東京税務所納付書の再発行方法

建築確認済証・検査済証（建築基準法に基づく証明）

建築確認済証や検査済証とは、簡単にいうと「建築基準法などの法律に基づいた建築物である」という証明書です。

いわば設計段階で発行される「設計の合格証」が建築確認済証、建物完成後に発行される「完成品の合格証」の役割を果たす書類が検査済証になります。

両方とも、マンション購入時に売主から渡されているはずです。

【売却活動中】マンション購入検討者に提示する必要書類

トラブルなくスムーズにマンションを売却するためにも、購入検討者に対し物件の魅力をアピールするとともに、物件の状態や設備などについて正しく伝える必要があります。

次に、売却活動中に用意しておくべき書類について解説します。

物件パンフレット・チラシ・施工会社資料

パンフレットは営業ツールとして利用できます。パンフレットには、物件の仕様・設備や物件の周辺環境などが細かく記載されているからです。

たとえば購入検討者が気になりそうな箇所をコピーして渡したり、営業トークとして活用したりできます。

パンフレットが手元にない場合は、管理会社や不動産会社に問い合わせてみましょう。ただしパンフレットは売却時の必須書類ではないため、手に入らなくても売却には問題ありません。

付帯設備表（エアコン・カーテンレールなど） 

付帯設備表とは、以下のような設備の有無や状況（故障していないか）が記されている書類です。

• 食洗器
• エアコン
• 浴室（シャワーや追い炊き機能など）
• 給湯器

マンション売却時は買主とのトラブルを避けるため、売主・買主・不動産会社で設備の有無や故障を確認します。確認した旨を記した書類が付帯設備表です。

耐震診断書

売却予定のマンションが1981年以前に建てられている場合に、重要な書類が「耐震診断書」です。

「旧耐震基準」で建てられている1981年5月31日までに建築確認を受けたマンションは、現行の耐震基準よりも耐震基準が低く、購入検討者や融資を行う金融機関から耐震性が特に重視されるためです。

特に「耐震基準適合証明書」の取得は住宅ローン控除などの税制優遇を受けられる条件にもなっており、その際には必ず耐震診断書が必要です。

一方で、新耐震基準で建てられているマンションは、現行の法律に基づいた耐震基準を満たして建てられているため、耐震診断所の必要性はそれほど高くありません。

ただし、新耐震マンションでも耐震診断を実施して診断書があるなら、買主にとってプラスの判断材料となるため用意しておきましょう。

アスベスト使用調査報告書（※2006年頃までのマンション）

アスベスト（石綿）は法改正により新築マンションへの使用が禁止されているため最近のマンションでは原則使用されていません。

しかし、1980年代以前を中心に2006年頃までに建てられたマンションでは使用されている可能性があります。

また、マンションの売却時に新たにアスベスト使用の調査を行う必要はありませんが、「アスベスト調査をしたかどうか」を重要事項説明書に記載する義務はあります。

耐震診断書と同じく、マンション購入時に売主からアスベスト使用調査報告書を受け取っているなら、マンション売却時にも必要だと考えておきましょう。

建物状況調査書（インスペクション調査書）

建物状況調査書は、専門家がマンションの雨漏りや外壁のひび割れなどの劣化状況を確認した報告書です。

調査は義務ではありませんが、事前に物件の状態を知ることで買主が納得して購入でき、のちのトラブルを防げます。

そのため、購入時に調査を行っている場合には、資料として準備しておくとよいでしょう。

【契約・引渡し時】マンション売買契約～決済・引渡しまでに必要な書類

マンションの売買契約〜決済・引渡しまでの手続きでは、税務や登記などの法的手続きが絡むため必要書類の重要度も高く、不備や漏れがトラブルにつながることがあります。

必要な書類は不動産会社から指定されますが、必要となる書類を自分でもあらかじめ知っておき、スムーズに用意できるようにしておきましょう。

住民票・印鑑証明書

住民票は引き渡し時に行う所有権移転登記に、印鑑証明書は同じく所有権移転登記と売買契約時に必要です。

また、所有権移転登記時にも権利証または登記識別情報が必要になるため、同じタイミングで準備しておきましょう。

ただし、印鑑証明書は「引き渡し時から3ヵ月以内に発行されたもの」が必要なため、あまり早くに取得してしまうと再取得することになってしまいます。

住民票・印鑑証明書はいずれも市区町村の役所で取得できます。

鍵（部屋／共用／ポスト等）

マンションの引渡し時は、売主が所有しているすべての鍵を買主へまとめて引き渡します。

玄関やオートロックだけでなく、ポストや宅配ボックスなど、使用している鍵の渡し忘れがないように確認して揃えておきましょう。

もし見つからない鍵がある場合には、防犯上事前に売主負担で鍵交換が必要になるケースもあります。

また、宅配ボックスや集合ポストの暗証番号など、必要な情報もあわせて伝えるようにしましょう。

物件状況確認書（告知書）

物件状況確認書とは、物件の現状や売主が知っている事実について買主へ通知するためのものです。

具体的には、以下のような内容を中心に記載します。

• 雨漏り
• 建物の不具合
• 給排水施設の不具合
• 修繕・リフォーム実施の有無
• 火災被害の有無
• 住宅性能評価/耐震診断/建物状況調査の実施の有無

売買契約時に必須の書類ですが、不動産会社から指定の書式に記載を求められる形となるため、自分で取得する書類とは異なります。

なお、物件状況確認書は「付帯設備表及び物件状況確認書（告知書）」のように、付帯設備表と合わせて一つの書類にしている不動産会社も多いです。

固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書は、主に所有権移転登記や登記費用の算出、また買主への費用説明の際に使用されます。

この証明書には物件の評価額や詳細情報が記載されており、所有権移転登記の際に法務局への提出が必要です。

売主本人が市区町村の役所で取得することもできますが、多くの場合は不動産会社に手配を委任するケースが一般的です。

抵当権抹消に関する登記済証または登記識別情報通知

抵当権抹消に必要な登記済証または登記識別情報通知は、売却するマンションに設定された抵当権（住宅ローンなどの担保権）を正式に外すために必要な書類です。

したがって、売却するマンションの住宅ローンに残債がなければ不要です。

また、これらの書類は保管している売主側の金融機関や保証会社が決済・引渡し日に持参してくれるもののため、売主側の準備は特に必要ありません。

また、これらの書類以外に身分証明書と実印、査定時に必要な書類で解説した「登記済証（権利証）または登記識別情報」も必要です。

【再発行できる？】書類を紛失してしまったときの対応  

マンション購入時にやり取りする書類は多いため、特に購入から年数が経っていると誤って捨ててしまっていたり見当たらなかったりすることも十分考えられるでしょう。

ここでは特に入手方法に迷う「建築確認済証」を中心に、マンション売却に必要な書類を紛失してしまった場合のリスクと対処方法について解説します。

書類の紛失が影響する売却リスクと対応方法

ここまでマンションの売却に際して必要な書類について解説してきましたが、実際には「マンション売却で再発行できない書類のうち、紛失したら売却できない書類はない」といえるでしょう。

しかし、書類の不足にはさまざまなリスクも発生します。

例えば建築確認済証や権利証がないと、買主や金融機関に「違法建築や権利関係の問題があるのでは」と買主に疑がわれたり、住宅ローンの審査に通りにくくなったりと売却が難しくなってしまいます。

また、購入時の売買契約書に欠陥や不具合が記載されていたとして、紛失でその事実が買主に伝わらないと、後日「契約不適合」として損害賠償などを求められるリスクもあるでしょう。

ほかにも、書類の不足により手続きがスムーズに進まないことも考えられます。

もし売却に必要な書類を紛失した場合には、代替書類の取得を行い、難しい場合には専門家や不動産会社に相談して対策を立てましょう。

建築確認済証・検査済証を紛失した場合の再取得方法

建築確認済証や検査済証は「この建物は確かに法律に基づいて建てられている」と示す重要な証明書であり、再発行はできません。

しかし、建物が法律に基づいて建てられたことを示せる書類はほかにもあります。

建築確認申請時に提出する計画概要が記載された「建築計画概要書」と、検査済証を発行したことを証明する「台帳記載事項証明書」があれば、建築確認済証や検査済証と同じ目的が果たせます。

どちらも市区町村の役所で発行できるため、紛失した場合は問い合わせてみましょう。

登記簿謄本（登記事項証明書）の再取得は法務局で可能

登記簿謄本がデジタル化したものが登記事項証明書であり、異なる呼び方をされることもありますが同じ書類を指します。

登記簿謄本を紛失した場合でも、登記事項証明書の再発行が可能です。

直接出向く場合は物件を管轄している法務局に行く必要がありますが、オンライン申請を利用すれば場所を問わず再取得可能です。

管理規約・重要事項調査報告書は管理組合で入手可能

管理規約や重要事項調査報告書を紛失した場合は、管理組合または管理会社に連絡して再発行を依頼しましょう。

紙媒体での郵送や、PDFデータでの提供など、受け取り形式の希望も合わせて伝えるとスムーズです。

マンション売却の書類準備を効率化！段階別チェックリスト

マンション売却に必要な書類に関するよくある質問（FAQ）

最後に、マンションの売却で用意すべき書類で実際に悩みがちな点について簡単にまとめました。

建築確認済証や権利証がないとマンション売却はできませんか？

建築確認済証や権利証がなくてもマンション売却自体は可能ですが、売却の難易度は高くなります。

ただし、建築確認済証は「設計段階」での法令適合を証明するものなので、「完成時」の法令適合を証明する検査済証があれば特段問題はありません。

紛失時は市区町村の役所で代替書類となる「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明書」を取得しましょう。

また、権利証がない場合は「司法書士や公証人による『本人確認情報』の作成」や「法務局による『事前通知制度』による本人確認」の手続きにより売却が可能になります。

古い物件で図面やパンフレットがない場合どうすれば？

物件の図面やパンフレットがない場合、売主や管理会社、管理組合に問い合わせて有無を確認しましょう。

入手できなかった場合、法務局で「建物図面」や「各階平面図」を取得する方法もありますが、ない場合には不動産会社が現地調査を基に間取り図や物件資料を用意してくれるため問題はありません。

書類を代行で取得してもらうことはできますか？

登記事項証明書や固定資産税評価証明書をはじめとした、マンション売却に必要な書類は基本的にすべて代理で取得可能です。

ただし、印鑑証明書や住民票など第三者が代理で取得する場合には委任状が必要な書類もあります。

契約後に新たな書類が必要になるケースはありますか？

必須ではないものの、契約前後に求められる可能性がある書類としては、以下のようなものがあります。

• 管理費および修繕積立金の額の確認書
• 管理規約・理事会の会計報告書や議事録
• 設備の取扱説明書・保証書
• 過去のリフォーム記録や修繕履歴、長期修繕計画書

マンション売却の確定申告時に必要な書類は？

マンション売却で使用した書類は、確定申告時にも必要になります。

確定申告で使用する以下の書類はまとめて紛失しないように保管しておきましょう。

• 売却したマンションの登記事項証明書（全部事項証明書）
• 住民票の除票（※契約時点で住民票の住所と譲渡資産の所在地が異なる場合）
• 売却物件の購入/売却時売買契約書
• 購入/売却に関する費用の領収書
• その他特例の申請に必要な書類（例：住宅借入金の残高証明書）

まとめ

• マンション売却の必要書類は事前に用意しておこう
• いつ・どの書類が必要か理解しておこう
• 紛失時の対応を知っておこう

冒頭で紹介したチェックリストを参考に、必要書類は前もって用意しておきましょう。契約に受け取った書類をそのまま用意すれば、追加で必要な書類は少ないです。

そして必要書類を用意したら、不動産会社へ査定依頼をしましょう。査定依頼する際は、マンション売却に特化したマンションナビがおすすめです。

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