MACHI会 第9弾 次世代の都市「芝浦・港南」進化し続けるウォーターフロント

マンションリサーチではおなじみの「MACHI会」。なんとすでに第9回目。今回は、埼玉生まれ、埼玉育ちの私が最先端の街、芝浦・港南エリアをご紹介します。

芝浦港南エリアと決まったときに、せっかくなら開発途中の高輪ゲートウェイ駅に降りてみたいと思い、集合場所はそこにしました。駅構内には無人コンビニもあったので、降りた際にはぜひ体験してみてください。

それでは芝浦・港南エリアの街紹介をしていきます！

芝浦・港南エリアってどんな街？

港区のどの辺？

そもそも港区は芝地区、麻布地区、赤坂地区、高輪地区、芝浦・港南地区の5つのエリアに分けられています。

芝浦・港南地区は港区の東側に位置し、東京湾に面したベイエリアを指します。具体的には品川駅の東側、田町駅の南側に広がり、高輪ゲートウェイ駅から品川ふ頭までがこのエリアに含まれます。

現在の品川駅・田町駅がある場所も、江戸時代までは海の上でした。その後、明治から昭和にかけて埋立地として開発されていきました。

特に近年の再開発により、オフィスビルや高級タワーマンションが建ち並び、都心の利便性と水辺の開放感を兼ね備えた魅力的な街へと進化しています。

住民の満足度が高い

気になる、住民の満足度。2023年の『第 34 回港区民世論調査』によると、「これからも港区に住み続けたい」と答えた人は85.2%と、住環境への満足度が非常に高いようです。

引用：第 34 回港区民世論調査報告書 概要版

子育て支援の充実

港区には産後ドゥーラと呼ばれる家事及び育児支援も行っているということ。今回、初めてその言葉を知りました。

参照：港区産前産後家事・育児支援サービス

共働き・核家族・転勤族の家庭が多く、産後のサポートが必要な家庭が多いため、産後ドゥーラの支援が広がっているそうです。他にも子育て支援が手厚いということで一部をご紹介。

• 出産費用助成額：最大31万円
• 出産費用一時金：50万円
• 産後ドゥーラ支援：家事・育児支援（1時間1,000〜2,000円）
• 港区子育て応援商品券：50,000円分（2024年導入）

記事掲載時点での調査情報を載せているため、最新情報はぜひ調べてみてください。（2025年2月）

交通の利便性

品川駅を中心に、鉄道・バス・道路・空港アクセスが抜群に良く都内、全国だけでなく世界にも移動しやすいエリアです。ちなみに高輪ゲートウェイ駅は世界と日本をつなぐ交流拠点を目指しているそうです。

港区内を走るコミュニティバス「ちぃばす」や「お台場レインボーバス」により、地域内の移動も快適に行えます。一部のマンションではシャトルバスも運行。

芝浦・港南エリアの歴史と背景

始まりはペリー来航

港南エリアの始まりは、ペリー来航がきっかけとなってます。幕府は黒船対策として品川沖に砲台を築き、嘉永6年（1853年）から7つの砲台を建造。そのうちの第一台場と第五台場が埋め立てられ、現在の品川ふ頭の一部となり、港南地区の基礎が築かれたそうです。
小学生の頃、1853（いやでござんす）ペリーさんって語呂合わせしていたことを思い出します。

明治時代には、隅田川改良工事に伴って大量の土砂が発生し、その処分のために品川駅の東側一帯が埋め立てられたそうです。これにより、港南の地が誕生し、工場やアパートが建設されることで発展が進みました。

港南誕生

昭和に入ると「高輪の浜」を意味する高浜町が設置され、戦後の区画整理により港区の一部として再編され、昭和40年に「港南」と命名されました。港区の南だから港南となったそうです。

その後、昭和後半までは東京都中央卸売市場食肉市場や芝浦水再生センター、東京水産大学（現在の東京海洋大学）などが立地するエリアだったので、現在と比較するといわゆる住宅地ではなさそうです。

大規模な再開発

平成に入ると品川駅周辺の貨物ターミナル廃止や新幹線の運転所移転により大規模な再開発が進み、品川インターシティなどが誕生。平成15年（2003年）の新幹線品川駅の開業を契機に、オフィスビルや高層マンションの建設が相次ぎ、2006年には11年間で人口が2倍以上増え、5万人を超えていったそうです。

さらに、2020年に高輪ゲートウェイ駅が開業し、再開発も着々と進んでおります。リニア中央新幹線の開業も控えていることから、芝浦・港南エリアはさらなる発展を遂げることでしょう。

再開発で注目の高輪ゲートウェイ

新駅「高輪ゲートウェイ駅」

2020年に49年ぶりの山手線の新駅として誕生した「高輪ゲートウェイ駅」。

ルミネ史上最大の「ニュウマン高輪」などの商業施設、植物園のようなパブリックガーデン、建築家・隈研吾氏がデザインを手がけた文化創造棟「モン タカナワ: ザ ミュージアム オブ ナラティブズ（MON Takanawa: The Museum of Narratives）」、オフィスや外国人ビジネスワーカーにも対応したプレミアムレジデンスが入居する「高輪ゲートウェイシティ レジデンス（TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE）」などが順次開業予定です。

詳しくはこちらで紹介しているので、ぜひ見てください。

高層高級賃貸住宅「TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE」

【全室賃貸】地上44階、地下2階、高さ172.12ｍ、延べ面積148,294㎡

エクスパッツ（外国人ビジネスワーカー）にも対応した国際水準の高層住戸、テラス型住戸を含むプレミアムレジデンス（賃貸）。低層階には東京インターナショナルスクールが開校予定であり、エクスパッツの教育・子育て環境に相応しい機能を導入するそうです。ただ、賃料としては200〜300万円にもなるとかならないとか。

築年	階数	総戸数	施工会社
2026年3月予定	44階	約840戸	株式会社フジタ

芝浦・港南エリアの中古マンション平米単価

今回は20棟近くマンションを見てきましたので、簡単にご紹介させていただきます。相場は当社「マンションナビ」の情報をもとに作成しているので、気になる方はチェックしてみてください。2025年3月の情報となります。

マンション名	相場（万円）	平米	階数	平米単価	坪単価
高輪ＳＹマンション	8,610万円	72㎡	5階	119.6万円/㎡	395.3万円/坪
高輪ホワイトマンション	7,640万円	63㎡	7階	121.3万円/㎡	400.9万円/坪
ソレイユ田町	5,900万円	60㎡	6階	98.3万円/㎡	325.1万円/坪
キャピタルマークタワー	18,730万円	100㎡	24階	187.3万円/㎡	619.2万円/坪
プラウドタワー芝浦	14,010万円	50㎡	17階	280.2万円/㎡	926.3万円/坪
東京ベイシティタワー	10,510万円	58㎡	16階	181.2万円/㎡	599.0万円/坪
パークタワー品川ベイワード	14,460万円	78㎡	16階	185.4万円/㎡	612.8万円/坪
リビオタワー品川	–	–	–	–	–
ハーバーテラス品川	9,570万円	62㎡	8階	154.4万円/㎡	510.3万円/坪
ラクシア品川ポルトチッタ	12,860万円	98㎡	11階	131.2万円/㎡	433.8万円/坪
ヴィーダスカイコート品川	4,400万円	42㎡	6階	104.8万円/㎡	346.3万円/坪
フェイバリッチタワー品川	9,630万円	65㎡	16階	148.2万円/㎡	489.8万円/坪
コスモポリス品川	14,540万円	88㎡	20階	165.2万円/㎡	546.2万円/坪
シティタワー品川	11,360万円	94㎡	22階	120.9万円/㎡	399.5万円/坪
ベイクレストタワー	14,850万円	98㎡	20階	151.5万円/㎡	500.9万円/坪
東京シーサウスブランファーレ	14,000万円	100㎡	18階	140.0万円/㎡	462.8万円/坪
グランシティ天王洲アイル	9,190万円	71㎡	7階	129.4万円/㎡	427.9万円/坪
ワールドシティタワーズ	18,010万円	100㎡	20階	180.1万円/㎡	595.4万円/坪
シーフォートタワー	9,790万円	100㎡	15階	97.9万円/㎡	323.6万円/坪

開発が進んでいる高輪ゲートウェイ駅西口は築40年を超えているマンションが多かったですが、逆に東口は近年の再開発によって誕生した高級タワーマンションが多いことが印象的でした。

その中から印象に残った芝浦・港南エリアマンションランキングをご紹介。

以上。勝手にランキングTOP3のご紹介でした。紹介したマンション以外にも、東京湾を望む眺望や充実した共用施設、高いセキュリティが魅力のタワマンが多数ありました。高層階からの眺望を見てみたかったですが、街会では部屋に入ることができないため、それはまた別の機会に。

芝浦・港南エリアを歩いて気づいたこと

実際に街を歩くと、都心の近代的な景観と東京湾沿いの開放的な雰囲気が共存しているのが特徴的でした。港南緑水公園や芝浦中央公園など、緑豊かな公園も充実しているので、家族連れも多く、ペットとの散歩など楽しみながら過ごせることを実感できました。

また埋立地だからこそ橋も多く、水辺の景観もよかったです。朝や夜に散歩したくなるような街でした。

まとめ

芝浦・港南エリアは、歴史的な埋め立て地として発展してきた経緯を持ち、現在ではオフィスと住宅が共存する人気エリアへと成長しました。今回は街を歩くことで、発展してきた様子を垣間見ることができました。特に再開発エリアの高輪ゲートウェイ駅のこれからの発展には注目です。

住民の満足度も高く、再開発が進むことで今後さらに魅力的な街へと変貌を遂げることが予想されます。今後も発展が期待される芝浦・港南エリア。最新の再開発情報や新しいスポットの誕生にも注目していきたいと思います。

番外編

今回の街会は休憩スポットがなく、ずっと歩いてました。風も強かったのでみんな相当大変だったと思います。最後は事前に予約をしていた「こたつ」があるお店でのんびりランチ。全員久しぶりのこたつを楽しみながら美味しいご飯をいただきました！

今回お邪魔させていただいたのは「炭火×薪火×レストラン RIDE」。ランチにはグラタンやオムライスがありました。人気のハンバーグランチは売り切れだったので次回、再チャレンジしたいです。

これで今回の芝浦・港南エリアの街会は終了となります。自分が住んでいる埼玉には海が無いので、オーシャンビューを堪能できる部屋に住んでみたいなと思いました。

それでは最後までお読みいただき、ありがとうございました。