正直不動産第十話(最終回)のあらすじと内容に関する解説!委託管理料とは?

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NHKで放送中の、山下智久主演のドラマ「正直不動産」はとうとう最終回を迎えました。

追い込まれつつある登坂不動産は、ミネルヴァ不動産の傘下に加わるしかないのでしょうか?

その状況を、永瀬はどう打開していったのでしょうか?

第十話のあらすじと、内容について解説します。

目次

正直不動産第十話(最終回)のあらすじ

登坂不動産の元に、次々と管理委託をしているマンションから契約を解除したいという連絡が来ました。

どこも、ミネルヴァ不動産に契約を切り替えるというのです。

このままでは、会社の経営がピンチです。

不動産屋にとって管理委託料は経営の生命線なので、大河部長(長谷川忍)は気が気でない状況です。

ミネルヴァ不動産では、鵤社長(高橋克典)が花澤(倉科カナ)に対して、相場が5%の管理委託料を2%にするとオーナーに伝えたら多くのオーナーが委託先を変更してくれたと告げていました。

その状況で、登坂社長(草刈正雄)は社員全員に向かって、みんなの力が必要だと頭を下げます。

自分に任せて欲しいと永瀬(山下智久)がいうと、月下(福原遥)も続いて引き受けます。

そして、2人は街の長老である平尾邸に向かいました。

しかし、平尾邸につくとそこには喪中の張り紙があります。

長老の平尾は一昨日亡くなっていて、甥の平尾晴哉(星田英利)が対応しました。

そして、晴哉が家を相続したものの、大阪在住なのですぐに売ろうと思っていて、既に何人もの不動産屋が訪ねてきているということを知ったのです。

ミネルヴァ不動産でも西岡が訪れ、土地を売却するよりもアパート経営をした方がいいと進めていて、鵤社長に報告していました。

その際にサブリース契約を結んで、ミネルヴァに有利な内容にしたことには気づかれていないと報告します。

花澤は、何故いち早く平尾が亡くなったことを知ったのかと不安に思っていたのですが、鵤社長は老人ホーム等にお金を配ることで、死亡したという情報をいち早く知ることができるということを伝えます。

その10日後、既に更地になった平尾邸を永瀬と月下が訪れたところ、晴哉が新車に乗って登場します。

そして、ミネルヴァ不動産とサブリース契約を結んで、1Kの2階建てアパートで月11万円になったと教えます。

必ず儲かると言われたという晴哉に対して、それはキングオブ常套句だと永瀬が言うと、そこに子どもが土器を手にして月下のところに来ます。

実は、平尾邸の土地には縄文土器が埋まっていたのです。

土器が発掘された場合は文化財保護法に基づいて、発掘作業が終わらなければ家を建てることができず、さらにその費用は晴哉の負担になると聞かされたことで、晴哉は暴れてしまいます。

その夜、永瀬のアパートでは当たり前のように榎本(泉里香)が食事をしていました。

結婚についての返事を迫る榎本に、永瀬は仕事が忙しい時期だからもう少し待って欲しいというと、榎本は先日の居酒屋で月下の涙を拭いている永瀬の写真を見せます。

それを見せられ、永瀬は月下とは何でもない、とはっきり言います。

その次の日も、嘘をつけない永瀬は賃貸物件の契約を逃してしまいます。

その時、事務所に戻ってきた月下に、駅前に建設されるタワーマンションは桐山(市原隼人)が関わっているものと聞き、神社に行って石碑や祠を壊したことを詫びてそろそろ元に戻して欲しいと願います。

その時、強い風が吹いて背中に当たります。

会社に戻ると、大河部長が給料カットのせいで家から追い出されたと聞いた永瀬は、給料だけのせいではないと思ったものの、それが口から出ることはありませんでした。

感謝という花言葉を持つピンクの花束を贈って詫びることも提案しましたが、余計なことが勝手に口から出てくることもなかったのです。

試しにと思い、大河部長の不倫相手の福本にも食事の誘いをしたら、それも上手くいってしまいます。

そうしてライアー永瀬に戻ったことで営業成績も1位に返り咲きましたが、月下は違和感を覚えました。

その夜、鵤社長はマダム(大地真央)と会い、登坂不動産に任せている物件をすべて内に任せて欲しいと言いますが、マダムは話だけでも聞くと告げます。

一方で永瀬は、榎本を呼び出して「結婚を前提に付き合ってほしい」と告げるものの、榎本は真実が感じられないと言われて帰ってしまいます。

その翌日も契約を決めることができた永瀬は屋上に行って一休みしていたのですが、嬉しさがなく後ろめたさを感じてしまいます。

すると、月下がやってきて先程の客は契約しないことになったと言われました。

その原因は、事故物件であることを隠していたためです。

月下はそのままでいいのかと永瀬に言い、今は尊敬できないと言われてしまいます。

そんな中、登坂不動産の大口の顧客である藤堂(でんでん)が、ミネルヴァ不動産に管理を変更することを連絡します。

嘘を言えばまだ何とかなると確信し、永瀬はオーナーの藤堂に会いに行くことにしました。

藤堂の元には花澤が訪れていて、永瀬は藤堂に帰って欲しいと言われるものの、思い直して欲しいと説得しました。

しかし、花澤は契約当初から管理委託料の見直しがないのは、オーナーへの甘えではないかと厳しく言います。

2%を提示する花澤に対して、永瀬は1.5%を提示した上で何かの形で上乗せすることを考えます。

しかし、榎本や月下に言われたことを思い出して、永瀬は現状通りの5%を提示します。

その上で、本当は1.5%にしてどうにか上乗せしようと考えていたことや、管理委託料が少ないと管理が行き届かなくなってしまうことを告げて、頭を下げます。

花澤は、永瀬の言うことに惑わされないよう言って頭を下げますが、そこに以前永瀬が担当した、和菓子職人の石田(山崎努)が来ました。

石田は藤堂に、新作の試食をしてもらいに来たのです。

そして永瀬と花澤にも振る舞い、永瀬はいいことも悪いことも正直に言うものの、自分が保証すると告げたことで、今後も登坂不動産に委託すると決断しました。

石田が返っていくのを追いかけて永瀬はお礼を言いますが、石田からは例なら社長に言うよう告げられて永瀬の写真を撮り、帰っていきました。

会社に戻り、永瀬は社長に頭を下げてお礼を言いますが、社長は自分が頼んだわけではなく藤堂の話をしただけで、石田が任せろと引き受けたのだと言います。

永瀬は、社長に対して自分の営業に関して悩みを打ち明けます。

しかし、登坂は昔から何も変わっていないと告げます。

その頃、月下は契約書を持ってふらふらと赤信号を渡る晴哉を見かけますが、晴哉はそのまま車に轢かれてしまいます。

永瀬が病院を訪れ、晴哉は命に別状はないが両足が複雑骨折しているということを知ります。

晴哉には2歳の子どもと若い妻がいて、2人のためを思ってアパートを建てることにしたのにこんなことになってしまい、相続しない方が良かったと苦しみを吐き出します。

平尾邸の発掘が進む中、桐山が現れます。

埋蔵文化財包蔵地である以上どうにもならないという桐山に、永瀬は助けて欲しいと言います。

キックバックもない助けはしないという桐山に、永瀬は登坂社長を助けたいと訴えるのですが、「どうぞご勝手に」と言われて相手にしてもらえません。

永瀬と月下がミネルヴァ不動産に行き、平尾邸の契約解除を求めます。

鵤社長はそれに応じたものの、違約金として660万円を請求します。

晴哉が事故に遭って動けないと説明する月下に、話しにならないと鵤社長は立ち去ろうとします。

月下が、晴哉はそちらの顧客じゃないのかというと、鵤は永瀬に対してこの世界をすぐに辞めるよう告げます。

永瀬は自分の仕事に誇りを持っているが、あなたはどうなんだというと、鵤は不動産を資産であり、金を得るための道具だと言います。

そこに登坂社長が現れ、晴哉の違約金を肩代わりすると申し出ます。

鵤は了承したものの、登坂は平尾邸の解体作業時に土器が大量に発掘されたもののミネルヴァ不動産に口止めされたと言っていたが、本当かと尋ねます。

鵤は知らないというものの、花澤はそれが本当なら詐欺罪になり、営業停止処分になるかもしれないと言います。

それが本当かはわからないという鵤に、永瀬は自分が嘘をつけない不動産屋であり本当のことだと言い放ちます。

鵤は帰れと言いますが、登坂は更地にするためにかかった費用として札束をいくつか置いて立ち去るのでした。

この業者のことを調べてくれたのは桐山で、永瀬は桐山に礼を言います。

平尾邸についてはマダムが買い取ることになり、そこにアパートを建てたら管理はミネルヴァ不動産に任せることになりました。

実は、かつて登坂と鵤は同時にマダムにプロポーズしていて、そんな2人を愛しているからフェアに競ってほしいとマダムは思っていたのです。

ミネルヴァ不動産では、花澤が鵤の前に立ちはだかります。

社長のやり方にはついていけないと言った上で、実績を上げてミネルヴァ不動産の株を半分取得し、対等な立場で話し合うと宣言しました。

居酒屋「しょうじきもん」には永瀬と榎本が来て、榎本は永瀬に「正直な気持ちを教えて欲しい」と言います。

榎本のことを好きと言おうとする永瀬には、またいつもの風が吹いてしまいます。

「結婚する気は一ミリもない」と言ってしまった永瀬は焦りますが、榎本は「このすけべじっこが!」と言って平手打ちし、「へば!」と言って帰ってしまいます。

翌日、月下が営業成績1位に輝きました。

永瀬は自分の教育が良かったからだと自分を慰め、月下には自分のことを「正直不動産」と呼ぶようにいいますが、「めちゃくちゃダサい」と言われてしまいました。

委託管理料とは?

今回、ミネルヴァ不動産との争いでキーポイントとなっていたのが、委託管理料です。

ミネルヴァ不動産は値下げをして登坂不動産から顧客を奪い取っていたのですが、これはどのようなものなのでしょうか?

不動産を経営する人の多くは、不動産会社に管理を委託しています。

小さなアパートの管理人などは大家が自分で管理していることもありますが、大きなマンションや複数棟のアパートを所有しているオーナーなどは、自分で管理をするのがまず不可能でしょう。

そのため、不動産会社では管理のための手数料を受け取った上で、管理を代行するのです。その際に支払う手数料が、委託管理料です。

委託管理料には、決まった金額がありません。

そのため、どの不動産会社に依頼するかでおおよそ割合が決まっています。

相場は5%ですが、上限も決まっていないのです。

そのため、仮に0.01%でも50%でも、双方が納得していれば問題はありません。

しかし、委託管理料が高ければその分家賃収入が減ることになるため、あまり高いと委託されることは無くなるでしょう。

反対に、あまり安いと不動産会社が管理をするメリットが無くなるのです。

そのため、ほとんどのところでは3~8%の間で委託管理料を決定しています。

これより安い場合は、また別の心配が生じることになるのです。

それは、追加で手数料が発生する可能性です。

最近、委託管理料が安い不動産会社で多いのが、システム手数料の請求です。

不動産の管理に独自のシステムを利用しているという理由で手数料を請求して、トータルでは相場と変わらない費用が支払われるようにしているのです。

そのため、契約する際は委託管理料だけではなく、その他の手数料まで含めてどのくらいかかるのか、トータルコストを出してもらわなければいけません。

単に一部の手数料が安いというだけで、即決しないようにしましょう。

また、委託管理料は必ず不動産会社で決まっているわけではないので、交渉をすることで下げられる可能性もあります。

依頼したい不動産会社であまり高いような場合は、下げられないか相談してみましょう。

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委託管理料が少ないせいで管理できないことはある?

通常、委託管理料はその不動産会社が物件を管理するためにどのくらいのコストがかかるのかを計算して、割合を決めるものです。

そのため、管理に必要な金額を下回るということは原則としてないでしょう。

しかし、ライバル会社に負けたくない一心で委託管理料を下げてしまう、という可能性はないとは限りません。

その場合、例えば共用部分の清掃を依頼するのが月に3回だったのが、2回に減らされるなどの経費削減をする可能性もあるでしょう。

また、交渉の際にあまり譲らずオーナー側の要望だけを通そうとすると、やはり費用が不足する状態での契約になってしまう可能性はあります。

そういった状況を防ぎたいなら、やはりある程度の額は支払う必要があるでしょう。

ただし、単に言われたまま支払うだけでは高額な手数料を支払っている可能性もあります。

それを防ぐためには、費用を提示された時にその内訳なども聞いてみて、無駄なところがないかを確認した上で契約しましょう。

それを、複数社で行って比較してみると、無駄なく安い費用で十分な管理をしてくれるところも見つかるでしょう。

焦って契約するのではなく、よく確認した上で契約してください。

まとめ

とうとう最終回を迎えた正直不動産では、永瀬が一時嘘をつけるようになったもののまた正直な永瀬に戻ってしまいました。

登坂不動産とミネルヴァ不動産とのライバル関係もまだまた続きますが、花澤が決意を新たにしたことでミネルヴァ不動産も今後代わっていくことになるでしょう。

正直なままの永瀬が今後どんな営業をしていくのかは、続編があればわかります。

続編があることを期待して、待っていましょう。

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この記事を書いた人

利根川諒志のアバター 利根川諒志 マンションリサーチ株式会社 戦略支援事業部 部長

元不動産売買プレイヤー。
主に1棟収益不動産の売買・仕入れ・コンサルティング業務に従事。
オーナー様への収益の最大化と最適な出口戦略の提示、そしてもっとも相談しやすいコンサルタントを目指す。
その後マンションリサーチにて全国の不動産会社の集客面から業務効率、ビッグデータを活用した提案やサポート業務を行う。
趣味は物件のDIY。地域コミュニティーを活かし、何か貢献したいこの頃。

宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士

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