【2024年】マンション売却の最適なタイミングとは？失敗しないためのポイントも解説！

2024年現在、マンションの価格は大きく高騰しています。購入時より高く売れる可能性もあることから、2024年は売却を考えている方にとって絶好のタイミングといえるでしょう。

一方、マンションの売り時を考えるうえでは、売りやすい時期や売却益にかかる税率が下がる時期なども知っておく必要があります。そこで本記事では、マンション売却の最適なタイミングの考え方について解説します。

マンション売却のタイミングを見極めるポイント

中古マンションには、定価がありません。価格は、売却時点の市況や需要によって決まります。マンション売却のタイミングを見極めるには、まず不動産市場の動向を把握することが大切です。

不動産市場の動向を把握する

マンション価格は、2013年から一貫して高騰を続けています。土地や戸建も高騰傾向にあるものの、マンションはその他の物件種別を凌駕する高騰を見せています。

マンション価格がここまで高騰している要因として大きいのは「低金利」です。2013年に導入された量的・質的金融緩和により住宅ローン金利は低下し続け、これに伴って不動産価格はどんどん高騰していきました。不動産の中でもマンション価格の高騰率が飛び抜けている理由は、総じて立地が良いからと考えられます。

購入当時より高く売れるタイミングは貴重

ここ約10年間のマンションの高騰率は著しく、2013年と2024年の価格指数の差はおよそ2倍です。建物は経年によって劣化していくため、基本的には価値を落としていくものですが、今のように著しく高騰しているときは購入当時より高く売れることも少なくありません。

マンションの価格に影響する要素とは

マンションが売り手市場になるかどうかは、経済状況や金利などさまざまなことに起因します。「市況」もエリアによって異なることから、ここではマンションの価格に影響する要素について考えてみましょう。

経済状況と金利の動向

金利水準は、マンションを購入する人の予算に直結する要素です。金利が低ければ、月々の返済額が抑えられることから買主の予算は上がります。その逆も然りです。そのため、金利が下がれば不動産の価格が上がり、金利が上がれば価格は下がるというのがセオリーといえるでしょう。

先述のとおり、10年以上継続しているマンション価格高騰の背景にあるのは圧倒的な低金利です。今の不動産価格は「バブル超え」なんてことを言われることもありますが、バブル当時の住宅ローン金利は7％以上の時期もありました。それが今では、変動金利なら0.3％程度で借り入れることができます。

2024年3月、日本銀行はマイナス金利政策を解除しました。固定金利は若干上昇傾向にあるものの、変動金利については4月以降にさらに下げた金融機関も見られており、依然として史上最低レベルの金利水準を維持しています。

需要と供給のバランス

マンションの価格は、需要と供給のバランスの影響も大きく受けます。需要に対して市場に出ているマンションが多ければ価格は下がり、少なければ価格は上がるというのが基本です。

上記のグラフのように、コロナ禍では旺盛な需要を背景に在庫物件数が減ったことが、価格高騰に拍車をかけました。ただ、コロナ禍で高まった需要は落ちつき、2022年頃からは在庫物件数が増え始めています。しかし、それでもマンション価格は下落していません。

この現象については、2つの理由が考えられます。1つは、需給バランス的には供給に傾いているものの、インフレによって不動産の価格が上がっているということ。そしてもう1つは、需給バランスに地域差が見られ始めているということです。

マンション市場全体を見たときに、在庫数が増え、成約数が減っていたとしても、高価格帯のマンションの成約割合が増えていれば平均価格は下がるどころか上がる可能性があります。現に、東京都では2023年末から3億円以上の物件の登録数の割合が急上昇しており、高価格のマンションの代表格であるタワーマンションの取引割合も高まっています。

価格相場や需給バランスのマクロデータだけを見ていると、売り時を見誤る恐れがあります。もちろん、国の政策や市況、経済状況などマクロな視点を持つことも必要ですが、最寄り駅の需要や周辺エリアの人口動態、都市計画などのミクロなデータも見て売り時を判断することが大切です。

シーズン別の売却動向

不動産は、新生活が始まる前の2月、3月頃が最も需要が高まります。逆に、8月のお盆の時期や年末年始など、長期休暇中やその前後は物件の動きが鈍くなるといわれています。

ただ、この傾向は賃貸物件のようにそこまで顕著ではありません。人気の物件はいつでも高い需要に期待できるため、そこまで売却時期に悩む必要はないでしょう。一方、高経年のマンション、傷や汚れの目立つマンション、管理不全に陥っているマンションなどは、できる限り好条件で売却できるよう時期や売り方などさまざまなことに気を配る必要があります。

売却益にかかる税金が下がるタイミング

マンションが高額で売却できた場合は「譲渡所得税」が課される可能性があります。税率はマンションを所有していた期間によって大きく異なるため、注意が必要です。

マンション売却時の利益（≒譲渡所得）の算出方法

「売却益」といっても、たとえば4,000万円で購入した不動産が5,000万円で売れたときの差額「1,000万円」を指すわけではありません。税務上の不動産の売却益のことを「譲渡所得」といいます。譲渡所得の算出式は、以下の通りです。

	内容
譲渡収入金額	マンションの売却価格+固定資産税・都市計画税の清算金
譲渡費用	マンション売却の諸費用 （仲介手数料・印紙税・登録免許税）
取得費用	マンションの購入代金+購入時の仲介手数料+設備費 から減価償却累計費を差し引いた金額

譲渡費用は、リフォーム代なども計上が可能です。詳細に知りたい方はこちらの記事を参照ください。

マンションの購入代金は、減価償却累計費を差し引いた金額で考えます。減価償却費とは、建物が経年劣化によって低下したと考えられる価値に相当する金額です。減価償却費について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご確認ください。

マンション購入時に支払った金銭が、取得費用に該当するかどうか分からない場合は、売却時に不動産会社や税理士などの専門家に確認しましょう。

売却益に課税する税率は「所有期間」によって大きく異なる

上記の計算方法で算出された譲渡所得に、それぞれ所得税・住民税が課されます。税率は「所有期間5年」を境に大きく異なります。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.630% （所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
5年超	長期譲渡所得	20.315% （所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）

上記の通り、所有期間5年以下は所得税・住民税を合わせた税率が「39.63％」、所有期間5年超だと「20.315％」。所有期間5年を境に税率が1/2近くまで下がります。

「所有期間」の考え方に注意！

税率を分ける「所有期間」は、実質的な所有期間ではなく「売却した年の1月1日時点の所有期間」でみなされる点に注意が必要です。

たとえば、2020年4月1日に購入したマンションを2025年5月1日に売却する場合、実質的な所有期間は「5年と1ヶ月」ですが、2025年1月1日時点の所有期間は「4年と9ヶ月」。つまり、この場合の所有期間は「5年以下」とみなされてしまいます。

マンションの売却の流れ・手順

マンションの売却は、次のように進みます。好タイミングに売却できるよう、あらかじめ売却の流れや手順を認識しておきましょう。

STEP1．不動産会社に査定を依頼する

まずは、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定は、1社ではなく複数社に依頼するべきです。不動産会社によって得手不得手が異なることから、査定額には各社で差が生じます。

投資用マンションを売るなら、マンションの中でも収益物件の実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。査定依頼には、マンション専門の一括査定「マンションナビ」をご活用ください。

STEP2．不動産会社と媒介契約を締結する

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	○	×	×
自己発見取引	○	○	×
契約期間	制限なし （3ヶ月以内推奨）	3ヶ月以内	3ヶ月以内
レインズ登録	義務なし （登録は任意）	媒介契約締結から 7日以内	媒介契約締結から 5日以内
販売活動の報告	義務なし	2週に1回以上	1週に1回以上

続いて、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には、上記のように3つの種類があります。それぞれに特徴があるため、ご自身の意向や物件の特性に応じた媒介契約を選択しましょう。

STEP3．売買契約

販売活動を経て買主が決まれば、売買契約の運びとなります。投資用マンションは、居住者がいる状態でも売買契約が可能です。その場合は、賃貸借契約も買主に引き継がれます。

売買契約では、契約書への署名・捺印、重要事項説明の読み合わせ、手付金の授受などが行われます。

STEP4．物件引き渡し・残代金決済

売買契約後、買主の融資が正式に降りた後に物件の引き渡しと残代金決済をします。このときに、手付金を除く残代金を受領し、マンションの所有権移転登記をします。マンションのローンが残っている場合は残代金の受領と同時に完済し、抵当権抹消登記をして手続きは完了です。

マンションの売却の費用・税金一覧

諸費用名	金額の目安・税率
1．仲介手数料	「売却価格×3%+6万円（税別）」が上限
2．印紙税	5,000〜30,000円程度
3．登記費用（抵当権抹消登記・司法書士報酬）	10,000〜30,000円程度
4．住宅ローン完済手数料	10,000〜50,000円程度
5．譲渡所得税（所得税・住民税）	所有期間5年以下：39.63% 所有期間5年超：20.315%

投資用マンションの売却には、諸費用と税金がかかります。不動産売却にかかる諸費用は、売却金額のおよそ4％。譲渡所得税の税率は、先のとおり所有期間によって異なります。

諸費用や税金の存在を忘れて売値を設定してしまうと「シミュレーション通りにいかなかった」なんてことも起きてしまいかねません。あらかじめ、何にどれだけの費用がかかるのか把握しておきましょう。

マンションの売却で失敗しないために気を付けたいポイント

投資用マンションを売却するにあたり、気を付けたいのは売却のタイミングだけではありません。次の4つの点に気をつけましょう。

ポイント1．売却益が出ない物件の扱い

投資用マンションの売却のタイミングとして、譲渡所得にかかる住民税・所得税の税率が下がる「所有期間5年超」まで待つことも検討すべきだとお伝えしました。

しかし、そもそも譲渡所得（≒売却益）が出ない物件は、住民税・所得税が課税されません。よって、所有期間に関わらず売り時を検討しても問題ないでしょう。

ポイント2．修繕・クリーニング・リフォームの注意点

このようなケースでは、物件の価値を向上させるための対策を講じることも考えるかもしれません。具体的な対策としては、ハウスクリーニングや修繕、リフォームなどですね。

しかし、売値を上げるための費用をかけた対応策は安易に実施しないほうが賢明でしょう。その理由は、かけた費用分だけ売値が上がるとは限らないからです。

たとえば、そのままの状態で「3,000万円」で売れる物件を「1,000万円」かけてリフォームしたとしても、必ずしも「4,000万円以上」で売れるとは限りません。

そのため、売れない物件を売るための対策として、次のようなことも検討されてみると良いでしょう。

「物件を売る能力」は、不動産会社によって大きく異なります。たとえば、収益物件の売却なのに自己居住用物件を中心に扱っている不動産会社に依頼してしまえば、「売値」や「売るスピード」が落ちてしまうおそれもあります。

また、「早く売りたい」「確実に売りたい」「リフォームなどの費用をかけずに売りたい」という場合には「買取」がおすすめ。「買取」とは、不動産会社に「仲介」してもらうのではなく、直接買い取ってもらうという売却方法です。

不動産会社は、買い取った物件を修繕やリフォームし、再販することで利益を見込みます。つまり、買い取る物件のキズ・汚れなどの状況は考慮されないことが大半だといえるのです。

不動産会社による直接買取なら、初回相談から数週間内での売却も可能です。ただし、売値は「仲介」による売却より下がる可能性がありますので注意しましょう。

ポイント3．査定価格の信頼性

不動産投資物件を売却するときに、「不動産会社を探す」「査定価格を比較する」ためには一括査定サイトの活用が大変便利です。一括査定サイトとは、複数の不動産会社に対して一括で査定依頼できるサービス。時短かつ適切な不動産会社が見つけやすいといえますが、利用時には注意点もあります。

一括査定サイトを活用すれば、簡単に複数社の査定結果が出揃います。このとき、高額なだけの査定に騙されないようにすることが大切です。

たとえば3社に対して一括査定を行い、以下のような査定結果が出た場合、どの不動産会社に依頼したくなりますか？

• A社：2,900万円
• B社：3,000万円
• C社：3,500万円

「C社！」と考える方が多いのではないでしょうか？

しかし、このとき考えなければならないのは、他社より高額な査定額を出してきた「C社」の査定価格が適切かどうか。査定価格は「その金額で売れることが保証された金額」ではないため、高い査定額を付けてくれるかではなく、査定の根拠に納得できるかが重要です。

4．「オーナーチェンジ」は価格が下がることも

投資用マンションは、入居者が入ったままでも売却が可能です。その場合、入居者はそのままに、物件のオーナーだけ変わるため「オーナーチェンジ物件」として販売されます。

オーナーチェンジ物件は入居者を退去させる必要がなく、売却のタイミングも測りやすいといえます。しかし、状況によっては空室時のほうが高く売れる可能性もあるので注意が必要です。

オーナーチェンジ物件と空室物件とで価格差が生じる理由は、先述でもお伝えした「査定方法」の違いによるもの。オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、「収益物件」としか評価されません。一方で、区分マンションや一戸建てに限ってですが、空室物件は買主が「住みたい」と思えば自己居住用としても利用可能です。

状況によっては、「収益物件」としての価値より「居住用物件」としての価値のほうが高いケースもあるため、売り方も考慮すべきだといえるでしょう。

マンション売却後の確定申告

マンションを売却した翌年には、必要に応じて「確定申告」をしましょう。確定申告が必要なのは、譲渡所得が出た場合、あるいは控除特例を適用する場合です。

譲渡所得が控除できる控除特例

自宅マンションを売却したときには、次の控除特例が適用になる可能性があります。

• 3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 買い換え特例

一方、相続したマンションは以下の特例の適用で譲渡所得が控除できる可能性があります。

• 取得費加算の特例

いずれの特例も、譲渡所得を控除したり、課税を繰り延べたりすることができるため、譲渡所得が出たとしてもその年の税額をゼロにできる可能性があります。しかし、税額ぜゼロになったとしても、控除特例を適用するためには確定申告が必要です。課税されないということで安心せず、忘れずに確定申告しましょう。

確定申告の手続きと注意点

確定申告時期は、マンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日です。この間に税務署に行って確定申告書類を提出するか、スマートフォンやパソコンから「e-Tax」で申告手続きをします。

マンション売却で売却損（≒譲渡損失）が出た場合は確定申告が不要ですが、以下の2つの特例が適用できれば譲渡損失と給与所得などの損益通算および繰越控除できるため、必要に応じて確定申告しましょう。

• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マンション売却に関してのよくある質問

マンションの相場価格は上がっている？

低金利も後押しし、高騰傾向にあります。しかし、2024年3月には日本銀行がマイナス金利を解除しました。いまだ低金利を維持しているものの、今後、金利の上昇によって一部のマンションの価格が下落する可能性は否定できません。

マンションの売却にはどんな費用がかかる？

仲介手数料や印紙税などの費用がかかります。売却には、売却金額の4%ほどの諸費用がかかるといわれています。また、譲渡所得がでた場合には所得税と住民税が課されます。

マンションを売るときの注意点は？

「安易に修繕やリフォームをしない」「査定価格に騙されない」といったことが挙げられます。詳しくは、本文をご覧ください。

マンションの売却は「タイミング」が重要

マンションを売却する上で重要なのは「タイミング」を見極めることです。2024年現在、マンションの相場価格は高騰傾向にあります。「今売った場合」と「将来売った場合」の相対的な利益をシミュレーションして、売却時期を検討する好機だといえます。

市況が良いとはいえ、在庫物件数は増え、実体経済は決して好調とはいえません。今の時期に一度、ご所有のマンションの「今」の価値を把握することを強くおすすめします。