【2022年】投資用マンションの売却のタイミングはいつ?失敗しないための注意点も解説!

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2020年に入ってからすぐに感染拡大が始まった新型コロナウイルス。不動産市場にも非常に大きな影響を与えました。

ただ2022年現在、その「影響」はマンションの価格に良い形として現れています。

その一方で、コロナが変えた働き方・暮らし方の影響により、局所的にオフィスや賃貸物件の空室率は上がりつつあります。

そこで本記事では、投資用マンションを売却するタイミングについて考察していきたいと思います。

収益物件は、経営に行き詰まってから売却を考えるのでは時すでに遅し。「今」と「これから」の賃料や需要、売値を予測し、収益が最大化する適切なタイミングを見極めましょう。

目次

投資用マンション売却のタイミング1.購入当時より高く売れるとき

投資物件を売却するタイミングとしてベストなのは、購入当時より高く売れるときでしょう。とはいえ、基本的にマンションは経年によって価値を落としていくものですので、購入同時より高く売れるケースは決して多くありません。

しかし、2021年、不動産相場価格が高騰している今は、予想を上回る金額でご所有の収益物件が売却できるチャンスかもしれません。

2022年投資用マンションの価格は高騰傾向!

投資用マンションを売却するうえで気になる、相場価格。コロナ禍で相場価格の下落を気にされている方もいらっしゃるかもしれませんが、全国的に投資用マンションの価格は高騰傾向にあります。

相場データ
  • 調査元:マンションリサーチ株式会社
  • 調査対象:40㎡以下の区分オーナーチェンジ物件
  • 調査エリア:東京(千代田区・港区・中央区・渋谷区・新宿区)
  • 大阪市(阿倍野区・西区・中央区・天王寺区・福島区・北区)
  • 福岡市(城南区・西区・早良区・中央区・東区・南区・博多区)
  • 名古屋市(昭和区・瑞穂区・西区・千種区・中区・東区・熱田区・名東区)

1981年以前築

まずは、1981年以前築の旧耐震基準の投資用中古マンションの坪単価推移です。

運用が難しい印象があるこの築年帯のマンションですが、2013年頃から全国的に大幅な価格高騰が見られます。

とくに都心5区の成長率は著しく、2013年は「約143万円」だったのに対し2021年現在は「約242万円」。およそ1.7倍の高騰です。ただ福岡市は、コロナ禍でやや下降基調にあるようです。

1982年~2000年築

続いて、新耐震基準の中でも2000年築までの投資用マンション1982年以前のマンションと同様に全国的に高騰基調にありますが、コロナ禍では比較的、緩やかに高騰しています。

名古屋市については、コロナ禍でやや価格を落としています。

2001年以降築

築20年以内の投資用中古マンションは、ここ9年、どのエリアもほぼ下落することなく高騰を続けています。

2012年の東京都都心5区の平均登録坪単価は「約238万円」。2021年は「約384万円」と、著しい高騰を見せています。

価格高騰の要因は供給数の減少にあり

コロナ禍でも高騰基調が継続している投資用中古マンション価格ですが、その要因の1として売り出し件数の減少が挙げられます。

ここ数年で売り出し数が最も多かった2018年と比較すると、新型コロナウイルス感染症蔓延を始まった2020年は半数以下のエリアも。売り出し数は依然として伸びていません。

投資用マンション売却のタイミング2.売却益にかかる税金が下がったとき

投資用マンションを売却するタイミングを見定めるには「売却価格」以外の指標も見ることが大切です。

その1つが、所有していた期間。マンション売却時の利益にかかる税金は、マンションを所有していた期間によって大きく異なります。

マンション売却時の利益(≒譲渡所得)の算出方法

「売却益」といっても、たとえば4,000万円で購入した不動産が5,000万円で売れたときの差額「1,000万円」を指すわけではありません。

税務上の不動産の売却益のことを、「譲渡所得」といいます。譲渡所得の算出式は、以下の通りです。

譲渡所得金額 = 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用

内容
譲渡収入金額マンションの売却価格+固定資産税・都市計画税の清算金
譲渡費用マンション売却の諸費用
(仲介手数料・印紙税・登録免許税)
取得費用マンションの購入代金+購入時の仲介手数料+設備費
から減価償却累計費を差し引いた金額

譲渡費用は、リフォーム代なども計上が可能です。詳細に知りたい方はこちらの記事を参照ください。

マンションの購入代金は、減価償却累計費を差し引いた金額で考えます。減価償却費とは、建物が経年劣化によって低下したと考えられる価値に相当する金額です。


減価償却費について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご確認ください。

マンション購入時に支払った金銭が、取得費用に該当するかどうか分からない場合は、売却時に不動産会社や税理士などの専門家に確認しましょう。

もし取得費用が不明な場合は、次の計算式(概算法)で求めることも可能です。

売却益に課税する税率は「所有期間」によって大きく異なる

上記の計算方法で算出された譲渡所得に、それぞれ所得税・住民税が課税されます。その課税率は、「所有期間5年」を境に大きく異なります。

所有期間区分税率
5年以下短期譲渡所得39.630%
(所得税30%+住民税9%+特別復興所得税0.63%)
5年超長期譲渡所得20.315%
(所得税15%+住民税5%+特別復興所得税0.315%)

上記の通り、所有期間5年以下は所得税・住民税を合わせた税率が「39.63%」、所有期間5年超だと「20.315%」。所有期間5年を境に、税率が1/2近くまで下がるのです。

ただし、このときの「所有期間」は「実質的な所有期間」とは異なり、「売却した年の1月1日時点の所有期間」でみなされる点に注意が必要です。

たとえば、2020年4月1日に購入したマンションを2025年5月1日に売却する場合、実質的な所有期間は「5年と1ヶ月」ですが、2025年1月1日時点の所有期間は「4年と9ヶ月」。つまり、この場合の所有期間は「5年以下」とみなされてしまいます。

よって、売却益が出そうな投資物件は、みなし所有期間が5年を過ぎてからの売却も検討されてみると良いでしょう。

投資用マンションを売却するタイミング3.経営が安定しているとき


不動産投資物件の売却は、投資における「出口」といわれます。「出口」は、必ずしも収益が落ちたタイミングが適切なわけではありません。

収益化できている物件を手放すことは「惜しい」とも考えられますが、収益が安定していたり、満室経営ができていたりする収益物件は高額売却が見込めます。逆にいえば、空室率が高かったり収益が落ちていたりする収益物件は、価値が下がってしまうおそれがあるのです。

その理由は、査定方法にあります。居住用物件は、立地や築年数、類似物件の成約事例などが査定価格に影響しますが、収益物件はその物件がもつ「収益性」が査定の基準となります。

収益物件の査定方法

投資物件の査定は、「収益還元法」という方法で算出されるのが一般的です。

収益還元法の考え方は、その物件が生み出す利益を基に査定額を算出するというもの。居住用物件は、主に「立地や築年数の条件が類似している物件が過去にいくらで売れたか」を基に算出されますが、投資物件は「収益性」によって査定額が変わるということをあらかじめ認識しておきましょう。

投資物件の出口戦略を練るときは、賃料収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)が最大化するときを考えるべきです。

  1. 収益化はできているけれど、売却したとしたら売却益が見込める
  2. 収益が下がってきたから手放したいけど、売値も下がった

当然ながら、必ずしも「1」のほうが相対的な収益が大きくなるとは限りません。ご自身の物件の経営状況・経営を継続したときの見通し・売値。この3つを把握し、いつ出口を設定するべきかシミュレーションすることが大切です。

マンションの売却見込み額を知りたいときには、マンションナビをご活用ください。

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投資用マンションの売却で失敗しないために気を付けたい5つの注意点


投資用マンションを売却するにあたり、気を付けたいのは売却のタイミングだけではありません。

1.税金だけじゃない!投資用マンション売却には諸費用がかかる

投資用マンションの売却には、税金のみならず諸費用がかかることも忘れてはいけません。

不動産売却にかかる諸費用は、売却金額のおよそ4%。諸費用の存在を忘れて売値を設定してしまうと、「シミュレーション通りにいかなかった」なんてことも起きてしまいかねません。

諸費用名金額
①仲介手数料(売却価格×3%+6万円)×消費税
②登記費用(抵当権抹消登記・所有権移転登記)10,000〜40,000円
③印紙税5,000〜30,000円が一般的

2.「オーナーチェンジ」は価格が下がることも

投資用マンションは、入居者が入ったままでも売却が可能です。その場合、入居者はそのままに、物件のオーナーだけ変わるため「オーナーチェンジ物件」として販売されます。

オーナーチェンジ物件は入居者を退去させる必要がなく、売却のタイミングも測りやすいといえます。しかし、状況によっては空室時のほうが高く売れる可能性もあるので注意が必要です。

オーナーチェンジ物件と空室物件とで価格差が生じる理由は、先述でもお伝えした「査定方法」の違いによるもの。オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、「収益物件」としか評価されません。一方で、区分マンションや一戸建てに限ってですが、空室物件は買主が「住みたい」と思えば自己居住用としても利用可能です。

状況によっては、「収益物件」としての価値より「居住用物件」としての価値のほうが高いケースもあるため、売り方も考慮すべきだといえるでしょう。

3.売却益が出ない物件は「5年」待つ必要なし

投資用マンションの売却のタイミングとして、譲渡所得にかかる住民税・所得税の税率が下がる「所有期間5年超」まで待つことも検討すべきだとお伝えしました。

しかし、そもそも譲渡所得(≒売却益)が出ない物件は、住民税・所得税が課税されません。よって、所有期間に関わらず売り時を検討しても問題ないでしょう。

3.売れない場合も安易に修繕・クリーニング・リフォームはしない

  • 長期間売れない
  • 理想金額で売れない

このようなケースでは、物件の価値を向上させるための対策を講じることも考えるかもしれません。具体的な対策としては、ハウスクリーニングや修繕、リフォームなどですね。

しかし、売値を上げるための費用をかけた対応策は安易に実施しないほうが賢明でしょう。その理由は、かけた費用分だけ売値が上がるとは限らないからです。


たとえば、そのままの状態で「3,000万円」で売れる物件を「1,000万円」かけてリフォームしたとしても、必ずしも「4,000万円以上」で売れるとは限りません。

そのため売れない物件を売るための対策として、まずは次のようなことも検討されてみると良いでしょう。

  • 不動産会社を変える
  • 「買取」で売る

「物件を売る能力」は、不動産会社によって大きく異なります。たとえば、収益物件の売却なのに自己居住用物件を中心に扱っている不動産会社に依頼してしまえば、「売値」や「売るスピード」が落ちてしまうおそれもあります。

また、「早く売りたい」「確実に売りたい」「リフォームなどの費用をかけずに売りたい」という場合には「買取」がおすすめ。「買取」とは、不動産会社に「仲介」してもらうのではなく、直接買い取ってもらうという売却方法です。

不動産会社は、買い取った物件を修繕やリフォームし、再販することで利益を見込みます。つまり、買い取る物件のキズ・汚れなどの状況は考慮されないことが大半だといえるのです。

不動産会社による直接買取なら、初回相談から数週間内での売却も可能です。ただし、売値は「仲介」による売却より下がる可能性がありますので注意しましょう。

4.査定価格に騙されない

不動産投資物件を売却するときに、「不動産会社を探す」「査定価格を比較する」ためには一括査定サイトの活用が大変便利です。一括査定サイトとは、複数の不動産会社に対して一括で査定依頼できるサービス。時短かつ適切な不動産会社が見つけやすいといえますが、利用時には注意点もあります。

一括査定サイトを活用すれば、簡単に複数社の査定結果が出揃います。このとき、高額なだけの査定に騙されないようにすることが大切です。

たとえば3社に対して一括査定を行い、以下のような査定結果が出た場合、どの不動産会社に依頼したくなりますか?

  • A社:2,900万円
  • B社:3,000万円
  • C社:3,500万円

「C社!」と考える方が多いのではないでしょうか?

しかし、このとき考えなければならないのは、他社より高額な査定額を出してきた「C社」の査定価格が適切かどうか。査定価格は「その金額で売れることが保証された金額」ではないため、高い査定額を付けてくれるかではなく、査定の根拠に納得できるかが重要です。

投資用マンションの売却後には「確定申告」を

不動産を売却した翌年には、「確定申告」をする必要があります。

先述でお伝えした通り、売却益(≒譲渡所得)が出た場合には住民税・所得税が課税されます。

特定事業用資産の買い換え特例

譲渡所得金額 = 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用

内容
譲渡収入金額マンションの売却価格+固定資産税・都市計画税の清算金
譲渡費用マンション売却の諸費用
(仲介手数料・印紙税・登録免許税)
取得費用マンションの購入代金+購入時の仲介手数料+設備費
から減価償却累計費を差し引いた金額

先述の通り、譲渡所得の算出式は原則的に上記の通りです。

しかし収益物件を買い換える場合、売却した不動産の譲渡所得と買い換え先の購入金額によって、以下のように譲渡収入金額・取得費・譲渡費用の算出方法が変わり、結果として譲渡所得金額が引き下げる効果が見込めます。

「売却金額≦買い換え先の不動産価格」の場合
  • 譲渡収入金額:譲渡代金×20%
  • 取得費・譲渡費用:(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×20%
「売却金額≧買い換え先の不動産価格」の場合
  • 渡収入金額:(譲渡代金−買い換え代金)+(買い換え代金×20%)
  • 取得費・譲渡費用:(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×譲渡収入金額/譲渡代金

課税割合は不動産のエリアによって異なり、また「買い換え」の要件等が細かく定められていますので、詳しくは国税庁HPをご参照になるか税理士にご相談ください。

売却損が発生した場合は確定申告不要

投資用マンション売却により確定申告が必要なのは、基本的に売却益(≒譲渡所得)が発生した場合に限られます。

売却損(≒譲渡損失)が出た場合は、確定申告が不要です。居住用物件の売却のように、譲渡損失をその他の収入と損益通算および繰越控除ができる特例はありません。

ただし、売却損の申告は不要ですが、賃貸収入に伴う申告はこれまで通り必要ですのでご注意ください。

投資用マンションの売却は「タイミング」が重要

投資用マンションを売却する上で重要なのは「タイミング」を見極めることです。

購入時より高く売れる時期がベストではありますが、そのまま賃貸経営を継続したほうが投資全体としての収益が上がるケースもあるでしょう。そのため、賃貸市況や売却時の税金、経営状況を踏まえて売却のタイミングを考えなければなりません。

2021年現在は、投資用マンションの相場価格が大幅に高騰している時期。「今売った場合」と「将来売った場合」の相対的な利益をシミュレーションして、売却時期を検討する好機だといえます。

市況がいいとはいえ、コロナ禍での経済の停滞は否めず、実体経済は決して好調とはいえません。今の時期に一度、ご所有の投資用マンションの「今」の価値を把握することを強くおすすめします。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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