離婚でマンションは売却するべき？賃貸に出すべき？

離婚に際し、家族で住んでいるマンションから離れる選択をされる方も少なくないでしょう。空き家となるマンションは、売却？それとも賃貸？どうしようとお考えでですか？売ればまとまった金額が入るし、賃貸すれば不労収入が得られる…と悩んでしまいますよね。

しかし離婚に伴って空き家になったマンションは、売却してキレイさっぱり清算してしまった方がいいといえます。本記事では、その理由を解説していきます。

離婚に伴ってマンションを賃貸に出すデメリット1．財産分与でもめる

離婚に際し、家族で住んでいたマンションを売却せず、賃貸に出す場合には「財産分与」で揉める可能性があります。

婚姻後に購入したマンションは財産分与の対象

離婚時には、夫婦が婚姻後に築いた財産を原則1/2ずつ分与します。これが、「財産分与」といわれるものです。

財産分与の対象には、婚姻後に購入したマンションも含まれます。マンションが夫の単独名義だとしても、“夫婦が協力して築いた財産”としてみなされるため、財産分与の対象です。

マンションを売らない場合、資産価値は“評価額”で判断される

「1/2ずつ分与」といっても、マンションのような不動産は換価しなければ分割が難しいといえるでしょう。「所有権」を1/2ずつとすることはできますが、住宅ローン残債がある場合には、ローンの名義を変更することが容易ではありません。

分割できない不動産や車などの資産を離婚時に換価しない場合は、“評価額”によって価値を算出し、それに応じた分与をされるのが一般的です。離婚に伴って家族で住んでいたマンションを賃貸に出す際にも、財産分与のため、評価額を算出する必要があります。

しかし、評価方法には様々な方法があり、基本的にどの方法を取っても実際に売れる金額より低い評価になってしまいます。

たとえば、売却すれば3,000万円になるマンションも、固定資産税評価額では2,100万円、相続税評価額では2,300万円…など（※例なので必ずこの金額になるわけではありません）になるのです。となると、分与される側（名義人ではない方あるいは持ち分が少ない方）は、「売ってほしい」と思うでしょうし、売らないとしてもできる限り高く評価してもえらえる方法をもとめるでしょう。

つまり、分与する側とされる側で希望の乖離が生じてしまうことで、財産分与で揉める可能性が高くなるのです。

離婚に伴ってマンションを賃貸に出すデメリット2．関係が継続する

マンションが夫の単独名義だとすれば、財産分与で揉める可能性が高くなります。一方でマンションが夫・妻の共有であり「離婚後の賃料収入を持ち分に応じて分割し続ける」との決まりで賃貸経営を始めれば、離婚時に揉めることはないでしょう。

ただしその場合には、離婚後に揉める可能性が高くなります。

離婚した夫婦が共有不動産を所有し続けるデメリット

賃貸経営をする・しないにかかわらず、離婚後も元夫婦の共有不動産を所有し続けることは,
あまりいい状況とはいえません。というのも、共有不動産は基本的に共有者の意志が合致しなければ、賃貸借契約や不動産売却ができないからです。

たとえば、元夫婦いずれかの収入が減って「マンションを売りたい」と思っても、もう一方が「いや売らない」と言えば、売却はできません。

世帯が違う者同士が1つのマンションを所有し、第三者に貸し出す場合には、親子間や兄弟間でもトラブルになるケースが見られます。離婚した夫婦なら、なおさらそのリスクは高いといえるでしょう。

離婚に伴ってマンションを賃貸に出すデメリット3．賃貸経営がうまくいかないことも

これは離婚に伴う賃貸に限らず言えることですが、賃貸経営は必ずしもうまくいくとは限りません。また住宅ローンが残っている場合には、そのまま賃貸に出すことはできませんので、住宅ローンの借り換えが必要になります。

「賃貸に出せば不労所得！」と思うかもしれませんが、そのためには体制を整えることと、賃貸管理業務が伴うのです。

その他、マンションの売却と賃貸の比較や賃貸に出すリスクについては、以下の記事をご参照ください。

離婚時にマンションが売れないときの対応策

離婚時には「マンションの売却に時間をかけたくない」「希望価格で売れないかもしれない」との理由で、売却に前向きになれないかもしれません。

しかし、多少無理してでも離婚前に清算することで、離婚後のトラブルが回避でき、新たな生活がスタートしやすくなるもの。もし住宅ローンが完済できなかったり、売りたくても売れなかったりする場合には、適切な対応策をもってすれば離婚までにマンションを売ることもできるはずです。

住宅ローンが完済できないときは任意売却を

マンションは基本的に住宅ローンを完済しなければ売ることはできません。

ただし住宅ローンを借り入れている金融機関に特別な許可をもらい「任意売却」することで、売却後に債務が残る場合にもマンションを売ることができます。

希望通りマンションを売るには担当者が大事

離婚に伴うマンションの売却では、担当者の重要性が高いといえます。

近年は離婚数が増加し続けているため、離婚案件を多くこなす担当者は多くいます。しかし同時に、経験が浅い担当者や離婚に伴う不動産売却をしたことのない担当者ももちろんいるため、そのような担当者にあたってしまうと力足感が否めないこともあるでしょう。

離婚だからといって不動産売却の手続きに変わりはありませんが、できれば財産分与や税金、ローン名義のことなどに詳しい担当者であってほしいですよね。

さらに気遣いができる担当者であれば、夫婦の関係性や状況もくみ取ってくれて、ストレスフリーなマンション売却ができるはずです。それに加え、より好条件で売ってくれる担当者が求められます。

そのためマンションを売る際には、不動産会社のみならずしっかり担当者まで比較するようにしましょう。もし離婚に伴ってマンションを売り出したはいいけど、なかなか売れない…という場合には、担当者を変更することであっさり売却に至ることもあります。

そもそも不動産売却というのは、基本的に担当者の一存によって売却戦略が決定するものなので、担当者次第で売却金額やスピードが決まるといっても過言ではありません。

まとめ

離婚時には、マンションを売却せずに賃貸するデメリットは大きいと考えられます。マンションが共有だとしても、夫や妻の単独名義だとしても、賃貸に出すことで離婚前・離婚後いずれかに揉める可能性が高いといえるでしょう。

とはいえ、離婚前にマンションを売るとしても、期間や金額に満足できるとは限りません。希望通りの売却をするためには、担当者を比較し、見極めることが大切です。