【新築離婚】家は売却？ローンはどうする？やるべきことを徹底解説！

3組に1組は離婚するという現代において、新築間もなくして離婚するというケースも少なくありません。中には、マイホーム建設中や新築マンションの引き渡し前に離婚が決まってしまうケースもあるようです。新築間もないとき、あるいは新築建設中の離婚は「新築離婚」と呼ばれ、最近ではワイドショーなどでも取り上げられるなど、大きな問題になっています。

当事者が困るのは、以下のことでしょう。

・入居前の家はキャンセルできるのか？
・新築あるいは新築間もない家は売るべき？
・住宅ローンはどうなる？

本記事では、こちらの疑問を徹底解説します。

新築離婚にいたってしまう原因

・新築物件を購入する
・家を建てる
・新居で暮らす

いずれにしても、大きな資産を投じ、自分の生活環境がガラリと変わることですから、夫婦それぞれの“本音”が出てくるものです。物件選びや予算、立地のことなどで揉めた方も多いのではないでしょうか？

また住んでからも、住宅ローン返済の苦労や環境が変わったことなどによるストレスで、これまでさらけ出していなかったお互いの姿が垣間見えてしまうものです。

結果として、新築を建てる・購入する・新生活が始まることにより、お互いの価値観のズレを認識してしまい、離婚にいたるケースが多いと考えられます。

引渡し前・建設中に離婚が決まったらどうする？

まずは、新築住宅への“入居前”に離婚が決まってしまったときの対応策から解説します。

引き渡し前なら契約解除を考える

新築建売一戸建てや新築マンションは売買契約を締結して、すぐに引き渡しにならないこともあります。もし新築物件の引き渡し前に離婚が決まってしまったら、新築住戸の契約解除も検討しましょう。

不動産は、売主が“履行の着手”をするまでなら、契約時に支払った手付金を放棄して契約を解除できます。“履行の着手”の判断基準は難しいのですが、引き渡しに向けた準備のみならず、「契約によって負担した債務の履行行為の一部を行い、それが外部から見てわかるものでなければならない」と定められています。

ただやはり、物件によって契約解除できる期日は異なりますので、できるだけ早く、購入した不動産業者や仲介業者に相談するのがいいでしょう。

建設中の注文住宅の契約解除は現実的ではない

ハウスメーカーや工務店と注文住宅を建設するための話し合いをしている場合には、本契約（請負契約）前なら申込金を放棄して契約解除できる可能性があります。

本契約を交わした状況では、着工前であれば、違約金を支払えばキャンセルができるかもしれません。「可能性がある」「できるかもしれない」と曖昧なことを申し上げていますが、解除条件は契約次第です。従って、離婚が決まって「家の建設をやめたい！」と思ったら、すぐにハウスメーカーや工務店に相談するようにしましょう。

一方、建設が始まってしまってからの解除はあまり現実的ではありません。建築途中で違約金や賠償金を支払って建設の中断や契約の解除ができたとしても、その状態では誰も住むこともできず、住宅ローンも融資されないからです。また建築資材や設備など、発注済みのものは費用を請求されることになります。建設の進み具合にもよりますが、建設後の家を売却した方が採算は取れるといえるでしょう。

新築物件を売却するなら「未入居」で「1年以内」に

新築物件の入居前に離婚が決まった場合には、「未入居」かつ「1年以内」に売却することがおすすめです。というのも、“新築”は未入居で建設から1年以内と定義されているため、その状態であれば新築物件として売却できるからです。

「新築」と「中古」では、需要にも価格にも大きな差があります。一概にはいえませんが、一説には新築から中古になるだけで資産価値が10～20％落ちるともいわれています。

離婚に伴い新築物件は売却すべき？しないべき？

離婚になってしまったとしても、新築や新築から間もない家を売るのはもったいないと感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか？

たしかに新築の綺麗な家を手放すのは心苦しいでしょうが、離婚後も家を所有し続けるということは、夫か妻が住み続ける、あるいは賃貸に出すということ。その場合には、一定のリスクがあることを認識しておかなければなりません。

名義人でない人が家に住むリスク

離婚後に多いのが、夫名義の家に妻子が住み続けるケース。子どもの親権は母親が持つことが多く、できる限り子どもの生活環境を変えないであげたい…という気持ちから、夫だけが出ていき、妻子が残ることが多いのです。

「妻に所有権を譲渡せばいい」と思うかもしれませんが、住宅ローンが残る家の名義変更は、妻に返済能力がなければ認められることはありません。

夫名義の家に妻子が住み続けるには、次のようなリスクが考えられます。

母子手当（児童扶養手当）が受給できない

ひとり親へ支給される母子手当（児童扶養手当）。離婚後、女手一つで子どもを育てるときのありがたい制度ですが、元夫名義の家に住み続けることで、支給対象から外れてしまう可能性があります。

なんらかの理由で夫のローン返済が滞り、家が差し押さえられる

妻子が夫名義の家に住み続ける場合、夫は養育費の代わりに住宅ローンを支払い続けるものとするケースが多いでしょう。

しかし住宅ローンは養育費と異なり、夫の病気や収入減等によって返済が数か月でも滞れば、家が差し押さえられて強制的に競売にかけられてしまうことを認識しておかなければなりません。

夫婦で築いた財産は原則1/2ずつ分与する

一方、夫名義の家に夫が住み続けるなど、名義人が自分名義の家に住み続ける場合には、離婚後に大きな問題になる可能性は低いでしょう。

ただし、離婚前には揉めることになるかもしれません。その理由は財産分与。離婚に伴う財産分与は夫婦が婚姻後に築いた財産を原則的に1/2ずつ分かつものです。妻が専業主婦で新築物件が夫名義だとしても、婚姻後に購入したものなら夫婦共有の財産として財産分与の対象となります。ただしマイナスの資産については、財産分与の対象外。マイナスの資産には住宅ローンも含まれます。

家を残すとすれば、離婚時の家の評価額と住宅ローン残債とを比較し、家の評価額の方が高ければ財産分与の対象となるわけです。ここで問題になるのが、家の評価方法。評価方法といっても、固定資産税評価額、不動産会社による査定額、不動産鑑定士による鑑定価格…など、様々あります。評価方法によっては、財産分与の対象とならない、あるいは対象額が下がることもあるので、そうなると分与される妻側が納得しないでしょう。

新築物件はとくに、資産価値と住宅ローン残債とが近い水準であることが予想されるため、評価方法で揉める可能性は高いといえます。

賃貸するリスク

離婚後、夫も妻も子どもも住まず、第三者に貸し出す場合にも、一定のリスクが考えられます。

まずは、ローンを借り換えなければならないこと。住宅ローンは自己居住用の住宅に対する融資であるため、賃貸に出すときには投資用ローンに借り換えなければなりません。投資用ローンは住宅ローンと比較して金利などの条件が悪く、賃貸経営がうまくいかなければ大きな負担にもなりかねません。また、借り換え時には手数料がかかることも知っておきましょう。

そしてなにより、自己居住用として取得した家ですから、賃貸向けではないことも考えられます。たとえば「住宅地の一戸建て」より「駅前のマンション」の方が「ファミリー向け」より「単身者向け」の方が、相対的に賃貸需要は高いものです。また持ち家が多い地域では、賃貸そのものの需要が低いこともあります。

新築離婚の問題点は住宅ローン

先述で少し触れましたが不動産をフルローンで取得した場合、新築から一定期間は住宅ローン残債と資産価値水準が近い、あるいは住宅ローン残債が資産価値を上回る「オーバーローン」の状況になりやすいといえます。こちらも先述したように、新築物件は中古になるときにガクンと価値が下がり、その後の資産価値低下率も築年数が浅い物件ほど早いものだからです。

不動産は基本的に住宅ローンを完済できなければ売ることはできません。それはつまり、オーバーローンの家は売却金額で返済できなかった分を自己資金等で補わなければ売却できないということです。ただし例外があって任意売却という特別な売却方法なら、売却後に住宅ローンが残ったとしても売却ができます。

任意売却は不動産会社にとっても一般的な売却方法ではないため、不動産担当者には法律の知識や金融機関との交渉力などが求められます。金融機関への交渉がうまくいかなかったり、売却手続きがスムーズにいかなかったりすれば、強制競売が避けられないというのが任意売却の難点。従って任意売却を選択する場合には、売却をお願いする担当者の見極めを徹底するようにしましょう。

まとめ

希望に夢を膨らませて新築住宅を取得したときに、離婚という結果になってしまったことは大変お辛い状況でしょう。しかし、新築でも中古でも長年連れ添った夫婦でも、離婚時には財産分与し、家をどうするか話し合い…と、やるべきことは同じです。

新築に限らず夫婦で生活した家を所有し続ける場合にはなんらかのリスクがあります。「新築だからもったいない」ではなく「新築だからこそ売却」という側面もあります。いずれにせよ、簡単に結論が出る問題ではありません。必要に応じて、不動産担当者や弁護士などの専門家に間に入ってもらうことも考え、お互いに納得する形で新たな生活をスタートさせましょう。