マンション査定書とは？テンプレートやチェックポイントなどを解説

マンションを売却する際には、マンション査定書を参考にして価格や売却期間を考えます。マンション査定書は、マンションを売却するための重要な書類ですが、記載されている内容が専門的で、どこをチェックすればいいのかわかりにくいことも。

そこで今回は、マンション査定書のテンプレートやチェックポイント、依頼方法などを解説します。

マンション査定書とは

マンション査定書とは、マンションの査定価格（時価）やその根拠、売却プランなどが記載されている書類です。

マンション査定書は不動産会社が作成します。不動産鑑定士が作成する不動産鑑定書と混同しないように注意しましょう。それぞれの違いは以下のとおりです。

	発行元	価格	役割
マンション査定書（不動産査定書）	不動産会社	無料	・マンションの売却見込み価格を算出する ・売却プランを考える際の参考にする
不動産鑑定書	不動産鑑定士	有料	・裁判などでも使用される公的な書類 （離婚による財産分与や相続による遺産分割など）

マンションは現物資産であるため、価格が日々、変動しています。売却時には時価を正確に把握する必要があるので、不動産会社へ査定を依頼しましょう。

マンション査定書のテンプレート

マンション査定書は不動産会社によって記載内容が異なりますが、大まかな内容は同じです。ただし、なかには内容が専門的で、何が記載されているのかわからないこともあるため、事前知識を身につけておく必要があります。

一般的なマンション査定書のテンプレートは以下のとおりです。

マンション査定書に記載されているのは以下のような内容です。

記載項目	内容
マンションの概要	査定対象マンションの築年数や間取り、駅からの距離など
マンションの評点	築年数や間取り、駅からの距離、方位、階数などを点数化したもの
同マンション内や近隣マンションの取引事例	査定価格を算出するうえで、参考にした取引事例
流動性比率	マンションの売れやすさを点数化したもの
マンションの査定価格	査定対象マンションの成約見込み価格
マンションの売り出し価格	査定対象マンションを販売に出す際の価格

マンションの査定価格は、近隣の取引事例を参考にして算出します。具体的には駅からの距離や方位、築年数などで評点付けをして、最後に需要と供給の関係からマンションの売りやすさ（流動性比率）を加味して計算します。

マンション査定書の依頼方法とは

マンション査定書の作成は、不動産会社に依頼しましょう。

具体的な方法は以下の3つです。

• 不動産会社のホームページから査定を依頼する
• 近くの不動産会社に直接訪問する
• 不動産一括査定サービスを利用する

マンション査定は、不動産会社にとって営業活動の一環であるため、無料で依頼できます。なお「査定依頼＝売却依頼」ではありません。査定結果を確認した後に、売却を見送ることもできるので、気軽に査定を依頼してみましょう。

おすすめの方法は「不動産一括査定サービスの利用」です。マンション査定は不動産会社によって査定価格に差があるため、複数の不動産会社の査定結果を見なければ相場を把握できません。

適切な価格を把握できなければ、マンションを高く売る、早く売るといった戦略も立てられないので、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

マンションナビはマンション専門の一括査定サービスです。インターネットから簡単に査定依頼を申し込めるので、ぜひご活用ください。

マンション査定書作成の流れ

マンション査定書の依頼方法がわかったところで、本章では査定書が完成するまでの流れを解説します。具体的な流れは以下のとおりです。

1. 不動産会社へ査定依頼
2. 不動産会社による査定
3. 査定報告

①不動産会社へ査定依頼

マンション査定には2つの方法があります。それぞれの違いを理解したうえで不動産会社へ査定を依頼しましょう。

査定の種類	査定方法	メリット	デメリット
机上査定	・マンションや室内を確認せずに、周辺の取引事例などを参考にして机上で査定する	・不動産会社の担当者に合う必要がない	・室内状況などを確認しないため、査定の精度が低くなる恐れがある
訪問査定	・実際にマンションや室内を確認したうえで査定する	・机上査定よりも精度の高い査定ができる・不動産のプロから見たマンションのプラスポイントに気づける	・室内を確認する際の日程調整が必要になる

「目安の価格を知りたいだけ」という方であれば、机上査定でも問題ありません。

しかし、実際に売却に出す際には、机上査定よりも精度の高い訪問査定を依頼するほうが安心です。適正価格を把握することで、適切な売却プランを立てられるため、よりスムーズに売却できます。

②不動産会社による査定

机上査定は、早ければ査定を依頼した日から2〜3営業日ほどで完成します。

訪問査定はマンションや室内を確認する手間がかかるため、その分の時間がかかります。なるべく早く査定書を受け取りたい場合は、訪問査定の日程を早めましょう。

訪問査定では以下のような項目をチェックしています。

• 開口部の方位
• 日当たり、眺望
• バルコニーの広さ
• 騒音の程度
• 建物や設備のグレード
• リフォームの必要性
• 共用部の充実度
• マンションのセキュリティ
• マンションの管理状況

マンションのリフォームや設備交換をしている場合は、時期や費用がわかる書類を準備することで、評価がプラスになる可能性があります。

③査定報告

不動産会社による査定書の作成が完了した後は、査定報告を受けます。

査定報告では、査定価格の根拠や売却に出す際のプランを不動産会社から説明してもらいます。実際に会って説明を受けるのが一般的ですが、時間が合わない場合などは電話で説明を受けることも可能です。その際には、メールや郵送で事前に査定書を受け取っておきましょう。

査定報告は、販売を依頼する不動産会社を選ぶタイミングでもあるため、各社の査定価格や売却戦略、担当者を比較検討する必要があります。

マンション査定書の5つのチェックポイント

マンション査定書が手元に届いた際には、以下の5つのポイントをチェックしましょう。

1. 売り出し価格よりも査定価格を重視する
2. 査定価格の根拠・妥当性を明確にする
3. コメントや評価が書かれているかを確認する
4. 売却プランを明確にする
5. 査定書がわかりやすいかを確認する

マンション査定書は、売却を依頼する不動産会社を選ぶうえで重要な書類です。各ポイントの重要性を理解して、安心して任せられる不動産会社を選びましょう。

①売り出し価格よりも査定価格を重視する

マンション査定書には「売り出し価格」と「査定価格」が記載されているのが一般的です。それぞれの意味は以下のとおりです。

• 売り出し価格：販売に出す際の価格
• 査定価格：成約見込み価格

たとえば、査定価格が3,000万円のマンションの場合、高値成約を狙うために、売り出し価格を3,100万円や3,200万円などに設定するケースが一般的です。

もちろん売り出し価格で成約に至ることもありますが、査定価格に近い金額で成約に至る可能性のほうが高いでしょう。査定価格での成約を見越しておけば、余裕を持った資金計画を立てられます。

なお、売り出し価格を決めるのは売主自身です。「なるべく高く売りたい」「なるべく早く売りたい」などの売却事情をもとに、価格を設定する必要があります。

②査定価格の根拠・妥当性を明確にする

査定価格は不動産会社によって異なるので、なぜその価格になったのかを明確にしましょう。

不動産会社のなかには、自社に売却を依頼してもらうために、あえて相場よりも高い査定価格を提示する悪質な会社もあります。そのような不動産会社に依頼すると、なかなか成約に至らず売れ残ってしまう恐れがあります。結果として相場価格を下回ってしまうことも。

このような事態を避けるためにも、査定書に記載されている近隣の取引事例をもとに「なぜこの事例よりも高いのか（安いのか）」などを質問してみましょう。

複数の不動産会社に同じ質問をして、価格の根拠に納得できる不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。

③コメントや評価が書かれているかを確認する

マンションに対する評価やコメントが丁寧に書かれていると、営業担当者がマンションの売却に対して真摯に向き合っていることがわかります。

マンションのプラスポイントやマイナスポイントをしっかりと理解してくれている営業担当者であれば、購入検討者に対してもマンションの魅力を伝えてくれるでしょう。

マンション売却は営業担当者の力量によって左右される部分が多いため「売却を任せたい」と、感じる営業担当者に依頼するのがおすすめです。

④売却プランを明確にする

査定報告の際には、不動産会社がどのような売却プランを考えているのかを確認しましょう。マンション売却は売却事情によってプランが異なります。具体的には以下のとおりです。

• 転勤で早急に売却したい
• 急がないが、なるべく高く売却したい
• 離婚による売却で近隣に知られたくない

不動産会社が考えている売却プランで、売却の目的を達成できるか考える必要があります。

早急に売却したい場合などは、早く売るために査定価格を下回る価格で売却しなければならないことも。査定価格だけでなく、不動産会社の提案内容なども踏まえて判断しなければいけません。

⑤査定書がわかりやすいかを確認する

専門知識がない売主にもわかりやすい査定書を作れる不動産会社・営業担当者は、購入検討者にもわかりやすい提案ができると考えられます。

わかりやすい書類を作れる人は、相手目線で物事を考えられるためです。

ホームページに掲載する物件情報や新聞折り込み広告などでも、購入検討者に余すことなく物件の魅力を伝えられるでしょう。そのような不動産会社に依頼すれば、スムーズに売却を進められる可能性が高くなります。

マンション査定書についてのよくあるご質問

査定価格で必ず売れるの？

査定価格はあくまでも「成約見込み価格」であるため、必ずしも査定価格で売れるわけではありません。場合によっては査定価格を下回る可能性もあります。

不動産会社によって査定価格が異なるのはなぜ？

比較している事例が異なるためです。マンションの査定方法は「取引事例比較法」といい、近隣の取引事例と比較して算出します。取り扱う事例が異なれば、査定価格も変動します。

相場価格は何をもとに考えればいい？

近隣の取引事例と比較して、大幅に高くないか、もしくは大幅に安くないかを確認しましょう。もし価格に大きな差がある場合は、なぜその価格になっているのか根拠を明確にする必要があります。

また、複数の不動産会社に査定を依頼すると、似通った査定価格が提示されるケースが多いので、大まかな相場価格を把握できます。

査定書に有効期限はある？

3ヶ月で設定されているのが一般的です。マンションは現物資産であり、経済情勢などによって価格が変動するためです。

査定書の作成を依頼する際に用意する書類は？

マンションの査定は基本的に所有者しか依頼できないので、運転免許証などの本人確認書類を用意しましょう。そのほかにも、リフォームや設備交換の履歴がわかる書類があると便利です。

査定するマンションや不動産会社によっても用意するべき書類は異なるので、詳しくは不動産会社からの案内に沿って用意しましょう。

「マンション査定書」まとめ

マンション査定書のテンプレートやチェックポイント、依頼方法などを解説しました。

査定書と似た言葉に、不動産鑑定士が有料で作成する「不動産鑑定書」がありますが、一般的なマンション売却では必要ありません。マンション査定書の作成は不動産会社に無料で依頼できます。

また、マンション査定のなかには、室内を確認せずに査定する「机上査定」と、実際に室内を確認する「訪問査定」があります。より精度の高い査定を希望する方や、売却前提で査定を依頼する方は「訪問査定」を依頼しましょう。

マンション査定には相場価格を把握する役割があるため、複数社に査定を依頼するのがおすすめです。マンションナビはマンション専門の一括査定サービス。インターネットから複数の不動産会社へ簡単に査定依頼ができるので、ぜひご活用ください。