マンションを高く売るための10つのポイントや売却の流れを解説

「所有しているマンションをできるだけ高く売りたい」「できれば査定価格よりも高く売りたい」というのは、売主共通の希望です。物件のニーズが高いのかどうかも関わってくることではありますが、マンションをできるだけ高く売るためにはポイントがあります。

ここでは、マンションを高く売るための10のポイントをご紹介いたしますので、ぜひ参考にしてください。

マンションを高く売るためのタイミング

マンションを高く売りたいのであれば、以下3つのタイミングを意識するとよいでしょう。

• 価値の高いタイミング
• 金利の低いタイミング
• 取引件数の多いタイミング

以下、それぞれ解説します。

価値の高いタイミング

マンション価格は、市況によって大きく変わります。上記は、不動産価格を指数化したものの推移です。ここ数年で、マンションの価格が右肩上がりに上昇していることが分かります。

長らく高騰を続けているマンション価格ですが、金利上昇や国際情勢・国内情勢の変化によって価格が下落する可能性もあります。少しでも高くマンションを売りたいと考えているのであれば、明確な根拠や個別の理由がある場合を除き「天井まで持ち続ける」より上がっている段階で売却を進めていくのがおすすめです。

金利の低いタイミング

多くの場合、マンションの購入者は住宅ローンを利用します。このため、ローン金利が低いときはマンション購入需要が高まり、売却しやすくなります。

日本は長く金融緩和政策が取られており、住宅ローン金利は低く抑えられてきましたが、今後は金利が上昇する可能性がある点に注意が必要です。

2022年末には長期金利の変動幅を上げる、事実上の利上げが行われました。現時点では住宅ローン金利への影響は限定的ですが、今後はより利上げが進められる可能性もあります。

取引件数の多いタイミング

3月は、新生活や新年度を前にマンションを購入する人が増える時期。この時期を狙って売り出すのも、1つの方法です。

マンションの売却には3ヶ月以上かかるのが一般的ですので、逆算して12月～1月から準備を始める人が多い傾向にあります。

マンションを高く売るためのポイントとは？

続いては、マンションを高く売るための10のポイントをご紹介します。

マンションを高く売るには、多くの人の目に触れさせ、物件を良く見せることが大切です。加えて、マンション売却のパートナーとなる不動産会社選びにもポイントがあります。

①最低でも3ヶ月以上のゆとりを持つ

マンションの売却するまでの期間は「3ヶ月」が目安とされています。これは、査定額が「3ヶ月以内に売れる価格」という基準で出されているのとともに、不動産会社に売却を依頼する媒介契約の期間が3ヶ月であるためです。

マンションを少しでも高く売るには、ときに時間を要します。短期間でどうしてもマンションを売却しなければならない場合を除き、最低でも3ヶ月以上の時間的なゆとりを持つようにしましょう。

また、買主と売買契約を交わして実際にマンションを引き渡すまでには、1ヶ月ほどかかるのが一般的です。かし保険の付保やハウスクリーニングなどの準備期間も含めれば、それ以上の時間が必要になる場合もあります。できることなら、4ヶ月〜5ヶ月前から売却の準備を進めましょう。

短い期間でマンションを売却しなければならない場合は、売り出し価格を下げたり、買取を選択せざるを得ないこともあります。

②売却のタイミングは3月もしくは9月を狙う

学生や社会人に限らず、多くの人が4月を境に新生活を迎えることになります。そのため、マンションの購入のニーズは3月で最高潮に達し、引越しも活発になります。

ただ、ここで注意してほしい点は、多くの方が3月に照準を合わせてマンションを売り出すため、競争率が高くなることです。競争を勝ち抜きつつ、少しでもマンションを高く売るためには、ここでご紹介するポイントを踏まえることがとても重要になってきます。

ちなみに、3月のタイミングを逃してしまった方は、9月を狙うようにしましょう。3月ほどではありませんが、9月も社会人が転勤する時期なので、マンションの購入が活発化します。

③マンションの相場価格や査定価格を知る

所有しているマンションの相場価格や条件が似ている物件がどれくらいの価格で売り出されているのかを知ることも、重要なポイントの1つです。

相場価格は、マンションナビで簡単にチェックできます。相場価格を知った後は、続いて一括査定で複数の不動産会社に査定してもらうことで、より正確な相場価格を知ることができます。

査定価格が高くなりやすい条件

管理の行き届き

管理の行き届いたマンションは、高額売却できる条件のひとつです。中古マンションの場合は、管理状況によって見た目にも大きな差が出ます。マンション査定でも、管理人の勤務形態や共用施設の保守・清掃が、高額で売れるマンションの条件に入れられています。

日当たり・間取り

日当たりや間取りも重要なポイントです。とくに、リビングや玄関は東向き～南向きで日当たりが良い間取りが好まれます。一方、近隣に高い建物が建っているなどで日当たりが悪くなる場合は、査定額にマイナスの影響が及ぶ可能性があります。

日当たりや間取りは後から変えにくい部分ではありますが、例えば北側にある部屋で日当たりが悪い場合には、鏡を置いたり、白い壁紙に変えたりして、暗く感じにくい工夫を検討してみましょう。

周辺環境

高額で売れるマンションの条件のひとつとして、周辺環境の良さが挙げられます。たとえば、13種類ある用途地域のうち、住居系の地域であれば、近くに大きな遊戯施設など建てられにくく、住みやすい地域。ファミリータイプのマンションであれば学校や公園が近くにあったり、人気のある学区であったりすれば査定額がプラスになりやすいです。

④信頼できる不動産会社を探す

マンションをできるだけ高く売るためには、やはり不動産会社の助けが必要です。マンションの売買を得意としている不動産会社は、数多く存在します。しかし、その中から信頼できると思えるような不動産会社を探すには、とても時間がかかります。

複数社を比較し、選定する際には、マンション専門の一括査定「マンションナビ」がおすすめです。ご所有マンションの用途やエリア、特徴をもとに売却に強い不動産会社をピックアップしてもらえるので、自身で探す手間が省け、効率的に売却活動を進められます。

不動産会社を選定するポイント

信頼できる不動産会社を選定するには、いくつかコツがあります。

担当者の対応が誠実かどうか

担当者は、いわば不動産売却のパートナーです。質問の返答が遅かったり、どこか根拠の薄いものであったりすると、売却がうまくいくかどうか不安になってしまいます。熱意をもって販売活動に取り組んでくれる人を選ぶために、対応の誠実さを見極めましょう。

査定価格にれっきとした根拠があるのか

まれに、相場からかけ離れた査定額を提示して売主の目を惹き、是が非でも契約に漕ぎつけようとする不動産会社が見られます。しかし、よほどの需要がある場合を除き、相場からかけ離れた価格で売れることはありません。高額で売り出したとしても、徐々に売り出し価格を下げることになるケースがよくあります。

販売期間が長引いてしまうと、相場価格よりも低い価格で販売せざるを得ないこともあります。そのため、不動産会社が提示した査定価格の根拠は、きちんと確認しておく必要があります。

物件周辺の売買実績があるのかどうか

自分が所有しているマンションや付近のマンションの売買実績があるのかどうかも、不動産会社を選定するコツの1つになります。

つい大手の不動産会社に目が行きがちですが、そのエリアに精通した地元の不動産会社に依頼したほうが高く売れるケースがあります。独自の売買ネットワークを持っていたり、エリアの需要を熟知していたりするからです。そのため、会社の規模に関係なく、売買実績があるのかどうかも考慮に入れましょう。

⑤できるだけ多く写真を掲載する

買い主に内覧をしてもらうには、広告活動などで目を惹かなければなりません。そのためのコツが、できるだけ多くの写真をポータルサイトに載せることです。買い主は興味を持ちやすくなりますし、実際に住んだ時のイメージをしやすくなります。

⑥内覧で買い主に良い印象を与えるようにする

内覧の時点で、買主は購入に対してある程度前向きに考えています。それなのに、内覧で悪印象を与えてしまっては、せっかく興味を持ってもらったのにまた振り出しに戻ってしまう恐れがあります。

反対に、内覧で買い主に良い印象を与えることができれば購入の後押しになります。

内覧で良い印象を与えるコツ

内覧で買い主に印象を与えるには、とにかくきれいに見せることです。空き家の状態で売りに出すのであれば物件をきれいに見せやすいですが、引っ越し前の状態ではなかなかそうも行きません。

不要なものは処分したりトランクルームに預けたりするなど、できるだけ部屋をスッキリさせた方が見栄えが良くなりますし、生活感を軽減させられます。また、次のような準備も効果的です。

• 水回りの掃除を徹底的に行う
• タバコやペットの匂いなどが残っていれば消臭する
• 壁に穴が空いていたり床に傷があったら補修

このように、可能な範囲で掃除や修繕をしておきましょう。予算に余裕があれば、ハウスクリーニングを行うのもおすすめです。

また、近年では「ホームステージング」といって、買主が新しい生活をイメージしやすいように空き部屋に家具を入れ、部屋を飾りつける施策も見られます。あわせて検討してみましょう。

大切なのは、買う人の気持ちになって物件の必要な情報をしっかりと伝えることです。不動産は、最終的には「誰」から買うのかも重要なポイントになるからです。ちなみに、よほど物件の状態が悪くない限りは、無理にリフォームはしなくても問題ありません。

⑦かし保険の付保

かし保険をマンションに付保することで、より高く、より早く売れる可能性が上がります。

瑕疵（かし）とは、本来持っているはずの機能などが欠けている状態のこと。かし保険に加入することで、雨水が浸入したり、配水管や給水管などの水道関連に何かしらのトラブルがあったりした場合、一定期間、修繕費などが保険の対象となります。売主にも、契約不適合責任を追求されるリスクが低減するというメリットがあります。

⑧高すぎる売り出し価格はNG

売り出し価格を相場価格や査定価格よりも高く設定しすぎるのは、NGです。物件そのものに需要があるなどの特別な理由がない限りは、売却できる確率が低いからです。

短期間でどうしてもマンションを売りたい場合を除き、まずは売り出し価格を相場価格から1〜2割程度上乗せし、売れなかったら徐々に下げていくという形が望ましいとされています。

 ⑨ホームインスペクションを行う

ホームインスペクションとは、ホームインスペクターと呼ばれる住宅診断のプロによる建物診断です。インスペクションを利用することにより、買主は安心してマンションを購入できるようになります。

例えば、相場より価格が多少高くても、ホームインスペクションを受けていることを理由に購入を決断してくれるといった可能性もあるでしょう。また、売主としては、ホームインスペクションを実施しておくことで、売却後に契約不適合責任を追及される可能性を低くできるといったメリットもあります。

⑩同じマンションの別の部屋と争わない

同じマンションの別の部屋と争わないことも意識しておくとよいでしょう。大規模マンションの場合はとくに、タイミング次第で同時に複数の物件が売りに出てしまっていることもあるでしょう。

同じマンションで間取りもほぼ同じ部屋となると、立地面・築年数面などほとんどの観点で差別化ができなくなってしまいます。これら複数の部屋が価格競争すると、相場より安い価格での売却になってしまう可能性が高くなります。

このように、同じタイミングでマンション内の複数の部屋が売りに出てしまっている場合には、無理に価格競争をしないほうがよいでしょう。場合によっては、売却のタイミングをずらすことを検討してみましょう。

 マンション売却までの流れとは

マンション売却の一般的な流れは以下の通りです。

1. 売却準備
2. 査定依頼～媒介契約
3. 売却活動
4. 売買契約～決済・引き渡し

マンションの売却方法にはいくつかの方法がありますが、ほとんどのケースで不動産会社に仲介を依頼することになるでしょう。この場合、不動産会社に査定依頼をすることになります。

査定依頼した不動産会社から査定価格の提示を受け、納得できるものであれば媒介契約、売却へと進めます。なお、媒介契約には3つの種類があり、一般媒介契約であれば複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができますが、専任媒介契約・専属専任媒介契約では1社としか契約を結べません。

媒介契約後、広告や内見など売却活動を行い、最終的に買主が見つかれば売買契約～決済・引き渡しとなります。

マンション売却の注意点

マンション売却は3カ月から半年など、長期に渡るのが一般的です。また、大きなお金が動くこともあり、いくつか注意しなければならないことがあります。

例えば、マンション売却前であれば、物件の状況次第ではリフォームを実施したほうがよいことがありますが、出費した分を売却価格に上乗せできるとは限りません。実際にリフォームを実施するかどうかについては、不動産会社の担当者と相談しながら決めておくのがよいでしょう。

その他、売却活動中の内見における注意点や契約時の契約不適合責任の取扱いについて、また売却後の確定申告についてなども押さえておかなければなりません。

マンション売却にかかる費用を知ることも大事

高く売るためのポイントからはやや脱線しますが、マンションの売却にはどれくらいの費用が発生するのかを知ることも重要です。マンションを売却する際には、仲介手数料や印紙税、引越し代や抵当権の抹消費など、いろいろと支払わなければならないお金が発生します。

また、マンションを売却して利益が出た場合には、譲渡所得税が発生します。つまり、マンションを高く売ることができて利益が出れば、税金が発生して手元に残るお金がなくなる、もしくは少なくなるのです。

要件を満たしていれば、税金を控除するための特例を受けることができます。売却にかかる費用や税金の特例について詳しく知りたい方は、下記の記事をご参照ください。

「マンションを高く売るためのポイント」まとめ

マンションを高く売る確率を少しでも上げるには、信頼できる不動産会社を探したり、内覧で良い印象を与えられるように準備したりと、やらなければならないことがいくつもあります。その中でも最も重要なのが、不動産会社選びです。マンションを高く売るための工夫や施策は、マンションごとに異なります。優秀な不動産会社を味方につければ、マンションや売主の意向にあった施策や戦略を提案してくれるものです。

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