不動産売却をした際の確定申告方法について解説します

初めて不動産売却を行った方の多くは、“確定申告”という大きな壁にぶつかります。
不動産売却後の確定申告は、皆さんが知る確定申告とは少し異なるものであり、初回からスムーズに行える人は、それほど多くありません。
ここからは、不動産売却をした際に確定申告が必要なケース、そして確定申告方法について解説します。

不動産売却後に確定申告は必要?

不動産売却後に確定申告が必要なケースと、不要なケースについて解説します。

不動産売却をした際に確定申告が必要なケース

不動産売却をした際、確定申告が必要になるケースは以下の通りです。

・不動産の売却によって譲渡所得が生じた場合
・税金の特例を利用する場合

不動産売却によって利益が生じた際は確定申告が必要です。正確に言えば、売却代金から取得費、諸経費などを差し引いた上で、手元に利益が残ったときは確定申告をしなければいけません。利益が発生したときに確定申告が必要となる理由として、手元に残る利益に対して課税される、“譲渡所得税”を納めなければいけないことが挙げられます。

また、税金の特例を利用する場合も確定申告をしなければなりません。特例の利用によって納税額がゼロになることもありますが、ゼロであっても特例を適用した場合は確定申告が必要となる点に注意が必要です。税金の特例としては以下のようなものがあります。

・マイホーム（居住用財産）売却の特例（3,000万円特別控除）
・10年超所有軽減率の特例
・先行取得資産にかかる買い換え特例

不動産売却をした際に確定申告が不要なケース

不動産売却によって、利益が発生しなかったときは、確定申告をする必要がありません。
つまり、売買代金から取得費、諸経費などを差し引いた上で、手元に利益が残らなかったときは、確定申告をしなくてもいいということです。

ただ、たとえ手元に利益が残らなくとも、所得との損益通算によって節税に繋げられる可能性があるため、利益が発生しようがしまいが、確定申告はするべきでしょう。

不動産売却をした際の確定申告の手順

不動産売却をした際の確定申告には、自身で行う方法と税理士に依頼して行う方法がありますが、今回は自身で行う方法について解説しましょう。

①必要書類を集める

まずは、確定申告に必要な書類を集めるところから始めます。各書類については後述しますが、税務署で入手するものもあれば、自身で用意しなければならない書類もあるため、できるだけ早いうちに取りかかるようにしましょう。

②譲渡所得税の金額を算出する

必要な書類を集めたら、次は売却によって手元に残った利益にかかる、譲渡所得税の金額を弾き出します。
譲渡所得(手元に残った利益)×(所得税率+住民税率)という計算式で計算しましょう。

ちなみに、譲渡所得税の金額を算出する際に用いる所得税率、住民税率は、売却した不動産を所有していた期間によって異なります。
売却した年の1月1日時点で5年以下の場合、所得税30.63%、住民税9%、5年以上の場合、所得税15.315%、住民税5%という税率が適用されます。

③書類に必要事項を記入する

次は、各書類に必要事項を記入していきます。このとき、国税庁のホームページからガイダンスに従って記入すれば、とてもスムーズに進むでしょう。

④税務署に書類を提出する

すべての必要書類の記入が終わったら、税務署に書類を提出します。
ちなみに、税務署への提出は、直接所轄の税務署に足を運ばなくとも、郵送や国税庁の申告・納税システムである“e-Tax”で行えるため、好きな方法を選んでください。

⑤税金を納める

税務署への種類の提出が終わったら、振替納税、現金納付、e-Taxのいずれかで税金を納めます。これで、不動産売却をした際の確定申告は完了です。

不動産売却に必要な書類一覧

不動産売却に必要となる書類は以下の通りです。

・確定申告書
・登記事項証明書
・売買契約書のコピー
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
・譲渡のために要した費用の領収書

それぞれについて、みていきましょう。

確定申告書

不動産を売却した際の確定申告では以下の確定申告書が必要です。

・確定申告第一表、第二表
・確定申告第三表（分離課税用）

確定申告第一表と第二表は、譲渡所得以外の給与所得や事業所得など年間で得た所得のすべてを記入します。また、確定申告第三表は不動産売却時に必要になる書類で、譲渡所得の詳細を記載します。それぞれ、最寄りの税務署や市役所などの役所、国税庁のホームページなどで取得可能です。

登記事項証明書

売却した不動産の登記事項証明書も用意しましょう。登記事項証明書は登記簿謄本、登記事項全部事項証明書と呼ばれることもあり、法務局の窓口やホームページで取得できます。（※取得時には所定の費用がかかります）

また、売却後の登記事項証明書は引き渡し日からおよそ2週間程度経過すると、取得できるようになります。

売買契約書のコピー

不動産を売却した際の確定申告では、売買契約書のコピーが必要です。また、売却した家を購入したときの売買契約書が手元にあれば、そちらもコピーを用意しておくとよいでしょう。売買契約書には不動産の売買価格はもちろん、売買手数料等も記載されていることから、取得費と売却収入の証明となります。

また、売買契約書に収入印紙の貼付と割印がない場合、印紙税法違反となることから過怠税の課税対象となりかねません。提出前に割印のされた収入印紙が貼られているかどうか、必ず確認しましょう。

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

譲渡所得の内訳書も用意しましょう。譲渡所得の内訳書には譲渡価額や取得費用、譲渡費用が記載するほか、売却した不動産にかかる様々な項目を記入する必要があります。自身で作成するのが難しい場合は、税理士や税務署に相談しながら作成するとよいでしょう。なお、譲渡所得の内訳書は税務署でもらうか、国税庁の公式ホームページからダウンロードできます。

譲渡のために要した費用の領収証

譲渡のために要した費用の領収証があれば、あわせて提出することで譲渡所得を抑えられます。また、譲渡費用と認められるためには直接関係する費用である点に注意が必要です。

不動産売却の確定申告の時期・タイミング

確定申告を行う時期は、不動産を売却した日の属する年の翌年の2月16日～3月15日までの間であり、これは皆さんがよく知る確定申告と同じです。不動産を売却した日とは原則として不動産の引き渡し日になりますが、契約締結日でも構わないとされています。そのため、契約日と引き渡し日が同じ年であれば申告する年は同じとなる一方、異なる年であればどちらか有利な方を選んで申告することができるでしょう。

また、確定申告の初日と終日が土日祝に該当する場合、確定申告の日程が前後します。確定申告をする必要がある際は、前もって日程を確認しておくことが大切です。確定申告時期が終盤にさしかかると税務署窓口が混雑する恐れがあるため、余裕を持って申告を済ませることをおすすめします。

不動産売却をした際に確定申告をしないとどうなる？

不動産を売却して利益（譲渡益）が生じているにもかかわらず、確定申告をしなかった場合には“無申告加算税”といったペナルティが課されます。無申告加算税は、原則として納付すべき税額に対して50万円までは15％、50万円を超える部分については20％の割合を乗じて算出された金額となります。ただし、以下の要件を満たす場合には、無申告加算税の対象外となります。

・法廷の申告期限から1ヶ月以内に、自ら申告した場合
・期限内に申告する意思があったと認められる一定の場合に該当する場合

なお、ここでいう“一定の場合”とは以下のいずれかに該当する必要があります。

・申告期限内に納付すべき税額の全額を法定期限（口座振替での納付手続を行った場合、期限後申告書を提出した日）までに納付していること
・期限後申告書を提出した日の前日から起算して5年前までの間に、無申告加算税および重加算税を課されたことがなく、かつ、期限内申告をする意思があったと認められる場合の無申告加算税の不適用を受けていないこと

また、期限後に申告をする場合は別途延滞税も課される点に注意しましょう。

まとめ

不動産売却をした際の確定申告は、事前準備さえしっかりしていれば、決して難しいことはありません。
また、国税庁の申告・納税システムであるe-Taxを利用すれば、時間がない方でも比較的スムーズに進めることができます。
ただ、特例の適用を受けようとする場合など、状況によって微妙に必要なものや手続きが異なる場合もあるので、注意が必要です。