一般媒介契約とは？メリット・デメリットと注意点３選！

不動産の売却を不動産会社に依頼するには、売主と不動産会社が「媒介契約」を締結する必要があります。

媒介契約には次の3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

この記事では、媒介契約の1つである「一般媒介」の特徴やメリットデメリットについて解説していきます。

一般媒介契約とは

3つの媒介契約の特徴は、上記の通りです。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社に販売を依頼でき、不動産会社は販売報告などの義務がありません。他の2つの媒介契約と比較して売主と不動産会社の自由度が大きい契約だといえるでしょう。

一般媒介契約の特徴5選

ここからは、他の2つの媒介契約と比較しながら一般媒介契約の特徴を詳しく解説します。

1．複数の不動産会社に販売を依頼できる

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	できる	できない	できない

一般媒介契約の最も大きな特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を締結できることです。他の2つの媒介契約は、1社のみとしか媒介契約を締結できません。

2．「自己発見取引」が可能

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
自己発見取引	できる	できる	できない

一般媒介契約では「自己発見取引」も可能です。自己発見取引とは、売主自身が探した買主と売買契約を締結すること。親戚や知人が購入してくれることになれば、不動産会社の仲介を挟まず個人間取引ができます。この場合、仲介手数料も不要です。

3．契約期間の上限はない

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約期間	任意	3ヶ月以内	3ヶ月以内

一般媒介契約には、契約期間の上限が定められていません。ただし、専任媒介契約や専属専任媒介契約と同様に、独自に3ヶ月を上限としている不動産会社もあります。契約期間が満了しても、更新契約は可能です。

4．不動産会社がレインズに登録する義務はない

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
レインズ登録	義務なし	7日以内	5日以内

「レインズ」とは、不動産業者専門の物件情報共有システムです。一般媒介契約では、不動産会社が売主の物件をレインズに登録する義務がありません。ただし、売主に登録の意向があれば不動産会社にお願いすることはできます。

5．不動産会社には報告の義務もない

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
販売活動の報告	義務なし	2週に1回以上	1週に1回以上

一般媒介契約には、不動産会社から売主への販売活動の報告も義務付けていません。一方、専任媒介契約は2週に1度以上、専属専任媒介契約では1週に1度以上の報告義務があります。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約には、次のようなメリットがあります。

1．不動産会社選びで失敗しづらい

複数社と契約できる一般媒介契約は、1社の力量に依存することがありません。

たとえば、A社・B社・C社と媒介契約を締結した場合、誠意をもって対応してくれて、積極的に販売活動をしてくれるのがA社のみであったとしても、好条件で売却できるチャンスはあります。

2．複数社ゆえに対抗心が生まれる

不動産会社が得られる報酬は、仲介手数料のみです。媒介契約を締結しただけでは、収入はゼロ。そのため、一般媒介契約を締結した不動産会社同士は「ライバル」となるわけです。「我先に」と積極的な販売活動をしてくれる可能性があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社のみとの契約となるため、不動産会社同士が競って販売するということはありません。

3．「囲い込み」が防げる

「囲い込み」とは、買主も売主も自社で見つけるため、物件情報を他社に開示しない悪質な不動産会社による行為です。

しかし、一般媒介契約により複数社に販売活動を依頼していれば囲い込みが起きません。1社が物件情報を囲い込んだとしても、他社も販売活動をしている時点で意味をなさないからです。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約にもデメリットがあるため、あらかじめ認識しておきましょう。

1．売却活動に注力してもらえない可能性がある

前述通り、一般媒介契約は複数社が同時に販売活動するため、不動産会社同士の競合意識が生まれます。しかし、不動産会社からすれば報酬が保証されていないため“割に合わない”販売活動に力を入れることはできません。

• 得意としていない物件種別
• 販売に時間がかかりそうな物件
• 専属エリア外の物件

たとえば上記のような物件は、売却さえできれば必ず報酬が得られる専任媒介契約や専属専任媒介契約と比較すると、お金と時間をかけた販売活動に慎重にならざるを得ないのです。

2．複数の不動産会社とのやり取りが大変

複数の不動産会社と媒介契約を結ぶなると、各社との連絡をそれぞれ個別で行わなくてはなりません。不動産会社には販売活動の報告義務もないため、物件の反響を聞きたいとき・内覧が入ったとき・金額を変更するときなどには、各社それぞれと連絡を取り合う必要があります。

契約する不動産会社の数が多ければ多いほど、各社との情報共有や連絡により多くの時間と手間がかかってしまうことでしょう。

3．＋αのサービスが受けられないことも

不動産会社は、無料ハウスクリーニングや契約後の設備保証など独自のサービスを設けていることがあります。

しかし、このようなサービスの多くは、専任媒介契約、あるいは専属専任媒介契約を締結している売主限定。一般媒介契約は「＋α」のサービスの対象外となっているケースが多いものです。

一般媒介契約に向いている人とは

一般媒介契約に向いていると考えられるのは、次のような人です。

1．売りやすい物件を売却する人

一般媒介契約は複数社に販売活動を依頼できるため「売却に有利」とも考えられます。しかし、不動産会社からすれば確実に報酬につながる専任媒介契約や専属専任媒介契約のほうがやる気につながりやすく、お金と時間をかけた販売活動に期待できます。

一般媒介契約でも各社の積極性に期待できるのは、不動産会社にとって売りやすい物件です。具体的には、次のような物件が一般媒介契約に適していると考えられます。

• 築浅
• 駅近
• タワーマンション
• ブランドマンション

2．信頼できる不動産会社が見つからなかった人

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社による積極的な販売活動に期待できます。しかし、言い換えれば1社の力量に依存せざるを得ないということです。また、依頼した1社が誠意ある対応をしてくれなかった場合にも、売却金額や売却スピードに悪影響を与えます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結する前提となるのは、信頼のおける不動産社であることです。逆に、信頼できる不動産会社が見つからなかった場合は一般媒介契約のほうが適しているといえるでしょう。

3．周りに一切知られずに売却したい人

一般媒介契約は、3つの媒介契約のうち唯一、不動産会社にレインズ登録の義務がありません。レインズとは、先述通り不動産業者専門の物件情報共有システムです。

レインズの登録義務がある専任媒介契約や専属専任媒介契約では、物件情報が周知されることが避けられません。周りに一切知られずに販売活動したいという人は一般媒介契約が適しています。

こんな人は一般媒介契約に不向きかも？！

ここまでは、一般媒介契約に向いている人の特徴を挙げてきました。逆に、一般媒介契約に不向きだと考えられるのは次のような人です。

• 不動産会社が売りにくい築古物件や駅から通い物件、競合が強い物件を売る人
• 住み替えや離婚・相続・資金難による売却などにより売却以外のサポートも求めている人
• 複数社とのやり取りが面倒・不安だという人

一般媒介契約を締結するときの3つの注意点

一般媒介契約を締結する場合は、次の3つの点に注意しましょう。

1．不動産会社の数が多ければ良いということではない

一般媒介契約の最も大きな特徴は、複数の不動産会社に販売活動をお願いできることです。しかし、契約する数が多ければ多いということではありません。

契約する不動産会社の数だけ、連絡や手続きの手間は増えます。一般媒介契約で複数社と媒介契約を締結するとしても、3〜４社に留めることをおすすめします。

2．各社から出す物件情報を統一する

世に出す物件情報は、各社で統一するようにしましょう。たとえば、販売中に値下げしたときに、A社の販売価格が3,000万円、B社の販売価格が3,200万円となっていては、買い手は混乱してしまいます。

同様に、駅からの距離や築年数、各施設への距離なども統一することが大切です。

3．内見や申し込みがバッティングしないように気をつける

複数社が販売活動するということは、各社が独自に物件を紹介し、複数の買い手とやり取りすることとなります。ときには、内見希望日時が重複してしまったり、ほぼ同時に購入申し込みが入ったりすることも想定されます。

内見予約については、スケジュール管理を徹底することでバッティングが避けられるでしょう。一方、申し込みの順序については「うちのお客さまが一番手だ！」「いいや、うちのほうが申し込みが早かった！」とトラブルにも発展しかねません。

売主は、申し込みが入った順番が早かった人から交渉するのが一般的です。いつ申し込みの連絡をもらったか把握しておくとともに、契約が決まった場合は各社に速やかに連絡するようにしましょう。

一般媒介契約を締結したお客様の声をご紹介

実際に一般媒介契約を締結したお客様の声をご紹介します。

• 売却活動をして初めて知ったこと・気づいたこと

一般媒介の方が売り手に有利です。専任との違いは、レインズの登録とか状況報告の義務ですが、業者は売らないと利益にならないので、必ず売ろうとします。その時、ライバルがいた方が競って活動しますし、売り主に取って比較できるので良いことばかりです。お蔭で契約事務だけ他の業者に任せたので、仲介手数料を節約できました。専属専任だとこれは許されません。低価格の古い物件は、ネットで遠くの人が競って買うことはありませんから、あらゆる販売可能性を残すためにも、一般媒介契約にすべきです。

• 一括査定してよかったこと

各社の意見を聞いて、どうすれば売れるのかを考えることができます。大いに参考になります。ただ、どの情報が正しいかは、終わってみないと分からない気がしますが。

• もう一度売却活動するとしたら何に気をつけるか

必ず一般媒介契約で、物件の近くに店舗を構える2社以上の会社に頼む。すでに引っ越している場合、カギを預けて内見をしてもらう。自分で立ち合うのは大変だから。やはり売れる時期に売るべき。2～3月がベスト。古い物件なら、売る直前に、お化粧リフォーム（壁紙、照明を交換など）して、とにかく明るく、ピカピカに見せる。同じマンションに他の部屋が売りに出ていると、注目が集まるので売り時と考える。

• これから売却活動する人へアドバイス

やり方として、部屋は引っ越した後か、かなり片付いた状態で販売活動を開始する。一括査定サイトで比較査定して、情報を集める。2～3社に、一般媒介契約で売却を依頼する。３カ月（媒介契約期間）は、値段をそのままにしてじっくり売る。3カ月で売れなければ、値段を下げて、一気に売る。結論として、場所が良ければ、古い物でも必ず売れると思います。どうしてもダメなら、値段は下がりますが、業者へ売ることもできます。

一般媒介契約でよくある質問

一般媒介契約の特徴は？

最も大きな特徴は、複数の不動産会社に対して不動産の販売を依頼できることです。

一般媒介契約のメリット・デメリットは？

複数社に販売を依頼できることで不動産会社選びに失敗しづらい一方、各社のやる気が削がれ、積極的に販売活動を行なってくれない可能性があります。

一般媒介契約に向いている人は？

「信頼できる不動産会社が見つからない」「周りに知られずに売りたい」「条件が良い不動産を売却する」このような人は一般媒介契約に向いていると考えられます。

一般媒介契約まとめ

一般媒介契約は、複数社に販売活動を依頼できることから「売却に有利」との見方もあります。しかしながら、不動産会社は、売却さえすれば確実に報酬が得られる専任媒介契約や専属専任媒介契約のほうが力を入れた販売活動がしやすいもの。「築浅」や「駅近」など不動産会社が売りやすい物件以外は、基本的に一般媒介契約に不向きであるとも考えられます。

とはいえ、複数社に依頼できることだけが一般媒介契約の特徴ではありません。媒介契約の種類以上に大事なのは、どの不動産会社と媒介契約を締結するかです。不動産会社の比較にはマンションナビをどうぞご活用ください。