マンション売却にかかる手数料・費用を徹底解説!費用を抑える方法も紹介

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マンション売却の際、どのくらい費用がかかるのか、手数料などは抑えることができるのか、売却するなら手元に残るお金は多ければ多いほどいいですよね。

この記事では、売却時に発生する仲介手数料や税金、引っ越しやリフォームに関する費用など、具体的な内訳を解説していきます。

費用を抑える方法や特例も紹介しますので、マンション売却で損をしないための重要なポイントをしっかり押さえていきましょう。

目次

マンション売却に必要な手数料・費用とは?

マンションの売却時にかかる手数料は、事前に把握しておく必要があります。

仲介手数料とは?内訳と計算方法を解説

仲介手数料は、不動産会社に支払う報酬で、売却価格に応じて計算されます。
この費用は、不動産会社が買主を見つけるための広告や契約手続きのサポートなどに対する対価です。
※結果的に不動産が売却できなかった場合は、支払う必要はありません。

上限額は、宅地建物取引業法によって定められています。速算式

売買価格仲介手数料の上限
400万円超売買価格(税抜)×3%+6万円+消費税
200万円超~400万円以下売買価格(税抜)×4%+2万円+消費税
200万円以下売買価格(税抜)×5%+消費税

例えば、3,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料はおよそ96万円(税別)となります。
交渉次第では、多少の割引が可能な不動産会社もあります。

司法書士への報酬:相場と依頼する際のポイント

マンション売却の際、抵当権の抹消や名義変更などの登記手続きを行うために、司法書士を依頼します。

司法書士への報酬は、依頼内容や地域によって異なりますが、相場は1〜3万円程度です。

報酬額だけで判断せず、不動産での取引実績をもっているかどうかなど、信頼できる司法書士を探しましょう。
事前に見積もりを確認しておくと、安心して手続きを進めることができます。

抵当権抹消登記費用の詳細と必要な手続き

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却前に住宅ローンを完済して抵当権を抹消し、登記しなければいけません。

この登記費用には、司法書士に依頼する際の報酬と登録免許税が含まれ、登録免許税は不動産1物件につき1,000円です。

報酬は地域や司法書士によって異なりますが、5,000〜20,000円程度が相場です。
手続き前に必要書類を確認し、見積もりを依頼しましょう。

引っ越し費用:時期と規模による変動

引っ越し費用も、マンション売却時の費用に入ります。
費用は、引っ越しの時期や荷物の量によって大きく変わるため、売却時期を見ながら決めましょう。

春の繁忙期(3〜4月)は料金が高く、平日や閑散期(秋など)は割安になる傾向があります。
また、家族の人数や物件の規模によっても費用は異なり、単身の場合は数万円、家族では数十万円以上になることも。

事前に見積もりを複数の業者から取り、費用を比較しコストを抑えていきましょう。

リフォーム・クリーニング費用:どこまで必要?

マンション売却時、リフォームやクリーニング費用が必要かどうかは、物件の状態で判断します。

壁の汚れや小さな傷は、買主に良い印象を与えるためにクリーニングや補修をする価値があります。

しかし買主の中には、購入してから自分でリフォームしたいという方もいますので、必ずしも「リフォームしなければいけない」とは限りません。

マンション売却にかかる税金と節税対策

譲渡所得税:計算方法と課税対象

譲渡所得税は、マンションを売却した際に得た利益(譲渡所得)に対して課税されます。

譲渡所得は「売却価格-取得費-譲渡費用」で算出され、この利益に応じて税率が適用されます。

課税率は物件の保有期間により異なり、5年以下は「短期譲渡所得」、5年超は「長期譲渡所得」として扱われ、長期譲渡所得の方が税率は低く設定されています。

売却時には詳細な計算が必要なため、専門家への相談も検討するとよいでしょう。

印紙税:売買契約書の金額による違い

印紙税額は、売買契約書の記載金額によって異なります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え、50万円以下400円200円
50万円を超え、100万円以下1千円500円
100万円を超え、500万円以下2千円1千円
500万円を超え、1千万円以下1万円5千円
1千万円を超え、5千万円以下2万円1万円
5千万円を超え、1億円以下6万円3万円
1億円を超え、5億円以下10万円6万円
5億円を超え、10億円以下20万円16万円
10億円を超え、50億円以下40万円32万円
50億円を超える場合60万円48万円
※参考 国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

印紙を購入して貼り付けた時点で、納付したという扱いになります。

メモ

記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減税率が適用されます。

特例を活用して節税する方法:3,000万円特別控除

マンション売却時に適用できる「3,000万円特別控除」は、マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。

これにより、売却益が出ても課税額を大幅に抑えることが可能です。

ただし、この特例を利用するには、売却した不動産が「マイホームであること」や、
売却後にその土地や建物を親族が購入しないことなど、いくつかの条件を満たす必要があります。

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マンション売却時の費用を節約するポイント

マンション売却時にかかる費用負担を少しでも減らすためには、以下のポイントをおさえておきましょう。

仲介手数料の交渉テクニック

仲介手数料は交渉次第で減額できる可能性があります。

まず、複数の不動産会社に見積もりを依頼し、相場を把握することが大切です。
また、同じ会社に複数回依頼を検討する場合は、継続的な関係を強調して交渉するのも効果的です。

さらに、手数料の支払いタイミングや成功報酬の形式で柔軟な条件を提示することで、会社側も応じやすくなる可能性があります。

譲渡所得税を軽減する特例の具体例

3,000万円特別控除以外にも、マンション売却時に適用できる特例には以下のようなものがあります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却物件を10年以上所有していた場合、通常の譲渡所得税よりも低い税率が適用されます。

買換え特例

マイホームを売却して新たに不動産を購入する場合、売却による譲渡所得の課税を繰り延べできる特例です。
いずれも一定の条件を満たす必要があるため、適用可能か事前に確認しておきましょう。

自力でできるリフォーム・クリーニング費用の節約法

マンション売却時にかかるリフォーム・クリーニング費用を節約するために、自力でできる方法をいくつかご紹介します。

小さな修繕

壁の傷や小さな穴などはDIY用キットを使って修理できます。

部分的なクリーニング

水回りやフローリングなど、見栄えに影響する部分を中心に清掃することで、業者に依頼する範囲を減らせます。

見た目の改善

家具の配置を工夫し、広く見せることで高額なリフォームをせずに印象を良くすることが可能です。
これらの工夫で、売却時の出費を抑えながら、物件の印象を良くすることもできます。

まとめ

マンション売却にはさまざまな費用がかかりますが、事前に把握しておくことで節約することも可能です。
控除の内容は複雑なものもあるので、司法書士などの専門家にお願いし、事前に準備を進めていきましょう。

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この記事を書いた人

すみかうる編集者です。

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