固定資産税はいくら？固定資産税の減税額と方法を解説！

マンションを売却をする際、気になるのが固定資産税の支払いではないでしょうか。固定資産税は売却して所有していない期間も支払いが発生するケースがあるため、通常の支払い以外にも売却する際など注意が必要な税金です。固定資産税はマンションを売却する際どのように計算し、どれほど負担するものなのでしょうか。今回は特に軽減額とその方法を解説していきます。

そもそも固定資産税とは

固定資産税とは、毎年1月1日のタイミングで個人が所有している土地や不動産のような固定資産に対して市町村が課税する地方税のことです。東京23区に関しては、特例で区ごとでなく、東京都が都税として徴収しています。

固定資産税は毎年、年度始めに市町村の役所から固定資産の所有者宛に送付される「固定資産税納付通知書」に従って納税します。

1年間分をまとめて支払うのと、1年間分を4回に分割して支払う2つの支払い方法があるので、自身の経済状況に応じてどちらの方法を用いるのかを決めましょう。

固定資産税評価額に基づいて算定される

固定資産税評価額とは、各市町村が個別に定めている不動産の評価額です。東京の23区に関しては、それぞれの区が定めています。

土地の固定資産税評価額の場合は、対象の土地の時価の70％が固定資産税評価額の目安です。この目安に加えて土地の存在する場所、面積、形状、道路との接し方に応じて固定資産税評価額が詳細に決められていきます。

また、建物の場合は、価値の高い新築の方が固定資産税評価額が高くなります。新築の場合は請負工事金額の約50～60％が目安と言われており、それ以外ケースとしては建築物の大きさ、間取り、築年数を元に固定資産税評価額が決定されます。

固定資産税は様々な観点を元に決められた固定資産税評価額に基づいて算定されています。後ほど詳しく説明しますが、固定資産税を求める際は＜固定資産税評価額×1.4%＞の計算式を用います。

1. 固定資産税とは毎年1月1日のタイミングで個人が所有している土地や不動産のような固定資産に対して市町村が課税する地方税のこと
2. 市町村の役所から固定資産の所有者宛に送付される「固定資産税納付通知書」に従って納税。1年間分をまとめて、もしくは、1年間分を4回に分割して支払う2つの支払い方法がある。
3. 固定資産税は固定資産税評価額によって算出される。
4. 固定資産税評価額は、土地の場合は時価の70％が固定資産税評価額が目安となり、建物の場合は、請負工事金額の約50～60％が目安と覚えておくと良い。

今回はマンションを中心に説明していきます。一戸建ての固定資産税を詳しく知りたい方は下記の記事を参照ください。

固定資産税評価額を知る方法

固定資産税評価額を知りたい場合、すでにマンションを所有している、これから新しく購入する、中古のマンションを購入するのどれに該当するかに応じて調べ方が異なります。それぞれどのような方法で固定資産税評価額を調べれば良いのかを説明していきます。

•  すでに土地またはマンションなどの建築物の不動産を所有している

すでにマンションを所有している方であれば、「納税通知書」が市町村より送られてきているはずです。納税通知書に添付されている「課税明細書」の価格の欄に書かれている数字が固定資産税評価額となります。

• これから新しい土地またはマンションなどの建築物の不動産を購入する予定

これから新しいマンションを購入予定なのであれば、不動産会社や建築会社に土地や建築物の総額を教えてもらいましょう。しかし、購入前に提示された価格はあくまでも概算であるため、目安程度に思っておくようにしてください。

• 中古の土地またはマンションなどの建築物の不動産を購入する予定

中古の土地やマンションを購入する場合には、不動産会社の担当者の方に問い合わせしてみましょう。すでに前の所有者が納税通知書を所有しているはずなので、正確な数字を教えてもらうことができます。

固定資産税評価額は3年に一度見直しが行われています。3年に一度は評価額が変動し、支払う固定資産税も変更になるため覚えておきましょう。

市区町村の役所で「固定資産税評価証明書」を取得しておく

固定資産税評価証明書でも固定資産税評価額がわかるケースがあります。また、マンション売却時には固定資産税評価証明書が必要になるケースもあるため、取得しておくのも良いでしょう。

固定資産税評価証明書を取得するには2つの方法があります。

1. お住まいの市町村区役所の窓口にて申請して受け取る方法
2. 郵便で郵送してもらう方法

固定資産税評価証明書の発行申請ができるのはマンションを所有している本人、同居している家族、相続人、民事訴訟等を申し立てする方、法人、委任状を持っている代理人の方のみなので、注意しましょう。

本人確認ができるものがないと申請ができないため、発行申請をしに行く際には必ず持参してください。

1. 固定資産税は既にマンションを持っている場合は、納税通知書の課税明細書に記載されている固定資産税評価額から算出する。
2. これからマンションなどの新しい不動産を購入する場合は、不動産会社や建築会社等に確認をする。
3. 「固定資産税評価証明書」からも固定資産税を知ることができる。市区町村の役所で「固定資産税評価証明書」を取得しておくと、マンションを売却する際にも必要になるため、便利である。

固定資産税の計算方法

固定資産税や固定資産評価額について説明してきましたが、実際に固定資産税を計算するにはどうしたら良いのでしょうか。ここからは、どのような計算式を用いて固定資産税を算出して行くのかを詳しく解説していきます。

固定資産税の計算式

固定資産税は原則、以下の計算式を用いて算出します。

上記に表記している1.4%の標準税率は、地方税法の「第2節 固定資産税」に定められている固定資産税の基準税率です。

ほとんどの自治体で採用されており、特別な事情がない限りは1.4%を用います。原則として、地方公共団体は自由に固定資産税率を決めることができます。そのため、詳しい固定資産税率について知りたい場合は各地方公共団体に確認しておく必要があります。

1. 固定資産税は固定資産税評価額×1.4%-軽減額で計算することができる。
2. 固定資産税評価額と軽減額を押さえておくことが重要。

固定資産税の減税について

固定資産税は、土地や建築物などの固定資産を所有していれば毎年必ず支払わなくてはいけないもの。

必ず発生する支出なのであれば、できるだけその額を抑えたいですよね。

固定資産税には、減税条件もあるので知識があれば制度を有効活用できます。減税の種類や対象なども解説していきます。

住宅用地と新築住宅の建物に対しては軽減の特例がある

住宅用地と新築住宅の建物に対しては、以下の減税の制度が適用されます。

• 「住宅用地の特例」：住宅用地

• 小規模住宅用地（住宅1戸につき200m2まで）：評価額×1/6
• 一般住宅用地：評価額×1/3

• 「軽減措置」：新築用地令和4年3月31日までの新築の場合

戸建て住宅：3年間 固定資産税額の1/2を減額
マンション等（3階建て以上かつ耐火・準耐火建築物）：5年間 固定資産税額の1/2を減額

住宅用地・新築住宅の建物以外の減税

上記で紹介した「住宅用地の特例」と「軽減措置」の他にも5つの減税制度があります。

• 「省エネ回収促進税制」
  「省エネ」を目的としたリフォームを行なった場合にのみ、リフォームをした翌年1年間、固定資産税の減税制度が適応されます。
• 「バリアフリー改修促進税制」
  「バリアフリー」を目的としたリフォームを行なった場合にのみ、リフォームをした翌年1年間、固定資産税の減税制度が適応されます。
• 「耐震改修促進税制」
  現耐震基準にのっとって耐震工事を行なった場合にのみ、リフォームをした翌年2年間、固定資産税の減税制度が適応されます。
• 「長期優良住宅化リフォーム」
  耐震改修と省エネリフォームを同時に行なうことを「耐久性向上改修工事を行うリフォーム」といい、この場合には翌年1年間の固定資産税が減税できます。
• 「農地への転用」
  住宅用地を農地へ転用することで、固定資産税が住宅用ではなく「農地課税」が課税されることとなります。「農地課税」は住宅の固定資産税に比べて価格が低いため、大幅に固定資産税を減税することができます。

マンションを売買するする際は、買い手と売り手どちらが支払うの？

マンションを売買する際には、原則1月1日に不動産を所有していた売主が全額固定資産税を支払うことになっています。

しかし、それでは売主の方が固定資産を所有していない期間分も固定資産税を支払わなければいけないことになってしまいます。

そこで、買主の方から売主の方に対してマンション購入が行われたタイミングから年末までの期間分の固定資産税を払い戻すこともあります。

しかし、あくまで売主と買主の方の合意の上で行うものなので、信用できる不動産会社を選んでお願いするようにしましょう。

実際のマンションを売却する際にかかる固定資産税の計算方法を詳しく知りたい方は下記の記事を参照ください。

固定資産税の減税のまとめ

マンションを所有するためには固定資産税の納税が必要不可欠です。

固定資産税は3年に一度見直される固定資産税評価額に基づいて算出することができますが、軽減税を用いて支出を抑えることができます。

減税方法も7つほど方法があるため、自身に当てはまりそうなものを活用してみてはいかがでしょうか。

マンション産を売却する際には売主が一度全額固定資産税を支払うものの、買主が所有している期間分の固定資産税はお互いが同意の上で払い戻ししてもらえるため、不動産会社に必ず相談するようにしましょう。

下記より、マンションの売却に強い不動産会社に無料で一括査定をお願いできるフォームを用意していますので、ぜひ試してみてください。