マンション売却とローン残債｜完全ガイドと対処法

「転勤が決まった」「離婚することになった」などの理由で、住宅ローンの返済中に自宅を売却される方は少なくありません。また、住宅ローンの返済が厳しくなり、自宅を売却する方もいます。

住宅ローンが残っていても、売却は可能です。しかし、返済状況や売却価格によっては、通常の方法では売却ができないケースもあるため、マンション売却のポイントや、ローンの完済が難しい場合の対処法などを知らずに売却活動を始めてしまうと、失敗してしまうかもしれません。

そこで本記事では、住宅ローンが残っているマンションを売却する際に、失敗しないためのポイントをわかりやすく解説します。 マンションを売却した際に利用できる税金控除の特例についても触れますので、不動産売却時の税金対策に関して学びたいという方も、ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローン残債があるマンションの売却の基本

住宅ローン残債がある状態でも、マンションを売却すること自体は可能です。しかし売却するためには条件があり、返済状況によって異なる方法で売却する必要があります。 まずはローンが残っている不動産を売却するための、基本的な知識を学びましょう。

マンション売却のためには住宅ローンの完済が必要

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、抵当権を外すためにローンを完済しなければなりません。

抵当権とは、住宅ローンの借入先の金融機関が住宅を担保にできる権利です。債務者が住宅ローンの返済を滞納した場合、金融機関は住宅を差し押さえて競売にかけ、売却金額を融資金の回収に充てます。

法律上は、抵当権が設定された物件は売却できない、という決まりはありません。しかし、抵当権が設定されたままの物件は、前の所有者がローンの返済を滞納した場合に、物件を競売にかけられて失う可能性があるため、誰も欲しがりません。

そして抵当権が外される（抹消される）のは、原則として住宅ローンが完済されたときです。返済中に抵当権を外してしまうと、金融機関は万が一の時に融資金の回収ができなくなってしまうため、抵当権抹消のためには、住宅ローンの完済が必須ということになります。

アンダーローン/オーバーローンで売却方法が異なる

住宅ローンの残債が残っているマンションは、アンダーローン状態とオーバーローン状態では異なる方法で売却する必要があります。

アンダーローンというのは、ローン残債が売却価格を下回っている状態。つまり、売却代金で残債の一括返済が可能な状態のことを指します。それに対してオーバーローンは、ローン残債が売却価格を上回っており、売却金額だけでは一括返済できない状態のことです。

アンダーローン状態のマンションと、オーバーローン状態のマンションでは、異なる方法での売却を検討する必要があります。次章からはそれぞれのケースにおける、自宅の売却方法を解説します。

アンダーローン時の売却方法

売却金額でローンを一括返済できるアンダーローン時は、一般的な不動産売買の手順でマンションを売却することが可能です。

アンダーローン時の売却の流れ

アンダーローンの状態でマンションを売却するときの流れは、以下の通りです。

1. ローン残債の確認
2. 不動産会社への査定依頼
3. 金融機関への相談
4. 不動産会社との媒介契約締結
5. 売買契約の締結
6. 物件の引き渡し・ローンの一括返済・抵当権抹消登記

まずは、金融機関から送付される残高証明書や金融機関のWebサイトなどで、住宅ローンの残債額を確認しましょう。

続いて、不動産会社に売却予定のマンションの査定を依頼します。マンションの査定は基本的に無料なので、査定結果を見て売却をやめたとしても、費用を請求されることはありません。

ローン残債を確認し、査定結果を受け取ったら、ローンを組んだ金融機関に相談に行きます。金融機関によっては、ローンの一括返済の際に手数料が発生することもあるため、一括返済の予定があることを伝えるのと併せて確認することをおすすめします。

マンションを売却することを決めたら、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動をスタートします。売却活動中は、購入を検討している人が内覧に訪れるため、可能な限り対応しましょう。

購入希望者が見つかり、売買価格や引き渡し日などの条件に合意したら、売買契約を結びます。

契約の締結から引き渡し日までの間に、金融機関に連絡し、抵当権抹消登記に必要な書類を確認・準備しましょう。物件の引き渡し時に、金融機関の担当者に同席してもらう必要がある場合は、日時と場所も伝えておきます。

引き渡しの当日には、買主から売買代金を受け取って住宅ローンを一括返済したのち、法務局で抵当権抹消登記をします。抵当権抹消登記は、司法書士に依頼することも可能です。

ここでは大まかな流れを説明しましたが、さらに詳しくマンション売却の方法やポイントについて知りたい場合は、こちらの記事で詳しく解説しています。

アンダーローン状態でマンションを売却するときのポイント

マンションの売却金でローンを一括返済するためには、大きく分けて2つのポイントを押さえておく必要があります。

「売り先行」で売却を進める

住宅ローンが残っている状態で自宅を買い替える場合は、物件を売却したのちに新居を購入する「売り先行」を選びましょう。

新居を先に購入する「買い先行」の場合は、新居のローン返済と旧居のローン返済が重なり、金銭的に大きな負担になります。買い先行で売却を進めてしまうと、早く旧居を手放したい気持ちから、売り急いで安く売却してしまう可能性があるのです。

売り先行で買い替えを進めることで、売り急ぐことがなく、納得できる価格で売却しやすくなります。住み替え先が賃貸物件の場合も同様で、居住中の物件を先に売却することをおすすめします。 ただし、売り先行の場合は、新居が見つかるまでの仮住まいが必要なため、引っ越し代が2倍かかるなどのデメリットもある点は押さえておきましょう。

市場価格を把握して適切な売り出し価格に設定する

自宅マンションが希望価格で売れるかどうかは、売り出し価格の設定に左右されると言っても過言ではありません。

売り出し価格が安すぎると損をしてしまいますし、反対に高く設定しすぎると、購入希望者が価格を見ただけで検討をやめてしまい、売れ残る可能性が高まります。

そのため、希望の価格でスムーズに売却するためには、市場相場に合わせた価格設定が必要です。

力量のある不動産会社に仲介を依頼すると、市場相場を加味して売り出し価格を設定してもらえます。しかし、そもそも仲介を依頼する不動産会社を選ぶ段階で、売主自身もある程度相場を把握しておかなければ、どの不動産会社に依頼したらいいか判断できなくなります。

売却価格の相場は、不動産のポータルサイトのほか、過去の成約事例が掲載されている「レインズ・マーケット・インフォメーション」などが参考になります。 ローン残債のあるマンションの売却のコツについては、下記の記事でも詳しく解説しています。併せてご活用ください。

オーバーローン時の売却方法と対処法

住宅ローン残債が自宅の売却金額を上回っているオーバーローン状態では、上記で解説したような通常の方法でのマンション売却はできません。 オーバーローン状態のマンションを売却するには、ここで解説する3つのいずれかの方法を検討する必要があります。

①不足分を自己資金で補う

オーバーローンの状態でも、手持ち資金を足して住宅ローンを完済できるのであれば、マンションの売却は可能です。

やむを得ない事情で引っ越さなければならなくなった場合、手持ち資金に余裕があれば、マンションの売却金に手持ち資金を合わせてローンを完済することで、抵当権を抹消できます。

しかし、住宅ローンの返済自体が難しくなったことを理由に、マンションの売却を希望しているのであれば、手持ち資金に余裕があるということはなかなか考えにくいでしょう。その場合はほかの方法を検討する必要があります。

②住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、住み替え先の物件を購入するために組んだ住宅ローンに、旧居のローン残債を組み入れるローンです。住み替えローンを借り入れると、抵当権を抹消できるため、マンションの売却が可能になります。

ただし、住み替えローンは限られた金融機関でしか取り扱われていません。また、物件の購入価格以上のローンを組むことになるため、通常の住宅ローンと比較して審査が厳しい傾向にあります。

売却するマンションと新たに購入する物件の、決済日・引き渡し日を合わせる必要もあるため、住み替えローンを利用する際は、不動産会社に相談のうえ慎重に計画を立てることが大切です。

③任意売却を検討する

すでに住宅ローンの返済を滞納している方や、金融機関から一括返済を求められている方は、任意売却を検討する必要があります。

任意売却とは、金融機関からの承諾を得たうえで、ローン残債が残る状態で物件を売却する方法です。通常、抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要がありますが、任意売却の場合は、住宅ローンの残債が残っていても抵当権を抹消できるため、マンションを売却できるという仕組みです。

金融機関からの一括返済に応じられず、自宅が競売にかけられた場合、相場の6～7割の価格で売られてしまいます。自宅を失ったあとも多くの負債を抱えることになるため、なんとしても競売は避けなければなりません。

任意売却では、自宅を相場と同程度の金額で売却できるため、競売にかけられるよりも売却後の残債を減らせます。残債の返済計画も、無理のない範囲で組める可能性があり、売却後の生活における金銭的な負担が軽減される点もメリットです。

ただし、任意売却をするためには、金融機関から承認を得るために、専門の不動産会社に交渉を依頼しなければなりません。一般的な不動産売却のように、依頼する不動産会社を選べる自由は多くないと考えていいでしょう。

任意売却の流れ

任意売却によるマンション売却は、以下の流れで行うのが一般的です。

1. ローン残債の確認
2. 不動産会社への査定依頼
3. 金融機関に任意売却の許可をもらう
4. 不動産会社との媒介契約締結
5. 売買契約の締結 ６）物件の引き渡し・ローンの一括返済・抵当権抹消登記

アンダーローン状態の物件の売却と異なるのは、売却活動を開始する前に、金融機関からの承諾を得る必要がある点です。

通常であればローンを完済して抵当権をはずしてもらうところを、返済が困難であることを理由に、残債が残った状態での売却を許可してもらわなければなりません。

また、借り入れの際に連帯保証人を立てている場合は、連帯保証人からも任意売却の了承を得る必要があります。住宅ローンの連帯保証人は、ローンの返済に関して債務者本人と同様の責任を負う立場のため、任意売却を行う際も迷惑がかからないように配慮することが重要です。

金融機関への交渉には、専門性の高い知識と経験が必要になります。そのため、一般的な不動産仲介会社ではなく、任意売却に精通した不動産会社に依頼しましょう。

また、任意売却は通常の売却方法とは異なり、限られた期間内に売却先を見つけなければならないケースも少なくありません。 任意売却にかかる期間や詳細な進め方については、下記の記事で解説しています。

任意売却を視野に入れている方は、早めに不動産会社や金融機関に相談することをおすすめします。

ローン残債のあるマンションを売却した際の税金対策

ローン残債のある状態でマンションを売却した場合、確定申告をすることで税金を軽減する特例が適用される場合があります。

確定申告と聞くと、マンションの売却金を得たことで、多くの税金を納めなければいけないというイメージを持っている方もいるかもしれません。

しかし、ローン残債の有無にかかわらず、不動産の売却では譲渡損失が出るケースは少なくなく、譲渡損失が出た場合が対象の特例が適用されることにより、税金の負担が軽減されることも少なくないのです。

オーバーローン時に適用される2つの特例

オーバーローン状態のマンションを売却すると、下記2つの特例が適用される可能性があります。

• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

上記2つの特例は令和5年12月31日までに売却した物件が対象でしたが、令和6年度税制改正大綱により、適用期間が2年延長されたため、令和7年12月31日売却分までが対象となっています。

それぞれの特例について、以下で詳しく解説します。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却して新しいマイホームを購入したことで発生した譲渡損失を、その年のほかの所得から控除（損益通算）できるという特例です。

譲渡所得というのは、簡単に言うと”旧居を売却して出た損失”のこと。オーバーローン状態というのは、購入した当初よりも物件の価値が下がっている状態なので、売却することで譲渡損失が発生します。

このマンション売却で発生した損失を、給与所得や事業所得といった利益から控除することで、課税所得を減らすことができ、結果的にその年に払う所得税を減らすことが可能ということです。

また、マンションを売却した際の損失が大きく、その年の所得税だけでは控除しきれなかった場合は、マンションを売却した翌年以後3年にわたり、損失を繰り越すことも可能です。

なお、本特例が適用されるにはいくつかの細かい条件があります。 詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却する場合、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例が対象になる場合もあります。

この特例は”マイホームの売却のみ”の場合に適用されるもの。マンションを売却して賃貸物件に引っ越す場合などが該当します。

オーバーローン状態でマイホームを売却した譲渡損失を、その年のほかの所得から控除（損益通算）できる点や、向こう3年に渡り繰越控除できる点は、買い替えの場合の特例と同じです。

なお、本特例も適用には一定の条件を満たす必要があります。

詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

譲渡所得の計算方法

上記で解説した特例は、譲渡所得がマイナスの状態である”譲渡損失”が発生した場合に適用されます。

譲渡所得税は、下記の計算式で算出します。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）

収入金額というのは、マンションを売却して得た売却金額のことを指します。

取得費は、マンションを取得（購入）した当時にかかった費用のこと。マンションの購入代金のほか、不動産会社に支払った仲介手数料や登録免許税（所有権の登記費用）などが当てはまります。

譲渡費用というのは、マンションを売却した際にかかった費用のことです。仲介手数料のほか、印紙税や抵当権抹消にかかった登録免許税などが含まれます。

上記の計算を行い、譲渡所得がマイナスになった場合は、先に解説した損益通算や繰り越し控除の特例が適用される可能性があるということです。

さらに詳細な計算方法については、国税庁のホームページをご確認ください。

譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm

マンション売却時のローン残債についてのよくある質問

住宅ローン残債が残っていても、マンションを売却できますか？

ローン残債が残っている場合、「不足金を手持ち資金で補う」「住み替えローンを利用する」「任意売却する」のいずれかの方法で売却することが可能です。

住宅ローン残債が残っているマンションを売却する際の注意点はありますか？

いかに売却後の残債を減らすかが重要になるため、実力のある不動産会社に依頼することが求められます。マンション売却を専門にしている不動産会社のほか、任意売却に精通した不動産会社を選ぶといいでしょう。

ローン残債がある状態でマンションを売却する方法まとめ

住宅ローンが残っているマンションを売却するときも、いかに高い価格で売却できるかがカギになります。マンションを高く売却するには、複数の不動産会社に査定依頼して、信頼のできる業者を探さなければなりません。

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