マンション売却時にローン残債がある場合どうすれば？ケースごとに対処法を解説

「転勤が決まった」「離婚することになった」などの理由で、住宅ローンの返済中に自宅を売却される方は少なくありません。また、住宅ローンの返済が厳しくなり、自宅を売却する方もいます。

住宅ローンが残っていても、売却は可能です。しかしマンション売却のポイントや残債が発生した場合の対処法などを知らずに売却活動を始めてしまうと、失敗してしまうかもしれません。

そこで本記事では、住宅ローンが残っている方が売却に失敗しないためのポイントをわかりやすく解説します。

住宅ローンが残っているマンションを売却するにはローンの完済が必要

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、抵当権を外すためにローンを完済しなければなりません。

抵当権とは、住宅ローンの借入先の金融機関が住宅を担保にできる権利です。住宅ローンの返済を滞納された場合、金融機関は住宅を没収して競売で得た売却金から、貸したお金を回収しようとします。

住宅ローンを完済できず抵当権を外せなくても、住宅の売却は可能です。しかし抵当権が設定されたままの物件は、前の所有者がローンの返済を滞納した場合に、物件を競売にかけられて失う可能性があるため誰も欲しがりません。
そのため住宅ローンが残っている物件を売却するときは、売却代金でローンを完済して抵当権を外す必要があります。

ローン残債が売却価格を下回る「アンダーローン」の状態であれば、売却代金で残債の一括返済が可能です。一方で、ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、ローンを完済するためには、手持ち資金を足すなどの方法で対処する必要があります。

アンダーローンの状態でマンションを売却する手順

アンダーローンの状態でマンションを売却するときの流れは、以下の通りです。

1. 住宅ローンの残債を確認する
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 売却活動を始める
4. 買主と売買契約を結ぶ
5. 引渡し時に住宅ローンの一括返済と抵当権抹消登記をする

まずは、金融機関から送付される残高証明書や金融機関のWebサイトなどで、住宅ローンの残債額を確認しましょう。

続いて、不動産会社に売却予定のマンションの査定を依頼します。
査定価格をもとに検討した結果、マンションの売却をやめたとしても費用を請求されることはありません。

残債額と査定結果を確認し売却することを決めたら、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始します。
また、借入先の金融機関に連絡し、マンションを売却して住宅ローンを一括返済する予定であることを伝えましょう。

その後、購入希望者が見つかり、売買価格や引渡し日などの条件が合意したら売買契約を結びます。

売買契約を結んだあとは、金融機関に連絡をして抵当権抹消登記に必要な書類を取り寄せます。引渡しの場に金融機関の担当者に同席してもらう必要がある場合は、日時と場所を伝えましょう。

引渡し日の当日には、買主から売買代金を受け取って住宅ローンを一括返済したあと、法務局に向かい抵当権抹消登記をします。抵当権抹消登記は、司法書士に依頼することも可能です。

アンダーローンの状態でマンションを売却するときのポイント

では、アンダーローンの状態である場合、マンションをどのように売却すれば良いのでしょうか？以下より、住宅を売却するポイントを解説します。

住みながら次の物件を探す

住宅ローンが残っている状態で買い替える場合は、先に物件を売却したあとに新居を購入する「売り先行」を選びましょう。

先に住み替え先の住宅を購入する「買い先行」をすると、住み替え先のローン返済と居住中の住宅ローンの返済と重なり、金銭的に大きな負担となります。そのため買い先行をしてしまうと、物件を売り急いで低い値段で売却してしまう可能性があるのです。

先に売却することで、売りあせることがなく、納得できる価格で売却しやすくなります。住み替え先が賃貸物件である場合も同様に、居住中の物件を先に売却することをおすすめします。
ただし、売り先行の場合は住み替え先が見つかるまでの仮住まいが必要なので、引っ越し代が二重にかかるなどのデメリットもあります。

もし、やむを得ない理由で買い先行をする場合は、つなぎ融資を利用する方法もあります。つなぎ融資とは、住み替え先の物件の購入代金を借り入れて、居住中の物件を売却金で返済する融資のことです。

売却が得意な不動産会社に仲介を依頼する

売却価格が残債を下回るオーバーローンを防ぐためには、住宅をできるだけ高い価格で売却する必要があります。そのためには、売却が得意な不動産会社に仲介を依頼することが大切です。

売却が得意な不動産会社ほど、査定の根拠を明確に説明できるだけでなく、売却までの道筋もわかりやすく提案してくれます。不動産会社のホームページで、査定の依頼先の売却実績を確認するのも有効でしょう。

また以下のようなサービスを実施している不動産会社に売却を依頼すると、住宅に付加価値が付いて高値で売却しやすくなります。

• ホームインスペクション：住宅のプロによる住宅性能の診断サービス
• 瑕疵保証：雨漏りのような瑕疵（欠陥）が見つかった場合の保証
• ハウスクリーニング　など

以上の点を踏まえて複数の不動産会社に相談し、最も高く売却してもらえそうな業者を選びましょう。また一括査定サービスを活用すると、短時間で不動産会社の査定価格を比較できます。

適切な売り出し価格に設定する

住宅が希望の価格で売れるかどうかは、売り出し価格の設定に左右されると言っても過言ではありません。

売り出し価格が安すぎると、安値で売却してしまい損をします。反対に売り出し価格が高すぎると、購入希望者が価格を見ただけで検討をやめてしまい、物件は売れ残るでしょう。

力量のある不動産会社に仲介を依頼すると、相場を加味して購入希望者が購入を迷うような絶妙な売り出し価格に設定してくれます。

また売り出し価格は、住宅ローンの残債額と以下のような売却時の諸費用を確認して設定しましょう。

• 仲介手数料
• 抵当権を抹消する登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）
• 売買契約書に添付する印紙税
• ハウスクリーニング代
• 引っ越し費用　など

• 住宅ローンが残っている物件を売る時は住みながら売却活動を行う
• 住宅の売却に力を入れた不動産会社に依頼すると高値での売却が期待できる
• 適切な売り出し価格に設定すると住宅を高値で売却しやすくなる

マンションを売ってもローンが残る！オーバーローンの対処方法

住宅を売却しても、残債が発生する状況をオーバーローンといいます。
オーバーローンとなった場合は、残債を一括返済しなければなりません。
ここでは、手持ちの資金が足りずに、一括返済できない場合の対処法をご紹介します。

手持ち資金を足して返済に充てる

オーバーローンの状態でも、手持ち資金を足して住宅ローンを完済できるのであれば、マンションの売却は可能です。

手持ち資金が不足する場合は、所有している自家用車を売却して返済に充てる資金を作るのも一つの方法です。近年はカーシェアリングが普及していることもあり、自家用車を所有しなくても生活できる環境が整っているエリアも増えてきました。

また、自宅に1年以上使用していない家具や家電製品、衣類などがある場合は、メルカリやラクマといったフリマアプリを活用して不要品を売却しましょう。予想以上の価格で売れて、残債の返済に充てられる資金を確保できるかもしれません。

もし、ご自身の資産だけでの返済が難しい場合は、親や祖父母などから資金を提供してもらえないか相談する方法もあります。年間110万円までであれば、贈与税を負担することなく資金提供が受けられます。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、住み替え先の物件を購入するために組んだ住宅ローンに、残債を組み入れるローンです。住み替えローンを借り入れると、抵当権を抹消できます。

ただし住み替えローンは、限られた金融機関でしか取り扱われていません。また、物件の購入価格以上のローンを組むことになるため、審査が厳しい傾向にあります。

加えて、売却するマンションと新たに購入する住宅の決済日・引き渡し日を合わせる必要があります。住み替えローンを利用する際は、不動産会社に相談のうえ慎重に計画を立てることが大切です。

任意売却をする

すでに住宅ローンの返済を滞納しており、金融機関から一括返済を求められている方は、任意売却する方法があります。

金融機関からの一括返済に応じられず、自宅が競売にかけられた場合、相場の6〜7割の価格で売られてしまうため残債額が増えてしまいます。

任意売却ができると、住宅を相場と同程度の金額で売却可能です。さらに残債の返済計画も、無理のない範囲で組める可能性があり、売却後の生活における金銭的な負担が軽減されます。

ただし任意売却をするためには、金融機関から承認を得るため不動産会社に交渉を依頼しなければなりません。

加えて、住宅ローンの返済を滞納すると信用情報機関に記録が残るため、将来的にクレジットカードを作れない場合や携帯電話を分割購入できない場合がある点に注意が必要です。

• オーバーローンで手持ち資金が足りない場合は自家用車や不用品の売却、親族からの資金提供で資金を確保する
• オーバーローンが貯蓄で返済できない場合は住み替えローンを検討する
• すでに住宅ローンを滞納している場合は任意売却が選択肢となる

ローン残債があるマンションを売ると税金の負担を軽減できることがある

オーバーローンが発生すると、「特定居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」により、所得から一定額が控除され、税金の負担を軽減できる場合があります。

譲渡損失の特例で控除される金額は、以下2つのどちらか少ない方です。

• オーバーローンと同額：住宅ローンの借入残高－マンションの売却代金
• 譲渡損失：マンションの購入代金−マンションの売却代金
  ※説明を簡潔にするため、減価償却費や購入時の諸費用などは記載しておりません

たとえば、住宅ローンの借入残高が3,000万円、売却価格が2,600万円だった場合、最大400万円が所得から控除されて、所得税や住民税の負担を軽減できます。

また、控除額がその年の所得金額を上回っている場合、差し引けなかった控除額を最大で3年間繰り越せます。

控除を受けるためには、所定の条件を満たしたうえで確定申告をしなければなりません。控除の条件にあてはまる場合は、忘れずに確定申告をしましょう。

ローン残債がある状態で売却する方法と残債発生時の対処法まとめ

住宅ローンが残っている物件を売却する時も、いかに高い値段で住宅を売却できるかどうかが鍵となります。住宅を高値で売却するためには、複数の不動産会社に住宅の査定を依頼して信頼できる業者を探さなければなりません。

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