住宅ローンの残債が有る際に高値で売却する4つの方法！

マンションを売却する際、必ずしも住宅ローンが完済しているとは限らないですよね。売却したいマンションの住宅ローンの完済が済んでいない場合、どのようなことに注意するべきなのでしょうか。住宅ローンの残っているマンションを売却する際に覚えておきたいポイントについて解説していきます。

売却利益が住宅ローンの残債を上回るのがポイント

売却のタイミングでまだ住宅ローンの残債がある場合、売却利益は残りの住宅ローンの金額を越えることを一番に考えましょう。住んでいなくても、一度組んでしまった住宅ローンは完済しなくてはいけません。そのため、売却利益で住宅ローンを完済できないと、残債を自己資金を切り崩してでも支払わなくてはいけなくなります。売却利益が残債を越えると、貯金を切り崩す必要もありませんし、余裕があればプラスの利益を得ることができます。

売却利益が住宅ローンの残債を下回る場合はどうしたら良いの？

しかし、すべてのマンション売却の売上利益が住宅ローンの残債を越えるとは限りません。希望通りの価格で売り出してしまうとなかなか売れなかったり、誰にも見向いてもらえなかったりします。そのため、住宅ローンが残っているからと言って高額な売却価格で売り出すわけにも行かないのです。それでは、住宅ローンが残っているマンションを売却する際に使える売り方やローンにはどのようなものがあるのでしょうか。「買い替えローン」、「任意売却」、「リースバック」について紹介していきます。

買い替えローン

マンションの売却利益を住宅ローンの残債に当ててもなおローンが残る場合に使えるのが「買い替えローン」です。買い替えローンを組むためには、マンションを売却したのちに新居を購入しなくてはいけません。利子は高いものの、次に組むローンに残債を組み込むことができます。一括で管理できるため家計を圧迫されづらいです。

任意売却

マンションの住宅ローンが売却価格を大幅に上回る場合、債権者に同意を得た上で物件の売却をすることを任意売却といいます。任意売却は基本的に住宅ローンの返済が3ヶ月から6ヶ月ほど滞っている場合にするものです。任意売却をすることで競売を免れることができたり、引越し費用の確保が可能だったりします。任意売却が可能なのであれば、なるべく自分で申し立てすることをおすすめします。

リースバック

任意売却をした場合、売却したマンションを買主に家賃を払い続けて住み続けることが可能です。競売をしてしまうと、売却されたマンションからは強制的に退去を命じられます。しかし、リースバックであれば、買主との調整で住み続けることができるので、引越しの手間が省けたり、子どもの転校を心配したりしなくて済むのです。

・売却利益が住宅ローンの残債を下回る場合に使える手段としては、「買い替えローン」、「任意売却」、「リースバック」の３種類がある。

ローンの残債がある場合の売却フロー

住宅ローンの残債がある場合とない場合では、売却のフローが異なります。どのような売却方法で売るのか、売った後にどのようなローンを組むのかによって流れは変わるので、信頼できる不動産会社に相談しながら進めていきましょう。

ローンが残っているのならマンションの高額売却を狙う

マンションを売却する際住宅ローンの残債があるとします。その場合、売却利益をローンの残債に充てることになります。ローンの残債を支払った上で、新居を購入したいのであればプラスで利益が欲しいですよね。そのためには、なるべく高額で売却することが望ましいです。高額売却するためのポイントを4つ紹介していきます。

不動産会社選びを怠らない

マンション売却を成功させるために最も重要とも言えるのが、信頼関係がしっかりと築ける不動産会社を選ぶことです。不動産会社を適切に選ぶためには、マンション売却を思い立ってまずする売却査定の段階での見極めが必要です。査定は複数の不動産会社に依頼し、価格だけでなくサービス内容や担当者の方の雰囲気を合わせて見るようにしましょう。

また、不動産会社には得意分野があります。そのため、「マンションの売却」が得意な不動産会社を実績などを見て選ぶようにしましょう。

アピールポイントを抑える

マンション売却をなるべく高額で行うためには、物件のアピールポイントを確実に押さえておく必要があります。物件そのもののアピールポイントはもちろん、所在の地域や近隣環境のアピールも忘れずにしましょう。物件のアピールをしたいのであれば、劣化や汚れの目立つキッチン、お風呂、トイレは徹底して清掃しましょう。地域や近隣環境については駅、スーパー、小学校、施設などのアピールをしましょう。ターゲット層となりうる人のニーズに合いそうなことをアピールするのがおすすめです。

住宅診断で信頼度を高める

住宅診断（ホームインスペクション）とは、住宅診断士と呼ばれる専門家がマンションの劣化具合を調査してくれます。買い手としても第三者が調査していると安心感があるので、住宅診断をしておくと良いでしょう。買い手を安心させるためにも既存住宅売買瑕疵保険に加入したり、耐震基準適合証明書を発行してもらうことも有効的です。どこまでやるべきかは、不動産会社の担当者と相談しながら行うことをおすすめします。

内覧で徹底してマンションを魅せる

どんなに良いマンションでも、実際に買い手の人に見てもらえるのは内覧のときだけです。物件の雰囲気や、近隣環境などのアピールをしたいのであれば内覧の際に魅せるのが効果的です。内覧はなるべき買い手の希望のスケジュールに合わせるようにしましょう。また内覧の際は徹底した清掃を心がけましょう。住んでいる人には気にならなくても、初めて家に来る人にとっては気になることがあるかもしれません。誰がどう見ても「きれい」と思ってもらえるよう、ハウスクリーニングの業者に依頼してみることもおすすめします。

・住宅ローンの残債が有る際に高値で売却する4つの方法としては「不動産会社選びを怠らない」、「アピールポイントを抑える」、「住宅診断で信頼度を高める」、「内覧で徹底してマンションを魅せる」があげられる。

不動産売却時の住宅ローンまとめ

マンションの住宅ローンが残っているのに売却をするのであれば、売却利益は残債を上回ることが重要です。マンション売却をする際の売り方やその後のローンの組み方には特殊な仕組みの制度がいくつかあります。どの方法を用いるにしても不動産会社に十分に相談することをおすすめします。なるべく高額でマンションを売却できるようにも、高く売れるようにポイントを押さえておきましょう。

住宅ローンの残債と売却価格のどちらが高くなるかで、売却の流れや注意点も違うため、どのような資産計画を立てるかで変わってきます。事前に一括査定サイトを使って、今の自分のマンションの価値がいくらになるかを確認してみることをお勧めします。