マンション売却時のリフォーム徹底解説！必要性、費用の相場、不要なケースまで

「マンション売却前にリフォームをした方がいいのか？」という疑問は、マンションを売却しようと考える方の多くが迷われる部分です。

結論からお伝えすると、マンション売却時のリフォームは基本的に不要です。ですが、スムーズに売却するためにリフォームやそれ以外の方法で、物件の価値を高める工夫が必要な場合もあります。

本記事では、マンションのリフォームが必要なケースから、費用や手間を抑えながらマンションを高く売るためのポイントまで詳しく解説します。

リフォーム箇所ごとの相場や、売却価格との関係性についてもご紹介しますので、マンション売却を少しでも有利に進めたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却時にリフォームを検討すべきケース

リフォームする必要があるかを判断する基準は、大きく分けて以下の3つがあります。

順に詳しく解説します。

物件の劣化が目立つ場合（壁紙の汚れ／床の傷／水まわりの古さなど）

築年数や使用年数が長く、見た目や設備の古さが目立つ場合は、内見時の第一印象を整えるためにリフォームを検討したほうが安心です。特に、ペットによる傷や喫煙で付いた汚れ、壁や床の大きな損傷などは、ハウスクリーニングだけでは改善が難しく、そのままでは購入をためらう原因になりやすい傾向があります。

また、水回りの不具合や建具の開閉不良といった故障は、住み心地を損ねるだけでなく、引き渡し後のトラブルにつながる可能性も否定できません。見た目の老朽化や設備の不具合など、購入検討時にネガティブな印象を与える部分については、あらかじめ修繕しておくことで、売却活動を有利に進めやすくなります。

内見数は多いが成約にならない場合（競合物件と比較で見劣りするとき）

同じエリア・同条件の物件と比べて、室内の清潔感や見た目で不利になっていると感じられる場合は、内装を整えることで成約につながりやすくなります。内見自体は入っているのに契約まで進まないときは、近隣の競合物件や新築マンションと比べられた際に、室内の古さが気になってしまっているケースも考えられます。

中でも、壁紙の張り替えはコストと期間の負担が比較的小さく、第一印象を大きく改善しやすい方法の一つです。立地や広さで大きな差が出にくいエリアでは、室内の清潔感を整えることが、売却活動をスムーズに進めるための大切なポイントになります。

買主ターゲットが居住目的（ファミリー層・自宅用購入）の場合

買主のターゲットが、ファミリー層など自宅としての購入を考えている場合は、室内の状態が購入判断に与える影響が大きくなります。

居住用としてマンションを探している方は、購入後すぐに生活を始められるかどうかを重視する傾向があります。そのため、内見時の清潔感や設備の状態は、安心して暮らせるかを判断する材料になりやすいポイントです。特に小さな子どもがいる家庭では、水回りの使いやすさや床・壁の傷みが気になりやすく、リフォームの有無が比較の決め手になることもあります。

ファミリー層を中心とした買主を想定する場合は、軽度であっても第一印象に影響する劣化箇所について、リフォームを検討しておくと売却を進めやすくなります。

リフォームが不要／やらないほうがいいケースとその理由

上記で解説した通り、マンションの状態や競合物件によってはリフォームが必要な場合もありますが、実際はリフォームせずに売却活動をスタートさせるケースがほとんどです。

マンション売却時にリフォームが不要とされるケースは、大きく分けて以下の4つです。

マンション売却で判断を誤らないためにも、事前に確認しておきたいポイントです。

物件がそれほど劣化しておらず、競合に比べて遜色ない場合

物件の劣化が目立たず、周辺の競合物件と比べても見劣りしない状態であれば、無理にリフォームを行う必要はありません。多少の古さがあっても、立地や間取り、価格などの条件で十分に評価されるのであれば、まずは現状のまま売却活動を始めるというのも選択肢の一つです。

売却価格はライバル物件との比較で決まるため、事前に多額の費用をかけるかどうかは慎重に検討する必要があります。まずは不用品整理や丁寧な清掃、内見前の換気など、すぐにできる工夫で印象を整えたうえで、実際の反応を見ながら修繕の必要性を判断する方が安心です。

リフォーム費用が売却価格に見合わない可能性が高い場合

キッチンや浴室の交換、間取り変更といった大規模なリフォームは、費用に対して売却価格の上昇幅が見合わないケースが少なくありません。投じた費用がそのまま価格に反映されるとは限らず、結果として修繕費の分だけ利益を圧迫してしまうこともあります。

さらに、中古マンションの購入層には「購入後に自分好みにリフォームしたい」というニーズも多く見られます。あらかじめ大掛かりな工事を済ませてしまうと、かえって候補から外れてしまうこともあるため、高額なリフォームは慎重に見極める必要があります。

売り急ぎ／住み替えのスケジュールがタイトな場合

住み替えの期限が迫っているなど、できるだけ早く売却を進めたい状況では、リフォームにかかる時間や手間が負担になることがあります。工事内容にもよりますが、業者選びから完了までに数週間〜数ヶ月かかる場合もあり、その間は本格的な販売活動が進めにくくなります。

限られた期間内で売却完了したい場合は、リフォームに費用と時間をかけるよりも、現状渡しでの販売や、不動産会社による「不動産買取」の利用を検討しましょう。

買主ターゲットが投資用・リノベーション前提の場合

買主のターゲットが投資用やリノベーション前提の場合は、売主側でリフォームを行う必要性は高くありません。

投資目的でマンションを購入する方は、室内の仕上がりよりも、利回りや立地、将来的な収益性といった条件を重視して判断する傾向があります。また、リノベーションを前提に物件を探している場合は、購入後に内装を一新することを想定しているため、売主によるリフォームが評価につながらないこともあります。

投資用やリノベーション目的の買主を想定する場合は、無理に費用をかけてリフォームを行うよりも、現状のまま売り出し、価格調整で対応する方が進めやすいケースも多いでしょう。

リフォーム費用の相場と売却価格への影響

マンション売却にあたってリフォームを検討する際は、どの程度の費用がかかり、その判断が売却にどう影響するのかを把握しておく必要があります。この章では、リフォーム費用の目安と、売却価格との考え方を整理します。

主なリフォーム箇所ごとの費用相場

マンション売却時にリフォームを検討する際、各箇所のリフォーム費用相場を知っておきましょう。

クロス張替え・壁紙の補修

クロス張替え・壁紙補修の費用相場は、以下の通りです。

クロス・壁紙の状態	費用
壁紙の破れ・浮きがある	5,000～2万円程度
壁紙の破れ・壁に穴がある	3万～5万円程度
部屋全体の張替え（6畳）	3万～5万円

フローリング張替え／床の補修

工法	6畳あたりの費用
張り替え工法	10万～20万円程度
上張り工法	6万～15万円程度

水まわり（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）のリフォーム・交換

次に、水まわり工事のリフォーム費用相場は以下の通りです。

リフォーム箇所	リフォーム費用
キッチン	50万～150万円程度
浴室	60万～130万円程度
トイレ	10万～40万円
洗面台の交換	10万～20万円

水まわりのリフォームは、設備の入れ替え工事となるため大がかりな工事が必要で、設備のグレードによって費用は大きく変動します。

フルリフォーム／間取り変更など大規模工事

フルリフォームや間取り変更を伴う大規模工事の場合、戸建てとマンションでは費用感が大きく異なります。

戸建ての場合は、外壁や屋根といった建物全体に関わる工事が含まれるケースも多く、マンションと比べると費用は高くなる傾向があります。

一般的には、戸建ての大規模リフォームでは坪単価で40万円〜80万円程度が目安とされています。

延べ床面積	リフォーム費用
20坪（約66㎡）	800万～1,600万円
30坪（約99㎡）	1,200万～2,400万円
40坪（約132㎡）	1,600万～3,200万円
50坪（約165㎡）	2,000万～4,000万円

マンションのリフォーム費用は、一般的に1㎡あたり10万円～20万円程度が目安とされています。

延べ床面積	リフォーム費用
50㎡	500万～1,000万円
70㎡	700万～1,400万円
90㎡	900万～1,800万円
100㎡以上	1,000万円～

間取りを大きく変更するリフォームは、工事内容や物件の条件によって費用差が出やすい工事です。ここでは一例として、戸建て住宅で壁を撤去し、リビングを広くするような間取り変更リフォームを想定した場合の費用感をご紹介します。

工事内容	費用目安
解体工事（壁撤去、既存内装・キッチン解体）	30万円～60万円
構造補強工事（壁撤去に伴う梁の補強など） ※必要な場合	20万円～50万円
内装工事（床、壁、天井）	80万円～150万円
建具工事（ドア交換）	10万円～30万円
キッチン交換工事（本体＋設置費）	80万円～200万円
電気・照明工事	15万円～40万円
諸経費（現場管理費、廃材処分費など）	工事費全体の10～15%程度

ここで紹介した金額はあくまで目安であり、実際のリフォーム費用は個々の物件条件によって前後します。

リフォームと売却価格の関係性・費用対効果

リフォームを行えば売却価格も上がると思われがちですが、実際にはかけた費用がそのまま価格に反映されるケースは多くありません。中古マンションの価格は、周辺相場や立地、築年数といった市場条件の影響が大きく、リフォーム内容だけで大幅な上乗せができるとは限らないためです。

また、買主の中には「購入後に自分でリフォームしたい」と考える方も多く、売主側のリフォームが必ずしも評価されるとは限りません。

そのため、売却を有利に進めたい一心で安易にリフォームへ踏み切るのではなく、費用と効果のバランスを見極めたうえで慎重に判断することが大切です。

ハウスクリーニングや軽微な補修で十分なケースもある

劣化が一部に限られていたり、目立たない汚れが中心だったりする場合は、全面的なリフォームまでは必要なく、ハウスクリーニングや部分的な補修だけで十分な効果が期待できます。

たとえば、クロスの張り替えや簡単な補修、水回りの清掃など、賃貸でいう原状回復に近い、軽微な手入れだけでも、「ていねいに使われてきた住まい」という安心感につながり、購入検討者の印象を大きく左右します。

費用を抑えて物件の状態を整えたい場合は、検討してみる価値があるでしょう。

リフォーム以外の売却方法・対策手段

リフォームを行わなくても物件の価値をアップさせたり、早期売却につながる工夫ができるのであれば知りたいという方もいらっしゃるでしょう。

マンション売却を成功させるために、リフォーム以外にできることとしては、以下の3つが挙げられます。

少ない手間と費用でも、マンション売却を効率的に進められる可能性が高まるため、希望に合うものがあれば検討してみましょう。

ホームステージングやハウスクリーニングで“見た目の第一印象”を整える

リフォームに多額の費用をかけなくても、室内の印象を高めたい場合は、ハウスクリーニングやホームステージングの活用が有効です。プロの清掃で水回りの汚れまできれいにしておけば、内見時の清潔感が大きく向上し、購入検討者にも安心感を与えられます。

さらに、家具や照明で室内を整えるホームステージングを取り入れると、新生活のイメージがしやすくなり、販売写真の印象も良くなります。費用を抑えながら第一印象を高められる、現実的な方法といえるでしょう。

“現状渡し＋価格を調整”して妥協する方法

築年数や設備の古さが気になる物件では、リフォーム費用を見込んだ金額まで価格を下げ、「現状渡し」で売り出す方法もあります。

あらかじめ修繕を行わない分、購入後に自分でリフォームしたい方にとっては、手を加えやすい物件だと感じてもらいやすくなります。

買主にリフォームを任せる“瑕疵担保責任免責”条件で販売する方法

買主が購入後に大規模なリフォームを予定している場合は、瑕疵担保責任（契約不適合責任）を免除する特約を付けて売却する方法もあります。これは、引き渡し後に建物へ不具合が見つかっても、原則として売主が修理や損害賠償に応じなくてよいという取り決めです。

建具の不具合や設備の老朽化をそのままにして売却できるため、事前の補修費用を抑えられるうえ、引き渡し後のトラブル対応の負担も軽くなります。

リフォームして売るか・現状で売るかを判断するチェックリスト

マンション売却時にリフォームをするかどうかは、「やったほうが得か」「やらないと売れないか」という単純な話では決められません。

ここまで解説してきたポイントを踏まえ、リフォームの判断に迷った時に確認したいポイントを整理します。

リフォームが必要かどうかは、物件の状態だけでなく、エリア相場や競合状況によっても判断が変わります。

「自分では判断しきれない」「どこまで手を入れるべきか分からない」と感じた場合は、売却を依頼する不動産会社に相談し、客観的な意見をもらうのも一つの方法です。

• 池袋の1LDK、リフォームせずに売るべきか悩んでます　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　→専門家の回答はこちら
• 現状のまま買取業者に売却したほうがいいか..それともリノベしてうえで一般売却したほうがいいか..？　　　　　　　　　　　　　→専門家の回答はこちら

マンション売却時のリフォームの必要性についてのまとめ

マンション売却時のリフォームは費用がかかる一方で、必ずしも売却価格アップにつながるとは限りません。先に相場や売却戦略を整理したうえで、本当に必要かを判断することが大切です。

売却価格を上げたい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼して相場感をつかみ、提案内容や販売力を比較しながら、自分に合う会社を選びましょう。

マンションナビでは、マンション売却に強い不動産会社6社に一括で査定を依頼でき、手間をかけずに複数の不動産会社を簡単に比較できます。

まずは不動産会社に売却の相談をし、そのうえでリフォームするかどうかを決めるといいでしょう。