2025年マンション価格はどうなる？ 金利上昇で価格は下がるのか

マンション価格は2013年頃から2024年まで、ほぼ一環して上昇を続けています。一戸建てや住宅地の価格も上昇傾向にありますが、マンション価格の上昇率が頭一つどころではなく飛び抜けているのは、下記の不動産価格指数を見ても歴然です。

2025年も、マンション価格は上昇を続けるのでしょうか？さくら事務所会長で不動産コンサルタントの長嶋修さんに聞きました。

2025年までのマンション価格推移

まずは、2025年までの新築・中古マンションの価格推移を見ていきましょう。

新築マンション

首都圏および近畿圏の新築マンション価格の推移は、次のとおりです。

首都圏

2024年の首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）新築マンション平均価格は、東京都23区1億円超、他のエリアは6,000万円前後となっています。上記のグラフのとおり、東京23区を筆頭に新築マンションは高騰傾向を維持しています。

東京23区の2024年の平均価格は2023年と比べると若干下落していますが、これは2023年に高価格帯のマンションの分譲が多く分譲されたためです。近年は新築マンションの供給数が少なく、数億円、数十億円のマンションが分譲されると平均価格が大きく上がる傾向にあります。

近畿圏

近畿圏（大阪府・兵庫県・京都府・奈良県・滋賀県・和歌山県）も、大阪市部を筆頭に高騰傾向が続いています。2024年の平均価格は、大阪市部が6,000万円超、その他のエリアは4,000万円台から5,000万円台です。

とくに、2023年から2024年は大阪市部の高騰率は著しいものがありますが、高止まりの様相を見せているエリアもあるようです。

中古マンション

続いて、中古マンションの価格推移を見ていきます。

首都圏

中古マンション価格も、東京都23区の伸び率の高さが目立ちます。他のエリアも上昇傾向は維持しているものの、上昇幅は縮小しているようです。

近畿圏

近畿圏も全体的に上昇傾向にありますが、やはり上昇率が縮小し始めているエリアが見られる反面、大阪市部や京都市部は2024年にもう一段の上昇を見せています。

ついに変動金利も金利上昇……マンション価格は下がるのか？

2024年4月、日本銀行はマイナス金利政策を解除しました。続く7月には、政策金利を0.1％程度から0.25％程度に引き上げ。これを受け、一部の金融機関は2024年10月頃に変動型の住宅ローン金利を引き上げました。

2025年1月の金融政策決定会合で日銀は、政策金利を0.25％程度から0.5％程度に追加利上げしました。ここまでの水準は、実に17年ぶりです。これを受け、変動型の住宅ローン金利の基準となる短期プライムレートを引き上げる金融機関が相次いでいます。新年度前後にも、さらに変動型の住宅ローン金利が引き上げられる金融機関が見られるものと推測されます。

2025年は「中古シフト」加速か？ 注目の「セカンドベスト」とは

都心部の新築マンション価格は、もはや一般的な収入の世帯には手が届かない水準にまで達しています。また、数も減っているため、予算が合ったとしても、その他の希望にまで合致する新築マンションを探すことは容易ではありません。

中古シフトが加速

新築マンションの価格高騰、供給数減少、供給エリアの縮小によって近年見られているのが「中古シフト」です。不動産流通経営協会（FRK）によれば、既存住宅（中古住宅）の流通比率は年々高まっており、2023年には42.3％と過去最高を記録しています。

「セカンドベスト」とは？

中古マンションの中でも、長嶋さんが注目しているのは「セカンドベスト」のマンションだといいます。

「立地」以外に中古マンションで見るべきポイントは？

今後のマンションの資産価値を左右するのは、立地だけではありません。マンションの安全性や居住快適性を揺るがす「管理」や「自然災害リスク」も、将来的には資産価値に直結してくる要素の一つです。

「2025年問題」はマンション市場にどう影響する？

2025年には、団塊の世代のすべての方が75歳以上の後期高齢者になります。これにより相続数が増え、空き家が増加し、不動産価格が暴落するとされているのが「2025年問題」です。

「2025年マンション価格」まとめ

2025年も新築マンションは高騰傾向を維持、中古マンションも平均価格については上昇していくものと考えられます。ただし「平均価格」だけでは、ご所有のマンションや購入を希望しているマンションの需要や相場価格を読み解くことはできません。金利上昇や空き家の増加により、格差はさらに広がっていくものと考えられます。

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