離婚時にマンションが売れないときの対応策を要因別に解説

離婚に伴い、「夫婦で築いた資産を整理したい」と考える方は大勢います。夫婦で築いた財産の中でも大部分を占めるマンション。

しかし、「離婚するから早く売りたい！」と思っても、マンションは所有者の意志だけで売れるものではありません。

離婚に伴うマンションの売却は焦ってしまいがちですが、売れないときには要因を考え、適切な対応を取っていきましょう。

離婚時にマンションが売れない3つの要因

なぜマンションが売れないのかによって、取るべき対応策は変わってきます。マンションが売れない要因は、次のいずれかに該当しているはずです。

1．住宅ローンが完済できない

マンションを含めた不動産を売却するには、基本的に住宅ローンの完済が条件となります。

たとえば、ローン残債3,000万円に対して2,500万円でしか売れる見込みがなく、差額の500万円を自己資金等で充当して完済できなければマンションは売れません。

2．夫婦で意志が合わない

マンションが夫と妻の共有名義の場合、いずれかに売却の意思がなければ売却できません。共有不動産は全ての共有者の記名・押印がなければ、不動産会社との媒介契約も買主との売買契約も締結できないからです。

「夫の単独名義」など共有不動産でない場合は、夫の意志さえあればマンションは売却できます。しかし婚姻後に購入したマンションは財産分与の対象であり、「妻子が住み続けたい」といえば、話は平行線になってしまうこともあります。

3．売却活動がうまくいっていない

夫にも妻にも売却の意志があり、いざ売り出してみてもなかなか売れないこともあるでしょう。

「売れたら離婚成立！」と思っている方にとっては、なんとも歯がゆい状況なのではないでしょうか？この場合には、“売り方”を検討しなおさなければ早期売却はかないません。

マンションが売れない要因1．住宅ローンが完済できない

住宅ローンが完済できなくてマンションが売れない場合に取れる対応策は、「任意売却」です。任意売却とは、住宅ローンを借り入れている金融機関に「特別な許可」をもらって行う不動産売却です。

本来ならば、住宅ローンが完済できない不動産は「抵当権」が抹消できないため売却できません。抵当権とは、住宅ローンを借り入れている金融機関が不動産に対して設定する担保権。

任意売却を行う上での「特別な許可」とは、“住宅ローンを完済できないけど抵当権を外してもらう許可”ということです。任意売却後に残った債務については、無理のない計画を組んで少しずつ返済していけます。

ただし任意売却は一般的な不動産売却ではないため、対応してくれる不動産担当者が限られているということに注意が必要です。

マンションが売れない要因2．離婚する夫婦の意志が合わない

「夫はマンションを売りたい」「妻はマンションに住み続けたい」

このように、離婚する夫婦の意志が合わない場合には、協議を進めるほかありません。

配偶者がなかなか売却に同意してくれない…というときには、離婚後もマンションを所有し続けるデメリットについて話し合ってみましょう。たとえば、夫が所有権を有するマンションに妻子が住み続ける場合には、次のようなリスクが考えられます。

・母子手当（児童扶養手当）がもらえない

・なんらかの事情で夫の住宅ローン返済が滞ればマンションが差し押さえられてしまう

「名義人と居住者が別」という状況は、なにかと不便やリスクがあるものです。また、名義人が住み続けるとしても、財産分与をどのようにするかでもめることにもなるでしょう。

・住宅ローン名義を変更するのは容易ではない

いずれにしても、離婚時にマンションを売らない場合には、協議は難航するものです。状況に応じて弁護士に間に入ってもらうなどし、それぞれが納得する落としどころを見つけましょう。

マンションが売れない要因3．売却活動がうまくいっていない

夫婦ともに売却の意志があり、不動産会社と媒介契約を締結したけどなかなか売れない。売却活動をしているにも関わらず、マンションが売れない場合には、売却活動の見直しが必要です。

売れないマンションを売るための方法としては、次の4つのことが考えられます。

1．価格を下げる

売れない要因として、価格が高すぎることが考えられます。相場価格より高い金額で売り出している場合には、適正価格にすることで反響が多くなるはずです。

ただし、類似物件等と比較しても価格が高すぎるわけでもないのに反響が著しく少ないときには、価格以外に売れない要因があるかもしれません。その場合には、下記「4．担当者を変更する」の対策を考えてみましょう。

2．業者買取を選択する

不動産会社に「仲介」してもらってマンションを売るのが一般的ですが、不動産会社に直接買い取ってもらうことも可能です。不動産会社が買主になってくれれば1か月以内での売却も見込めます。

ただし、買取価格は「仲介」による売却の7～8割ほどになってしまいます。そのため、「できるだけ早く売りたい」「どうしても1か月以内に売って離婚したい」といったときの最終手段として買取を選択するべきでしょう。

3．マンションの価値を向上させる

価格を下げずに、リフォームやインスペクション（住宅診断）などによって、マンションの価値を向上させて早期売却を目指す方法もあります。ただこの方法の難点は費用がかかってしまうこと。リフォームは範囲や程度によって金額に幅はありますが、見違えるほど綺麗にするには少なくとも数十万円はかかるでしょう。

インスペクションは価値を高めるというよりは、買主に「安心」を与えるためのものです。第三者機関による診断を受けたマンションは、設備・建具の状態や不具合箇所が明確になるため、買主は安心して購入できます。費用は、実施する機関や診断の範囲、物件の広さ等にもよりますが、5～10万円ほどで実施できます。

4．担当者を変更する

「価格も下げたくない」「費用もかけたくない」というときには、売却を依頼している担当者を変更することを考えてみましょう。とくに、類似物件と比較して価格も状態も遜色ないのにもかかわらず、なかなか売れない…という場合には、担当者を変更することがもっとも効果的な対策です。

不動産売却は担当者と売主とが協力しておこなっていくものですが、広告媒体の決定や販売図面の作成、適正価格の見定めなどは、担当者の専門性や感覚、センス次第ともいえます。「どうやってもマンションが売れない…」というときに、価格も変えず、リフォームもせず、“不動産会社や担当者を変えた途端に売れた！”というのはよく聞く話でもあります。

担当者の変更時は、不動産会社も変えた方が効果は出やすいでしょう。不動産会社内で担当者を変更しても、その“不動産会社流”の売り方や査定方法というのが残れば、あまり変化が見られない可能性が高いからです。

まとめ

離婚時にマンションが売れない場合には、まずは売れない原因を考えましょう。すでに売り出しているにもかかわらず、一定期間売れない場合には、まず価格が適正なのか確認します。適正価格かを見定めるためには、あらためて複数の不動産会社に査定してもらうのもいいでしょう。また、信頼できる担当者に見解を聞くこともしてみてください。不動産売却は、担当者によって売れるスピードや金額が変わるといっても過言ではありません。