離婚で家が「売れる前」「売れたら」やるべきことをまとめました

離婚が決まっているご夫婦は、「今住んでいる家が売れたら離婚」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

家を売るまで・売れた後には、やるべきことがいくつかあります。また家は売りに出せばすぐに売れるとは限りませんので、売れなかったときの対応策についても考えておかなければなりません。

本記事では、離婚に伴って家の売却を決めたときに「家を売る前」と「家が売れたら」やるべきことについて解説していきます。

離婚で家を売る前にやっておくこと

まずは離婚に伴う家の売却の“前”にやっておくことを確認していきましょう。

査定額と住宅ローン残債を比較する

離婚に伴う家の売却でまずやるべきなのは、いくらで売れるかを把握すること。これは住宅ローン残債と売却（予想）金額を比較するためです。

もし家を売却したお金で住宅ローンを完済できないとなると、不足分を自己資金で補うか、「任意売却」というイレギュラーな売却方法を取らなければなりません。

アンダーローンの家の売却方法

「売却金額＞住宅ローン残債」の“アンダーローン”の場合は、売却金額で住宅ローンを完済できるので問題ありません。住宅ローンを完済し、売却にかかる諸費用等を差し引いて手元に残ったお金が財産分与の対象となります。

オーバーローンの家の売却方法

一方、「売却金額＜住宅ローン残債」の“オーバーローン”の場合は、基本的には不足分を自己資金等で補わなければ家を売ることはできません。充当する自己資金が不足していてローンが完済できない場合には、「任意売却」という特別な方法で家を売却していくことになります。

離婚で家が売れたらやるべきこと

さて続いては、家が“売れたら”やるべきことについて確認していきましょう。

財産分与

財産分与では、原則的に、夫婦が婚姻後に築いた財産を1/2ずつ分けます。家を売却して手元に残ったお金は、家の名義人がどちらか一方だとしても、基本的に財産分与の対象です。

一方、任意売却後に残ってしまった債務については、基本的に財産分与の対象とはなりません。それは、財産分与の対象が「プラスの資産」に限られているためです。

とはいえ「残債務はローンの名義の夫が支払い続けて、預貯金は1/2ずつ平等に分与」だと不公平感がありますよね。そのためマイナスの資産については、預貯金などプラスの資産と相殺して財産分与されるケースもあります。「1/2ずつ」というのは原則であって、夫婦が合意すれば、その他の割合でも問題ありません。

引っ越し

売却した家の引き渡し時までには家を空けなければならないので、その前にお互いの新居に引っ越しましょう。売買契約から物件引き渡しまでの期間は1ヶ月ほどのケースが多いものです。そのため、売却期間中から新居について検討しておくようにしましょう。

またお子さんがいらっしゃる場合は、親権をどちらが持つのかどちらと一緒に住むのかも決めておかなければなりません。

家以外の協議は売却中に進めておくべき

子どもの話が出ましたが、家の売却中に離婚協議については進めておくべきでしょう。

先述通り家が売れれば1ヶ月ほどで売却金額を受領できますので、それまでに協議が終わっていれば速やかに離婚を成立させることができます。

離婚に際して決めることは、以下のようなことです。

・慰謝料
・養育費
・親権
・財産分与

お互い、自分にとって好条件で離婚を成立させたいと考えるため、協議が難航することもあるでしょう。その場合には弁護士などの専門家に間に入ってもらうことをおすすめします。また協議で決まったことは離婚協議書に記し、公正証書にすることによって、内容を証拠として残すことができます。

離婚で売却する家が売れなかったときの対応策

家は売りに出せばすぐに売れるとは限りません。「家が売れたら離婚が成立するのに…」と焦る気持ちもあるでしょうが、売れないときにはその要因を考え、適切な対応策を取りましょう。

売れる前の離婚は避けるべき

家が売れないからといって、売却前に離婚することは避けるべきです。不動産は蓋を開けてみないことには、いくらで売れるかはわかりません。プロに査定してもらっているとはいえ、“100％”はありえないからです。

離婚が成立したあとに、想定の価格で売れずにローンが残ってしまったら？万一、災害に遭ってしまったら？…元夫婦間で揉めることにもなってしまうかもしれません。離婚後のトラブルを避けるためにも、確実に売却した後に離婚を成立させた方が賢明です。

急ぎすぎるのもNG

家が売れないときの対応策としてまず考えるのが、価格を下げることだと思います。ただ、売れない理由が全て価格にあるわけではありません。

たしかに価格を下げることで早く売れる可能性は高まるでしょう。しかし離婚後に新な生活をスタートさせるにはお金もかかるはず。できることならより高く売りたいというのが本音なのではないでしょうか？

また価格を下げるとすれば、10万円や20万円などの少額ではあまり効果がでません。たとえば3,280万円で売っている家を3,250万円にしたところであまりお得感は出ませんよね。この場合2,980万円にするなど、ある程度思い切った値下げをしなければ、スピード売却とはならないでしょう。

あるいは相場価格から2～3割は落ちますが、業者買取を選択するのも一つの手です。業者買取であれば、1～2週間で売却金額を受領することもできます。

その一方で、数万～数十万円をかけて以下のような施策を取ることで、需要が高まることも考えられます。

・ハウスクリーニング
・一部の設備交換
・建物診断（ホームインスペクション）
・ホームステージング

ただ、これらの施策を提案してくれない担当者がいることも事実です。というのも、担当者からしても“早く売ってもらうにこしたことはない”というのが本音。売主が価格を下げるといえば、喜んで応じる担当者も多いのです。

もちろん価格を下げることや業者買取が適切な判断となることもあります。しかしあらゆる選択肢を提示して、売主が意志決定できるように助言してくれる担当者がいい担当者だといえます。

従って、家が売れないときに価格を下げることばかり提案されるような場合には、担当者を変えることも考えてみるようにしましょう。

離婚に伴う家の売却は担当者が大事

離婚に伴う家の売却は、以下のように、所有者の希望や状況に合わせた仲介が求められます。

・〇ヶ月以内に売りたい
・〇円以上で売りたい
・周りに知られずに売りたい
・夫婦の共有物件だけど契約に同席したくない
・予算にあった住み替え先も探してほしい

担当者も人間なので、会社や自分の利益を優先させたり、気が利かなかったりする人がいるのが実のところ。そのため売却前には、不動産会社のみならず、担当者の個性や能力も見定めることが大切です。そしてもし、依頼後に「ちょっとこの人とは合わない」「提案力も低そう」と感じたら、不動産会社や担当者を変更することも考えましょう。

まとめ

「家が売れたら離婚できる！」と焦る気持ちもあるでしょうが、家が売れる前・売れた後にはやるべきことがたくさんあります。

早期売却を目指すには、担当者の選定を徹底するべきです。なにかと調整事が多い離婚に伴う家の売却では、状況に応じてやるべきことをサラっと伝えてくれたり、弁護士や税理士などを紹介してくれたり、近隣の目を気にしてくれたり…気遣いできる担当者だと助かるもの。そしてなにより、できる限り好条件で売ってくれれば離婚後の生活が楽になります。

離婚は、ただでさえ労力を要するものです。
しかし、離婚前に可能な限りお住まいの問題を清算しておけば、離婚後、ご家族は前向きに新生活をスタートさせられるでしょう。
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夫婦間で揉めないためにも、マンションの資産価値を把握することは重要です。まずは「売ったらいくらになるか」を把握するため、不動産会社に査定依頼することから始めてみましょう。