空き家のマンションを売却するには？売却のメリットや放置するリスクを解説

日本では人口減少や少子高齢化などの影響で、空き家の数が年々増加しています。空き家というと古い戸建て住宅をイメージしがちですが、マンションの空き家数も増加傾向にあるのが実態です。

空き家を所有していても基本的に利益を生むことはなく、維持管理費がかかるだけなので、活用する見込みがなければ売却するのがおすすめです。

そこで本記事ではマンションの空き家を中心に、売却するメリットや放置するリスクを解説します。

日本における空き家問題

はじめに現在の日本の空き家数や増加の推移について、総務省の「住宅・土地統計調査」をもとに解説します。

日本における空き家の数

5年ごとに実施されている総務省「住宅・土地統計調査」によると、2018年時点での全国の空き家数は848万9000戸、空き家率は13・6％といずれも過去最高の水準に達しています。

以下の表は1958年から2018年までの「空き家数及び空き家率の推移」ですが、年々増加している実態が読み取れます。

出典：平成 30 年住宅・土地統計調査（住宅及び世帯に関する基本集計）

マンションの空き家も増加傾向

では、増え続ける空き家のうち、マンションはどの程度の割合を占めているのでしょうか。

本調査によると、国内の空き家総数846万戸のうち、アパートやマンションなどの共同住宅の空き家は475万戸となっています。

出典：平成 30 年住宅・土地統計調査（住宅数概数集計）

これは戸建て住宅の317万戸を上回り、空き家総数の56.2％に該当するため、極めて多い状況といえるでしょう。

上のグラフを見ると平成20年までの増加幅と比較して、平成25年以降は増加幅が縮小しているため、改善方向に向かっていることが読み取れますが、依然として空き家が増加している状況に変わりはありません。

 空き家のマンションを放置するとどうなる？

空き家のマンションを放置すると、どのようなリスクがあるのか解説します。

維持管理費がかかる

不動産を保有していると、修繕費やリフォーム費などの維持管理費がかかります。区分マンションの場合は面積が大きくないため、戸建てほど管理の手間がかからないものの、管理費や修繕積立金は毎月徴収されることになります。

このほかにも固定資産税、都市計画税といった税金がかかるほか、電気や水道も契約を解除しなければ支払いが継続します。そのため、空き家のまま放置していると、無駄な支出だけが増加することになってしまいます

資産価値が低下する

空き家を長い間放置すると、物件の資産価値が低下する可能性があります。管理が行き届いていない空き家は、経年劣化の進行が早いため、雨漏りやカビの発生、設備の故障リスクなどが高まります。

マンションの場合、管理組合が建物全体の運営管理を行っているため、戸建てほど経年劣化のリスクはありませんが、定期的に室内の清掃や換気、修繕を実施していないと劣化しやすくなります。

特にトイレやキッチンといった水回り関係は痛みやすく、修繕にかかる費用も大きいため、適切に管理することが重要です。

また、築年数の経過も資産価値の低下を招く要因になります。マンションでは築15年頃から相場価格が大きく下がることが多いので、売却をするのであればできるだけ早い時期に決断する方がよいでしょう。

管理の手間やストレスがかかる

空き家を放置すると経年劣化が進行するため、定期的に物件に足を運び、お手入れをしなければなりません。

清掃や換気、水回りの通水が主な作業になりますが、一ケ月に一回は実施するのが基本です。ただし、湿気がたまりやすい梅雨の時期や、地震・台風などの自然災害発生時には、見に行く回数を増やすべきでしょう。

使っていないにもかかわらず、こうした作業を実施し続けるのは、所有者にとって大きなストレスになりかねません。

空き家のマンションを売却するメリット

空き家のマンションの売却では入居者がいるマンションにはないメリットがあります。以下に主な事項を3つ紹介します。

内覧しやすい

物件を売却するときは、ほとんどの場合、買主の内覧が行われます。

内覧は入居者がいる物件では、日程を調整しなければなりませんが、空き家であれば基本的にいつでも実施できるため、速やかに内覧の日時を決めることができます。

内覧の日程調整で購入希望者を長期間待たせると、その間に別の物件の購入を決めてしまう可能性があります。そのため、購入希望者の予定に合わせやすい点は、売却に有利な特徴といえます。

引き渡しがすぐにできる

人が住んでいる場合は引っ越しを終えるまで待たなければなりませんが、空き家の場合、売買契約締結から引き渡しまでスムーズに行うことができます。そのため、即入居したい買主向けに販売活動を進めていくことも可能です。

特例制度が受けられる

空き家のマンションを売却する場合、条件によっては「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を受けられます。

不動産の売買で利益が出ると、譲渡所得税がかかります。税率は短期（所有期間5年以内）で30％、長期（所有期間5年超）で15％と高い水準にあるうえ、さらに復興特別所得税と住民税がかかるため、控除制度を活用できる点は大きなメリットです。

なお、相続で取得した空き家を売却した場合、「相続空家の3,000万円特別控除」という特例制度を利用できるケースがありますが、この特例が利用できるのは戸建てのみであり、マンション売却では適用できないので、間違えないように注意しましょう。

空き家のマンションを売る際の注意点

空き家のマンションには売却に有利な点もありますが、さまざまな注意点があります。以下に注意すべき事項を4つ解説します。

室内を綺麗な状態にする

マンション売却では買主の内覧が行われるため、悪い印象を持たれないように室内を綺麗な状態にしておくのが基本です。

空き家のマンションの場合、長期間使われていない関係上、ホコリやゴミが室内に蓄積している可能性があるため、特に入念に清掃する必要があるでしょう。

また、トイレやキッチンといった水回り関係は、まったく利用していないと排水口の水が干上がり、下水臭の発生を招く場合があります。

内覧前にハウスクリーニングを入れて対処する方法もありますが、深刻な汚れや臭気はプロの清掃業者でも落とせない可能性があります。

そのため、内覧前に対処するのではなく、空き家のまま放置せず、定期的にマンションに来て換気や清掃を実施することが重要です。

修繕が必要な箇所がないか確認する

内覧では室内の隅々まで見られるので、修繕が必要な箇所がないか、事前に確認するようにしましょう。

エアコンやトイレの故障といった設備の不具合は気づきやすい一方、壁紙の剥がれやフローリングの変色など、細かい点は見逃しがちです。

事前にチェックシートを作成するなどして、自ら確認することが大切です。

ただし、壁紙やフローリングの全張替えなど、大きな費用がかかる修繕を実施すると、売却額に見合わないコストを負担することになりかねません。

中古マンションである以上、買主も多少の経年劣化はあるものと考えているケースが多いので、軽微な汚損であれば、清掃程度に留めておくことをおすすめします。

特例制度が利用できるか確認する

空き家のマンション売却時に適用できる特例としては、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」の2種類があります。

特に後者は「所有期間が10年を超えている住宅」が条件となっているので、空き家の状態が長く続いている物件では活用しやすい特例といえます。3,000万円の特別控除との併用も可能なので売却前に条件をチェックするようにしましょう。

諸経費の負担を見込んでおく

不動産売買において、さまざまな諸経費がかかります。マンションを売却する際は、売却価格からすべての諸経費を引いた金額を計算しておきましょう。

マンション売却時にかかる主な諸経費は以下の通りです。

• 不動産会社への仲介手数料
• 登録免許税（抵当権抹消費用）
• 売買契約書の印紙税
• 住所変更登記の費用
• 引っ越し費用
• 住宅ローンの一括繰上返済の手数料

なお、空き家売却時だけに必要になる諸経費は特になく、すべて一般的なマンションと同様です。

しかし、管理が行き届いていない空き家の場合、ハウスクリーニングや修繕費が通常よりも多く発生する可能性を考慮する必要があるでしょう。

空き家のマンションを売る方法

実際に空き家のマンションを売却する方法を解説します。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社に仲介を依頼して売却するのがもっとも一般的な方法です。依頼を受けた仲介業者は不動産ポータルサイトへの掲載や、広告、折り込みチラシを配布するなどの販売活動を行い、購入希望者を募集します。

不動産売却の仲介を依頼する場合、売主と仲介会社との間で媒介契約を締結しなければなりません。

売買契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なるので、違いをよく理解しておくようにしましょう。

また、不動産会社へ仲介を依頼する前に、売却するマンションにどの程度の価値があるのか、相場を調べておくことが大切です。

不動産会社へ買取を依頼する

買取の場合、仲介よりも価格が下がりますが、すぐに売却が決まるうえ、仲介手数料がかからないメリットがあります。

また、空き家の場合、売却が決まらない期間中も固定資産税や維持管理費がかかるため、買い手が決まるのを待つよりも、早く買取にしたほうが得をする可能性も高いといえます。

個人間で取引を行う

不動産会社に仲介を依頼せず、売主と買主が個人同士でマンション売買の取引を行うケースを指します。

仲介手数料が発生しないメリットがありますが、売買に関する手続きをすべて自分で行わなければならないため、手間がかかるうえ、契約手続きに不備がありトラブルに発展するリスクもあります。

そのため、親子間や知人同士などの信頼できる間柄以外では実施されない方法です。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、居住者のいない空き家を活用して、自治体が空き家を紹介する制度です。

全国で空き家が増加している状況を踏まえ、情報を広く公開して空き家の流通を促進すること、空家を眠らせている所有者の意識啓発を目的として創設されました。
不動産会社が取り扱ってくれないような物件でも売り物件として掲載することができます。

空き家バンクに物件情報を登録すれば、移住希望者などから申し込みが入る可能性があります。

ただし、空き家バンクはすべての自治体にあるわけではないため、詳細は地域を管轄する自治体のホームページなどから確認するようにしましょう。

空き家のマンションを売る際の質問

空き家のマンションを売却するにはどんな方法がありますか？

不動産仲介会社へ仲介を依頼するのが一般的な方法です。
ただし、買い手がつきにくい物件や早急に売却したい物件の場合、売却価格は下がりますが、不動産買取業者へ買取を依頼する方法がおすすめです。
空き家バンクが利用できる自治体であれば、サイトを通して買い手を見つけることもできます。

空き家のマンションを高く売るコツはありますか？

マンションを高く売るには、室内を綺麗な状態に整えておくことが大切です。
空き家の場合、長く放置していると汚れが溜まりがちなので、定期的にマンションを訪問して、換気や清掃を実施することを心がけましょう。

空き家のマンションを売却する際、どの程度の諸経費がかかりますか？

マンション売却時には仲介手数料、登録免許税、売買契約書の印紙税などさまざまな諸経費がかかります。おおまかな相場は、売却価格の約3〜4％といわれています。
空き家だけに必要となる経費は特にありませんが、ハウスクリーニング代や修繕費は多く見込んでおくことをおすすめします。

まとめ

空き家を活用せず放置していてもメリットはありません。マンションの場合は使用していなくても管理費や修繕積立金、固定資産税などの税金、さらに電気、水道代の支払いも発生します。

近年マンションは近年、価格はが高騰が続いている傾向にあるので、活用する見込みがない場合は、この機会に売却を検討してみるのはいかがでしょうかも良いでしょう。

しかし、売却の際はマンションの室内環境が悪化していないか、事前に確認することが大切です。

また、不動産会社に売却を依頼する際、無料一括査定サイトなどを利用して、自分なりに価格相場を確認しておくことをおすすめします。マンションナビではWebから簡単に査定依頼ができますので、ぜひ活用してみてください。