不動産投資の成功率は何％？ほかの資産運用との比較や成功するコツも解説！

融資を得ながら投資できる不動産投資は、レバレッジ効果（てこの原理）で大きく稼げる可能性があります。しかし、投資や資産運用方法は、他にも株式投資や投資信託、暗号示唆、REITなどさまざまあります。その他の投資と比較して、不動産投資の成功率はどれほどなのでしょうか？

本記事では、その他の投資や金融商品と比較しながら、不動産投資の成功率について考察します。

不動産投資の成功率は何％？

不動産投資の目的は、セカンドインカムの形成や節税、売却益を得ることなど、さまざま。なにをもって「成功」と判断できるか難しいことから「成功率◯%」と表すことはできません。

成功率に関する公的なデータは存在しない

不動産投資の成功率に関する公的データ、民間企業によるデータはありません。ただ、国税庁の申告所得税標本調査は参考になるかもしれません。国税庁によれば、令和3年の不動産所得者の平均所得は「542.7万円」でした。所得階級の内訳は、上記の通りです。

たとえば、所得500万円以上を「成功」とするならば、成功率は60%ほど。1,000万円以上とすれば、成功率は30%ほどだといえるでしょう。

不動産投資への取り組み方で大きく成功率は変わる 　

不動産所得に関しては、あくまで成功率を示すうえでの目安にすぎません。自分が設定した目的を達成できれば、それは「成功」といえるはずです。

目的を達成できるかどうかは、不動産投資への取り組み方次第です。不動産投資では、次のような局面でさまざまな投資判断が求められます。

• 売買仲介会社選び
• 物件選び
• 管理委託方法の決定
• 管理業者選び
• 賃貸仲介会社選び
• 賃料設定
• 修繕計画
• 出口戦略

どれか1つだけ適切な選択をしたとしても、不動産投資で成功するわけではありません。逆に、さまざまな投資判断がうまくいったとしても、自然災害や金利上昇など、特定の事象によってそれまでの「成功」や「利益」が相殺されてしまうほどの「失敗」や「損失」を被ることもあります。

成功率を高めるにはリスクを低減することが大切 　

不動産投資にはさまざまなリスクがあることから、そのリスクを低減することが成功率を高める鍵になるといえるでしょう。不動産投資の主なリスクには、次の5つが挙げられます。

• 空室リスク
• 滞納リスク
• 老朽化リスク
• 金利上昇リスク
• 自然災害リスク

それぞれのリスクの詳細と対処法は、後述で詳しく解説します。

他の資産運用の成功率 　　

不動産投資の成功率を考えるうえでは、その他の資産運用と比較することも有効です。

1．株式投資 　　

株式投資は、企業の株を購入することで、その企業の業績に連動したリターンが得られる投資方法です。

成功するためには、市場の動向を正確に分析し、将来的な成長が期待できる企業を見極める必要があります。株式市場は短期的な価格の変動が激しいため、日々のニュースや企業の業績報告をしっかりとチェックすることが求められます。

2．投資信託 　　

投資信託は、専門家が選定した株式や債権や不動産などの一連の資産に資金を投じることで、分散投資の恩恵を受けられる商品です。リスクを分散できるため、初心者にも取り組みやすい投資方法として人気があります。

しかし、管理手数料などのコストがかかる点には注意が必要です。高い手数料がかかる投資信託は、それだけで成功率を下げる要因になることもあります。

3．暗号資産（仮想通貨）　　　

暗号資産（仮想通貨）とは「ビットコイン」や「イーサリアム」などに代表されるインターネット上でやり取りができるでデジタル通貨を指します。

暗号資産は、各国の中央銀行や銀行を介さず財産的価値をやり取りできることから注目を集めている一方、法定通貨ではなくセキュリティ面が不安視され、裏付け資産がないことからその価値は大きく変動する可能性があります。

4．REIT

REIT（リート）も投資信託の1つですが、投資対象は不動産です。REITの仕組みは、投資家から集めた資金で不動産に投資し、そこから得られる賃料収入や売却益を原資として出資者に配当するというものです。REITはアメリカで誕生した仕組みであることから、日本では「日本版のREIT」ということでJ-REITと呼ばれることもあります。

現物不動産投資と比較すると少額から始められることに加え、流動性が高く、分散投資の恩恵をより手軽に受けることができるため、リスク回避がしやすい資産形成方法だとえるでしょう。とはいえ、REITの成功率は、商品によって大きく変動します。物件の所在地や条件、経済の動向、金利の変動など、多くの要素がREITの利益率に影響します。

成功率を高める方法・コツ 　　

不動産投資における成功は、単なる運やタイミングだけでなく、計画的な取り組みや深い知識、そして適切なリスク管理に基づくものです。成功率を向上させるためには、過去の失敗事例を学び、市場の動向をしっかりと把握することが欠かせません。

1．不動産投資の失敗事例を知る

不動産投資の歴史は長く、これまで多くの投資家が不動産投資に臨んできました。彼らの経験やそこからの学び、ノウハウは、成功への道標となります。また、他者の失敗事例を知ることで、同じ過ちを繰り返すリスクを低減できるでしょう。事例を通じて、物件を過大評価するリスクや資金計画の重要性など多くのことを学べます。

2．物件相場や周辺環境を念入りに調査して臨む 　　

物件の選定は、不動産投資の成功の鍵となります。市場価格や地域の経済動向、将来的な開発計画など、多岐にわたる情報を基に物件の真価を判断することが重要です。また、物件の立地や周辺の環境、交通の便、地域の将来性なども考慮し、賃料収入や資産価値の上昇を期待できる持続可能性のある物件を選ぶようにしましょう。

3．継続してトレンドなどの情報を収集する

不動産投資は、数年、数十年におよぶものです。成功するには、投資を始めるときだけ念入りな調査をするのではなく、運用中も継続して学び続ける姿勢が求められます。ただし、第三者の見解を鵜呑みにするのではなく、主体性を持って収集した情報を活用しなければなりません。昨今では、インターネットやセミナー、新聞や雑誌など、さまざまな情報源から不動産関連の情報を取得することができます。1つの情報や見解に捉われることなく、客観的に情報の精度や信頼性を見極めることが大切です。

不動産投資のリスクと対処方法

不動産投資の主なリスクと対処法は、次のとおりです。

1．空室リスク

運用中の収益は、ほぼ賃料のみです。入居者が入らず空室になっている期間は収入がなくなり、赤字経営になってしまうリスクがあります。

対処法

空室リスクを抑えるには、物件の魅力を高める施策が有効です。周辺と比較して妥当な金額に家賃を設定し、物件を清潔に保ち、快適性を損なわないため、適切な修繕やメンテナンスも求められます。

2．滞納リスク

入居者がいたとしても、家賃を滞納されてしまう収入減に直結します。滞納されてしまっても簡単には退去を迫れないことから、このリスクに対する備えも必要です。

対処法

滞納リスクを未然に防ぐ方法として、入居審査の厳格化が挙げられます。収入や勤続年数、勤務先などの審査項目を厳しく判断することで、賃料を滞納されてしまうリスクが下げられます。また、滞納した入居者に代わって賃料支払ってくれる家賃保証会社を利用することでも、一定程度、滞納リスクを下げることができるでしょう。

3．老朽化リスク

不動産は、株式などその他の投資商品と異なり、経年劣化していくものです。老朽化を防ぐことはできませんが、老朽化を見据えた備えはできます。

対処法

入居者は、多くの場合、10年、20年後ではなく、目先の安心や快適性を重視して物件選びをするものです。このことを踏まえれば、設備の点検・保守、リフォームなどを計画的に行うことで、経年による賃料や需要の低下を最小限に留めることができるでしょう。ただ当然ながら、いくらでも費用をかけられるわけではありません。「今」だけでなく「将来」の収支のバランスを予測したうえで、予算・計画を立てるようにしましょう。

4．金利上昇リスク

変動金利で融資を得ている場合は、金利が上昇するリスクも想定しておきましょう。とくに、物件購入時の自己資金の割合が低い場合は、金利上昇に備えられる体制を整えておくことが大切です。

対処法

対処法の1つとして、まず固定金利への借り換えが挙げられます。当初の返済額は増えますが、金利が上がっても返済額が上がることはなく、金利上昇局面では総返済額が下がる可能性もあります。ただし、借り換えには一定の手数料がかかるためご注意ください。

また借り換えを伴わない対処法としては、手元に一定の現金を持っておくことが有効です。金利上昇局面でも、一定程度、繰り上げ返済することで、返済額が上がることを避けられます。

5．自然災害リスク

近年、多発化・激甚化している自然災害もまた、不動産投資におけるリスクの1つです。地震や水害などによって建物がダメージを受けてしまえば、安全性が損なわれ、空室率が上がってしまうおそれがあります。また、想定外の出費もかさんでしまうことでしょう。

対処法

自然災害リスクへの対処法は、物件のリスクを知ることから始まります。次のような特徴のある物件は、自然災害リスクが総じて高いと考えられます。

• 旧耐震物件
• ピロティ構造の物件（1階が駐車場などになっている）
• L字・ロの字など複雑な形状の物件（ジョイントパネルで各辺が分離されている場合はこの限りではない）
• ハザードマップ上でリスクが高いとされるエリア

このような物件を選ばないというのも1つの選択肢です。自然災害リスクが高い物件で投資する場合には、火災保険だけでなく地震保険に加入することも検討しましょう。

「不動産投資 成功率」まとめ

不動産投資の成功率を示した公的なデータはありません。不動産投資で成功するには、まず自分にとっての「成功」を定義し、目的に合わせた運用をすることが大切です。成功を妨げるリスクは、失敗事例から学びましょう。加えて、不動産投資の5大リスクといわれている空室リスク・滞納リスク・老朽化リスク・金利上昇リスク・自然災害リスクを把握し、備えることも成功率を高めるための大切な要素となるでしょう。

多くのマンション投資家から支持される「マンションナビ」では、会員登録によって、登録した物件の最新レポートや査定書が配信されるなど、投資に役立つ最新の知識や情報が得られます。会員登録は無料です。不動産投資のリスクに備え、失敗を回避し、成功を引き寄せるためにぜひお役立てください。