やめとけと言われる理由は？ワンルームマンション投資で失敗しないための3つのポイント

会社員の副業や節税を目的として、ワンルームマンション投資に関心を持つ人が増えている一方で、「損をするからやめておけ」という声を耳にしたことがある方もいるでしょう。

ワンルームマンション投資は少ない資金でも始められる不動産投資であり、ワンルームマンション投資を始めたことをきっかけに、不動産投資でさらに多くの収益を得ている投資家も少なくありません。

しかし「やめておけ」と言われるには、それなりの理由があるのも事実。

同時に「やめておけ」と言われる理由には、ワンルームマンション投資を始めるにあたって、知っておくべき要素が集約されているとも言えます。

そこで今回は、ワンルームマンション投資はやらない方がいいと言われる理由に焦点をあて、ワンルームマンション投資で失敗する人の特徴や、失敗しないために注意すべきポイントについて解説します。

ワンルームマンション投資はやめておけと言われる4つの理由

まずは、ワンルームマンション投資はやめておけと言われる理由には、どのようなものがあるのかを見ていきましょう。

ワンルームマンション投資で失敗したり十分な利益を得られなかったりするのには、さまざまな理由が考えられますが、ここでは大きく分けて4つの理由について取り上げます。

収益性が低い

不動産投資と聞くと、投資金額が多いため毎月何万円・何十万円という利益を得られるイメージを持っている方もいるかもしれません。

しかしワンルームマンション投資では、単身者をターゲットにした物件を購入して貸し出すため、1部屋あたりの投資金額は低くなります。

ワンルームマンションの場合は都心でも家賃10万円程度が上限で、そこからローンの返済や管理会社への手数料の支払いをすると、オーナーの手取りは想像より少ないものになります。

たとえ利回りが同じであっても、ワンルームマンション投資と一棟ものでは投資金額が大きく異なるため、ワンルームマンション投資は収益性が低いと言わざるを得ないのです。

家賃下落のリスクがある

収益物件における家賃の下落は、特に新築マンションを購入した方が多く実感される傾向にあります。

というのも、新築マンションは最初のうちこそ「新築」というアドバンテージがあり、高い家賃でも入居者が決まりやすいですが、次に空室が発生した際にはそのアドバンテージを利用できなくなるためです。

よほど条件のいい物件であれば、さほど家賃を変動させずに次の入居者を決められますが、多くの場合は購入時よりも家賃を下げないと、なかなか空室が埋まらないという事態が起きるのです。

節税・年金対策にならない

「不動産投資は節税対策や年金対策にいいらしい。」という話を聞いて、ワンルームマンション投資に関心を持つ方も多くいます。

確かに一棟マンションや戸建て住宅を購入し賃貸に出すことで、相続税額を減らしたり、家賃収入を老後資金として蓄えたりすることが可能になります。

しかしワンルームマンション投資は、一棟ものや戸建と比較して投資金額が少ないため、期待するほどの節税効果は得られません。

また先述のとおり、得られる家賃収入もさほど多くないため、家賃収入をあてにした年金・老後資金対策は安心とは言えないのです。

売却が難しい

賃貸経営撤退のために物件を売却しようとしても、なかなか買い手が見つからなかったり、安い価格でしか売却できなかったりするという点も、ワンルームマンション投資はやらないほうがいいと言われる理由の1つです。

投資金額が少なく取り掛かりやすいワンルームマンション投資ですが、空室リスクの高さや利回りの低さで思ったように収益を出せず、途中で物件を手放そうと考える方も少なくありません。

しかし物件を購入する立場で考えると、収益性の低い物件をわざわざ買いたいと考える人はいないということが、容易に想像できるのではないでしょうか。

収益性の低い物件は売却金額を下げないと買い手が見つかりにくく、長期間売れ残ってしまう可能性もあるため、売却の難易度は高いと言えます。

ワンルームマンション投資が儲からない理由

ワンルームマンション投資はやめとけと言われる理由の1つとして、収益性の低さ、つまり「儲からない」という点を挙げました。

ワンルームマンション投資が儲からない理由は、大きく分けて下記の5つがあります。

１．高値掴みをさせられる
２．試算通りの利回りが出ない
３．空室時には収入がなくなる
４．家賃下落リスクがある
５．購入後に資産価値が下がる

とはいえ不動産投資の第一歩としてワンルームマンション投資を選び、成功している方も多いのは事実です。

ワンルームマンション投資が儲からない理由の詳細な解説や失敗しないためのポイントは、こちらの記事で解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。

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ワンルームマンション投資に向いている人の特徴

ワンルームマンション投資は利益が出づらく、出口戦略も組みにくいなどの理由から嫌煙される場面も少なくありません。

しかし下記の条件を満たす方であれば、ワンルームマンション投資でも十分な利益を上げられる可能性があります。

• 短期的な大きなリターンより、長期的に安定した収入を得たい方
• 空室期間も考慮して、堅実な資金計画を立てられる方
• 自己資金に余裕のある方

ワンルームマンション投資は、株やFXのように短期間で大きな利益を狙うものではなく、10年・20年と長期間運用し、少しずつ利益を積み重ねていくものです。

特に物件購入後の一定期間は不動産投資ローンの返済もあり、手元に残る利益は想像以上に少なくなります。

そのため、目先の利益に一喜一憂せず、長期間安定して収入を得ることに注力できる方に向いています。

また、ワンルームマンション投資には必ず空室リスクがついて回ります。

空室の間は家賃収入が途絶え、不動産投資ローンの返済や管理費・修繕積立金などの支払いも、自己資金でまかなわなければいけません。

そのため満室状態を想定するのではなく、空室が発生することも考慮した堅実な資金計画を立てることが重要です。

同時に、空室期間が発生しても生活基盤が崩れない程度の、自己資金の余裕も求められます。

ワンルームマンション投資に向いていない人の特徴

ワンルームマンション投資に向いていない方の特徴としては、下記の2つが挙げられます。

• 短期間で大きな利益を得たい方
• 自己資金に余裕がない方

ワンルームマンション投資は投資金額が少なく、まとまったリターンを得るのが難しい投資方法です。

そのため「今すぐに収入を増やしたい」という方がワンルームマンション投資を始めると、理想と現実との差に苦しむ可能性が高いと言えます。

また、ほかの不動産投資と比較して投資金額が少ないからといって、自己資金に余裕がない方がワンルームマンション投資を始めることもおすすめできません。

不動産投資は物件を購入すれば始められるというわけではなく、経営を開始したのちも維持費や管理費がかかります。

「家賃収入でまかなえば大丈夫！」と無理のある資金計画でワンルームマンション投資を始めてしまうと、空室が発生したり突発的に修繕が必要になったりした際に苦労します。

ワンルームマンション投資でよくある失敗

上記でご紹介した「ワンルームマンション投資に向いている人」に当てはまっていても、必ずしも成功するとは限らないのが不動産投資の難しいところ。

しかし、ワンルームマンション投資で起こる失敗にはある程度パターンがあり、あらかじめ知っておくだけでも失敗を避けられます。

ワンルームマンション投資でよくある失敗としては、主に下記の4つがあります。

１．不動産投資に関する知識が不足している
２．賃貸経営をサブリース業者に任せきりにしている
３．収益性の低い物件を選んでいる
４．自分に都合のいいシミュレーションをしている

1つずつ詳しく解説します。

不動産投資に関する知識が不足している

ワンルームマンション投資に限ったことではありませんが、不動産投資に関する知識が不足していることが原因で失敗する方は少なくありません。

ワンルームマンション投資をおこなうには、賃貸需要の高い物件の見極め方や、不動産に関する法律の知識、利回りの算出方法など、専門的な知識が幅広く必要になります。

十分な知識がないまま、「なんとなく需要がありそうだから」「利回りがよくて儲かると言われたから」という理由で、不動産会社に言われるがまま物件を購入してしまい、思ったような利益が出ないどころか、大きな損失をかかえることになった投資家は少なくありません。

賃貸経営をサブリース業者に任せきりにしている

サブリースというのは、所有する物件をサブリース業者に貸し出すことで、サブリース業者に運営や管理をすべて任せる契約形態のことです。

サブリース業者に任せることで、入居者の募集や家賃の集金、物件の管理などといった、賃貸管理にかかわる大半の業務をカットできる点は大きなメリットです。

しかしオーナー様に入る家賃収入は、入居者が支払っている家賃からサブリース業者の利益分を差し引いた金額のため、オーナー様の手取りが少なくなるというデメリットもあります。

また、入居者の選定はサブリース業者の采配による点や、サブリース業者が倒産してしまう可能性もあるという点においても、賃貸経営を任せきりにしてしまうことには大きなリスクが伴うと言えます。

収益性の低い物件を選んでいる

不動産投資においては、物件選びが成功のカギを握ると言っても過言ではありません。

特に単身者をターゲットにしたワンルームマンション投資は、賃貸需要の高いエリアを狙って物件を選ばないと、空室が発生した際になかなか入居者が埋まらないという事態が起こります。

特によくあるのが、投資金額を抑えるために物件の価格だけを見て購入を決めてしまうパターンです。

築年数が古い物件の場合、たとえ購入価格は安くても、修繕や設備交換に多額の費用がかかることも考えられます。

また立地が悪いことを理由に価格を下げて販売されている物件は、空室発生時に家賃を下げないと入居者が決まらないケースも少なくなく、売却するのも一苦労という結果になりかねないのです。

自分に都合のいいシミュレーションをしている

ワンルームマンション投資で失敗しないためには、長期的な視野でのシミュレーションが不可欠ですが、自分の都合のいい条件でシミュレーションしてしまっては、運用開始後に試算通りの利益を得られず苦労する可能性があります。

本記事の冒頭でも解説したとおり、ワンルームマンション投資にはさまざまなリスクがついて回ります。

空室の発生や家賃の下落、修繕費の発生や不動産投資ローンの金利の変動などを考慮せずにシミュレーションをおこなってしまうと、場合によっては将来的に赤字経営になる可能性も否定できません。

ワンルームマンション投資詐欺に引っかからないための注意点

ワンルームマンション投資はやめておいたほうがいいと言われる理由には、投資家自身の取り組み方や不動産投資自体が持つリスクなどのほかに、悪徳な不動産会社の存在もあります。

投資用物件を取り扱っている不動産会社の中には、不動産を売って自社が利益を得ることしか考えていない業者もいます。収益性の低い物件を、あたかも掘り出し物かのように見せかけてくるということです。

ワンルームマンション詐欺に引っかかってしまい、収益性の低い物件を購入してしまうと、多額の自己資金を失う可能性も否定できません。

ワンルームマンション投資を始める際には、下記の3つの点に注意して取り組むようにしましょう。

不動産投資について勉強する

ワンルームマンション投資を始めるためには、不動産投資のプロである不動産会社を相手に物件の選定をおこなわなければなりません。

しかしすべての不動産会社が顧客の利益を優先してくれるわけではなく、中には売買を仲介することで得られる仲介手数料欲しさに、顧客にとって不利益な提案をしてくるケースも少なくないのが実情です。

不利な契約を結ばないために重要なのは、投資家自身が不動産投資に関する正しい知識を身につけるということです。

知識を身につけることで、提案された物件は投資対象としてふさわしいのか、提示された利回りにおかしなところはないか、自分にとって不利な内容が契約書に盛り込まれていないかなど、さまざまな観点からワンルームマンション投資に向き合えるようになります。

豊富な知識はリスクを避けるだけでなく、さらなる利益を生んでくれます。

ワンルームマンション投資を始める前はもちろん、運用を始めたあとも不動産市場の動向や賃貸需要などにアンテナを張り続けることが重要です。

不明点は納得できるまで質問する

比較的投資金額が少ないと言われるワンルームマンション投資ですが、それでも何百万円という自己資金で、何千万円というローンを組むことになります。

高額な投資用物件を購入する場面で、少しでも不明点や不安点を残した状態で運用を始めるのは非常に危険です。

そのため、少しでもわからないことや知りたいことがあれば、必ず納得がいくまで担当の営業マンに質問することが重要です。

「こんなに質問して面倒だと思われないかな？」と思う方もいるかもしれませんが、不動産投資において物件を紹介してくれる業者はあくまでも「取引相手」です。感情ではなく理屈を主軸に、ドライに対応することが求められます。

疑問点についてとことん質問することで、担当の営業マンが顧客の利益を考えて提案してくれているのか、あるいはノルマ達成のための熱量なのかを判断することもできます。

不利な契約を締結しないためにも、ワンルームマンション投資を始める前にすべての疑問点を解決しておきましょう。

複数の不動産会社に相談する

購入する物件を冷静に見極めるためには、複数の不動産会社に並行して相談することが重要です。

ワンルームマンション投資を始める方の中には、「とりあえず大手の不動産会社に頼んでおけば大丈夫」などと考え、最初から1～2社に絞って物件探しをする方もいます。

しかし相談先を絞ってしまうと、提案された物件が本当に投資対象としてふさわしいのか、販売価格は妥当かの判断が難しくなってしまうためおすすめできません。

ワンルームマンション投資を始めるための物件選定時は、必ず複数の不動産会社に物件の提案を依頼しましょう。

問い合わせる際には、希望のエリア・予算・構造・間取りなどできるだけ詳細な条件を伝えておくと、確度の高い顧客と認識してもらえ、優先的に新しい物件情報を提案してもらえます。

複数の不動産会社に相談することで、投資対象としてふさわしい物件に出会える確率が上がるだけでなく、信頼できる不動産会社を見つけることも可能になります。

まとめ

「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる理由は、複数のリスクと隣り合わせである点や、まとまった利益が出にくい点などさまざまです。

しかし、投資家自身が不動産投資の正しい知識を身につけ、収益性の高い物件を慎重に選ぶことで、長期的に安定した収入を得ることは可能です。

投資用物件を販売している不動産会社は、必ずしも顧客の利益を第一に考えてくれる会社ばかりではありません。

ワンルームマンション投資を始める際には、複数の不動産会社を比較しながら信用できる業者を選びましょう。

また、営業マンの言葉を鵜呑みにせず、さまざまなリスクを考慮したシミュレーションをしたうえで、投資家自身の目で物件を見極めることが重要です。