ワンルームマンション投資はやめとけ？後悔しないための仕組みとリスクを徹底解説

ワンルームマンション投資について調べていると、「やめとけ」「後悔する」といった言葉を目にして、不安を感じた方もいるのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資が「やめとけ」と言われる背景には、仕組みやリスクを十分に理解しないまま始めてしまうことによるズレが存在します。少額から始められる不動産投資として紹介される一方で、実際には思ったような収益が出なかったり、途中で手放すことになったりするケースもあるため、慎重に検討しなければなりません。

本記事では、ワンルームマンション投資の基本的な仕組みを整理したうえで、注意すべきリスクや失敗例を具体的に解説していきます。

そもそもワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とはどのようなものなのでしょうか。まずは不動産投資としての仕組みと、どのような人に選ばれているのかを見てみましょう。

ワンルームマンション投資の基本的な仕組み

ワンルームマンション投資は、マンションの一室（主に単身者向けのワンルーム）を購入し、第三者に貸して家賃収入を得る不動産投資の手法です。

基本的な流れとしては、まず金融機関からのローンを利用し、投資用のワンルームマンションを購入します。物件を取得した後は、入居者を募集し、毎月の家賃収入を得ながら、同時にローンの返済を行っていきます。

家賃収入からは、ローン返済額のほか、管理費や修繕積立金、固定資産税、管理会社への委託費用などが差し引かれます。これらの費用を差し引いた残りが、実際の手元に残る収益です。一定期間賃貸運用を行ったあと、物件を売却して投資を終える流れが一般的です。

このように、物件の購入・賃貸運用・売却までを含めた一連の流れで成り立つ投資手法が、ワンルームマンション投資です。

どんな人が始めている？

ワンルームマンション投資を始める人には、不動産投資の初心者や、将来の資産形成・老後資金づくりを意識している人が多く見られます。1室から始められ、アパート一棟などに比べて初期のハードルが低いため、まずは小さく投資を始めたいと考える人に選ばれやすいからです。

また、購入時に金融機関のローンを利用するケースが多いことから、収入が安定している会社員や公務員が中心に取り組んでいる傾向もあります。本業を続けながら、副業的な位置づけで始めやすい点も、こうした層に選ばれている理由の一つです。

ワンルームマンション投資はやめておけと言われる4つの理由

まずは、ワンルームマンション投資はやめておけと言われる理由には、どのようなものがあるのかを見ていきましょう。

ワンルームマンション投資で失敗したり十分な利益を得られなかったりするのには、さまざまな理由が考えられますが、ここでは大きく分けて4つの理由について取り上げます。

収益性が低い

ワンルームマンション投資は、家賃収入があっても収益が出にくいと言われています。その理由の一つが、収入に対して固定費の負担が大きい点です。毎月の家賃から、ローン返済に加え、管理費や修繕積立金、固定資産税などが差し引かれるため、手元に残る金額は想像より少なくなりがちです。

さらに、ワンルームは1室のみの運用となるため、空室が出ると家賃収入が途絶え、収益が一気に悪化します。家賃の上限も限られるため、利回りが同じであっても、一棟物件と比べると得られる収益額が小さくなりやすい傾向があります。

家賃下落のリスクがある

ワンルームマンション投資では、家賃が下落するリスクも無視できません。特に新築物件の場合、購入直後は「新築」という付加価値により、比較的高い家賃でも入居者が決まりやすい傾向があります。

しかし、次に空室が発生した際にはその優位性がなくなり、周辺物件との比較の中で条件を見直さざるを得なくなります。単身者向けのワンルームは競合物件も多く、少しの差で選ばれにくくなるため、家賃を下げて募集するケースも少なくありません。

節税・年金対策にならない場合がある

ワンルームマンション投資は、節税や年金対策を目的に検討されることもありますが、期待した効果が得られない場合もあります。

不動産投資による節税は、減価償却や損益通算といった仕組みによるものですが、ワンルームマンションは一棟物件などに比べて投資金額が小さく、計上できる金額も限られます。そのため、思ったほどの節税効果を感じられないケースがあります。

また、家賃収入も1室分に限られるため、空室や家賃変動の影響を受けやすく、老後資金として安定的にあてにするには不安が残る点も注意が必要です。

売却が難しい

ワンルームマンション投資では、物件を手放そうとした際に売却が難しくなるケースがあります。

想定していた収益が得られず、途中で売却を検討する人も少なくありませんが、購入する側から見ると、収益性が低くリスクの見えやすい物件を積極的に選びたいとは考えにくいのが実情です。

そのため、買い手が限られ、希望する価格では売れず、価格を下げなければ売却できない場合や、売却までに時間がかかることもあります。

実際にあったワンルームマンション投資での失敗談

ワンルームマンション投資で後悔につながるケースには、収支の考え方や契約内容、売却時の想定などに共通した傾向が見られます。ここでは、実際によくある失敗例を通して、どのような判断が結果に影響したのかを見ていきます。

Aさん：シミュレーション通りに収益が出なかったケース

Aさんは、不動産投資の営業資料に記載されたシミュレーションをもとに、ワンルームマンションを購入しました。表面利回りや満室前提の収支を見る限り、毎月わずかながらも手元にお金が残る計算だったため、大きな問題はないと判断したのです。

しかし、実際に運用を始めてみると、管理費や修繕積立金、想定していなかった費用がかかり、収支はシミュレーションよりも悪化しました。さらに、入居者の入れ替わりで家賃条件を見直したことで、収益は想定を下回る結果に。

楽観的な前提で組まれたシミュレーションと現実とのズレが、収益が出なかった原因でした。

Bさん：サブリース契約で家賃が減額されたケース

Bさんは、空室でも家賃が支払われるという説明を受け、サブリース契約付きのワンルームマンションを購入しました。入居者募集や管理を任せられる点に安心感を覚え、賃貸経営の細かな部分は業者に委ねていました。

しかし、サブリース契約では、オーナーが受け取る家賃は業者が設定した借上賃料となり、入居者が支払う家賃と同額ではありません。この前提を深く意識しないまま運用を始めたことで、当初から収支に余裕がない状態でした。さらに契約更新時に家賃が見直され、収益は想定を下回る結果に。

賃料設定や運用状況を把握せず、業者に任せきりにしていたことが失敗につながりました。

Cさん：売却時に残債が上回り損切り

Cさんは、ワンルームマンションを購入する際、家賃収入でローンを返済し、必要になれば売却すればよいと考えていました。しかし、売却時に「いくらで売れるのか」という点を具体的に想定しないまま運用を続けていたのです。

築年数の経過とともに物件の評価額は下がり、いざ売却を検討した時点では、売却価格がローン残債を下回る状態になっていました。結果として、売却には自己資金を補填する必要が生じ、Cさんは損切りを選択せざるを得ませんでした。

物件価値の下落とローン残高の関係を十分に見込めていなかったことが、失敗につながったケースです。

ワンルームマンション投資に向いている人／向いていない人

ワンルームマンション投資は、誰にとっても同じように向いている投資ではありません。これまで見てきたように、収益性やリスクの特徴を踏まえると、向いている人とそうでない人が分かれやすい投資だといえます。まずは、一般的に考えられる傾向を整理してみましょう。

ワンルームマンション投資は、収益が大きく膨らみにくい一方で、ローンや固定費の影響を受けやすい特徴があります。そのため、安定した収入を背景に、長い目で運用を続けられる人でなければ、途中で負担に感じてしまう可能性があります。反対に、仕組みを理解し、条件を冷静に見極められる人であれば、リスクを把握したうえで判断しやすい投資ともいえるでしょう。

ワンルームマンション投資詐欺に引っかからないための注意点

ワンルームマンション投資は、仕組みを十分に理解しないまま進めてしまうと、不利な条件で契約してしまうリスクがあります。ここでは、意図せず不利な判断をしてしまうことを避けるために、事前に意識しておきたいポイントを解説します。

不動産投資について勉強する

ワンルームマンション投資では、不動産会社から物件の提案を受けて判断する場面が多くなります。ただし、すべての提案が投資家にとって有利とは限りません。

特にワンルーム投資は、利回りや収支シミュレーションの示し方によって、実態以上に良く見えることがあります。そのため、投資する側が基本的な仕組みや数字の見方を理解しておくことが重要です。

表面利回りと実質利回りの違い、家賃や空室の考え方などを把握していれば、提案内容を冷静に見極めやすくなります。不利な契約を避けるためにも、最低限の知識を持って向き合う必要があります。

不明点は納得できるまで質問する

ワンルームマンション投資では、提案内容に不明点があれば、その都度確認し、納得できるまで質問することが重要です。

質問に対して根拠を示しながら丁寧に説明してくれるかどうかで、その営業担当が投資家の立場を考えているのか、それとも契約を急いでいるのかが見えてきます。

曖昧な説明のまま話を進めたり、質問をはぐらかしたりする場合は注意が必要です。不利な条件を含んだ契約を避けるためにも、理解できない点を残さず確認したうえで判断する姿勢が求められます。

複数の不動産会社に相談する

ワンルームマンション投資では、1社の提案だけで判断せず、複数の不動産会社に相談することが欠かせません。

相談先を絞ってしまうと、提示された物件や価格が本当に妥当なのかを比較できず、そのまま話を進めてしまいやすくなります。

複数社に同じ条件で相談することで、物件の違いだけでなく、説明の仕方やリスクへの向き合い方など、不動産会社ごとの姿勢も見えてきます。結果として、投資対象として適切な物件かどうかを冷静に判断しやすくなります。

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ワンルームマンション投資に関するよくある質問

頭金なしでワンルームマンションに投資するのは可能？

可能なケースはあります。金融機関や物件条件によっては、頭金なしでローンを組めることもあります。ただし、その分借入額が大きくなり、毎月の返済負担や金利の影響を受けやすくなります。自己資金の有無は、収支の安定性に直結する要素です。

ワンルームマンション投資に失敗したらどうやって巻き返せばいい？

まずは現状の収支と物件価値を正確に把握することが重要です。家賃の見直しや管理条件の変更で改善する場合もあれば、早めに売却して損失を抑える判断が適切なこともあります。感情的に動かず、選択肢を整理することがポイントです。

ワンルームよりも他におすすめの不動産投資は？

一棟アパートや戸建て賃貸など、ワンルーム以外の選択肢もあります。物件規模や立地によっては、収益性や売却のしやすさが異なります。ただし、初期費用や管理の手間も変わるため、自身の資金状況や目的に合わせて比較することが大切です。

まとめ

「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる背景には、収益が伸びにくい構造や、空室・家賃下落・売却といった複数のリスクが重なりやすい点があります。期待していた内容と実態にズレが生じやすいことが、否定的な声につながっているともいえるでしょう。

一方で、仕組みや数字を理解したうえで物件を選び、無理のない前提で判断できれば、リスクの見え方も変わってきます。不動産投資は、提案内容をそのまま受け取るのではなく、自分の条件や目的に照らして考えることが何よりも重要です。

ワンルームマンション投資を検討する際は、複数の情報や視点を比較しながら、どこに注意すべきかを慎重に考えましょう。本記事で整理したポイントが、判断の一助になれば幸いです。