ワンルームマンション投資について悩み中です。

Question

ワンルームマンション投資について悩み中です。
不動産業者からは将来的な需要増加を強調され、購入を検討していますが、、
友人やネットでの情報では否定的な意見も多く、誰の意見を信じるべきか悩んでおります。。。

ワンルームマンションの将来性やリスクについて、実際の経験者の意見をご教授いただきたいです！

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

紹介を受けた業者が、新築ワンルームマンション投資専門業者であれば、全速力で逃げる案件です。
近づいてはいけません。
私はサラリーマンから不動産投資を兼業とし、現在は業者成りしていますが、もとは約３００戸を所有するメガ大家でした。その経験から申し上げます。
まず、大家仲間で、ワンルームマンション投資で儲かった人を見たことがありません。悲惨な話ばかり聞こえてきます。
ワンルームマンション投資の悪い点
・新築であること　新築というプレミアムが乗っているため、割高になります。売却する場合はそのプレミアムが剥がれ落ちますので、買った瞬間値が下がります。

・ワンルームであること　ワンルーム・１Kなどの単身者用賃貸住宅は、入れ替わりが激しくだいたい２年以内に退去があるのが一般的です。仮に２年で退去、次の入居まで３カ月だとすると、２７カ月中24カ月しか入居が無いことになります。それだけで、利回りは89％に低下します。

・１戸だけであること　戸数が多いアパートと違い、１戸だけだと空室と満室しかありません。４戸のアパートだと、全空・３室空室・２室空室・１室空室・満室の５パターンがあります。ローン支払いに足りる入居率は何％でしょうか。

・管理会社から軽くみられる　管理会社の管理戸数が1,000室あったとすると、たった1室のためにいろいろ動いてくれそうですか？4室なら？100室あったら全然対応が違うと思いませんか？

・建物のコントロールが難しい。一棟ものだと、外観等をリフォームして入居率を上げるなど手が打てますが、複数戸あるうちの1戸しか保有していない場合、室内しか手を入れる部分がありません。

などなどです。都心部だとワンルームとはいえそこそこの金額になると思います。それだけの資金があるなら、郊外の戸建てをDIYで直して貸し出す（ファミリーなら4年以上、戸建て賃貸なら10年近く済み続けるケースも多くみられます）などいろいろ手法があります。

板倉大輝(株式会社ライフアドバンス) · Answer

①新築1Rマンションをご検討の場合
結論として買わない方が良いかと存じます。
理由は下記の通りです。
・割高
デベロッパーの利益や広告費、仲介手数料等が上乗せされている。
・立地
物件によりますが、新築ワンルームの場合、資産価値の落ちづらい立地に位置しているケースが多い印象です。
・住宅ローンが組みづらくなる
今後、居住用の物件購入の際に、投資用ローンで使っている枠が足枷となり、希望借入額まで承認が降りないケースがございます。
まずは住宅ローンを組み、自宅を購入することを推奨いたします。

②中古1Rマンションをご検討の場合
下記4点を抑えている物件であれば良いかと存じます。
1.立地
→空室リスクや資産価値に直結するので最も重要です。
駅距離、最寄駅の人口数、乗降数、治安等
2.価格
→割高を掴まないことが重要です。
過去の成約履歴や近隣の売却物件の坪単価を算出し、相場か否か判断しましょう。
3.モノ
→眺望や日当たり、広さ、大通り沿いや高速沿い、線路沿いで音はうるさく無いのか、バストイレ別か否か等、賃借人の気持ちに立つ事が重要です。
4.管理体制
→見逃しがちですが、立地と同じくらい重要です。
修繕積立金はしっかり溜まっているか。積立金の滞納額は大きく無いか。
管理組合は機能しているのか。この辺りの確認がマストです。
基本的に、各物件に対しての【重要事項の調査報告書】という書類がありますので、検討物件がある場合は、仲介さんに依頼しましょう。

以上となります。
簡易的な内容で恐縮ですが、少しでもお役に立てれば幸いです。

角田浩崇(イエステーション博多店 (株)コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウス　角田と申します。

ワンルームマンション投資についての悩み、よくわかります。
不動産業者の話が楽観的すぎると感じたり、ネットや友人からの否定的な意見で迷うのは、
多くの方が経験することです。不動産投資はリスクとリターンのバランスを理解した上で
判断することが重要です。

以下に、ワンルームマンション投資の将来性とリスクを詳しく解説し、
冷静な判断をするためのポイントをまとめました。

【1. ワンルームマンション投資の将来性】
需要の増加要因
・単身世帯の増加: 総務省の統計では、単身世帯の割合は増加傾向が続いており、
賃貸需要は今後も安定すると予測されています。都市部では特に顕著です。

・都市への人口集中: 東京、大阪、福岡などの主要都市では、地方からの流入により賃貸需要が高い状況が続いています。

・便利な立地の強み: 駅近物件や職場・学校が近いエリアの物件は、他の不動産タイプに比べて空室リスクが低く、需要が途切れにくい。

・魅力的な利回り
ワンルームマンションは、初期投資額が抑えられるうえ、表面利回り6～8%程度の物件も多く、安定した収益が期待できます。

・節税効果
減価償却費やローンの金利部分を経費として計上できるため、節税効果が得られる場合があります。

【2. ワンルームマンション投資のリスク】
・空室リスク
賃貸需要の低いエリアや築年数が古い物件では、空室期間が長引く可能性があります。これが収益に直結する大きなリスクです。

・修繕費や管理費
築年数が経過するにつれ、修繕積立金や管理費が増加します。これにより、利回りが徐々に低下する可能性があります。

・資産価値の下落
築年数が古くなると、物件の売却価格が下がることがあります。特に新築物件を購入すると、数年後には「中古物件」として価値が目減りする可能性が高いです。

・金利上昇リスク
ローンを利用して購入する場合、金利が上昇すると返済額が増え、キャッシュフローに影響を及ぼします。

・不動産業者の偏り
一部の不動産業者は、販売手数料目的で楽観的な将来性を強調することがあります。需要動向やリスクを冷静に分析する必要があります。

【3. ワンルームマンション投資で成功するためのポイント】
・エリア選びが重要
需要の高いエリアを選ぶことで空室リスクを低減できます。駅徒歩10分以内、若年層や単身者が多いエリア（例: 都心部や大学・オフィスの近く）を狙うのが基本です。

・築年数と管理状態を確認
築浅物件は修繕費が抑えられるため、初心者に向いています。中古物件の場合でも、管理が行き届いているマンションを選びましょう。

・表面利回りと実質利回りの違いを理解
表面利回りだけでなく、管理費、修繕積立金、税金などの諸費用を引いた実質利回りを計算することが重要です。

・無理のないローン計画
空室が発生しても耐えられるキャッシュフロー設計が必要です。無理のない借入額と返済計画を立てましょう。

・複数の情報源から判断
不動産業者の話だけでなく、第三者の意見や投資経験者の話を聞くことが大切です。

【4. 今後の判断材料】
初めての投資では、リスクを抑えるために都心部や需要が確実なエリアでの
中古ワンルームを検討すると良いでしょう。小さくスタートを検討してみて下さい。
中古物件で価格が適正なものは、新築物件よりも利回りが高いことが多いです。

【まとめ】
ワンルームマンション投資は、安定した家賃収入や資産運用を目指す初心者に向いていますが、
エリア選びやリスク管理が成功の鍵です。

迷った際は以下の基準を考慮しましょう：
・エリアの賃貸需要（駅近、都市中心部、人口増加エリア）
・リスク分散（複数の物件を比較検討）
・現実的な収益計画（利回りと諸経費をしっかり計算）

最終的には、冷静にリスクとリターンを計算し、無理のない計画で始めることが重要です。
具体的な物件の情報やエリア選定についてさらに知りたい場合は、お気軽にご相談ください！

以上、参考になれば幸いです。

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佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産

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