不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 20代
- 女性
-
- エリア
- 東京都武蔵野市
-
- 投稿日
- 2024/03/18
-
- 更新日
- 2024/12/07
- ［3回答］
1583 view
27歳女性です。投資に興味があります。
こんにちは。
私は都内に住む27歳、女性です。未婚です。
仕事が楽しく結婚願望はありません。
貯金が少しずつたまってきていて、最近マンション投資に興味を持ち始めました。
投資としてマンションを購入する場合、収益性を最大化するための物件の選び方について詳しく知りたいです。
特に、立地や物件の規模、築年数など、どのような要素を重視すべきか、
また、市場のトレンドや将来性をどのように分析すれば良いかについても教えてください。
-
マンション投資につきまして
短期譲渡かどうかで、売却時の譲渡益にかかる税率が大きく変わります。
※5年間は保有して頂くという前提を認識されてください。
複数件所有される場合は、購入する間隔も無理のない計画を立てる必要があります。
売却を視野に入れた物件の購入のポイント
・中古物件を探されてください。(新築にはプレミア価格が加算されている為、投資には向きません。)
・駅より10分以内。(5分以内でないと、融資の審査がおりない金融機関もございます。)
・総戸数について少なすぎる物件は避けてください。(はじめは30戸以上で探されてください。)
・古すぎる物件は避けてください。(30年以内が望ましいです。)
上記条件がありますが、1番は適正な価格で購入することです。
ここは分かりづらい所ですので、信用できる不動産会社を作ることが大事です。
ご予算、エリア(東京にお住まいという事で、土地勘のあるエリアだとよりイメージしやすいかと思います。)等をお伺いできればご相談・ご紹介可能です。
どうぞよろしくお願いいたします。 -
不動産投資の最大のメリットはレバレッジを効かせられることです。収益最大化を目指すならレバレッジの活用を前提とした物件選びをする必要があります。
不動産投資を始めていない現時点では、どの物件を選ぶかという戦術ではなく、どうやって不動産投資を拡大させていくかという投資戦略を組み上げていくということが最重要です。
レバレッジを利用するということは借入を行うということですから、日本人にありがちな「借り入れは少ない方がよい」というイメージを払拭する必要があります。不動産投資において借り入れは大きい方がよいのです。日本各地には不動産投資家の集まりがありますが、借金の大きい人は尊敬されています。
レバレッジが使えれば、少ない自己資金で大きな物件を購入できます。大きな物件は収益も大きいのですが、リスクも大きくなります。リスクとは何か、この点についてどう考えるかと、どのように解決していくかを身に着ける必要があります。そのスキルがあれば、物件の探し方も根本から変わってきます。
そうした知識をつけたうえで、購入は１年間ぐらいは我慢してください。その間業者からマイソクを集めまくり相場観を養ってください。思い立ったらすぐ買うは破綻への一本道です。投資の世界はそんなに甘くはありません。
初めに戻って、質問者様は「マンション投資」と書かれています。このマンション投資は1棟まるまるのマンションではなく、複数戸数のあるマンションの1戸を投資対象とするという意味だと思います。この時点で、収益を最大化するという目的から大きく外れています。マンションを1戸購入したところで大した収益にはなりませんし、今後の展開も非常に遅いものになります。収益性が低すぎるのです。さらに、1戸では、満室と空室の2パターンしかありません。この低いと言った収益性も満室の場合の収益性であって、空室になった場合は収益はゼロ、諸経費を含めると確実にマイナスです。平均をとればかなり低いものになります。
これが、4戸あるアパートの場合、満室、1室空き、2室空、3室空、全空の5パターンがあります。この時点で全空になるというのは低い確率であるというのは理解できると思います。これが6戸なら、12戸なら、と増えていくと、そこで初めて空室率が意味を持ちます。その地域の空室率と比較してあなたのアパートの運営はうまくいっているのか、いっていないのか、判断ができます。もちろんうまくいくために事前に勉強が必要です。買ってから勉強ではいけません。買う前に勉強しておくのです。
そうして満室化したのちに売却すれば、キャピタルゲインが得られるでしょう。拡大のための原資が増えたことになりますし、実績が残ります。その実績をもとに融資してくれる金融機関を開拓していくのです。開拓できれば、不動産投資家として軌道に乗ったと考えられますので、あとは拡大の一手です。頑張ってください。
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不動産の売買市場、賃貸市場は需要と供給のバランスで成り立っています。つまり、人口が減っている人気のない地域では、いずれ入居者を探すのが難しくなるでしょう。人口が増えている地域であれば、人気があると判断でき、需要も下がりにくいと判断できます。
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次に戸数ですが、1戸だけ運用するのはリスクが高すぎます。1戸しか所有していないときに空き家が発生してしまうと、収入が途絶えてしまうからです。不動産投資をしていると必ず空き家が発生します。区分所有マンションを所有するなら、複数戸購入するといいでしょう。アパートや一棟マンションであれば、空き家リスクを分散できるため、そこまで気にしなくてもいいかもしれません。
なお、ご質問の中に減価償却費という言葉が出ていなかったため、質問者様が価償却費について理解されている前提で回答しています。減価償却費について理解していないと、リスクを分散したり、いい物件を購入しても利益の最大化は見込めません。もし、まだ減価償却費の知識がないというのであれば、まずは減価償却費を学んでから不動産投資していきましょう。