不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 20代
- 女性
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- エリア
- 東京都武蔵野市
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- 投稿日
- 2024/03/18
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- 更新日
- 2024/12/07
- ［3回答］
1172 view
27歳女性です。投資に興味があります。
こんにちは。
私は都内に住む27歳、女性です。未婚です。
仕事が楽しく結婚願望はありません。
貯金が少しずつたまってきていて、最近マンション投資に興味を持ち始めました。
投資としてマンションを購入する場合、収益性を最大化するための物件の選び方について詳しく知りたいです。
特に、立地や物件の規模、築年数など、どのような要素を重視すべきか、
また、市場のトレンドや将来性をどのように分析すれば良いかについても教えてください。
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マンション投資につきまして
短期譲渡かどうかで、売却時の譲渡益にかかる税率が大きく変わります。
※5年間は保有して頂くという前提を認識されてください。
複数件所有される場合は、購入する間隔も無理のない計画を立てる必要があります。
売却を視野に入れた物件の購入のポイント
・中古物件を探されてください。(新築にはプレミア価格が加算されている為、投資には向きません。)
・駅より10分以内。(5分以内でないと、融資の審査がおりない金融機関もございます。)
・総戸数について少なすぎる物件は避けてください。(はじめは30戸以上で探されてください。)
・古すぎる物件は避けてください。(30年以内が望ましいです。)
上記条件がありますが、1番は適正な価格で購入することです。
ここは分かりづらい所ですので、信用できる不動産会社を作ることが大事です。
ご予算、エリア(東京にお住まいという事で、土地勘のあるエリアだとよりイメージしやすいかと思います。)等をお伺いできればご相談・ご紹介可能です。
どうぞよろしくお願いいたします。 -
不動産投資は投資する物件によって成否が変わるため、どのような物件を選んだらいいのか理解しておきたいものですよね。
不動産投資する場合、賃貸需要が高い地域で複数戸を所有するのが基本です。
不動産の売買市場、賃貸市場は需要と供給のバランスで成り立っています。つまり、人口が減っている人気のない地域では、いずれ入居者を探すのが難しくなるでしょう。人口が増えている地域であれば、人気があると判断でき、需要も下がりにくいと判断できます。
また、間取りが地域にあっているかも重要です。駅前の繁華街のファミリータイプや、郊外のワンルームに高い需要はありません。人口と地域特性を考えておくことが大切です。
次に戸数ですが、1戸だけ運用するのはリスクが高すぎます。1戸しか所有していないときに空き家が発生してしまうと、収入が途絶えてしまうからです。不動産投資をしていると必ず空き家が発生します。区分所有マンションを所有するなら、複数戸購入するといいでしょう。アパートや一棟マンションであれば、空き家リスクを分散できるため、そこまで気にしなくてもいいかもしれません。
なお、ご質問の中に減価償却費という言葉が出ていなかったため、質問者様が価償却費について理解されている前提で回答しています。減価償却費について理解していないと、リスクを分散したり、いい物件を購入しても利益の最大化は見込めません。もし、まだ減価償却費の知識がないというのであれば、まずは減価償却費を学んでから不動産投資していきましょう。
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50代 男性
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管理会社と入居者のトラブル
アパート経営しております｡ 同じ敷地内にアパートがあり、6月に入居者さんが居ない事に気付いて管理会社に電話しました｡大至急確認しますと電話を切られ電話を待ちましたが来ず、痺れを切らしまたこちらから電話をしました｡ 必ず電話を下さいと言って待ってると店長から電話があり、実はその入居者と管理会社が去年の11月から色々な件で揉めてて、5月末に引っ越したと告げられました｡どうりで６月分家賃振り込まれてない訳だ。 普通出る時1ヶ月前には遅くともいいますよね？すると６月分は入居者から預かってます｡７月分はこちらで負担しますと言われました｡ その入居者の契約は 2年更新で、2023年７月30日終了でした｡そこで私が思うのは、もしも管理会社と入居者が揉める事が無ければまだまだ借りててくれたんではないのか？また新しい人を募集するにあたりまた広告費やら仲介料、空室に伴う損害｡それが全部こちらに負担来るのが腑に落ちないのです｡ 入居者が出るのにあたり、入居者が弁護士を入れたらしく引越し代とか管理会社が払ったらしいのです｡結局入居者が出てくのにも立会いもしておらず、何か不具合があったら誰に請求するの？経年劣化にして全部がこちらが負担？冗談じゃない勘弁してくれといった感じです｡ 部屋なんか５月に出てったまんまです｡クリーニングすらしてません｡管理会社は何かあり電話をしても不在とか、折り返し電話しますと中々連絡取れません｡今週あまりにも電話来ないのでブチ切れてこちらから電話をして、クリーニングもしてないし、早く新しい人入れて下さい!1ヶ月空くと55000円入んないんですからね！本当早くして下さいとお願いしました｡ ７月分迄入ったとしても結局８月、９月と 2ヶ月分は入っては来ません｡店長に揉め事無ければ居たかも知れないですよね？その保障はして貰えないんですかと聞いたら最初から引越すつもりだったみたいですよ｡引越し先決めてたみたいだし。だから保障は無いと。なんか腑に落ちません｡ 長くなり申し訳ありません｡話の内容意味通じましたか？私の主張は揉め事さえ無ければ居たかも知れないのに、一体何してくれてんの？空室の期間も払ってくれてもいいんじゃない？と思うのです｡私の考えがおかしいですか？何かいい方法があればお力をお貸し下さい｡ 長文大変失礼しました｡
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相談先を選択してください
不動産投資の最大のメリットはレバレッジを効かせられることです。収益最大化を目指すならレバレッジの活用を前提とした物件選びをする必要があります。
不動産投資を始めていない現時点では、どの物件を選ぶかという戦術ではなく、どうやって不動産投資を拡大させていくかという投資戦略を組み上げていくということが最重要です。
レバレッジを利用するということは借入を行うということですから、日本人にありがちな「借り入れは少ない方がよい」というイメージを払拭する必要があります。不動産投資において借り入れは大きい方がよいのです。日本各地には不動産投資家の集まりがありますが、借金の大きい人は尊敬されています。
レバレッジが使えれば、少ない自己資金で大きな物件を購入できます。大きな物件は収益も大きいのですが、リスクも大きくなります。リスクとは何か、この点についてどう考えるかと、どのように解決していくかを身に着ける必要があります。そのスキルがあれば、物件の探し方も根本から変わってきます。
そうした知識をつけたうえで、購入は１年間ぐらいは我慢してください。その間業者からマイソクを集めまくり相場観を養ってください。思い立ったらすぐ買うは破綻への一本道です。投資の世界はそんなに甘くはありません。
初めに戻って、質問者様は「マンション投資」と書かれています。このマンション投資は1棟まるまるのマンションではなく、複数戸数のあるマンションの1戸を投資対象とするという意味だと思います。この時点で、収益を最大化するという目的から大きく外れています。マンションを1戸購入したところで大した収益にはなりませんし、今後の展開も非常に遅いものになります。収益性が低すぎるのです。さらに、1戸では、満室と空室の2パターンしかありません。この低いと言った収益性も満室の場合の収益性であって、空室になった場合は収益はゼロ、諸経費を含めると確実にマイナスです。平均をとればかなり低いものになります。
これが、4戸あるアパートの場合、満室、1室空き、2室空、3室空、全空の5パターンがあります。この時点で全空になるというのは低い確率であるというのは理解できると思います。これが6戸なら、12戸なら、と増えていくと、そこで初めて空室率が意味を持ちます。その地域の空室率と比較してあなたのアパートの運営はうまくいっているのか、いっていないのか、判断ができます。もちろんうまくいくために事前に勉強が必要です。買ってから勉強ではいけません。買う前に勉強しておくのです。
そうして満室化したのちに売却すれば、キャピタルゲインが得られるでしょう。拡大のための原資が増えたことになりますし、実績が残ります。その実績をもとに融資してくれる金融機関を開拓していくのです。開拓できれば、不動産投資家として軌道に乗ったと考えられますので、あとは拡大の一手です。頑張ってください。