不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/08/16
-
- 更新日
- 2024/08/16
- ［5回答］
439 view
不動産投資における老後の安心感
不動産投資の提案を受けています。そこでは老後の安心感を謳って提案されることが多いのですが、信じてよいでしょうか。修繕とか空室リスク等心配なデメリットが多く、本当に投資していいものなのか良く分からなくなってしまいました。
-
俗な表現をしますが、老後の安心感というのを、不動産を買えばその後はほったらかしで毎月毎月チャリンチャリンとお金が転がり込んでくる、ということを想起されるような勧め方をする業者からは、絶対買わないほうがいいです。
不動産投資のない人に不動産投資を勧める業者は大抵、「新築ワンルーム」系の業者ではないでしょうか。大家仲間で新築ワンルームといえば、手を出してはいけない投資法の最右翼です。不動産投資の場合、複数戸所有を目指すのが鉄則です。一戸の場合、満室と全空の2つしかありません。空室になった場合収入ゼロ、修繕積立金、管理費、税金諸々を考慮すると必ずマイナスです。空室を埋めるため賃料を下げざるを得ないなど大変な目にあいます。
これが、4戸のアパートですと、満室、1室空、2室空、3室空、全空と5つのパターンがありますので、空室が出た場合でも他の部屋の賃料で何とかなる場合があります。複数戸所有するには、新築ではなく中古、マンションではなくアパート、などいろいろなパターンがあります。
今だと、融資がなかなか出にくい環境ですから、郊外に築古戸建てを割安で購入し、DIYで修繕、ファミリーに貸すという手法が始めやすいです。そこでスキルを磨き実績を積んだのち、金融機関で融資を受けて複数戸の中古アパートを購入、といった道筋が王道であろうと思います。
ご本人の属性が優秀で、銀行の融資の窓口が緩んでいれば、中古アパートではなく、中古マンションが最適ですが、購入額は億を超えてくると思いますので、億を超える借金を背負うという胆力も必要です。
投資はお金と胆力が必要ですが、不動産投資の場合、それに加えて管理会社とのコミュニケーション力、銀行との交渉力、空室を埋める工夫、物件を探す眼力、などいろいろなスキルが必要です。
それらを乗り越えて大家としてやっていこうという気概がなければ手を出さないほうが無難です。
ただし、それらを乗り越えれば、まったく違った世界が広がります。時間をかけて検討するのに値のある投資法だと思います。 -
はじめまして、イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。
不動産投資を「老後の安心感」に結びつける提案はよくある話ですが、鵜呑みにするのではなく、メリットとリスクを十分に理解した上で判断することが重要です。不動産投資が老後の収入源として機能する可能性はありますが、成功には慎重な計画と適切なリスク管理が必要です。以下に、考えるべきポイントをまとめました。
不動産投資による「老後の安心感」について
1. メリット
・安定した家賃収入
賃貸需要がある物件であれば、長期にわたり家賃収入を得られる可能性があり、老後の生活費の一部をカバーできます。
・インフレへの強さ
不動産は現金よりもインフレに強い資産とされ、物件価格や家賃が物価上昇に連動する場合があります。
・資産としての価値
売却可能な資産として、老後にまとまった資金を得ることも可能です。
2. デメリットとリスク
・修繕費の発生
老朽化に伴い、大規模修繕や設備交換などの費用が発生します。特に築古物件では修繕費が収益を圧迫することがあります。
・空室リスク
入居者が見つからない期間は収入がなく、ローンを利用している場合は自己資金で返済する必要があります。
・経済環境の影響
景気後退や人口減少、地域の賃貸需要の変動により、家賃収入が下がるリスクがあります。
・ローン返済の負担
ローンを利用した場合、老後まで返済が続くこともあります。返済計画をしっかり立てる必要があります。
・流動性の低さ
不動産は売却に時間がかかるため、急な資金需要に対応しにくい。
【判断すべきポイント】
1. 提案された物件の詳細を精査
物件の立地、賃貸需要、利回り、築年数などを細かく確認してください。
家賃収入と支出（管理費、修繕積立金、固定資産税など）のバランスを見て、長期的に黒字になるかをシミュレーション。
2. 修繕リスクへの対応
修繕積立金の状況や管理組合の運営が健全かどうかを確認。
自己資金の中から修繕費用を確保するため、投資額を無理のない範囲に抑える。
3. 空室リスクの対策
エリアの賃貸需要を調査し、安定した入居が見込める物件を選ぶ。
サブリース契約（空室保証）を検討する場合は、条件やリスクをよく確認。
4. 資金計画
家賃収入が一定期間途絶えた場合でも、生活費やローン返済に支障が出ないように備える。
ローンの返済計画は慎重に立て、金利上昇リスクも考慮。
老後の安心感を得るための具体的アクション
資産ポートフォリオの一部として考える
不動産投資を「すべての老後資金の柱」とするのではなく、金融商品や現金預金と分散してリスクを抑えることが大切です。
出口戦略を明確にする
将来売却するのか、賃貸経営を続けるのか、老後のどの時点でどう活用するかをあらかじめ決めておく。
（まとめ）
不動産投資が「老後の安心感」を提供するのは、物件選びや運用計画をしっかり行った場合に限ります。提案を受けた物件が老後の収益源として適切かどうかは、以下をチェックすることが鍵です。
・現実的な収支シミュレーション
・修繕や空室などのリスクへの備え
・自身の資金計画やリスク許容度
提案された内容を冷静に精査し、不明点やリスクを質問して解消することで、自信を持った判断ができるでしょう。
以上、参考になれば幸いです。 -
ご相談拝見しました。
老後資金問題をトーク材料に、不安を煽って不動産投資を勧めてくる業者は多いものです。確かに、相応の知識と資金があり、投資リスクも理解できているのなら、不動産投資は比較的安全性の高い投資手段です。ただし、知識も知見もなく資金もギリギリの状態では、海千山千の不動産業者にカモにされるのがオチです。
ある程度、自信が持てるようになるまでは迂闊に手を出さない方が無難です。とくに、メリットばかり強調してリスクの説明を行わないような業者からの提案には応じないほうが良いでしょう。
私は不動産コンサルタント業務の一環として投資家の依頼を受け、セカンドオピニオンの立場から業者が提案してきた投資用不動産の適正評価、提案された資料の整合性などについての見解を引き受けていますが、例えば提案されたレントロール一つをとっても、内容の疑わしいケースが往々にあります。
先述したように悩まれている場合は迂闊に手を出さない。購入される場合にも、その判断が正しいのかどうか、相談できる相手を探されると良いでしょう。 -
投資用マンションの購入はかなり慎重にお考えになられた方が良いです。
ご質問にもお書きいただいているとおり、デメリットが多くありますので、利回りと投資額にもよりますが一般の方に出回る物件で、老後に備えた安心感のある物件はかなり少ないように思います。
安心感のある物件は業者が購入してしまうので、プロが買わないものが出回っていることが多いです。
新築物件の場合には計画通りに行かない物件も多く、余程知識があるか、遊ばすお金がもったいないくらいに資金に相当な余裕があり、キャッシュで購入出来る以外は手は出さない方が良いと思います。
あと、ローンで購入する場合、今後ご自身のお家購入も出来なくなる場合もあります。
弊社も投資用新築マンション売却のご相談の方も多いですが、売れる価格よりローンの残債の方が多い場合が多く、売る事が出来ないか、預貯金を切り崩してローン残債の補填をされ売却なさる方が多い様な印象です。
迷われているようでしたら手は出さない方が賢明かもしれません。
参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2024/08/26
- ［3回答］
306 view
不動産投資について
不動産投資をしてみたいのですが不安です。安全な会社かどうか調べる方法はあるのでしょうか。
306 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/10/20
- ［3回答］
320 view
将来の資産形成のために不動産投資を検討しています。
現在の年収は700万円で、500万円ほどの貯金があります。 都心から1時間ほどの郊外に持ち家があり、ローンの残債は1500万円です。（独身です） 最近、不動産投資に興味を持ち始め、オンラインで情報収集をしています。 投資用物件として、都心のワンルームマンションと郊外の一棟アパート、どちらがおすすめでしょうか。郊外の一棟アパートはファミリー世帯が多いエリアです。 ワンルームは管理が比較的楽そうですが、将来の価値下落を懸念しています。 一棟アパートは収益性が高そうですが、初期投資額が大きく、管理も大変かなと思っています。 また、現在の収入と貯蓄状況を考えると、どの程度の物件価格が適切でしょうか。 初歩的な質問で申し訳ございませんが、アドバイスをお願いします。
320 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2025/02/27
- ［2回答］
348 view
タワーマンションの管理費・修繕積立金が高騰…長期的に保有すべきか
数年前に都心のタワーマンションを投資用として購入し、これまで安定した家賃収入を得てきました。 しかし先日管理組合から「管理費と修繕積立金の大幅な増額」を通告され、今後の運用方針を見直さざるを得ない状況になっています。 購入時には「管理費・修繕積立金は今後も安定」と説明を受けていたのに、築年数が進むにつれて維持コストが想定以上に増えてきたようです。 特に、タワーマンションはエレベーターの台数が多く、外壁や設備の維持に莫大なコストがかかるため、管理組合も積極的に積立金の増額を決めているとのこと。 現在の賃貸市場を見る限り、家賃の引き上げは可能ですが、それでも管理費の上昇分をカバーできるほどではなく、 ローンの返済や固定資産税を含めると、キャッシュフローが圧迫されてしまい、いずれ「持ち続けるリスク」が大きくなるのではと悩んでいます。 シンプルに家賃を上げるのが良いか、それとも売却して別の投資先に切り替えた方が良いか、ご意見頂きたいです。また高く売る工夫等あれば具体的な事例を聞きたいです。
348 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 宮城県仙台市太白区
-
- 投稿日
- 2023/09/08
- ［1回答］
831 view
管理会社と入居者のトラブル
アパート経営しております｡ 同じ敷地内にアパートがあり、6月に入居者さんが居ない事に気付いて管理会社に電話しました｡大至急確認しますと電話を切られ電話を待ちましたが来ず、痺れを切らしまたこちらから電話をしました｡ 必ず電話を下さいと言って待ってると店長から電話があり、実はその入居者と管理会社が去年の11月から色々な件で揉めてて、5月末に引っ越したと告げられました｡どうりで６月分家賃振り込まれてない訳だ。 普通出る時1ヶ月前には遅くともいいますよね？すると６月分は入居者から預かってます｡７月分はこちらで負担しますと言われました｡ その入居者の契約は 2年更新で、2023年７月30日終了でした｡そこで私が思うのは、もしも管理会社と入居者が揉める事が無ければまだまだ借りててくれたんではないのか？また新しい人を募集するにあたりまた広告費やら仲介料、空室に伴う損害｡それが全部こちらに負担来るのが腑に落ちないのです｡ 入居者が出るのにあたり、入居者が弁護士を入れたらしく引越し代とか管理会社が払ったらしいのです｡結局入居者が出てくのにも立会いもしておらず、何か不具合があったら誰に請求するの？経年劣化にして全部がこちらが負担？冗談じゃない勘弁してくれといった感じです｡ 部屋なんか５月に出てったまんまです｡クリーニングすらしてません｡管理会社は何かあり電話をしても不在とか、折り返し電話しますと中々連絡取れません｡今週あまりにも電話来ないのでブチ切れてこちらから電話をして、クリーニングもしてないし、早く新しい人入れて下さい!1ヶ月空くと55000円入んないんですからね！本当早くして下さいとお願いしました｡ ７月分迄入ったとしても結局８月、９月と 2ヶ月分は入っては来ません｡店長に揉め事無ければ居たかも知れないですよね？その保障はして貰えないんですかと聞いたら最初から引越すつもりだったみたいですよ｡引越し先決めてたみたいだし。だから保障は無いと。なんか腑に落ちません｡ 長くなり申し訳ありません｡話の内容意味通じましたか？私の主張は揉め事さえ無ければ居たかも知れないのに、一体何してくれてんの？空室の期間も払ってくれてもいいんじゃない？と思うのです｡私の考えがおかしいですか？何かいい方法があればお力をお貸し下さい｡ 長文大変失礼しました｡
831 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2024/02/13
- ［3回答］
691 view
マンション投資に関心を持っていますが、金利の上昇や人口の減少といった要因がリスクとして挙げられています。
マンション投資に関心を持っていますが、金利の上昇や人口の減少といった要因がリスクとして挙げられています。 節税効果はあるものの、将来的なリスクを考えると今から始めるのは適切でしょうか？ また、具体的なリスクヘッジ策はありますか？例えば、地域選定や物件の特性に注目することで、リスクを抑えることができるのでしょうか？
691 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府大阪市都島区
-
- 投稿日
- 2024/04/01
- ［3回答］
756 view
耐震基準の改正前に建てられた物件投資について
大阪市内の中古マンション投資について考えています。 特に、耐震基準の改正前に建てられた物件への投資のリスクと利点を知りたいです。 さらに、こうした物件を購入した場合、将来的なリフォームや再販売の際に注意すべき点があれば教えてください。
756 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県福岡市南区
-
- 投稿日
- 2024/09/22
- ［1回答］
273 view
中古マンションさがしています。
最近福岡市内の中古マンションの値上がりが激しく、現在の相場は高く感じます。。 もうちょっと待つべきでしょうか。
273 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県熊谷市
-
- 投稿日
- 2024/03/21
- ［4回答］
539 view
父母が投資に興味を持ち始め、相談があります。
私は30代女性で、最近、父母がマンション投資に興味を持ち始めたことを知りました。 私の父母は現在、小規模なアパート経営をしていますが、毎月入居率に苦労しています。 マンション投資については全くの初心者で、特に大都市圏外での投資について不安を感じています。 都市部と地方都市でのマンション投資の違いと、地方都市における投資の魅力について教えていただきたいです。 両親の投資を応援したいとは思っているのですが、不安と心配の気持ちでいっぱいです、、。
539 view
-
50代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2024/08/19
- ［5回答］
414 view
リフォームやメンテナンスのタイミング
長期保有している不動産のメンテナンスやリフォームのタイミングはどのように判断すればいいのでしょうか？ 1LDK、2DK、ワンルームそれぞれ5年以上投資を続けています。居住者から特に指摘されているわけではないですが、不動産としての価値を高めるためのリフォームやメンテナンスはどのタイミングで行うのがいいのでしょうか？
414 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都江戸川区
-
- 投稿日
- 2025/02/26
- ［1回答］
319 view
投資マンションを運用中。入居者の属性が変わってきました
ファミリー向けの投資用マンションを保有していますが、最近の入居者の傾向を見ていると外国人（中国～インド系）が増え、入居審査の条件を見直そうと思っています。 以前もある程度入居審査を厳しくしましたが、やはり文化の違いからか周辺の入居者からクレームが入ることが多く、悩んでいます。外国人NGにはしたくないのですが、ある程度の常識が通用する属性の人のみ入居してもらいたいのが本音です。 管理会社とも話し合っていますが、入居審査で盛り込んだ方が良い条件やアドバイス等あれば頂きたいです。
319 view
ご相談内容、拝見いたしました。
不動産投資をされる方には、毎月の賃料収入に対して、ローンの返済分と管理費等の支払い分と固定資産税の月額相当額が上回っており、毎月の収支がマイナスな方もいらっしゃいます。
税金対策という名目でで確定申告をして還付を受けて収支を同じ位にしたとしても、投資であるのに利益が出はじめるのはローンの完済後です。
不動産投資の場合、ローンを組んで借入ができることはメリットです。
ただ、毎月の現金収支がきちんとプラスの収益が取れている物件であることが前提になると思います。
また、不動産投資をされるなら、老後まで保有するよりも10年～15年で売却をして資産の入れ替えをしていけるような物件の方が良いと思います。