不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/08/16
-
- 更新日
- 2024/12/08
- [5回答]
365 view
不動産投資における老後の安心感
不動産投資の提案を受けています。そこでは老後の安心感を謳って提案されることが多いのですが、信じてよいでしょうか。修繕とか空室リスク等心配なデメリットが多く、本当に投資していいものなのか良く分からなくなってしまいました。
-
ご相談内容、拝見いたしました。
不動産投資をされる方には、毎月の賃料収入に対して、ローンの返済分と管理費等の支払い分と固定資産税の月額相当額が上回っており、毎月の収支がマイナスな方もいらっしゃいます。
税金対策という名目でで確定申告をして還付を受けて収支を同じ位にしたとしても、投資であるのに利益が出はじめるのはローンの完済後です。
不動産投資の場合、ローンを組んで借入ができることはメリットです。
ただ、毎月の現金収支がきちんとプラスの収益が取れている物件であることが前提になると思います。
また、不動産投資をされるなら、老後まで保有するよりも10年~15年で売却をして資産の入れ替えをしていけるような物件の方が良いと思います。 -
俗な表現をしますが、老後の安心感というのを、不動産を買えばその後はほったらかしで毎月毎月チャリンチャリンとお金が転がり込んでくる、ということを想起されるような勧め方をする業者からは、絶対買わないほうがいいです。
不動産投資のない人に不動産投資を勧める業者は大抵、「新築ワンルーム」系の業者ではないでしょうか。大家仲間で新築ワンルームといえば、手を出してはいけない投資法の最右翼です。不動産投資の場合、複数戸所有を目指すのが鉄則です。一戸の場合、満室と全空の2つしかありません。空室になった場合収入ゼロ、修繕積立金、管理費、税金諸々を考慮すると必ずマイナスです。空室を埋めるため賃料を下げざるを得ないなど大変な目にあいます。
これが、4戸のアパートですと、満室、1室空、2室空、3室空、全空と5つのパターンがありますので、空室が出た場合でも他の部屋の賃料で何とかなる場合があります。複数戸所有するには、新築ではなく中古、マンションではなくアパート、などいろいろなパターンがあります。
今だと、融資がなかなか出にくい環境ですから、郊外に築古戸建てを割安で購入し、DIYで修繕、ファミリーに貸すという手法が始めやすいです。そこでスキルを磨き実績を積んだのち、金融機関で融資を受けて複数戸の中古アパートを購入、といった道筋が王道であろうと思います。
ご本人の属性が優秀で、銀行の融資の窓口が緩んでいれば、中古アパートではなく、中古マンションが最適ですが、購入額は億を超えてくると思いますので、億を超える借金を背負うという胆力も必要です。
投資はお金と胆力が必要ですが、不動産投資の場合、それに加えて管理会社とのコミュニケーション力、銀行との交渉力、空室を埋める工夫、物件を探す眼力、などいろいろなスキルが必要です。
それらを乗り越えて大家としてやっていこうという気概がなければ手を出さないほうが無難です。
ただし、それらを乗り越えれば、まったく違った世界が広がります。時間をかけて検討するのに値のある投資法だと思います。 -
はじめまして、イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。
不動産投資を「老後の安心感」に結びつける提案はよくある話ですが、鵜呑みにするのではなく、メリットとリスクを十分に理解した上で判断することが重要です。不動産投資が老後の収入源として機能する可能性はありますが、成功には慎重な計画と適切なリスク管理が必要です。以下に、考えるべきポイントをまとめました。
不動産投資による「老後の安心感」について
1. メリット
・安定した家賃収入
賃貸需要がある物件であれば、長期にわたり家賃収入を得られる可能性があり、老後の生活費の一部をカバーできます。
・インフレへの強さ
不動産は現金よりもインフレに強い資産とされ、物件価格や家賃が物価上昇に連動する場合があります。
・資産としての価値
売却可能な資産として、老後にまとまった資金を得ることも可能です。
2. デメリットとリスク
・修繕費の発生
老朽化に伴い、大規模修繕や設備交換などの費用が発生します。特に築古物件では修繕費が収益を圧迫することがあります。
・空室リスク
入居者が見つからない期間は収入がなく、ローンを利用している場合は自己資金で返済する必要があります。
・経済環境の影響
景気後退や人口減少、地域の賃貸需要の変動により、家賃収入が下がるリスクがあります。
・ローン返済の負担
ローンを利用した場合、老後まで返済が続くこともあります。返済計画をしっかり立てる必要があります。
・流動性の低さ
不動産は売却に時間がかかるため、急な資金需要に対応しにくい。
【判断すべきポイント】
1. 提案された物件の詳細を精査
物件の立地、賃貸需要、利回り、築年数などを細かく確認してください。
家賃収入と支出(管理費、修繕積立金、固定資産税など)のバランスを見て、長期的に黒字になるかをシミュレーション。
2. 修繕リスクへの対応
修繕積立金の状況や管理組合の運営が健全かどうかを確認。
自己資金の中から修繕費用を確保するため、投資額を無理のない範囲に抑える。
3. 空室リスクの対策
エリアの賃貸需要を調査し、安定した入居が見込める物件を選ぶ。
サブリース契約(空室保証)を検討する場合は、条件やリスクをよく確認。
4. 資金計画
家賃収入が一定期間途絶えた場合でも、生活費やローン返済に支障が出ないように備える。
ローンの返済計画は慎重に立て、金利上昇リスクも考慮。
老後の安心感を得るための具体的アクション
資産ポートフォリオの一部として考える
不動産投資を「すべての老後資金の柱」とするのではなく、金融商品や現金預金と分散してリスクを抑えることが大切です。
出口戦略を明確にする
将来売却するのか、賃貸経営を続けるのか、老後のどの時点でどう活用するかをあらかじめ決めておく。
(まとめ)
不動産投資が「老後の安心感」を提供するのは、物件選びや運用計画をしっかり行った場合に限ります。提案を受けた物件が老後の収益源として適切かどうかは、以下をチェックすることが鍵です。
・現実的な収支シミュレーション
・修繕や空室などのリスクへの備え
・自身の資金計画やリスク許容度
提案された内容を冷静に精査し、不明点やリスクを質問して解消することで、自信を持った判断ができるでしょう。
以上、参考になれば幸いです。 -
ご相談拝見しました。
老後資金問題をトーク材料に、不安を煽って不動産投資を勧めてくる業者は多いものです。確かに、相応の知識と資金があり、投資リスクも理解できているのなら、不動産投資は比較的安全性の高い投資手段です。ただし、知識も知見もなく資金もギリギリの状態では、海千山千の不動産業者にカモにされるのがオチです。
ある程度、自信が持てるようになるまでは迂闊に手を出さない方が無難です。とくに、メリットばかり強調してリスクの説明を行わないような業者からの提案には応じないほうが良いでしょう。
私は不動産コンサルタント業務の一環として投資家の依頼を受け、セカンドオピニオンの立場から業者が提案してきた投資用不動産の適正評価、提案された資料の整合性などについての見解を引き受けていますが、例えば提案されたレントロール一つをとっても、内容の疑わしいケースが往々にあります。
先述したように悩まれている場合は迂闊に手を出さない。購入される場合にも、その判断が正しいのかどうか、相談できる相手を探されると良いでしょう。 -
初めまして。不動産売却サポート関西(株)土井と申します。
投資用マンションの購入はかなり慎重にお考えになられた方が良いです。
ご質問にもお書きいただいているとおり、デメリットが多くありますので、利回りと投資額にもよりますが一般の方に出回る物件で、老後に備えた安心感のある物件はかなり少ないように思います。
安心感のある物件は業者が購入してしまうので、プロが買わないものが出回っていることが多いです。
新築物件の場合には計画通りに行かない物件も多く、余程知識があるか、遊ばすお金がもったいないくらいに資金に相当な余裕があり、キャッシュで購入出来る以外は手は出さない方が良いと思います。
あと、ローンで購入する場合、今後ご自身のお家購入も出来なくなる場合もあります。
弊社も投資用新築マンション売却のご相談の方も多いですが、売れる価格よりローンの残債の方が多い場合が多く、売る事が出来ないか、預貯金を切り崩してローン残債の補填をされ売却なさる方が多い様な印象です。
迷われているようでしたら手は出さない方が賢明かもしれません。
参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2024/08/05
- [3回答]
972 view
日経平均と不動産価格の影響を教えてください
日経平均株価の下落傾向に不安を感じています。 私は3年前に投資用のワンルームマンションを購入したのですが、株価下落が不動産価格にも波及するのではないかと心配です。 マンションの価値が下がる前に売却すべきでしょうか?それとも長期保有を続けるべきでしょうか?株価と不動産価格の関係性や、今後の見通しについてアドバイスをいただけると助かります。
972 view
-
60代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2024/11/23
- [5回答]
351 view
所有するマンション2室をこのまま持ち続けるべきなのか
マンションを2室所有していて、現在賃貸中なのですがこのまま持ち続けていいものか悩んでいます。 というのも、築54年とかなり古くいろんな設備にガタがきているため、修繕費がかなりかかってしまっています。 1室が入れ替わりが激しく、その都度清掃や壁紙の張替えなど費用が膨大となってしまっています。 ただ、私も主人も60を過ぎており、私は病気で仕事をしておりません。私の介護の関係で主人も仕事を何年も前に辞めております。 現在の収入はこの2室の家賃収入と年金や介護保険程度です。 オーナーチェンジなどをして、手放すにしても買い手が見つかるかも怪しいような物件です。 買い取っていただいたとしても、一度にそれなりの金額が手に入るとはいえ、定期的な収入は減ってしまいます。 手放した時に入ったお金で、築浅のマンションを新たにオーナーチェンジなどで購入して、家賃収入を得るのが得策なのでしょうか。 とはいえ、仕事をしておらず貯蓄がそんなにあるわけでもなく、ローンも組めないと思います。 やがては、娘に相続の形になると思うのですが、その頃には今よりさらに価値が下がってしまっているので その前に何か対策をしたいと考えています。 ・このまま持ち続けるべきなのか ・手放して、築浅の別のマンションを所有し家賃収入を得る 何かいい案はございますでしょうか。 宜しくお願いいたします。
351 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2024/05/25
- [4回答]
513 view
20代からこつこつパートで貯めていたお金で何かしたいと思い、不動産投資に興味を持ち始めました。
20代からこつこつパートで貯めていたお金で何かしたいと思い、不動産投資に興味を持ち始めました。 今自己資金として600万あります。 主人の年収は安定しており、主人のみの給料で生計がたてられているため投資の話には協力してくれることになっています。 この自己資金での適切な投資物件の金額や条件について教えていただきたいです。 不動産投資に強い会社さんについても知りたいです。
513 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2024/08/26
- [3回答]
266 view
不動産投資について
不動産投資をしてみたいのですが不安です。安全な会社かどうか調べる方法はあるのでしょうか。
266 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/12/23
- [1回答]
326 view
マンションの減価償却について教えてください
投資用のマンションを購入しましたが、確定申告のことを考えた際に減価償却について疑問が浮かんできました。 購入したのは、東京都内の中古マンション(築12年、2LDK、3,200万円)です。内訳は建物部分が1,800万円、土地が1,400万円と説明を受けました。現在は賃貸に出しており、月額12万円の家賃収入があります。 減価償却について、以下の点がわからず困っています。 ・中古マンションの耐用年数をどのように計算すればよいのでしょうか? ・建物と設備の按分はどのようにすべきですか?具体的な比率はありますか? ・定額法と定率法、どちらを選択すべきでしょうか?それぞれのメリット・デメリットは? ・リフォーム費用(キッチンとバスルームを改装、計250万円)は減価償却にどう影響しますか? ・確定申告書のどの欄に減価償却費を記入すればよいのでしょうか? 初めての不動産投資で、減価償却についてほとんど知識がない状態です;;アドバイスをいただけますと幸いです。
326 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府大阪市都島区
-
- 投稿日
- 2024/04/01
- [3回答]
646 view
耐震基準の改正前に建てられた物件投資について
大阪市内の中古マンション投資について考えています。 特に、耐震基準の改正前に建てられた物件への投資のリスクと利点を知りたいです。 さらに、こうした物件を購入した場合、将来的なリフォームや再販売の際に注意すべき点があれば教えてください。
646 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/12/30
- [2回答]
184 view
不動産クラウドファンディングに興味があります。
最近よく不動産クラウドファンディングの記事を読むようになり興味があるのですが、初心者でも始めやすいファンドはありますか?? 信頼できるファンドの見極め方なども教えていただきたいです。
184 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2025/02/27
- [2回答]
150 view
タワーマンションの管理費・修繕積立金が高騰…長期的に保有すべきか
数年前に都心のタワーマンションを投資用として購入し、これまで安定した家賃収入を得てきました。 しかし先日管理組合から「管理費と修繕積立金の大幅な増額」を通告され、今後の運用方針を見直さざるを得ない状況になっています。 購入時には「管理費・修繕積立金は今後も安定」と説明を受けていたのに、築年数が進むにつれて維持コストが想定以上に増えてきたようです。 特に、タワーマンションはエレベーターの台数が多く、外壁や設備の維持に莫大なコストがかかるため、管理組合も積極的に積立金の増額を決めているとのこと。 現在の賃貸市場を見る限り、家賃の引き上げは可能ですが、それでも管理費の上昇分をカバーできるほどではなく、 ローンの返済や固定資産税を含めると、キャッシュフローが圧迫されてしまい、いずれ「持ち続けるリスク」が大きくなるのではと悩んでいます。 シンプルに家賃を上げるのが良いか、それとも売却して別の投資先に切り替えた方が良いか、ご意見頂きたいです。また高く売る工夫等あれば具体的な事例を聞きたいです。
150 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/05/24
- [5回答]
861 view
都内でのマンション投資について教えてください。
30歳独身女性です。年収600万 都内賃貸マンションに住んでます。 都内でのマンション投資を検討しています。 具体的には築10年以内の1LDKか2LDKのマンションを購入し、賃貸に出す予定です。予算は自己資金500万円を含む約3000万円を想定しています。 マンション投資において、物件選びの際に注意すべき点や、特に重視するべき条件についてアドバイスをいただければと思います。 それと物件の管理を専門の管理会社に依頼する場合、その選び方や費用についても知りたいです。 どのような基準で管理会社を選ぶべきでしょうか?また、管理費用の相場についても教えてください。
861 view
-
10代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2024/02/14
- [4回答]
575 view
投資について新築か中古か
30代男性です。新築マンションと中古マンションのどちらに投資するべきかで迷っています。 新築マンションの方が入居率が高いと聞きますが、中古マンションの方が初期投資コストを抑えられるとも聞きます。 両者のメリット・デメリットを踏まえ、実際のところどちらが長期的に見て収益性に優れる投資でしょうか?
575 view