不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
男性
エリア

東京都台東区
投稿日

2020/10/18
更新日

2024/12/29
［2回答］

1694 view

不動産投資　オーナーチェンジ　売主の怠慢　引き渡し延期

不動産投資として、ワンルームマンションを購入。
引き渡しは8月末（契約書記載日程）。
契約は7月。もともと、7月中旬には引き渡される予定だったが、売主の怠慢により、延期に次ぐ延期。
すでに契約書の期限から1ヶ月以上経過。
何度も通告してますが、まだ延びそうです。
①売主に違約金や代金減額の請求はできないのでしょうか？
②その場合の対処方法は？
③売主から契約書にはちゃんと「本物件未取得による解除」の条項が入っているため、裁判しても負けないと言われております。本当でしょうか？

素人のため、よく分かりません。
家賃収入も入らず、困っております。
助けて頂けると幸いです。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/29
どうも3タメっぽいですね。そうすると、もとの売主、三為業者、買主の3者が登場人物です。
元の売主と三為業者間でうまく売買がいっていないのでしょう。三為業者は単に右から左に物件を動かすだけなので、利益率の高い商売です。よって、元の売主になにかある、もしくは元の売主と三為業者間に何かあるのでしょう。

通常の場合、期限を守れない場合には契約不履行責任のうち、履行遅滞に相当します。「本物件未取得による解除」の条項にどのような規定があるのかわかりませんが、無期限に伸ばしていいような規定があるならともかく、いつまでに未取得の場合は解除可能というだけであれば、その起源の到来とともに資金の回収ができると思います。期限の定めがない場合であっても、法律にその場合の規定があります。債務者が債権者から履行の請求を受けたときから、当該債務が履行遅滞となります。
もう一度契約内容をご確認ください。
私が回答します
脇保雄麻

株式会社ユー不動産コンサルタント
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2020/10/19
こんにちは。
不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
原則は契約書記載のとおりとなります。仮に契約書記載の引渡し日に引渡せない場合は、債務不履行となり違約です。その場合、損害賠償等の請求出来る可能性はあると思いますが、特約事項で何らかの条項を入れているならそれに従うということです。
また、契約書記載してある決済日を延期する際に合意書を締結していれば、何も言うことできないと思います。
オリンピックが終わったあとに選手村を改修して分譲マンションとして販売予定のハルミフラッグの事例が同じような事例だったと思います。
当初引渡し予定が2023年の予定でしたが、オリンピックが延期されたことにより引渡し時期も延期されました。手付金を支払って契約した買主は、売主に違約を主張できるかと言ったら結論は、出来無いです。実際にハルミフラッグの契約書を見たわけではないですが、特約事項で売主の責めに帰すべき理由以外での引渡し延期の合意文があるからです。今回は、オリンピックの延期は売主の責任ではありませんよね？手付金を返還して契約解除を売主は認めているみたいですが。
いずれにせよ、契約書にどういった条項を記載してあるか確認しなければなんとも言えません。
ご相談者様の契約書に「本物件未取得による解除」の条項がどういった内容の契約か分からないので、これだけでは分かりませんが。、売主は買い替えで買い替え先が取得出来なかった場合ということですか？それとも中間省略登記で売買しようとしてるんですかね？後者の場合でしたら、結構危ない業者かもしれませんよね。中間省略といいながら平気で他人物売買を繰り返している業者もいるので。
売主が認めるかどうか分かりませんが、手付金返還して契約解除出来るならそうした方がいいかもしれないですね。
また、ご相談者様がローン利用で取得予定ということでしたら、事前診査承認を得ているかもしれませんが、期間が長いとローン再審査が必要になってきます。仮に再審査でローン不承認で決済出来ないとなると、逆に売主から違約を主張される可能性もあります。決済日延期の合意書を締結している場合、ローン解除期日も延期されているかも確認した方がいいです。
実際に契約書等確認出来れば、アドバイス出来ると思いますのでご相談頂ければ対応しますのでお気軽にお問合せ下さい。