不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 10代
- 男性
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2024/02/14
-
- 更新日
- 2024/12/31
- ［4回答］
1501 view
投資について新築か中古か
30代男性です。新築マンションと中古マンションのどちらに投資するべきかで迷っています。
新築マンションの方が入居率が高いと聞きますが、中古マンションの方が初期投資コストを抑えられるとも聞きます。
両者のメリット・デメリットを踏まえ、実際のところどちらが長期的に見て収益性に優れる投資でしょうか？
-
初めまして不動産売却サポート関西の本田憲司と申します。
新築、中古と一長一短有りますので、どちらが優位と言う訳ではありませんが、新築マンションだと利回りが5％を切る物件が多いので、管理費、固定資産税などのオーナー負担を考慮するとキャッシュフローがマイナスになる事がありますので注意下さい。
どちらにしましても賃貸中で最低、表面利回り6～7％で回せる物件を検討される事をお勧めいたします。
一助になれば幸いです。 -
間違いなく中古マンションを選ぶべきです。新築マンションの方がいいのは、新築時の募集が楽ということだけです。募集に関するスキルはいずれ会得しなければいけないものです。いずれ必要ならば、まず初めに会得してから購入すれば、投資効率の良い中古から始めることができます。順番の問題です。
それ以前に、新築か中古かとの前提は、購入は1戸だけということですね。あまり感心しません。
というのも、1戸だけでは、満室と空室の2パターンしかありません。いったん空室になると次の入居まで収入はゼロ、手出しが必要です。たいていの人がこの期間で挫折します。
お勧めはマンションではなく、一棟アパート、最小なら4戸ぐらいから可能です。4戸あれば、全空リスクは低く、手出しにならずに済む可能性があります。4戸だと木造であることが多く、取得費用が抑えられます。さらに中古であれば、建物比率がひくくなり、物件価値が下がりにくくなります。減価償却費が小さくなりますが、このステージでは節税ではなく事業拡大を目指すべきです。
数年運営していけば、不動産投資家としてのポジションになり、融資を使って拡大することも夢ではなくなります。はじめは4戸でもいずれは10戸20戸と増えていけば、退去すれば入居があるというように運営が安定してきます（大数の法則）。スキルもたまっているでしょうから、さらに拡大も可能になります。単発のマンション経営ではなく、複数の戸数を持つマンションアパートポートフォリオを構築して、成長を目指しましょう。 -
はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
新築マンションと中古マンションのどちらが長期的に収益性に優れるかは、目的、資金計画、立地条件、市場環境によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを整理し、最適な選択を見極めるためのポイントを解説します。
1. 新築マンション投資の特徴
（メリット）
・入居率が高い
新築物件は魅力的に見えるため、入居者を確保しやすい傾向があります。
設備が新しく、最新の生活機能やデザインを備えている点もアピールポイント。
・修繕費が少ない
築年数が浅いため、当初の維持費が抑えられます。
初期保証がついていることもあり、予期しない修繕費用が発生しにくい。
・高い競争力
立地が良い場合、資産価値の下落が緩やかで、売却時にも有利になる可能性が高い。
（デメリット）
・初期投資コストが高い
新築プレミアム（新築特有の割高感）があり、購入価格が相場よりも高め。
・賃料下落リスク
築年数が経つにつれ、賃料が徐々に下がる傾向があります。入居者にとっての「新築効果」がなくなると、競争力が低下する場合も。
・利回りが低い
初期コストが高いため、表面利回りが中古物件に比べて低いことが一般的です。
2. 中古マンション投資の特徴
（メリット）
・初期投資コストが低い
物件価格が新築に比べて抑えられるため、少ない自己資金で投資を開始しやすい。
・高利回りが期待できる
賃料が新築と大きく変わらない場合、初期費用が低いため利回りが向上します。
・価格の安定性
築10～20年程度で価格が底値近くになっていることが多く、購入後の資産価値下落リスクが小さい。
（デメリット）
・修繕費の発生リスク
築年数が経過しているため、修繕や設備の更新費用がかかる可能性が高い。
共有部分の修繕積立金が高額になるケースも。
・入居者確保の難しさ
築年数が古い物件は、設備や見た目の老朽化が理由で入居者の競争力が低下する場合があります。
・物件管理の質がバラつく
管理状況が悪い物件に当たると、価値の下落や入居者の満足度低下につながります。
3. 新築と中古の収益性比較
（新築マンション）
・短期収益性: 入居率が高いため初期段階では安定的。ただし、賃料下落や新築プレミアム分の価格減少を考慮すると、短期的なキャッシュフローは中古と比べて低い可能性があります。
・長期収益性: 優れた立地にある新築は、価値の下落が緩やかで資産価値を維持しやすいですが、物件価格が高いため投資回収に時間がかかります。
（中古マンション）
・短期収益性: 利回りが高く、初期コストが低いためキャッシュフローを確保しやすい。
・長期収益性: 修繕費や築年数に伴う賃料下落リスクを考慮する必要がありますが、価格が安定しているため、適切に管理されている物件では長期的にも収益性が高い。
4. 投資判断のポイント
（目的に応じた選択）
・安定性を重視する場合: 新築マンション。初期の空室リスクが低く、長期的に堅実な運用が可能。
・収益性を重視する場合: 中古マンション。高い利回りが期待でき、短期間でキャッシュフローを確保しやすい。
・立地の重要性
新築・中古を問わず、立地が良い物件は入居率が高く、資産価値が維持されやすい。駅近、商業施設や学校が近い物件は有利。
・物件のコンディション
中古の場合、建物の管理状態や修繕計画の確認が特に重要。管理組合の運営状況や過去の修繕履歴を調べる。
・資金計画の柔軟性
初期費用に余裕がある場合は新築を検討するのも良いですが、自己資金を抑えたい場合や複数物件への分散投資を視野に入れるなら中古が向いています。
5. 結論とアドバイス
新築: 安定性を重視し、長期的に価値の維持が見込める物件を選ぶ。手元資金に余裕があり、修繕リスクを抑えたい場合に適している。
中古: 高い利回りと初期費用の抑制を重視する場合に最適。適切な管理が行われている物件を選ぶことでリスクを低減できる。
初心者の場合
中古マンションを購入して投資に慣れた後、より大規模な投資に挑戦するのも良い戦略です。また、不動産会社やファイナンシャルプランナーと相談し、シミュレーションを実施して収益計画を明確にすることをおすすめします。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市戸塚区
-
- 投稿日
- 2024/09/07
- ［4回答］
929 view
家賃滞納者への対応
入居者が家賃を3ヶ月連続で滞納しており、これまでに管理会社から何度か催促の通知を送っていますが、反応がありません。 この場合、法的手続きを進める前に、どのような段階を踏めばよいでしょうか。 あまり大事にしたくはありませんが、相手の出方次第では法的手段も検討しています。
929 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/08/16
- ［5回答］
1136 view
不動産投資における老後の安心感
不動産投資の提案を受けています。そこでは老後の安心感を謳って提案されることが多いのですが、信じてよいでしょうか。修繕とか空室リスク等心配なデメリットが多く、本当に投資していいものなのか良く分からなくなってしまいました。
1136 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2024/08/05
- ［3回答］
2290 view
日経平均と不動産価格の影響を教えてください
日経平均株価の下落傾向に不安を感じています。 私は3年前に投資用のワンルームマンションを購入したのですが、株価下落が不動産価格にも波及するのではないかと心配です。 マンションの価値が下がる前に売却すべきでしょうか?それとも長期保有を続けるべきでしょうか?株価と不動産価格の関係性や、今後の見通しについてアドバイスをいただけると助かります。
2290 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市神奈川区
-
- 投稿日
- 2025/07/13
- ［1回答］
576 view
年金対策で買ったが将来性に不安で手放したい
老後の年金代わりにと勧められて新築区分を購入しましたが、家賃保証が切れるタイミングで賃料が下がりそうです。 管理会社にも相談していますが、赤字になる前に売却した方がいいか専門家に意見を聞きたいです。
576 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都港区
-
- 投稿日
- 2025/12/24
- ［2回答］
726 view
円安で外国人が買っている今、日本人は不利？
最近、外国人投資家が円安の影響で日本の不動産を積極的に購入していると思いますが、日本人としては複雑な気持ちです。 この動きによって、都心部のマンション価格がさらに押し上げられているのでは、と感じています。 今後もこの流れは続くのでしょうか。 日本人が住宅購入や不動産投資を考える際、外国人投資の影響をどの程度意識すべきなのか、見解を知りたいです。
726 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都足立区
-
- 投稿日
- 2025/05/16
- ［2回答］
1063 view
利回り10％の築古戸建を購入予定。空室リスクとリフォーム費が読めません。
築38年の中古戸建を投資用に購入しようと考えています。 表面利回りは約10％で、すでに賃借人が入っている状態です。 ただ、退去後にリフォームが必要なのは明らかで、 その費用が読めず、不安があります。 また、戸建ての空室リスクは高いですか？ 築古戸建投資に詳しい方、ご意見いただきたいです。
1063 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都葛飾区
-
- 投稿日
- 2025/06/13
- ［0回答］
921 view
立石の再開発、投資対象としてアリ？周辺相場や将来性が知りたい
最近、立石周辺の物件価格がじわじわ上がってきている印象があります。 再開発で街の雰囲気が大きく変わるなら、収益物件として持っておくのも手かなと検討中です。 ただ、まだ地元感が強くて流動性や賃貸需要に不安も…。駅周辺だけでなく、四つ木・お花茶屋あたりも含めて投資価値があるのか気になっています。
921 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 宮城県仙台市太白区
-
- 投稿日
- 2023/09/08
- ［1回答］
1571 view
管理会社と入居者のトラブル
アパート経営しております｡ 同じ敷地内にアパートがあり、6月に入居者さんが居ない事に気付いて管理会社に電話しました｡大至急確認しますと電話を切られ電話を待ちましたが来ず、痺れを切らしまたこちらから電話をしました｡ 必ず電話を下さいと言って待ってると店長から電話があり、実はその入居者と管理会社が去年の11月から色々な件で揉めてて、5月末に引っ越したと告げられました｡どうりで６月分家賃振り込まれてない訳だ。 普通出る時1ヶ月前には遅くともいいますよね？すると６月分は入居者から預かってます｡７月分はこちらで負担しますと言われました｡ その入居者の契約は 2年更新で、2023年７月30日終了でした｡そこで私が思うのは、もしも管理会社と入居者が揉める事が無ければまだまだ借りててくれたんではないのか？また新しい人を募集するにあたりまた広告費やら仲介料、空室に伴う損害｡それが全部こちらに負担来るのが腑に落ちないのです｡ 入居者が出るのにあたり、入居者が弁護士を入れたらしく引越し代とか管理会社が払ったらしいのです｡結局入居者が出てくのにも立会いもしておらず、何か不具合があったら誰に請求するの？経年劣化にして全部がこちらが負担？冗談じゃない勘弁してくれといった感じです｡ 部屋なんか５月に出てったまんまです｡クリーニングすらしてません｡管理会社は何かあり電話をしても不在とか、折り返し電話しますと中々連絡取れません｡今週あまりにも電話来ないのでブチ切れてこちらから電話をして、クリーニングもしてないし、早く新しい人入れて下さい!1ヶ月空くと55000円入んないんですからね！本当早くして下さいとお願いしました｡ ７月分迄入ったとしても結局８月、９月と 2ヶ月分は入っては来ません｡店長に揉め事無ければ居たかも知れないですよね？その保障はして貰えないんですかと聞いたら最初から引越すつもりだったみたいですよ｡引越し先決めてたみたいだし。だから保障は無いと。なんか腑に落ちません｡ 長くなり申し訳ありません｡話の内容意味通じましたか？私の主張は揉め事さえ無ければ居たかも知れないのに、一体何してくれてんの？空室の期間も払ってくれてもいいんじゃない？と思うのです｡私の考えがおかしいですか？何かいい方法があればお力をお貸し下さい｡ 長文大変失礼しました｡
1571 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2024/03/28
- ［1回答］
1175 view
表参道エリアのマンション投資を検討中です。
現在、30代前半、未婚の男性です。 将来の資産形成を目的として、東京都心の青山や表参道エリアにあるマンションの投資を検討しています。 高級マンション投資の実際の収益性について詳しく知りたいのですが、特に管理費や修繕積立金の長期的な影響や空室リスクをどう評価するべきかについてアドバイスをいただきたいです。 また、地価の変動リスクに対する対策も知りたいです。
1175 view
-
20代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2025/05/11
- ［3回答］
1049 view
共働き夫婦。節税のための不動産投資はやるべきなのか。
「不動産投資で節税できる」という営業を最近されました。 ですが、うまくやらないと空室が出るリスクやローンの負担が大きくなったり、 自分たちがマイホームを購入する時、ややこしくなるのではと感じます。 それでも夫が「節税になるなら」と前向きですが、 私は今共働きだからいいけど、いつそれができなくなるか… 節税目的で不動産の投資をするのは本当に賢い選択なのか… とずっと考えがぐるぐるしています。 ご意見ください。
1049 view
相談先を選択してください
不動産投資において、新築マンションと中古マンションのどちらを選ぶべきかという質問にお答えします。
新築マンションのメリット・デメリット
メリット:
高い入居率: 新築物件は最新の設備やデザインが魅力で、入居希望者が多いため、初期の入居率が高いです。
修繕の必要性が低い: 新築のため、当初の数年間は大規模な修繕が不要で、管理費や修繕費が低く抑えられます。
減価償却の優位性: 新築物件は減価償却が長期間にわたり可能で、節税効果があります。
デメリット:
初期投資コストが高い: 新築物件は購入価格が高いため、初期の資金投入が大きくなります。
価格の下落リスク: 新築物件は購入後すぐに市場価値が下がることがあります。
中古マンションのメリット・デメリット
メリット:
初期投資コストが低い: 中古物件は新築に比べて価格が抑えられており、初期投資が少なくて済みます。
価格の安定性: 中古物件は市場価格がすでに安定している場合が多く、価格の下落リスクが低いです。
リノベーションの可能性: 中古物件をリノベーションすることで、自分の好みに合わせた物件を作り出すことができます。
デメリット:
修繕費用の増加: 古い物件は修繕やメンテナンスの頻度が高くなり、その分の費用がかかります。
入居率の不安定さ: 新築物件に比べて設備が古くなるため、入居希望者が減少する可能性があります。
長期的な収益性を考慮するポイント
立地: 新築・中古問わず、立地が良い物件は長期的に見て収益性が高いです。アクセスの良さや周辺環境の魅力を考慮してください。
物件管理: 適切な管理が行われているか、管理会社の信頼性も重要です。特に中古物件では、管理状況をしっかり確認しましょう。
キャッシュフローの安定性: 購入価格やローンの返済額、賃料収入などをシミュレーションし、安定したキャッシュフローが見込めるかを確認することが重要です。
結論
長期的な収益性を追求する場合、新築マンションと中古マンションのどちらが優れるかは一概には言えません。それぞれのメリット・デメリットをしっかりと把握し、自身の投資目的やリスク許容度、資金状況に応じて選択することが重要です。もし具体的な物件が決まっているのであれば、それぞれの物件の詳細なデータをもとにシミュレーションを行い、最終的な判断を下すと良いでしょう。